Report
to/Rapport au
:au/
Report to:
ConseilCity
Council
le
2 septembre 2009/2 September 20092 September 2009 / le 2 septembre 2009
Submitted
by/Soumis par/
Submitted by :
Kent Kirkpatrick, City
Manager/Directeur des services municipaux/
City Manager
Contact Person/Personne-ressource/
Contact Person : Kent Kirkpatrick, City
Manager/Directeur Municipal/
City Manager
(613)
580-2424 x 25657, Kent.Kirkpatrick@ottawa.ca
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Ref N°: ACS2009-CMR-OCM-0006 |
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OBJET:
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PROPOSITION
DE PLAN DE PARTENARIAT POUR LE PARC LANSDOWNE |
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SUBJECT:
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Proposed
Lansdowne PArk PArtnership Plan |
RECOMMANDATIONS DU RAPPORT
Que le Conseil :
1. prenne
connaissance du plan de partenariat de Lansdowne et le présente ensuite à la
réunion conjointe du Comité des services organisationnels et du développement
économique et du Comité de l'urbanisme et de l'environnement, qui se tiendra le
26 octobre 2009, et à celle du Conseil municipal, le
12 novembre 2009;
2.
approuve
le plan de consultation publique tel que mentionné dans le présent rapport et
produise un rapport supplémentaire sur
les résultats de cette consultation le 26 octobre prochain, à la réunion
du Comité mixte;
- demande au personnel de la Ville de préparer
un rapport additionnel présentant les autres étapes à suivre en vue mettre
en œuvre le plan de partenariat de Lansdowne, y compris les exigences
relatives à la création d'une Société de services municipaux, et une
entente concernant les exigences en matière de dotation qui sera pris en
considération lors de la réunion conjointe du Comité des services
organisationnels et du développement économique et du Comité de
l'urbanisme et de l'environnement, qui se tiendra le
26 octobre 2009, et à celle du Conseil municipal, le
12 novembre 2009;
4.
autorise le
directeur municipal à dépenser les fonds nécessaires à la tenue de la consultations
publique et à la production d'un rapport sur la mise en œuvre.
reçoive
ce rapport et demande que le Plan de partenariat du parc Lansdowne fasse
l’objet d’une consultation publique comme l’indique la Phase 1 de la section
sur la Participation du public du document ci-dessus et qu’il autorise le
financement nécessaire à la tenue de cette consultation publique;
1.demande qu’après cette consultation publique, le
personnel présente un rapport à une réunion mixte du Comité de l'urbanisme et
de l'environnement (CUE) et du Comité des services organisationnels et du
développement économique (CSODE) où il soulignera les résultats de la
consultation publique et toute autre recommandation relative au Plan de
partenariat du Parc Lansdowne qui en découle;
1.demande au personnel d’entamer les négociations
avec l’Ottawa Sports & Entertainment Group (OSEG) en vue d’une entente de
partenariat en accord avec les principes du protocole d’entente pour que les
membres du Comité puissent examinerles détails de ladite entente à la réunion
mixte du Comité.
RECOMMANDATION DU RAPPORT
Recommandations traduites…
REPORT
RECOMMENDATION
That
Council:
1.
Receive and table the Lansdowne Partnership Plan for
subsequent consideration by a Joint Corporate Services and Economic Development
and Planning and Environment Committee meeting on October 26, 2009 and City
Council on November 12, 2009;
2.
Approve the public consultation plan as
outlined in this report, and provide a supplementary
report on the results of public consultations to
the October 26, 2009 Joint Committee meeting;
3.
Direct
staff to prepare a second
supplementary report detailing the next steps that
would be required for the implementation of a Lansdowne Partnership Plan,
including the requirements for the establishment
of a Municipal Service Corporation, and
an understanding of the resourcing requirements for
the consideration of the Joint Corporate Services and Economic Development
and Planning and Environment Committee meeting on October 26, 2009 and City
Council on November 12, 2009; and
4.
Authorize
the City Manager to expend the funds necessary to conduct the public
consultations
and develop the implementation report.
SOMMAIRE
Le
présent rapport vise à présenter au Conseil municipal la proposition découlant
des négociations en vue de l'établissement d'un partenariat entre la Ville
d'Ottawa et l’OSEG, aux fins d'examen.
Ce
plan comprend un amalgame d'aménagement commercial et résidentiel visant à
stimuler les activités continues d'un Stade Frank-Clair et d’un Centre municipal
revitalisés et à assurer la viabilité à long terme des installations. Ces
dernières offriront en outre des possibilités de divertissement, de sorties au
restaurant et de programmation uniques, notamment une destination magasinage
complémentaire aux entreprises existantes de la rue Bank, dans laquelle ne
figurera aucun magasin à grande surface ni grande chaîne nationale de commerce
au détail.
La
proposition consiste en un partenariat novateur auquel participent des
résidents, tous les ordres de gouvernement, des intervenants, des entreprises
et des groupes communautaires. Des partenariats importants sont actuellement en
voie de s'établir avec Parcs Canada et la Commission de la Capitale nationale
(CCN) en vue de permettre l’intégration de Lansdowne au canal Rideau, à la
promenade Reine-Élizabeth et au parc de la CCN connexe, ce qui créerait une
entrée invitante et accessible aux installations.
Au
moment de la préparation de ce plan et du cadre de partenariat, toutes les
exigences mentionnées dans la motion du Conseil municipal le
22 avril 2009 ont été prises en grande considération. Le rapport
ci-joint présente un compte rendu détaillé de la manière dont le plan de
transformation et le cadre de partenariat s’acquittent des exigences du Conseil
municipal (consultez le document 1).
Le
plan et la structure du partenariat qui ont été négociés engendrent un
« système fermé » à travers lequel circule les rentrées de fonds
résultant de l’exploitation de l’ensemble du site, la cour avant exceptée pour
ensuite les répartir en « cascade » à la Ville et à l’OSEG suivant
une formule convenue au préalable. Dans un système fermé comme celui-ci, l’OSEG
est responsable de tout déficit pouvant résulter de l’exploitation des
installations et doit également effectuer les contributions obligatoires à un
fonds de réserve pour le cycle de vie du matériel. La répartition subséquente
de tout flux net de trésorerie additionnel permettrait ensuite à l’OSEG
d'obtenir un modeste rendement de 8 pour 100 des fonds propres, puis
de retirer ses fonds propres; par la suite, la Ville pourrait obtenir un
rendement sur les fonds réputés propres qu'elle a investis. En dernier lieu, le
solde du flux net de trésorerie serait partagé à parts égales entre la Ville et
l’OSEG.
La
contribution de la Ville aux capitaux partagés prendra la forme d'encaisse et
de dette, comme présenté dans le tableau ci-après. Une part de 12,4 M$ des
129,3 M$ proviendront des réserves et de l'optimisation fiscale prévues au
budget annuel pour le stade et l'aréna durant la période de construction. Le
reste de la somme sera financée à l'aide d'une obligation non garantie de
116,9 M$.
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Apport
de capitaux de la Ville d'Ottawa |
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Stade (M$) |
Stationnement (M$) |
Total (M$) |
Coût
en capital
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110,0 |
19,3 |
129,3 |
Réserves
de la Ville
|
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(4,0) |
(4,0) |
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Coûts
d’exploitation évités de 2010 à 2012 |
(8,4) |
|
(8,4) |
Émission
obligataire
|
(101,6) |
(15,3) |
(116,9) |
Pour
la Ville d’Ottawa, la transformation du parc Lansdowne constitue une
possibilité de générer des recettes fiscales supplémentaires, de créer des
emplois et d’améliorer l’espace public. Durant les trente premières années de
l'entente liée au projet, la transformation de Lansdowne n’engendrera pas de
tensions fiscales additionnelles; au contraire, elle permettra à la Ville
d’enregistrer des surplus.
Au
vu du travail accompli jusqu’à ce jour, il est recommandé que le Conseil
enjoigne le personnel de procéder à la première phase de consultations
publiques et de l’achever, comme il est exposé dans l’article 7.10 du Plan de
partenariat pour Lansdowne, et de présenter un rapport sur les résultats
desdites consultations publiques et tout autre recommandation relative au
rapport du 2 septembre 2009 à la suite des consultations à la réunion conjointe
du Comité de l’urbanisme et de l’environnement (CUE) et du Comité des services
organisationnels et du développement économique (CSODE) qui aura lieu le 26
octobre 2009.
De
plus, il est recommandé que le Conseil enjoigne le personnel de préparer un
rapport supplémentaire indiquant en détail les prochaines étapes nécessaires et
les exigences en ressources prévues pour la mise en œuvre du Plan de
partenariat pour Lansdowne, y compris les considérations nécessaires pour la
création d’une Société de services municipaux, pour examen à la réunion
conjointe du Comité de l’urbanisme et de l’environnement et du Comité des
services organisationnels et du développement économique qui aura lieu le 26
octobre 2009.
Le
CUE et le CSODE pourraient alors présenter conjointement une recommandation
concernant le rapport sur le Plan de partenariat pour Lansdowne au Conseil pour
examen par ce dernier à sa réunion du 12 novembre 2009.
L’objectif
de ce rapport consiste à présenter au Conseil, à des fins de considération, la
proposition issue des négociations de partenariat entre la Ville d’Ottawa et
l’OSEG.
Le
plan prévoit également une combinaison d’aménagement d’un espace commercial
approprié qui permettra la poursuite des travaux de revitalisation du stade
Frank-Clair et du Centre municipal tout en assurant la pérennité du site. Le
site offrira également des possibilités sans égales en matière de
divertissement, de restauration et d’activités, y compris des petits commerces
qui complètent les entreprises de la rue Bank plutôt que des grandes surfaces
ou des succursales de grands magasins de détail.
Ce
partenariat novateur fera appel aussi bien aux résidants et à tous les échelons
de gouvernement qu’aux intervenants, aux entreprises et aux groupes
communautaires concernés. On conclut actuellement des partenariats clés avec
Parcs Canada et la Commission de la capitale nationale; ceux-ci mèneraient à
l’intégration du parc Lansdowne au couloir du canal Rideau, à la promenade
Reine-Élizabeth et aux parcs relevant de la Commission, créant ainsi un accès
invitant et accessible au site.
Au
cours de la préparation de ce plan et du cadre de partenariat, toutes les
exigences établies par la motion du Conseil du 22 avril 2009 ont été
prises en considération. Vous trouverez dans le rapport ci-joint une
description détaillée des réponses qu’apportent le plan de transformation et le
cadre de partenariat du parc Lansdowne. (Consultez le document 1.)
Le
cadre du plan et du partenariat qui a été négocié crée un système financier
« fermé » en vertu duquel les flux de trésorerie résultant des activités
de l’ensemble du site, la pelouse avant exceptée, seront répartis en
« cascade » entre la Ville et l’OSEG selon une formule fixée d’un
commun accord. Aux termes de ce système, l’OSEG est responsable de tous les
déficits liés à l’exploitation du site et aux contributions obligatoires au
fonds de réserve du cycle de vie. La répartition ultérieure de tout flux net de
trésorerie permet alors à l’OSEG d’obtenir un taux modique de rendement des
capitaux propres de huit pour cent, puis un rendement des capitaux propres,
accordant ensuite à la Ville un rendement sur l’avoir réalisé qu’elle a versé,
et finalement un partage à part égale entre la Ville et l’OSEG (50 %
chacun) de tout flux net de trésorerie résiduel.
Les apports en capital partagé de la Ville seront
répartis en liquidités et en dettes, comme le montre le tableau ci-dessous. Des
129,3 millions, 12,4 millions seront tirés des réserves de la Ville
et de l’évitement fiscal budgétaire annuel pendant la construction du stade et
de l’aréna. Le solde sera financé à l’aide d’une débenture de 116,9 $.
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La transformation du parc Lansdowne offre la
possibilité à la Ville d’Ottawa de générer des revenus différentiels d’impôts,
de créer des emplois et d’améliorer l’espace public. Au cours des 30 premières
années de l’entente de projet, la transformation du parc Lansdowne ne créera
pas un fardeau financier supplémentaire; au contraire, elle apportera des
surplus à la Ville.
À
la suite des travaux effectués à ce jour, on recommande que le Conseil demande
au personnel de faire une consultation publique au sujet du Plan de partenariat
du parc Lansdowne et de la terminer d’ici le 16 octobre 2009, comme l’indique
la Phase 1 de la section sur la Participation du public du document ci-haut
mentionné (consultez la section 7.10 du document ci-joint).
Après
cette consultation publique, le personnel recommande de plus qu’on lui donne
l’occasion de présenter un rapport lors d’une réunion mixte du Comité de
l’urbanisme et de l’environnement (CUE) et du Comité des services
organisationnels et du développement économique (CSODE) le 8 octobre 2009, où
il soulignera les résultats de la consultation publique et toute autre
recommandation relative au rapport du personnel du 2 septembre 2009.
Le
CUE et le CSODE peuvent donc présenter une recommandation conjointe au sujet du
rapport sur le plan de partenariat du parc Lansdowne au Conseil pour que
celui-ci en discute lors de la réunion du 12 novembre 2009.
RÉSUMÉ
EXECUTIVE SUMMARY
The purpose of this report is to present to Council
for consideration the proposal that has resulted from the partnership
negotiations between the City of Ottawa and the OSEG.
This
plan includes a combination of commercial and retail development to support the
continued operations of the revitalized Frank Clair Stadium and Civic Centre
and to ensure the site’s long-term sustainability. The site will also feature unique entertainment, dining and
programming opportunities, including destination shopping that complements the
existing businesses along Bank Street and does not include big box stores or
large national retail chains.
What is proposed is an innovative partnership that
includes residents, all levels of government, stakeholders, businesses and
community groups. Key partnerships are also currently being forged with Parks
Canada and the National Capital Commission (NCC) that would allow for
Lansdowne’s integration with the Rideau Canal, Queen Elizabeth Driveway and
related NCC parkland, creating an inviting and accessible entrance to the
facility.
In
preparing this plan and partnership framework, all of the requirements set out
in Council’s motion of April 22, 2009 were thoroughly considered. A detailed accounting of how the Lansdowne
transformation plan and partnership framework addresses Council’s requirements
is contained in the attached report.
(Refer to Document 1.)
The
plan and partnership framework that has been negotiated creates a closed
financial system that sees cashflows from the operations of the entire site,
other than the front lawn, distributed in a “waterfall” to the City and to the
OSEG according to an agreed upon formula.
Under this closed system, OSEG is responsible for any deficits that may
accrue from the operation of the site and for making mandatory contributions to
a lifecycle reserve fund. The subsequent distribution of any additional net
cashflows then provides for OSEG to realize a modest return on equity of eight
per cent, then a return of equity, then, for the City, a return on deemed
equity contributed, and, finally, for a fifty-fifty sharing of any residual net
cashflow between the City and the OSEG.
The
City’s shared capital contributions will be made up of cash and debt as per the
table below. Of the $129.3M, $12.4M
will come from City reserves and annual budgetary avoidances for the stadium
and the arena during the construction period.
The balance will be financed through a debenture of $116.9M.
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City of Ottawa Capital Contributions |
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Stadium ($M) |
Parking ($M) |
Total ($M) |
Capital Cost
|
110.0 |
19.3 |
129.3 |
City Reserves
|
|
(4.0) |
(4.0) |
|
Operating Costs Avoided Between 2010 to 2012 |
(8.4) |
|
(8.4) |
Debt Issue
|
(101.6) |
(15.3) |
(116.9) |
The
transformation of Lansdowne Park presents an opportunity for the City of Ottawa
to generate incremental tax revenues, create jobs and enhance public
space. Over the first thirty years of
the project agreement, the Lansdowne transformation will not create additional
tax pressures; rather, it will generate surpluses for the City.
As
a result of the work completed to date, it is recommended that Council direct
staff to proceed with, and complete the first phase of public consultation as
outlined in Section 7.10 of the Lansdowne Partnership Plan and provide a report
on the results of the public consultations and any additional recommendations
related to the September 2, 2009 report as a result of the consultations to a
joint meeting of the Planning and Environment Committee (PEC) and Corporate
Services and Economic Development Committee (CSEDC) on October 26, 2009.
Additionally,
it is recommended that Council direct staff to prepare a supplementary report
detailing the required next steps and anticipated resource requirements for the
implementation of a Lansdowne Partnership Plan, including the necessary
considerations for the establishment
of a Municipal Services Corporation, for consideration at the joint meeting of
the Planning and Environment Committee (PEC) and Corporate Services and
Economic Development Committee (CSEDC) on October 26, 2009.
The
PEC and CSEDC would then jointly make a recommendation to Council on the
Lansdowne Partnership Plan report for Council’s consideration on November 12,
2009.
CONTEXTE
Le parc Lansdowne jouit d’un fier héritage,
puisqu’il a été une destination importante d’Ottawa et ses environs pendant
presqu’un siècle. Cependant, ces dernières années, cette remarquable attraction
touristique s’est détériorée et ses installations désuètes ne sont plus en
mesure de satisfaire les besoins de la communauté ni les attentes des
résidents.
Pour commencer l’important travail de
restauration de ce lieu d’intérêt communautaire et culturel, le Conseil a
demandé au personnel d'étudier les possibilités de réaménagement. Presque
simultanément, un groupe de gens d’affaires locaux influents, l’OSEG, a
présenté une proposition à la Ville afin de revitaliser le parc Lansdowne.
Intitulé LansdowneLive,
son plan vise à moderniser les installations et la forêt-parc environnante
comprenant le parc Lansdowne.
Un élément clé de la
proposition de l’OSEG est la revitalisation du Centre municipal et du stade
Frank-Clair afin d’accueillir une équipe de la Ligue canadienne de football
(LCF). La proposition
comprend aussi le développement d’un espace de commerce au détail
complémentaire dont les revenus sont nécessaires pour payer les coûts
d’exploitation des installations du stade et du Centre municipal.
À la suite d’une analyse de cette proposition
et d’une comparaison avec une proposition concurrente relative à un complexe
sportif polyvalent à Kanata, le 22 avril 2009, le Conseil a demandé au
personnel de négocier une entente de partenariat avec l’OSEG aux fins de
réaménagement et de revitalisation du parc Lansdowne.
En demandant au
Bureau du directeur municipal de prendre part aux négociations de partenariat
avec l’OSEG, le Conseil a stipulé que tout plan de réaménagement et de
revitalisation doit garantir que le parc Lansdowne augmente son espace vert,
améliore les raccordements pédestres et cyclables au canal Rideau et compte
suffisamment d’espaces publics pour accueillir les initiatives communautaires
telles que le Marché des fermiers d’Ottawa et d’autres festivals et événements
à longueur d’année.
De plus, le Conseil a
demandé que le réaménagement n’ait pas d’effet sur les revenus ou la valeur,
qu’il fasse l’objet de l’approbation du Comité et du Conseil et qu’il respecte
les conditions suivantes :
- que la
Ville continue à soutenir la réinstallation de l’Exposition du Canada
central au site de la route Albion;
- que la
contribution de la Ville d’Ottawa à la revitalisation du parc Lansdowne se
limite à une somme fixée au cours des négociations et que le coût global
pour les contribuables reste stable;
- et
qu’aucun revenu généré par le parc Lansdowne remis à neuf ne serve à
subventionner des équipes de sport professionnel.
Étant donné qu’il a
déjà confirmé la revitalisation du parc Lansdowne dans le cadre de son projet
prioritaire de stade, le Conseil a demandé au personnel de conclure les
négociations et la diligence raisonnable nécessaire d’ici le 26 août 2009 et de
lui présenter un rapport qui souligne dans quelle mesure le programme de
développement respecte les conditions établies dans la motion du Conseil datée
du 22 avril 2009.
Au moment de demander au personnel de
participer aux négociations avec l’OSEG, le Conseil a aussi approuvé une série
de paramètres et de principes de conception afin de guider les plans de
revitalisation et de réaménagement, notamment :
- Que la composition de l’espace mis à profit par
la vente au détail, le commerce et la collectivité, y compris le Marché
des fermiers, pour le reste des terres du parc Lansdowne, prenne en compte
les critères établis par le Conseil et qu’elle soit déterminée par un
processus de conception qui stipule
i.
qu’une portion importante de l’aire actuelle doit être réservée à des
espaces publics ouverts, verts et viables sur le plan de l’environnement; ces
espaces doivent être propices à un usage récréatif et complémentaire à la
fonction globale du parc Lansdowne;
ii.
que le pavillon Aberdeen doit demeurer à son emplacement actuel; les
plans doivent faire en sorte de préserver et de mettre en valeur les lignes
visuelles de cet édifice à partir des rues environnantes et du canal Rideau et
conserver la façade du bâtiment de l’horticulture;
iii.
que l’accès des piétons et des cyclistes au canal Rideau, aux sentiers
récréatifs et aux jardins ainsi que la liaison au parc Lansdowne et aux parcs
adjacents doit être amélioré;
iv.
que les plans reconnaissent la désignation de « rue principale
traditionnelle » de la rue Bank dans le PO;
v.
que l’accès au site des intervenants communautaires, comme les équipes
sportives locales, soit amélioré;
vi.
que le plan doit prévoir le maintien du marché saisonnier des fermiers
dans un espace public;
vii.
que le plan doit explorer les possibilités d’aménagement d’une aire pour
les spectacles en plein air et les festivals;
viii.
que tous les édifices proposés doivent obtenir au moins le niveau argent
du système de certification LEED;
ix.
que les plans soient réalisables en temps opportun et que l'on garde à
l’esprit la capacité de la Ville à participer financièrement au réaménagement.
- Que le plan respecte l’échelle et le caractère
du voisinage et la nature publique des installations :
i.
qu'aucune composante résidentielle ne soit planifiée;
ii.
qu'aucun commerce à grande surface ne soit envisagé;
iii.
que les utilisations commerciales se limitent à celles favorisant les
principales utilisations des installations et/ou qu’elles soient compatibles
avec les quartiers d’affaires voisins;
iv.
que des options en matière de transport en commun soient considérées;
v.
que le design et la forme de tout édifice construit sur le site soient
approuvés par la Ville;
vi.
que les deux parties engagées dans le partenariat s'entendent sur
l’acceptation de chacun des locataires.
- Que le processus de conception comprenne une
vaste consultation publique avant la décision finale du Conseil municipal.
Le Bureau du directeur municipal devait aussi s’assurer que les
négociations prévoient des consultations avec la Commission de la capitale
nationale et s’enquérir auprès du fédéral et du provincial du degré de leur
participation financière.
DISCUSSION
Ce rapport a pour objectif de soumettre au
Conseil la proposition découlant des négociations de partenariat entre la Ville
d'Ottawa et l’OSEG.
Les négociations de partenariat entre la Ville
d’Ottawa et l’OSEG ont commencé tout de suite après que le Conseil en ait donné
la directive le 22 avril 2009. Sous la direction du directeur municipal, la
firme Graham Bird and Associates a été mandatée afin de superviser l’ensemble
du projet, compte tenu du savoir-faire dont elle a fait preuve dans d’autres
projets récents tout aussi stimulants dans la région d’Ottawa, notamment le
Centre des congrès d’Ottawa, l’expansion du Collège Algonquin et le nouveau
Centre de santé mentale Royal Ottawa.
Afin de répondre aux directives du Conseil, des
équipes ont été formées et comprennent des employés de la Ville, des
représentants de l’OSEG et, au besoin, des experts externes ou d’autres agences
gouvernementales afin d’exécuter la diligence raisonnable des divers éléments
du programme de réaménagement, y compris :
- le
Plan directeur pour la conception du stade et le réaménagement du site;
- l'infrastructure;
- les
coûts de construction;
- les
transports, le stationnement et le transport en commun;
- la
viabilité environnementale et les solutions d’espaces verts;
- les
considérations patrimoniales;
- le
marketing;
- l’élaboration
et l’analyse du plan financier et de la proposition de dossier commercial;
- le
cadre juridique de l’entente de partenariat et une structure de
gouvernance potentielle pour le parc Lansdowne
- la
proposition d’un plan de communication et de consultation publique.
Une description complète de la
composition de ces équipes, de leur travail et de leurs réalisations est
incluse dans le plan de partenariat.
Principes clés de la
revitalisation du parc Lansdowne
Au cours de la préparation du
plan de partenariat en vue du réaménagement et de la revitalisation du parc
Lansdowne, les employés de la Ville et les représentants de l’OSEG ont suivi
une série de principes clés. Ceux-ci sont basés sur la motion du Conseil du 22
avril 2009, de même que sur les orientations des directives et politiques du
Plan officiel de la Ville.
Voici ces principes clés :
1. L’axe primaire de la transformation de
Lansdowne doit être la mise en place d’une nouvelle pelouse avant. Pour devenir
un « joyau du site du patrimoine mondial de la capitale », la pelouse
avant doit être autre chose qu’une clôture en mailles losangées et un
stationnement asphalté. De plus, la création d’un espace vert public dégagé
important à proximité de la promenade Reine-Élizabeth (PRE) et intégré au canal
doit être un facteur important du plan et peut seulement se concrétiser par
l’intermédiaire du partenariat et de la collaboration avec la CCN et de Parcs
Canada.
2.
L’aménagement de ce nouvel espace vert unique longeant le canal serait
entrepris afin de permettre la tenue d’une variété d’activités et d’événements,
comme le Bal de neige, le Festival des tulipes, des expositions extérieures
d’œuvres d’art et des concerts. Il serait aussi élaboré afin d’accueillir des
activités variées liées aux événements communautaires, comme des cérémonies
d’ouverture ou de fermeture de compétitions sportives locales ou nationales.
23.
Lansdowne
n’est pas en mesure de répondre aux souhaits de toutes les associations. Au
moment de l’élaboration du programme, Lansdowne doit être considéré comme le
cœur d’un système plus vaste. Il peut être la scène centrale d’activités
sportives et d’autres programmes, et doit pouvoir compter sur un réseau
satellite de soutien.
34.
Le
nombre de places de stationnement doit être réduit et, si possible, ces places
doivent être déplacées hors de vue. Des systèmes de transport en commun à la
demande (TCD) et de Gestion de la demande en transport (GDT) devraient être mis
en œuvre afin d’appuyer les événements et les programmes majeurs ayant lieu au
parc.
45.
La
riche histoire du site doit être préservée et célébrée, et le pavillon Aberdeen
doit servir d’élément phare au sein de Lansdowne, et de point saillant de
l’espace vert à l’avant. Il devrait servir à longueur d’année de lieu de
restauration accessible à tous où on trouverait des restaurants, des bistrots
ou des cafés.
56.
La
revitalisation du stade, le « centre du terrain » réservé aux sports,
est un élément clé de la transformation de Lansdowne. Le nouveau stade doit
être intégré aux alentours et accroître la fonctionnalité afin de permettre, au
moins, la tenue de matchs de football, de soccer et de hockey. De même,
l’architecture des installations se voudra inspirante, novatrice et harmonisée
à la vision globale de Lansdowne.
67.
Le
nouvel aménagement doit présenter un amalgame d’utilisations illustrant les
buts d’une collectivité saine et viable, tout en respectant les lignes
directrices relatives aux points de vue importants et au design architectural.
8. L’aménagement devrait être concentré
dans le secteur nord-ouest du site et faire en sorte que cette aire devienne un
secteur urbain unique et une zone accordant la priorité aux piétons, avec des
utilisations faisant du parc Lansdowne un lieu novateur, fonctionnel et moderne
agrémenté d’activités sportives et récréatives, du Marché des fermiers, du
canal Rideau et du couloir commercial de la rue Bank. De plus, cet aménagement
doit améliorer ses alentours et bénéficier d’importants points d’accès, de la
rue Bank jusqu’au canal.
9.
Créer un modèle de gouvernance pour Lansdowne afin d’assurer la pérennité
de Lansdowne et du partenariat; ce modèle devra d’abord être axé sur la mise en
œuvre, puis sur l’exploitation courante et la programmation du site.
810. Créer un amalgame d’utilisations
servant de fondement à la viabilité financière du partenariat. La
transformation doit avoir de bonnes assises pour veiller à ce qu’il soit
possible d’améliorer le parc Lansdowne au fil des années.
11.
Une infrastructure certifiée LEED et un entretien tout au long du cycle
de vie intégrés au plan permettront à l’avenir d’éviter le type de délabrement
observé aujourd’hui.
Modèle
d'affaires
Ces dernières années, les
partenariats public-privé ont bénéficié, au Canada comme à l’étranger, d’un
soutien croissant en tant que façon de fournir des biens publics en misant sur
le capital, l’innovation et l’efficacité du secteur privé. Le projet
Lansdowne Live propose un partenariat de ce genre entre la Ville d’Ottawa et
l’OSEG.
Il est proposé que la Ville
d’Ottawa établira d’abord une société à capital-actions, la Corporation de
services municipaux (CSM), dont elle aura l’entière propriété. Le parc
Lansdowne et toutes les installations qu’il comporte actuellement seront
ensuite transférés à la CSM. La
Ville allouera des fonds à la CSM pour le réaménagement du stade, de l’aréna et
de sa part de stationnement.
La réussite de la
transformation du parc Lansdowne repose avant tout sur la bonne marche des
relations entre la CSM et l’OSEG. La CSM conclura ensuite avec l’OSEG un bail
principal d’au moins 30 ans portant sur tout le parc, puis sous-traitera à l’OSEG
les travaux de réaménagement et de construction. L’OSEG assumera les risques
associés à la construction pendant le réaménagement, de même que les risques
associés au fonctionnement (revenus et dépenses) à la réouverture du site.
Le cadre du plan et du partenariat qui a été
négocié crée un système financier « fermé » en vertu duquel les flux
de trésorerie résultant des activités de l’ensemble du site, la pelouse avant
exceptée, seront répartis en « cascade » entre la Ville et l’OSEG selon
une formule fixée d’un commun accord. Aux termes de ce système, l’OSEG est
responsable de tous les déficits liés à l’exploitation du site et aux
contributions obligatoires au fonds de réserve du cycle de vie. La répartition
ultérieure de tout flux net de trésorerie permet alors à l’OSEG d’obtenir un
taux modique de rendement des capitaux propres de huit pour cent, puis un
rendement des capitaux propres, accordant ensuite à la Ville un rendement sur
l’avoir réalisé qu’elle a versé, et finalement un partage à part égale entre la
Ville et l’OSEG (50 % chacun) de tout flux net de trésorerie résiduel. Pendant
la phase 1, comme nous l’avons décrit dans la section portant sur le plan de
transformation, les deux partis fourniront le capital qui servira au
réaménagement du parc Lansdowne. La Ville apportera le capital nécessaire au
réaménagement du stade et du stationnement non rattaché à l’aménagement
commercial. L’OSEG fournira le capital pour la construction de l’élément de
commerce au détail et son stationnement. Par ailleurs, la Ville d'Ottawa
percevra des recettes fiscales provenant du complexe commercial et les deux
partis partageront les revenus du complexe commercial, du stade et du
stationnement. Comparativement aux opérations précédentes du parc Lansdowne, le
projet devrait générer un flux de trésorerie positif à la Ville jusqu’à la fin
de l’entente proposée avec l’OSEG.
Financement de la Ville
d’Ottawa pour la phase 1
Les apports en
capital partagé de la Ville seront répartis en liquidités et en dettes, comme
le montre le tableau ci-dessous. Des 129,3 millions, 12,4 millions
seront tirés des réserves de la Ville et de l’évitement fiscal budgétaire
annuel pendant la construction du stade et de l’aréna. Le solde sera financé à
l’aide d’une débenture de 116,9 $.
|
Financement
de la Ville d’Ottawa pour la phase 1 |
|||
|
|
Stade (M$) |
Stationnement (M$) |
Total (M$) |
Dépenses
d’immobilisations
|
110,0 |
19,3 |
129,3 |
Réserves de la Ville
|
|
(4,0) |
(4,0) |
|
Coûts
d’exploitation évités de 2010 à 2012 |
(8,4) |
|
(8,4) |
Émission de titres de
créances
|
(101,6) |
(15,3) |
(116,9) |
Stade et aréna
Pour financer le
réaménagement du stade et de l’aréna, la Ville transférera à la CSM
110 millions en espèces amassées grâce à l’évitement des coûts budgétaires
pendant la période de construction (8,4 millions de dollars) et l’émission
d’une dette de 101,6 millions. La propriété du stade et de l’aréna sera
aussi transférée à la CSM. La CSM sous-traitera à l’OSEG les travaux de
réaménagement du stade et de l’aréna.
L’OSEG assume la
responsabilité et le risque liés au réaménagement du stade et de l’aréna et
financera tous les coûts d’exploitation de ces installations une fois les
travaux terminés. Un fonds de cycle de vie sera créé à partir des revenus
d'exploitation grâce à un transfert annuel à la CSM en vue des réparations liées
au cycle de vie.
À la réouverture,
l’OSEG se chargera entièrement du fonctionnement du stade et de l’aréna et de
toute perte éventuelle qui y serait associée.
Les travaux à eux
seuls généreront des recettes fiscales de plus de 7,5 millions de dollars en
impôts non fonciers indirects et plus de 60 millions de dollars en masse
salariale, en plus de créer 1 229 emplois à temps plein pendant la période
de construction. À leur réouverture, le stade et l’aréna devraient employer
plus de 220 personnes à temps plein à Ottawa, ce qui générera plus de
9 millions de dollars en masse salariale et presque 1 million de
dollars en impôts directs et indirects annuellement pour tous les ordres de
gouvernement.
Pelouse
avant
Les travaux de la
« cour avant » comprennent les améliorations qui seront apportées aux
espaces verts qui s’étendent vers le sud et bordent la promenade
Reine-Élizabeth, ainsi que les infrastructures d’approvisionnement en eau et en
électricité du parc. Le coût du réaménagement de la cour avant est estimé à 5
millions de dollars. Ce montant sera réparti également entre la Ville et l’OSEG
et fait partie de l’estimation des coûts de construction du stade, de l’aréna
et des éléments de commerce au détail, respectivement.
Stationnement
La Ville d'Ottawa
et l’OSEG travailleront de pair afin de construire 1 100 nouvelles
places de stationnement sous-terrain et 135 places de stationnement de surface
au parc Lansdowne. La Ville fournira 19,3 millions de dollars et OSEG,
17,5 millions, afin de construire le stationnement souterrain. Les coûts
du projet de stationnement de surface sont compris dans l’estimation des coûts
de construction du stade, de l’aréna et des éléments de commerce au détail.
Trois cent soixante places supplémentaires seront offertes dans la cour avant
réaménagée au besoin lors d’événements spéciaux. En relocalisant une grande
partie du stationnement sous le niveau du sol, on libère une surface
considérable pour l’aménagement d’espaces verts à l’usage du public. Ces
stationnements seront gérés et entretenus par l’OSEG. Les revenus, les dépenses
et les fonds réservés au cycle de vie formeront un système clos et, par
conséquent, ne nécessiteront pas d’autres contributions fiscales de la part de
la Ville.
La création du
stationnement souterrain devrait générer plus de 400 emplois à temps plein
pendant la période de construction de trois ans, avec plus de 20 millions
en masse salariale et 2,6 millions de dollars en impôts indirects pour
tous les ordres de gouvernement.
Commerce
de détail
L’OSEG investira
97 millions de dollars dans la construction de près de 300 000 pieds
carrés d’infrastructures destinées au commerce de détail. On s’attend à ce que,
à partir de 2013, le complexe commercial apporte annuellement à la Ville 3,8
millions de dollars en recettes fiscales. Les loyers des détaillants feront
partie des revenus du système clos.
La masse salariale associée à la construction
du complexe au détail s’élèvera à plus de 53 millions de dollars et que
1 090 emplois seront créés pendant trois ans. Les revenus d’impôts
indirects de tous les ordres de gouvernement générés par les produits et
services du projet de construction sont estimés à près de 7 millions de
dollars.
Les possibilités
d’aménagement suivantes s’inscrivent dans la deuxième phase de la
transformation du parc Lansdowne :
Espace résidentiel
Dans le cadre de
la deuxième phase, l’OSEG louera un terrain à un promoteur résidentiel en vue
de la construction de 40 nouvelles maisons en rangée de 1 000 pieds carrés
sur l’avenue Holmwood et de 168 nouvelles copropriétés sur la rue Bank.
Le promoteur
résidentiel investira environ 45,8 millions de dollars dans ce projet. La Ville
recevra les produits de la vente des droits relatifs à la propriété du dessus
pour des maisons en rangée et des unités de condominiums estimées à environ
4,4 millions de dollars. Ces revenus pourraient servir à réduire le
montant de la dette contractée par la Ville pour financer la phase 1 de
l’aménagement.
Une fois le
projet terminé, on s’attend à ce que celui-ci rapporte annuellement 1 million
de dollars en recettes fiscales municipales supplémentaires.
Espace
à bureaux
Dans le cadre de la deuxième phase, l’OSEG
pourrait louer un terrain à un promoteur commercial en vue de la construction
d’un édifice de cinq étages; cette construction représentant un investissement
de 21,1 millions de dollars. L’espace de bureau devrait générer environ
560 000 $ en revenus différentiels d’impôts fonciers annuellement et
rapporter 300 000 $ par année en location de terrains que se partageront
la Ville d’Ottawa et l’OSEG par l’intermédiaire du système clos.
Infrastructure
hôtelière
L’OSEG pourrait également louer un terrain à un
promoteur hôtelier en vue de la construction d’un nouvel hôtel de 180 chambres
dans le cadre de la deuxième phase du programme de réaménagement, un
investissement d'environ 21,8 millions de dollars. L’hôtel devrait générer
des revenus d’impôts fonciers supplémentaires d’environ 542 000 $ et
300 000 $ par année en location de terrains que se partageront la
Ville d’Ottawa et l’OSEG par l’intermédiaire du système clos.
Sommaire financier
La transformation
du parc Lansdowne offre la possibilité à la Ville d’Ottawa de générer des
revenus différentiels d’impôts, de créer des emplois et d’améliorer l’espace
public. Au cours des 30 premières années de l’entente de projet, la
transformation du parc Lansdowne ne créera pas un fardeau financier
supplémentaire; au contraire, elle apportera des surplus à la Ville.
Dans l’entente de
projet actuelle, la Ville d’Ottawa occupe la première et la quatrième positions
de la structure en cascade, tandis que l’OSEG occupe la deuxième et la
troisième positions. En équilibrant les paiements en fonction des priorités et
de l’importance des obligations financières, nous avons produit un modèle
d’affaires proportionné pour tous les intervenants au cours de la première
partie de l’entente de projet. Le
diagramme suivant illustre comment les paiements en cascade devraient
s’effectuer.
Le
diagramme ci-dessous montre les remboursements du capital de la dette et les
soldes de trésorerie de la Ville pendant les phases 1 et 2.
Les
éléments du programme de la phase 1 devraient générer des flux de trésorerie
positifs à la Ville grâce à l’impôt foncier, l’évitement des coûts budgétaires
et les paiements de distribution en cascade. Si ces flux de trésorerie étaient
gardés en réserve pendant la première partie de l’entente de projet, celle-ci
permettrait d’éponger toute la dette d’ici 2040. Si la Ville et l’OSEG
choisissent d’entreprendre les éléments de la phase 2, la Ville recevra des
revenus d’impôts fonciers et des distributions en cascade supplémentaires. La
Ville recevra aussi des profits de la vente des droits relatifs à la propriété
du dessus pour l’élément résidentiel. Si la hausse des revenus fiscaux et les
distributions en cascade sont gardées en réserve et que les profits de la vente
des droits relatifs à la propriété du dessus sont utilisés pour réduire la
dette, la Ville pourra acquitter l’ensemble de ses dettes en 2033 et profiter
d’un flux de trésorerie positif pendant les années qui suivent.
Conclusion
Le parc Lansdowne a atteint un point où une
transformation complète et durable s'avère nécessaire. Le partenariat
public-privé décrit dans le protocole d’entente conclu entre la Ville d’Ottawa
et l’OSEG, jumelé à la proposition de plan de partenariat ci-jointe, montre une
direction claire pour lancer cette transformation -- une direction fondée sur
une solide planification financière et qui permet aux résidants, aux groupes
communautaires, aux locataires existants et aux intervenants concernés de
formuler des commentaires utiles, tout en reconnaissant le caractère historique
du parc et son emplacement privilégié au cœur de la ville.
La proposition, si elle est mise en œuvre,
transformera le parc Lansdowne en un site remarquable et unique qui offrira un
espace vert pourvu de sentiers piétonniers, de pistes cyclables et
d’installations sportives et récréatives aux abords du canal Rideau, au cœur de
la capitale nationale.
Ce partenariat novateur fera appel aussi bien
aux résidants et à tous les échelons de gouvernement qu’aux intervenants,
entreprises et groupes communautaires concernés. On discute actuellement de la
conclusion éventuelle de partenariats clés avec Parcs Canada et la Commission de
la capitale nationale; ceux-ci mèneraient à l’intégration du parc Lansdowne au
couloir du canal Rideau, à la promenade Reine-Élizabeth et aux parcs relevant
de la Commission, créant ainsi une « cour avant » accueillante et
accessible pour le site.
Le plan prévoit également l’aménagement d’un
espace commercial approprié qui permettra la poursuite des travaux de
revitalisation du stade Frank-Clair et du Centre municipal afin d’assurer la
viabilité du site. Le site offrira également des possibilités sans égales en
matière de divertissement, de restauration et d’activités, y compris des petits
commerces qui complètent les entreprises de la rue Bank plutôt que des grandes
surfaces ou des succursales de grands magasins de détail.
Le cadre du plan et du partenariat qui a été
négocié crée un système financier « fermé » en vertu duquel les flux
de trésorerie résultant des activités de l’ensemble du site, la pelouse avant
exceptée, seront répartis en « cascade » entre la Ville et l’OSEG
selon une formule fixée d’un commun accord. Aux termes de ce système, l’OSEG
est responsable de tous les déficits liés à l’exploitation du site et aux
contributions obligatoires au fonds de réserve du cycle de vie. La répartition
ultérieure de tout flux net de trésorerie permet alors à l’OSEG d’obtenir un
taux modique de rendement des capitaux propres de huit pour cent, puis un
rendement des capitaux propres, accordant ensuite à la Ville un rendement sur
l’avoir réalisé qu’elle a versé, et finalement un partage à part égale entre la
Ville et l’OSEG (50 % chacun) de tout flux net de trésorerie résiduel..
Au cours de la préparation de ce plan et du
cadre de partenariat, toutes les exigences établies par la motion du Conseil du
22 avril 2009 ont été prises en considération. Vous trouverez dans le
rapport ci-joint une description détaillée des réponses qu’apportent le plan de
transformation et le cadre de partenariat du parc Lansdowne. (Consultez le
document 1.)
En résumé, le plan de partenariat du parc
Lansdowne propose une approche en deux phases; la première comprend la
revitalisation du stade Frank-Clair Stadium, du Centre municipal et du pavillon
Aberdeen, la construction de l’élément de commerce au détail, la transformation
en espace vert de la pelouse avant attenante au canal Rideau, de même que la
rénovation d’autres sites importants. La deuxième phase comprend la
construction d’éléments résidentiels, hôteliers et de bureaux.
Après un examen attentif, les partenaires de
l’entente et du plan proposés ont conclu qu'exclure toute propriété
résidentielle et qu'augmenter l'espace destiné aux foires commerciales et aux
salons à l'intention des consommateurs mettrait en péril leur capacité de
réaliser un plan de transformation qui respecte à la fois l’objectif de la
motion du Conseil, les caractéristiques uniques du parc Lansdowne, la viabilité
financière et la durabilité du site.
Pour encourager une
fréquentation du site toute l’année et absorber les coûts d’exploitation du
stade et de l’aréna, il a été convenu qu’un développement résidentiel limité
serait avantageux. À cette fin, une composante résidentielle a été incluse dans
la deuxième phase de
l’aménagement du site – même s’il doit être noté que cet élément pourrait être
modifié d’ici la fin de la phase 1. Ce développement comprendra un projet de
copropriétés peu élevées au-dessus des espaces commerciaux dont l’échelle
respectera celle du voisinage, de même que 20 maisons en rangée superposées en
copropriété qui s’harmoniseront au tissu résidentiel de l’avenue Holmwood au
sud du site.
L’intégration
de cette modeste composante résidentielle dans ce plan de transformation du
parc Lansdowne respecte le plan officiel du Conseil (section 2.2.3 – Gestion de
la croissance dans le secteur urbain; section 2.3.1 – Transport; section 2.5.1
– Aménagement compatible et conception communautaire; section 2.5.4 – Stratégie
pour les parcs et les aires de loisirs; et, section 2.5.5 – Ressources du
patrimoine culturel) de même que les politiques de croissance intelligente et
d’aménagement du territoire relatives à la densité urbaine, à l’aménagement
mixte et à la densification résidentielle.
De plus, même si un espace suffisant destiné
aux foires commerciales et aux salons à l'intention des consommateurs renforce
l’économie d’Ottawa, nous avons découvert que le parc Lansdowne n’est pas
l’endroit le plus viable d’un point de vue stratégique. Bien que les
installations intérieures actuelles seront modernisées et rénovées de façon
importante afin de permettre la tenue de foires commerciales d’envergure limitée;
les événements de plus grande envergure seront redirigés vers d’autres sites,
plus appropriés. La Ville est actuellement en discussion au sujet de la relocalisation de
l’espace destiné aux foires commerciales du parc Lansdowne et envisage d’autres
endroits. Le nouveau Centre des congrès d’Ottawa, dont l’ouverture est prévue
en avril 201l, est l’un de ces endroits; l’autre est un lieu à préciser à
l’Aéroport d’Ottawa, un projet que la Ville poursuit actuellement avec des
résultats encourageants jusqu’ici. Offrir un espace suffisant et efficace
destiné aux foires commerciales et aux salons à l'intention des consommateurs à
Ottawa demeure une priorité pour l’administration de la Ville, et elle
continuera à travailler dans cette voie.
Au
vu du travail accompli jusqu’à ce jour, il est recommandé que le Conseil
enjoigne le personnel de procéder à la première phase de consultations
publiques et de l’achever, comme il est exposé dans l’article 7.10 du Plan de
partenariat pour Lansdowne, et de présenter un rapport sur les résultats
desdites consultations publiques et tout autre recommandation relative au
rapport du 2 septembre 2009 à la suite des consultations à la réunion conjointe
du Comité de l’urbanisme et de l’environnement (CUE) et du Comité des services organisationnels
et du développement économique (CSODE) qui aura lieu le 26 octobre 2009.
De
plus, il est recommandé que le Conseil enjoigne le personnel de préparer un
rapport supplémentaire indiquant en détail les prochaines étapes nécessaires et
les exigences en ressources prévues pour la mise en œuvre du Plan de
partenariat pour Lansdowne, y compris les considérations nécessaires pour la
création d’une Société de services municipaux, pour examen à la réunion
conjointe du Comité de l’urbanisme et de l’environnement et du Comité des
services organisationnels et du développement économique qui aura lieu le 26
octobre 2009.
Le
CUE et le CSODE pourraient alors présenter conjointement une recommandation
concernant le rapport sur le Plan de partenariat pour Lansdowne au Conseil pour
examen par ce dernier à sa réunion du 12 novembre 2009.
À
la suite des travaux effectués à ce jour, on recommande que le Conseil demande
au personnel de faire une consultation publique au sujet du Plan de partenariat
du parc Lansdowne et de la terminer, comme l’indique la phase 1 de la section
Participation du public du document ci-haut mentionné (consultez la section
7.10 du document ci-joint).
Après
cette consultation publique, le personnel recommande aussi qu’on lui donne
l’occasion de présenter un rapport lors d’une réunion mixte du Comité de
l’urbanisme et de l’environnement (CUE) et du Comité des services
organisationnels et du développement économique (CSODE) le 8 octobre 2009, où
il soulignera les résultats de la consultation publique et toute autre
recommandation relative au rapport du personnel du 2 septembre 2009.
Le
CUE et le CSODE peuvent donc présenter une recommandation conjointe au sujet du
rapport sur le plan de partenariat du parc Lansdowne au Conseil, pour que celui-ci
en discute lors de la réunion du 28 octobre 2009.
CONSULTATION
La
motion du Conseil a reconnu que la proposition de revitalisation du parc
Lansdowne nécessite des travaux et des améliorations supplémentaires et que
ceux-ci feraient l’objet des négociations de partenariat. Le Conseil reconnaît
de plus qu’une importante consultation publique aura lieu quand nous aurons
précisé la proposition et préparé une ébauche d’entente de partenariat. Par
conséquent, la motion du Conseil demande aussi au personnel d’inclure une
proposition en vue d’une vaste consultation publique dans le rapport présenté
au Conseil sur les négociations de partenariat et la proposition de
revitalisation. Les détails du plan de consultation publique proposé sont
inclus dans le Plan de partenariat du parc Lansdowne.
Comme l’a demandé le Conseil, le directeur
municipal et les représentants de l’OSEG ont correspondu ou se sont réunis,
conjointement ou séparément, avec les groupes ou intervenants suivants :
- l’Association
de l’exposition du Canada central;
- l’Association
des gestionnaires d’exposition d’Ottawa (AGEO);
- Coliseum
Incorporated;
- l’Association
communautaire Glebe;
- la
zone d’amélioration commerciale (ZAC) Glebe;
- le
Marché des fermiers d’Ottawa;
- les
Algonquins de Pikwàkanagàn;
- la Commission
de la capitale nationale (CCN)
- Parcs
Canada.
Le
directeur municipal et, dans la plupart des cas, les représentants de l’OSEG se
sont réunis avec ces groupes d’intervenants afin de s’assurer qu’ils aient tous
la possibilité d’indiquer les questions ou les préoccupations qui, à leur avis,
doivent être considérées lors de l’élaboration et de l’amélioration du plan de
revitalisation et des ententes de partenariats.
Finalement, tous les groupes d’intervenants ont
été informés qu’ils seraient appelés à participer activement dès le début du
processus de consultation globale du public et des intervenants qui aura lieu
si le Conseil demande au personnel de procéder à une consultation publique
après la réception de ce rapport le 2 septembre 2009.
IMPLICATIONS JURIDIQUES OU
RELATIVES À LA GESTION DE RISQUE :
Pour les raisons indiquées ci-dessous, il n’y a
pas d’éléments juridiques ou de gestion de risque associés à la mise en œuvre
des recommandations contenues dans ce rapport. En vertu de la section 22 du
Règlement sur les achats de la Ville d’Ottawa, la Ville a le droit de suspendre
l’obligation de se soumettre à un appel d’offres pour les biens, services et
travaux de construction et de la remplacer par des négociations s'il n’y a pas
de concurrence pour des raisons techniques ou autres, si les biens, services ou
travaux de construction peuvent seulement être offerts par un fournisseur
particulier et si aucune autre solution n’existe.
L’Ottawa Sports and Entertainment Group (OSEG)
est le seul parti à posséder une franchise conditionnelle de la Ligue
canadienne de football, laquelle serait un locataire clé du stade Frank-Clair
rénové. De plus, en vertu du plan de partenariat pour le parc Lansdowne,
l’Ottawa Sports and Entertainment Group serait responsable de l’ensemble de
l’exploitation du stade et de l’aréna et en assumerait toutes pertes. L’OSEG
financerait aussi les réparations du cycle de vie. La diligence raisonnable
financière menée jusqu’ici par la Ville et ses consultants au sujet de la
proposition de l’OSEG a montré, entre autres, que la Ville recevrait sa juste
part en vertu du plan. Le plan proposé reconnaît et respecte aussi les ententes
collectives actuelles au parc Lansdowne avec CUPE 503 et IATSE.
La Ville est le seul propriétaire du parc Lansdowne
et aucune clause restrictive ou réserve n’est stipulée dans un des actes
notariés précédents, et par lesquels la Ville a acquis la propriété qui
constitue maintenant le parc Lansdowne, qui pourrait représenter un obstacle
juridique à la location à long terme de la propriété à des fins de
réaménagement.
Enfin, si le Comité et le Conseil approuvent le
plan de partenariat du parc Lansdowne, la Ville n’abusera pas de son autorité
de réglementation en matière d’aménagement de terrain. L’OSEG ou la CSM devraient
obtenir les approbations d’urbanisme appropriées comme tout autre promoteur en
de telles circonstances.
RÉPERCUSSIONS FINANCIÈRES
Le programme de réaménagement du parc Lansdowne
nécessitera de la Ville une contribution à la mise de fonds totalisant
110 millions de dollars pour les rénovations du stade et de
19,3 millions de dollars pour la construction de 600 places de
stationnement souterrain et de surface. Ces dépenses en immobilisations
incluent le financement de tous les travaux de construction. L’OSEG assume le
risque de toute escalade de coût potentielle.
La Ville
peut financer cet investissement à partir d’une combinaison de dettes et
d’espèces comme suit:
|
|
Stade (M$) |
Stationnement (M$) |
Total (M$) |
Dépenses en immobilisations
|
110,0 |
19,3 |
129,3 |
|
Espèces
en compensation du stationnement, réserve du stationnement |
|
(4,0) |
(4,0) |
|
Dépenses en immobilisations évitées de 2010 à
2012 |
(8,4) |
|
(8,4) |
|
Émission de titres de créances |
(101,6) |
(15,3) |
(116,9) |
L’Évaluation
des propositions d’aménagement de stades -- OSEG (Lansdowne Live) et Senators
Sports and Entertainment (SS&E), Kanata publiée le 6 avril 2009 et
présentée au Conseil le 22 avril 2009, a indiqué que la Ville éviterait
des dépenses nettes d’exploitation et d’immobilisations de 3,8 millions de
dollars par année, en moyenne, en faisant appel à un autre organisme pour la
rénovation et l’exploitation du parc Lansdowne. Ce niveau de financement (comme
l’indique la section 4 du rapport du 6 avril 2009) consistait en une
subvention annuelle d’exploitation (650 000 $), des investissements
mineurs (750 000 $) et l’investissement dans le cycle de vie
(2 400 000 $ par année en moyenne au cours des
10 prochaines années).
Pendant les trois années que durera la
construction du parc Lansdowne (de 2010 à 2012), nous estimons que la Ville
évitera 2,8 millions de dollars sur les 3,8 millions de dollars en
dépenses d’immobilisations annuelles associées à l’entretien et à
l’exploitation du stade. Par conséquent, pendant cette période, la Ville pourrait
consacrer ces fonds aux dépenses d’immobilisation du programme de réaménagement
du parc Lansdowne. Il est prévu que le million de dollars par année restant
associé à l’entretien du parc Lansdowne servira à assumer les obligations
contractuelles actuelles de Lansdowne et tous autres frais de garde qui
pourraient être encourus pendant la période de construction.
S’il est approuvé, le budget de 2010 inclura
une réduction de la contribution de l’investissement de 2,8 millions de
dollars et une contribution à un compte Lansdowne distinct d’un montant
équivalent.
Les créances à émettre ont été calculées sur
40 ans à 5,35 % (le taux actuel pour un prêt sur 40 ans que la
Ville pourrait contracter auprès d’Infrastructure Ontario) et le service de la
dette coûtera 7,142 millions de dollars par année. Ces frais pourraient
être financés à partir des sources suivantes :
- Les
économies de 3,8 millions de dollars déjà incluses dans le budget de
la Ville en ce qui a trait aux dépenses d’immobilisations et
d’exploitation;
- 75 %
des impôts fiscaux attendus de l’espace de commerce au détail proposé dans
le cadre de la phase 1 (2,874 millions de dollars);
- les
contributions totalisant 1,370 million de dollars de la réserve du
stationnement après les six premières années (228 333 $ en moyenne)
et remboursée de la 7e à la 11e année.
Le programme de réaménagement du parc Lansdowne
comprend aussi une estimation des impôts fonciers qui seront générés par le
réaménagement du site. Bien que l’estimation des revenus fiscaux ait été
préparée par le Groupe Altus, une entreprise de services de conseils fiscaux
reconnue, afin de prévoir une marge d’erreur, seulement 75 % des impôts de
la phase 1 ont été inclus dans le plan financier de la Ville. Si cette
proposition est approuvée, le personnel exécutera une plus grande diligence
raisonnable des estimations de la taxation et, si les résultats sont exacts, la
Ville pourra utiliser les surplus à d’autres fins.
Le modèle de service de la dette tient aussi
pour acquis que le taux d’imposition de ces propriétés augmentera de 2,5 %
par année afin de refléter les hausses d’impôts liées à l’inflation. Étant
donné que les exigences relatives au service de la dette ne sont pas
complètement comblées par les économies liées aux coûts fixes et la hausse
graduelle du taux d’imposition au cours des sept premières années, la Ville
devra puiser un montant minime dans ses réserves pendant la période initiale.
La réserve de la Ville peut rembourser ces contributions au cours des cinq
années suivantes à partir des hausses d’impôts générées par ces propriétés.
Le
programme de réaménagement du parc Lansdowne créera aussi plusieurs autres
sources de revenus potentielles pour la Ville. En plus des revenus fiscaux de
25 % de l’élément de commerce commercial, d’autres revenus fiscaux
proviendront des résidences, bureaux et hôtels prévus pendant la phase 2 du
programme, si ces projets se réalisent. Bien qu’on estime qu’elles puissent
rapporter à la Ville des revenus supplémentaires de 2,1 millions de
dollars par année, ces sources de revenus potentielles n’ont pas été utilisées
pour compenser le financement d’immobilisations. La distribution de la
« cascade » au cours des dernières années devrait fournir à la Ville
un rendement des capitaux propres de l’investissement à partir des deux phases
de développement. Le tableau suivant indique les revenus projetés de la Ville
en 2013 et 2042 dans cette proposition et le montant à consacrer au service de
la dette. Étant donné que les coûts de la dette seront fixes et que les sources
de revenus augmenteront, le pourcentage des revenus consacré au service de la
dette sera réduit de façon importante jusqu’à son remboursement complet.
|
|
2013 (M $) |
2042 (M $) |
|
Impôts
fonciers de la phase 1* |
2,874 |
5,881 |
|
Impôts
fonciers de la phase 2** |
2,064 |
4,223 |
|
Rendement
des capitaux propres et actions numéraires, phase 1 |
|
4,461 |
|
Rendement
des capitaux propres et actions numéraires, phase 2 |
|
4,370 |
|
Revenus
totaux |
4,938 |
18,935 |
|
Service
de la dette net moins les économies de 3,8 M$ |
3,342 |
3,342 |
|
Service
de la dette en pourcentage des revenus fiscaux de la phase 1 |
116 % |
57 % |
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Service
de la dette en pourcentage des revenus totaux |
67 % |
18 % |
**75 % des impôts calculés en fonction
d’une hausse d’impôts de 2,5 % par année pour tenir
compte de l’inflation
** 100 % des impôts en fonction d’une
hausse d’impôts de 2,5 % par année pour tenir
compte de l’inflation
Après
avoir payé le service de la dette, la Ville pourra consacrer les revenus
supplémentaires à d’autres fins municipales.
Répercussions du financement par
emprunt sur les principes du cadre fiscal
Le Conseil a endossé l’utilisation du
financement par emprunt pour des projets patrimoniaux identifiables, définis
comme des projets « uniques » qui contribuent à la qualité de vie
globale dans la ville de façon durable. Le programme de réaménagement du parc
Lansdowne répond à ces critères.
Le cadre fiscal de la Ville détermine la limite
du montant qui peut être emprunté pour financer des projets
d’immobilisations : les paiements du principal et de l’impôt et du taux de
la dette ne doivent pas dépasser 7,5 % des sources de revenus de la Ville.
Afin de nous assurer que la hausse du service de la dette nécessaire à ce
projet ne dépasse pas cette limite, nous avons préparé une projection du
service de la dette sur 10 ans pour toutes les initiatives connues
entreprises par la Ville, et une estimation conservatrice indique que le
service de la dette correspondra à 6,11 % de ses sources de revenus d’ici
2019 – bien en dessous de la limite de 7,5 % établie par le cadre fiscal.
Le cadre fiscal de la Ville limite aussi la hausse des
impôts pour une année donnée pour le service de la dette pour des projets non
patrimoniaux, qui ne
doit pas dépasser le quart d’un pour cent des impôts fonciers. Parce qu’il
s’agit d’un projet patrimonial, cette restriction ne s’applique pas au parc
Lansdowne – et elle n’est pas requise, puisque la dette sera remboursée sans
hausse d’impôt.
DOCUMENTATION
Document 1
– Résumé des directives et solutions du conseil municipal d’Ottawa
Document 2 – Plan de partenariat pour le
parc Lansdowne
DISPOSITION
Si le
Comité et le Conseil approuvent les recommandations décrites dans ce rapport,
les employés les mettront en œuvre.
Document
1
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RÉSUMÉ DES DIRECTIVES ET SOLUTIONS DU CONSEIL MUNICIPAL
D’OTTAWA
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Orientation |
Proposition
de transformation |
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Une
portion importante de l’aire actuelle doit être réservée à des espaces
publics ouverts, verts et viables sur le plan de l’environnement; ces espaces
doivent être propices à un usage récréatif et complémentaire à la fonction
globale du parc Lansdowne. |
Un élément clé de la transformation du parc
Lansdowne sera l’ajout d’une « cour avant » le long de la promenade
Reine-Élizabeth, qui sera intégrée au canal Rideau. Les portions est et sud
du site seront aussi converties en espace vert afin de mieux accommoder une
programmation et des activités saisonnières. |
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Le pavillon Aberdeen doit demeurer à son emplacement
actuel; les plans doivent faire en sorte de préserver et de mettre en valeur
les lignes visuelles et conserver la façade du bâtiment de l’horticulture. |
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On doit améliorer l’accès des piétons et des
cyclistes au canal Rideau, aux sentiers récréatifs et aux jardins ainsi que
la liaison aux parcs adjacents. |
Une stratégie des transports complète pour le parc a
été mise en place pour préserver les liens aux sentiers existants et
améliorer l’accès des piétons et des cyclistes au site par l’ajout d’espaces
verts et d’aires récréatives. |
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Mettre en valeur le stade Frank-Clair et le Centre
municipal |
Un élément important du programme de revitalisation
est l’amélioration du stade Frank-Clair et le Centre municipal : une nouvelle
estrade sera construite au sud, l’estrade nord sera rénovée et l’ensemble des
installations actuelles sera modernisé (aménagement d’espaces
multifonctionnels, utilisation de technologies de pointe et réfection
complète de l’extérieur du stade et du Centre municipal). |
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Reconnaître la rue Bank en tant que « rue principale
traditionnelle » |
Le parc Lansdowne reconnaîtra la rue Bank en tant
que « rue principale traditionnelle » : le nouvel aménagement
aux abords de la rue Bank maintiendra la tradition des blocs de deux étages à
formes irrégulières, de façon à créer un paysage de rue de style
« villageois » à aires mixtes (piétons-véhicules). |
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Améliorer l’accès au site des intervenants
communautaires, comme les équipes sportives locales |
Les nombreux espaces intérieurs et extérieurs seront
rénovés afin de mieux accueillir les groupes communautaires. |
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Continuer à présenter le marché saisonnier des
producteurs d’Ottawa dans un espace public extérieur |
Le Marché des fermiers d’Ottawa conservera sa place
au parc Lansdowne Park, dans le Bâtiment horticole, où il profitera d’une
période d’activité prolongée. |
RÉSUMÉ DES DIRECTIVES ET SOLUTIONS DU CONSEIL MUNICIPAL
D’OTTAWA
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Orientation |
Proposition
de transformation |
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Explorer les possibilités d’aménagement d’une aire
pour les spectacles en plein air et les festivals |
La nouvelle « cour avant » du parc
Lansdowne, le long de la promenade Reine-Élizabeth et des portions sud et est
du site permettra d’avoir une programmation toute l’année, notamment le Bal
des neiges, le Festival des tulipes, les salons des arts et de la culture et
d’autres activités récréatives et de loisirs. |
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Atteindre
au minimum le niveau argent des normes LEED pour les édifices proposés |
Le programme de réaménagement du parc Lansdowne
atteindra le niveau argent du système de certification LEED grâce à des
mesures d’efficacité énergétique, la conservation des matériaux et ressources
intervenant dans la construction, la qualité de l’environnement intérieur, la
conservation et la qualité de l’eau, la réduction de la chaleur et de la
pollution lumineuse, les solutions de rechange aux modes de transport
consommant des carburants, la conservation et la réutilisation adaptée des
édifices actuels, en particulier des structures historiques, et l'utilisation
de toits verts, si possible. |
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Les plans doivent pouvoir être appliqués dans des
délais raisonnables |
La phase 1 du programme de réaménagement du parc
Lansdowne devrait être terminée d’ici 2013. Les consultations publiques et le
processus d’approbation de l’urbanisme commenceront bientôt. |
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Respecter l’échelle et le caractère du voisinage |
Un parc Lansdowne revitalisé respectera l’échelle et
le caractère du voisinage Glebe. Le nouveau développement le long de la rue Bank
maintiendra la tradition des blocs de deux étages à formes irrégulières, de
façon à créer un paysage de rue de style « villageois » à aires
mixtes (piétons-véhicules) afin de reconnaître la rue Bank en tant que
« rue principale traditionnelle ». |
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Éviter les grands magasins de détail (« grandes
surfaces ») |
Il n’y aura pas de grandes surfaces au parc
Lansdowne. Au contraire, les commerces seront limités aux entreprises
attrayantes et uniques offrant des produits et services complémentaires à
ceux actuellement situés sur la rue Bank. |
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L’activité commerciale doit se limiter à
l’implantation de commerces respectueux de la vocation du site; les commerces
se devront d’être uniques, hors du commun |
Un parc Lansdowne revitalisé sera vivant et
dynamique, centré sur les boutiques et situé en zone piétonnière. Les
magasins offriront des produits susceptibles de bonifier l’expérience des
visiteurs en matière d’activité sportive ou de divertissement et feront la
promotion des produits du Marché des fermiers d’Ottawa et fabriqués au
Canada. |
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La Ville
approuve le design et la forme des bâtiments construits sur le site. |
Incluses dans le plan de partenariat. |
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Les deux parties engagées dans le partenariat
doivent s’entendre sur l’acceptation de chacun des locataires. |
Les partenaires ont approuvé conjointement les
locataires du site. |
RÉSUMÉ DES DIRECTIVES ET SOLUTIONS DU CONSEIL MUNICIPAL
D’OTTAWA
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Orientation |
Proposition
de transformation |
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Des options en matière de transport en commun
doivent être considérées |
Nous avons élaboré une stratégie de transport pour
le parc qui fait appel à OC Transpo et à d’autres options de transport en
commun qui répondent aux différentes exigences en matière de transport selon
la nature des événements et activités du site. Un nouveau stationnement
souterrain sera aussi construit, tandis que l’accès par véhicule au site par
la promenade Reine-Élizabeth et les réseaux piétonniers et cyclables sera
amélioré. |
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Prévoir un processus complet de consultation
publique |
Nous avons élaboré une stratégie de communication
complète qui inclut un processus de consultation publique en plusieurs
étapes. Les groupes communautaires, les résidents, les entreprises locales et
les partenaires gouvernementaux requis participeront tous à cette démarche. |
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Limiter la contribution de la Ville d’Ottawa à un
montant qui n’augmentera pas le fardeau global des contribuables |
En vertu du protocole d'entente actuel, les employés
de la Ville d'Ottawa et l'OSEG ont négocié une entente qui devrait générer
des revenus et éviter les obstacles fiscaux. Les revenus fiscaux produits par
le réaménagement permettront à la Ville d’avoir un bilan financier positif. |
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S’engager à n’employer aucune portion des revenus
générés pour financer le sport professionnel |
Aucun impôt ne servira à subventionner des équipes de sport professionnel. La
Ville appuiera financièrement les titres de créances et le programme de
réaménagement. L’OSEG assumera la responsabilité des pertes liées à la
construction, à l’exploitation et aux coûts du cycle de vie. L’OSEG réalisera
un rendement raisonnable des capitaux propres, tandis que la Ville réalisera
en retour un rendement des capitaux propres réalisés. Tout flux net de
trésorerie supplémentaire sera réparti à parts égales entre les partenaires.
La Ville percevra des revenus fiscaux issus du programme de réaménagement. |
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Prévoir des consultations avec la Commission de la
capitale nationale et s’enquérir auprès du fédéral et du provincial du degré
de leur participation financière |
Une lettre d’entente entre la Ville d’Ottawa et la
Commission de la capitale nationale a été signée entourant le processus de
consultation publique au sujet du réaménagement du site et des discussions
avec la Commission de la capitale nationale, Parcs Canada et le gouvernement
de l’Ontario sont en cours. . |
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Ne prévoir aucune composante résidentielle |
Le plan
de partenariat du parc Lansdowne suggère une approche en deux phases. Les
résidences font partie de la phase 2, qui devra être précisée quand la phase
1 sera terminée. Conformément aux politiques du Conseil sur la densité
urbaine et la densification résidentielle, pour encourager une fréquentation
du site toute l’année et absorber les coûts d’exploitation du stade et de
l’aréna, il a été convenu qu’un développement résidentiel limité serait avantageux. Ce
développement comprendra un projet d'unités de condominiums peu élevées
au-dessus des espaces commerciaux dont l’échelle respectera celle du
voisinage, de même que 20 maisons en rangée superposées en copropriété qui
s’harmoniseront au tissu résidentiel de l’avenue Holmwood au sud du site. |
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Augmenter l’espace destiné aux foires commerciales
et aux salons à l’intention des consommateurs |
Bien que les installations intérieures actuelles
seront modernisées et rénovées de façon importante afin de permettre la tenue
de foires commerciales d’envergure limitée; les événements de plus grande
envergure seront redirigés vers d’autres sites. Les solutions en vue de la relocalisation
des foires commerciales au parc Lansdowne sont encore en discussion tandis
que d’autres voies sont envisagées. L’ouverture du Centre des congrès
d’Ottawa en avril 2011 offrira une excellente opportunité pour les foires
commerciales, mais la possibilité d’un autre lieu envisagé à l’Aéroport
d’Ottawa obtient des résultats positifs jusqu’ici. Cette solution n’est pas
encore finalisée. |