7. DISPOSAL STRATEGY – 2720 Richmond
Road – former Grant ALTERNATIVE school
STRATÉGIE
D’ÉLIMINATION – 2720, chemin Richmond – ANCIENNE ÉCOLE PARALLÈLE
Grant
COMMITTEE RECOMMENDATIONS
That Council:
1.
Receive the Centre
multi-services francophone de l’Ouest d’Ottawa (CMFO) Progress Report Two,
dated 2 November 2009, attached as Document 3 to this report, regarding a
Business Plan for a multi-use community centre, long term care facility and
seniors housing cooperative on the subject property; and
2.
Provide the CMFO until 31
January 2010 to finalize the Business Plan for the subject property and to
submit it for the consideration of Committee and Council.
RECOMMANDATIONS DU COMITÉ
Que le Conseil :
1.
reçoit
le deuxième rapport d’étape du Centre multi-services francophone de l’Ouest
d’Ottawa (CMFO), daté du 2 novembre 2009 et joint au présent rapport
sous le nom de Document 3, concernant un plan d’affaires pour
l’aménagement d’un centre communautaire polyvalent, d’un établissement de soins
de longue durée et d’une coopérative d’habitation pour personnes âgées sur la
propriété visée;
2.
indique
au CMFO qu’il a jusqu’au 31 janvier 2010 pour mettre la dernière main
au plan d’affaires pour la propriété visée et pour le présenter à la Ville pour
examen par le Comité et Conseil.
Documentation
1. City Managers report dated 17 November 2009 (ACS2009-CMR-REP-0046)
Report to/Rapport au :
Corporate Services and Economic Development Committee
Comité des services
organisationnels et du développement économique
and Council / et au Conseil
17 November 2009/ le 17 novembre
2009
Submitted
by/Soumis par: Kent Kirkpatrick, City
Manager / directeur municipal
Contact Person/Personne ressource : Gordon MacNair,
Director, Real Estate Partnerships and Development Office/ directeur, Bureau de
développement et de partenariats immobiliers
(613)
580-2424 x 21217, Gordon.MacNair@ottawa.ca
SUBJECT:
|
DISPOSAL STRATEGY –
2720 Richmond Road – former Grant ALTERNATIVE school |
OBJET :
|
STRATÉGIE D’ÉLIMINATION – 2720, chemin Richmond – ANCIENNE
ÉCOLE PARALLÈLE Grant |
|
|
|
REPORT
RECOMMENDATIONS
That the Corporate Services and Economic Development Committee recommend that Council:
1.
Receive the Centre
multi-services francophone de l’Ouest d’Ottawa (CMFO) Progress Report Two,
dated 2 November 2009, attached as Document 3 to this report, regarding a
Business Plan for a multi-use community centre, long term care facility and
seniors housing cooperative on the subject property; and
2.
Provide the CMFO until 31
January 2010 to finalize the Business Plan for the subject property and to
submit it for the consideration of Committee and Council.
RECOMMANDATIONS DU RAPPORT
Que le Comité des services
organisationnels et du développement économique recommande au Conseil :
1.
reçoit
le deuxième rapport d’étape du Centre multi-services francophone de l’Ouest
d’Ottawa (CMFO), daté du 2 novembre 2009 et joint au présent rapport
sous le nom de Document 3, concernant un plan d’affaires pour
l’aménagement d’un centre communautaire polyvalent, d’un établissement de soins
de longue durée et d’une coopérative d’habitation pour personnes âgées sur la
propriété visée;
2.
indique
au CMFO qu’il a jusqu’au 31 janvier 2010 pour mettre la dernière main
au plan d’affaires pour la propriété visée et pour le présenter à la Ville pour
examen par le Comité et Conseil.
BACKGROUND
City Policy - Acquisition of Surplus School Properties
In May 2007, staff submitted a report with recommendations with respect to a policy for acquiring surplus school properties (“Policy for Surplus Schools” ref. # ACS2007-PTE-POL-0033) that was considered by the Planning and Environment Committee (PEC) and the Agricultural and Rural Affairs Committee (ARAC) in June 2007. Based on the recommendations of PEC and ARAC, Council, on 29 August 2007, approved as follows:
· That, where a school board within the City of Ottawa offers a school site as surplus to its educational needs, the City of Ottawa indicate an interest in acquiring this site on a case by case basis;
· That staff establish criteria for the evaluation of surplus schools sites for review and approval by the Agricultural and Rural Affairs Committee, Planning and Environment Committee and Council after which staff be directed to undertake an evaluation and prioritisation of school sites for the purpose of identifying sites that would meet City needs should they be declared surplus or are already surplus;
·
That these priorities be reviewed on
an annual basis;
·
That
a funding strategy be brought forward for the 2008 Budget in order to acquire
school board property that qualifies.
During the same period, the City received
notice from the Ottawa-Carleton District School Board (OCDSB), dated 27 June
2007, that 3071 Riverside Drive (Former Bayview School property) and 2720
Richmond Road (Former Grant Alternative School property) were surplus to the
Board’s needs and were being circulated to the City under Regulation 445/06 of
the Education Act. These properties
were offered, in accordance with the Regulation, to the “priority purchasers”
which includes the City.
The City, as a priority purchaser, had only this limited opportunity
to submit offers to purchase the Bayview and Grant School properties prior to
these properties being offered for sale on the open market. As a result,
Council decided on 28 November 2007 (Report ACS2007-BTS-RPM-0042) to act on the
acquisition of these properties prior to establishing the criteria and
priorities for acquiring school properties and directed staff to pursue these
acquisitions.
Acquisition of Former Grant School Property
The City subsequently purchased the subject property in March 2008 (Report Number ACS2007-BTS-RPM-0046) for $3,940,000 from the Ottawa Carleton District School Board (OCDSB) based on the directive given by Council on 28 November 2007.
The subject property is a 2.07 hectare (5.11 acres) parcel of land improved with a three storey 2,835 m2 (30,516 sq. ft.) vacant building including a one-storey rear addition (former Grant School) situated on the south side of Richmond Road just east of Pinecrest Road within the Queensway Terrace North Community as shown on the attached Document 1.
There is also a detached one-storey building located in the rear yard. The exterior of the main building and the front lawn with its landscaping were designated under Part IV of the Ontario Heritage Act by City Council in July 2008. The area subject to the heritage designation is approximately 0.92ha (2.27 ac) and the extent of the area is shown on Document 2 attached to this report. The one-storey rear addition and the one-storey detached building at the rear of the existing building are not included in this designation.
The acquisition of the property was approved subject to staff reporting back to Council with a business case outlining how the property can be optimized by severing off the school at the front of the property and selling it to a community partner, Centre multi-services francophone de l’Ouest d’Ottawa, (CMFO), subject to a viable business plan and offering the remaining lands for sale to a developer to create intensification within the greenbelt in support of the objectives of the Official Plan and offset a portion of the acquisition cost of the property. The highest and best use for development was assumed to be low to medium density residential uses subject to rezoning and market conditions.
The subject property is situated in an I1A – Minor Institutional Zone. In accordance with the City’s Surplus Property Disposal By-law, properties meeting minimum requirements of the zone to permit development are considered viable and must be advertised for sale to the general public. However, this property was acquired on the understanding that a portion of the site may be transferred to a community partner subject to certain conditions, and this policy is therefore being waived.
CMFO Business
Plan Status
Meetings were held in October 2008 and January 2009 with representatives of CMFO. They advised that they did not yet have a business plan to present to the City but they had retained a consultant to prepare a business plan that would be presented to the City in August 2009. The CMFO also advised that through the preliminary preparation stage, they concluded that they were unable to develop a viable business plan with only the front portion of the property and they would require the entire site for their development. They were made aware that the City had not intended to transfer the whole property to a community partner and the resulting shortfall would have to be presented to Council for consideration.
In fact, Real Estate Partnerships and
Development Office (REPDO) staff clearly indicated that the maximum amount of
land that the City assumed might be transferred to the CMFO, if Council
approved the CMFO Business Plan, would be the 1.2 ha (2.97 ac) Parcel “A” shown
on Document 2 because the 0.87 ha (2.14ac) Parcel “B” shown on Document 2 is
the minimum size parcel for a residential development.
DISCUSSION
CMFO Business Plan Status Report
On 15 October 2009 the City received an interim business plan report from the CMFO. The proposal encompasses a community centre, a senior’s co-op housing component and a long term care facility. Staff reviewed the proposal and requested the following additional information:
· A concept plan showing the proposed building locations on the site for the senior’s coop and long term care facility at the rear of the existing building, the proposed height of the buildings and approximate size.
· Confirmation with respect to whether or not the community centre will be located in the existing building and if an addition is proposed.
· Confirmation of the potential cost of project shown as having a total cost of $4.7M. The report states an estimate of $10M for the community centre, $18.7M for the long-term care facility, and $18M for the seniors’ coop - comprising a total of $46.7M. Confirmation has been request with respect to whether or not the residual amount of $8M is partly for the acquisition of the land, and if so, what the timelines are expected to be.
· CMFO’s expectations with respect to the City’s contribution to the project.
· Letters of commitment from all partners, including confirmation of their involvement in the project.
On 2 November 2009, the CMFO submitted a revised interim business plan, attached as Document 3 to this report, stating that they do not have a concept plan for the project at this time. The height, size and location of the buildings will be determined when architects and engineers are assigned to the project. The City’s contribution to the CMFO project has also not yet been determined. However, the CMFO is requesting that the City keep this property on hold until January 2011 to allow time to prepare a detailed business plan for their project.
CMFO advised that the final business plan will be completed in late November 2009 and will contain the financial data for the housing cooperative and the long-term care centre; funding requests will be initiated in December 2009 for the coop and the community centre, with responses anticipated by April 2010. CMFO further advised that they have not yet received a response with respect to the long-term care facility. There are issues at the provincial level out of the control of the CMFO to be resolved. This project should start quickly if the response from the RLISS Champlain and the province are favourable.
This property has been the subject of several incidents of vandalism and break-ins in the last year despite ongoing security surveillance by a City hired company and the police. The interior of the building now has extensive damage that renders it unusable in its present state. There is an urgency to move forward with the redevelopment of this site to alleviate further problems and concerns by the surrounding neighbours.
In this regard the detached
one-storey annex building located in the rear yard is no longer considered to
be in a useable condition and its demolition is being contemplated with the full project cost estimate for the
demolition being in the order of $216K to $310K, including engineering and
demolition supervision.
Conclusion and Recommended Action
- Receive the CMFO’s (Centre multi-services francophone de l’Ouest d’Ottawa) Progress Report 2 dated 2 November 2009, attached as Document 3 to this report, regarding a Business Plan for a multi-use community centre, long term care facility and seniors housing cooperative on the subject property; and
- Provide the CMFO until no later than 31 January 2010 to finalize the Business Plan for the subject property and to submit it to the City for the consideration of Council.
Next
Steps
Upon approval of the recommendations of this report by Council, REPDO staff will:
1. Have a legal reference plan (R-Plan) prepared to reflect the extent of Parcels “A and “B” as shown on Document 2 in order to facilitate the documentation between the CMFO and City with respect to approval of the business plan and a potential City contribution of land;
2. Continue to liaise with Parks Recreation and Culture staff in monitoring the CMFO Business Plan process to provide every opportunity for the CMFO to complete the Business Plan by 31 January 2010 and for transfer of the property to be completed by January 2011; and
3. If the CFMO project does not proceed or if Council does not approve any or all of the CMFO business Plan and related City contribution, staff will initiate a community consultation process to engage the local community in establishing a redevelopment concept as is currently being done with the Mooney Bay/Riverside Park community for the former Bayview Elementary School property at 3071 Riverside Drive and with the Qualicum/Graham Park community the former École Maimonides property at 25 Esquimault Avenue.
ENVIRONMENTAL IMPLICATIONS
The
City undertook a Phase I and II ESA as part of the due diligence process when
it acquired the property and no environmental issues were identified.
CONSULTATION
REPDO and Parks Recreation and Culture staff have worked cooperatively to provide City feedback to the CMFO in the preparation of its Business Plan and to monitor the CMFO’s progress.
The Ward Councillor is aware of the intent to dispose of the subject property and indicated support for the CMFO initiative as a proposed use for the subject property when Council was considering the acquisition of the subject property in November 2007. The Councillor has again indicated his support for providing the CMFO with sufficient time to finalize and implement its Business Plan.
HOUSING FIRST POLICY
The Official Plan policy directs that the City make land available for affordable housing and give priority for the sale or lease of surplus City-owned property for this purpose.
The Housing First Policy, approved by Council on 13 July 2005, establishes priority consideration to the Affordable Housing Division in the identification of potentially surplus City-owned property, to be used in achieving the City’s affordable housing program targets. The policy also requires that the Official Plan target of 25% affordable housing, be met on any City-owned property sold for residential development. Where viable, residential properties are disposed of without a condition requiring an affordable housing component, 25% of the proceeds from the sale are to be credited to a housing fund, to be used for the development of affordable housing elsewhere in the City.
The subject property is a viable property and therefore meets the affordable housing criteria outlined in the Housing First Policy.
LEGAL/RISK MANAGEMENT IMPLICATIONS:
There are no legal/risk management impediments to implementing any of
the Recommendations arising from this report.
FINANCIAL IMPLICATIONS
The recommendations
set out in this report do not require any further funding provision at this
time.
SUPPORTING DOCUMENTATION
Document 1 - Sketch showing the subject property.
Document 2 - Sketch showing the subject property divided in Parcels “A” and “B” for redevelopment.
Document 3 - Interim CMFO Business Plan report dated 2 November 2009
DISPOSITION
Upon approval of the recommendations of this report by Council, REPDO staff will initiate the actions outlined in the Next Steps section of this report.
DOCUMENT 1
DOCUMENT 2
DOCUMENT 3
CENTRE MULTISERVICES FRANCOPHONE DE L’OUEST D’OTTAWA
SCÉNARIO DE L’ÉCOLE GRANT
PLAN D’AFFAIRES
Mise en situation
Les
responsables du CMFO ont rencontré les responsables de la Ville le 23 janvier
2009 pour présenter un premier rapport d’étape.
Ce
second rapport d’étape présente l’évolution du dossier depuis le mois de
janvier et réponds à des questions posées par la Ville le 27 octobre 2009.
État de la situation en date du 2 novembre 2009
Historiquement, les francophones de l’Ouest de
la ville n’ont jamais eu l’occasion de former une communauté puisqu’ils étaient
divisés au niveau municipal entre les anciennes villes de Kanata, Nepean et
Ottawa et au niveau scolaire entre les anciens conseils publics et catholiques
de langue anglaise. L’établissement des conseils scolaires publics et catholiques
de langue française durant les années 1990 et la création de la nouvelle ville
d’Ottawa au tournant du siècle ont permis aux francophones de l’Ouest de
développer un nouveau sens communautaire et un nouveau sens identitaire.
Sur le plan de l’ensemble de la Ville d’Ottawa,
les francophones développent leurs institutions sur une base
géographique : nous voyons les exemples récents des projets à Orléans et
de l’expansion de Montfort en proximité du centre-ville. Les francophones de
l’Ouest ont aussi besoin d’un projet rassembleur pouvant agir comme un lieu
fort d’attraction communautaire et de rayonnement de la francophonie.
La communauté francophone de l’Ouest a déjà
investi des énergies considérables dans des travaux avec la Ville pour trouver
un terrain pouvant accommoder le développement d’un centre communautaire. La
Ville a acheté le site de l’ancienne École Grant ayant en vue de contribuer à
l’épanouissement de la communauté francophone de l’Ouest. Le terrain est grand
et permettra le développement de différentes institutions qui seront
francophones de cœur et de culture et dont le français sera la langue de
travail, mais qui pourront en même temps offrir des services à toute la
population qui voudra s’en prévaloir.
Le projet envisagé est constitué de trois
composantes distinctes mais complémentaires. À ce stage de la démarche, la
planification est au niveau conceptuel seulement. Les composantes seront
précisées au fur et à mesure de la prise de décision par les diverses instances
décisionnelles. Les trois composantes sont les suivantes :
·
Un
centre communautaire d’environ 40 000 pieds carrés bruts;
·
Un
centre de soins de longue durée de 117 lits d’environ 73 000 pieds carrés
bruts
·
Une
coopérative d’habitation pour personnes aînées de 100 unités d’environ
40 000 pieds carrés bruts.
État du dossier : centre communautaire
Voici les
informations essentielles qui avaient été présentées à la Ville le 23 janvier
dernier 2009. Il n’y a pas de changements dans ces informations.
Le plan d’affaires proposera un projet en copropriété. Les occupants seront copropriétaires des
lieux. Les services de santé et les services communautaires constitueront la
pierre angulaire et le moteur du projet. Notre
analyse et les entretiens que nous avons eus avec les copropriétaires éventuels
confirment la faisabilité du projet conçu selon ce principe.
Les
copropriétaires-locataires potentiels ayant signifié leur intérêt pour
l’occupation d’espaces dans l’édifice sont les suivants :
|
Occupant |
Superficie en
pieds carrés nets |
Superficie en
pieds carrés bruts |
|
CMFO |
300 |
376 |
|
Centre
communautaire Franc-Ouest |
800 |
1 000 |
|
Ami-Jeunesse |
2 000 |
2 500 |
|
Centre Soleil |
150 |
187 |
|
Action
Logement |
150 |
187 |
|
Équipe Santé
familiale (CMFO, appuyé
par Montfort) |
5 000 |
6 250 |
|
Clinique de
santé mentale (Montfort) |
3 000 |
3 750 |
|
Garderie/école
(CMFO, appuyé
par la Cité Collégiale) |
5 000 |
6 250 |
|
Cité
collégiale – programmes éducatifs et Connexion Emploi et autres services tels
CLIC |
7 000 |
8 750 |
|
Clinique
dentaire (secteur privé) |
3 000 |
3 750 |
|
Caisse
populaire – centre de services |
2 000 |
2 500 |
|
Total de la
superficie requise |
28 400 |
35 500 |
Le coût de construction est estimé à environ
10 000 000 $.
Selon le niveau des coûts d’opération, les coûts
annuels d’opération de l’édifice sont donc les suivants. Par mesure de
prudence, le plan d’affaires calcule le seuil de rentabilité à un taux
d’occupation se situant à un peu plus de 80 %.
|
COÛTS D'OPÉRATION DU PIED CARRÉ |
6 $ / pc |
7 $ / pc |
8 $ / pc |
9 $ / pc |
|
|
|
|
|
|
|
COÛTS |
|
|
|
|
|
Administration (salaires et avantages) |
143 750 $
|
143 750 $ |
143 750 $ |
143 750 $ |
|
Coûts d'opération |
213 000 $ |
248 500 $ |
284 000 $ |
319 500 $ |
|
Réparations majeures et rénovation de l'édifice (réserve - 3 % / an) |
240 000 $ |
240 000 $ |
240 000 $ |
240 000 $ |
|
COÛTS TOTAUX |
596 750 $ |
632 250 $ |
667 750 $ |
703 250 $ |
|
COÛT DU PIED CARRÉ |
16,81 $ |
17,81 $ |
18,81 $ |
19,81 $ |
|
LOYER DU PIED CARRÉ BRUT locataires communautaires |
6 $
/ pc |
7 $
/ pc |
8 $
/ pc |
9 $
/ pc |
|
REVENUS - locataires communautaires (4 250 pieds carrés) |
25 500 $ |
29 750 $ |
34 000 $ |
38 250 $ |
|
LOYER DU PIED CARRÉ BRUT autres locataires |
23 $
/ pc |
24 $
/ pc |
25 $
/ pc |
26 $
/ pc |
|
REVENUS - autres locataires (31 250 pieds carrés) |
718 750 $ |
750 000 $ |
781 250 $ |
812 500 $ |
|
REVENUS TOTAUX PROVENANT DES LOYERS SI OCCUPATION DE 100% |
744 250 $ |
779 750 $ |
815 250 $ |
850 750 $ |
|
POURCENTAGE D’OCCUPATION REQUIS (SEUIL DE RENTABILITÉ) |
81
% |
82
% |
82
% |
83
% |
|
REVENUS TOTAUX PROVENANT DES LOYERS AU SEUIL DE RENTABILITÉ |
596 750 $ |
632 250 $ |
667 750 $ |
703 250 $ |
Le plan d’affaires
fait valoir qu’il faut préserver la portion sud du terrain de l’école Grant à
l’usage de la communauté francophone. Le site de l’école Grant seul, sans la
portion sud du terrain, ne pourra pas atteindre un seuil de rentabilité. Le
terrain sera très étroit et il n’y aura pas assez de places de stationnement.
Il faudra réduire la superficie des espaces en conséquence, ce qui affecterait
la rentabilité. Le centre communautaire accueillera une garderie. Il faut donc
prévoir des espaces extérieurs pour accommoder le terrain de jeu de la
garderie.
Depuis janvier, le
CMFO a donc consacré ses énergies à développer un projet de soins de longue
durée.
Évolution du volet du
centre de soins de longue durée
Les responsables du CMFO ont exploré les
possibilités d’établir un partenariat avec Bruyère ou avec l’Hôpital Montfort
en vue d’établir un centre de soins de longue durée sur le site de l’École
Grant, en partenariat avec le CMFO. Suite aux nombreuses discussions et
analyses qui ont eu lieu entre les mois de février et juillet 2009, un projet
est élaboré qui regroupe dans un même partenariat le CMFO, Montfort et Revera
Living. Montfort a déjà un partenariat efficace avec la firme Revera Living
pour l’exploitation du Centre de soins de longue durée Montfort.
Voici les principaux paramètres du
projet :
1.
Le
centre de soins de longue durée aurait 117 lits et exigerait 73 125 pieds
carrés. Le projet fait partie d’une série de démarches que doit prendre Rivera
Living pour moderniser son site actuel à Carlingview Manor et d’autres
démarches ailleurs dans la région. Il n’est pas nécessaire d’entrer dans tous
les détails pour les fins de ce rapport mais il est important de souligner que
ce projet ne nécessiterait pas de nouvelles licences pour des lits de longue durée.
Le projet pourrait donc être lancé rapidement si on peut obtenir les
approbations. La capitalisation nécessaire pour la construction du centre est
de l’ordre de 18 700 000 $. Un point important à noter est que
quelque 40 à 50 patients francophones sont déjà logés au Carlingview Manor
actuelle. Ceux qui le voudront seraient transférés dans le nouveau centre pour
recevoir des services linguistiquement et culturellement appropriés.
2.
Le
terrain appartiendrait au CMFO.
3.
Les
trois partenaires sont le CMFO, Montfort et Revera Living.
4.
Le
projet serait intégré aux autres services de santé développés sur le site, dont
les services de santé familiaux et communautaires dans le centre communautaire.
Le projet a
été soumis au RLISS en juillet 2009 pour recommandation au ministère de la
Santé et des Soins de longue durée de l’Ontario. Nous attendons une réponse.
Évolution du projet de la coopérative
d’habitation
Parallèlement aux démarches entreprises pour
établir un centre de soins de longue durée, le CMFO a aussi initié les
démarches pour organiser une coopérative d’habitation sur le site. On ne saura
pas exactement le nombre d’unités possibles sur le terrain avant de procéder à
des étapes subséquentes avec les architectes. Le nombre d’unités de la
coopérative dépendra aussi de la superficie nécessaire pour le centre de soins
de longue durée et pour le centre communautaire.
Nous rappelons que le développement du plan
d’affaires complet de la coopérative d’habitation fera l’objet d’un mandat
distinct. Pour les buts de ce deuxième rapport à la Ville, nous avons développé
un scénario fondé sur 100 unités de logement.
Le projet est basé
sur une coopérative de 100 unités avec une superficie de 400 pieds carrés par
unité[1]. Le coût
type en capitalisation de 100 unités est de 180 000 $ par unité, soit
18 000 000 $ pour le projet total.
Il existe des
programmes gouvernementaux pour appuyer de telles coopératives d’habitation.
Nous avons aussi tenu des discussions avec Desjardins en matière de prêt
hypothécaire. Desjardins est intéressé au projet et sa participation dépendra
des résultats du plan d’affaires.
Enfin, un groupe de
résidents a fondé La Coopérative pour le bien-être des aînés francophones de
l’est de l’Ontario en 1999. Ce groupe cherche, entre autres, à établir une
coopérative d’habitation. Il est présentement constitué de 55 membres en règle.
Nous avons rencontré les responsables de cette coopérative pour présenter le
projet du CMFO. Nous nous sommes rapidement entendus et ce groupe veut être un
partenaire avec le CMFO dans le projet. Ce groupe a déjà effectué des études de
marché préliminaires qui confirment un grand besoin pour du logement à prix
abordable pour les personnes aînées francophones de la région.
Budget type de la coopérative
d’habitation pour les trois premières années
Le
budget type d’une coopérative d’habitation est un élément complexe. Le budget
qui suit est une version simplifiée des dépenses et revenus du budget type pour
les trois premières années de fonctionnement de la coopérative d’habitation de
l’Ouest de la Ville d’Ottawa.
Année
1
|
DÉPENSES |
Année 1 de la coopérative d’habitation |
|
Administration |
120 000
$ |
|
Entretien/maintenance |
120 000
$ |
|
Services/utilités |
70 000 $ |
|
Taxes
municipales |
90 000 $ |
|
Assurance |
10 000 $ |
|
Fonds de
réserve |
40 000 $ |
|
Hypothèque |
410 000
$ |
|
TOTAL
DES DÉPENSES |
860 000
$ |
|
REVENUS |
Année 1 de la coopérative d’habitation |
|
60 unités
subventionnées |
451 000 $ |
|
40 unités
au prix du marché |
450 000
$ |
|
TOTAL
DES REVENUS |
901 000
$ |
|
Surplus |
41 000 $ |
Année
2
|
DÉPENSES |
Année 2 de la coopérative d’habitation |
|
Administration |
123 000
$ |
|
Entretien/maintenance |
123 000
$ |
|
Services/utilities |
71 500 $ |
|
Taxes
municipales |
91 800 $ |
|
Assurance |
10 200 $ |
|
Fonds de
réserve |
40 800 $ |
|
Hypothèque |
410 000
$ |
|
TOTAL
DES DÉPENSES |
870 300
$ |
|
REVENUS |
Année 2 de la coopérative d’habitation |
|
60 unités
subventionnées |
459 000 $ |
|
40 unités
au prix du marché |
459 000
$ |
|
TOTAL
DES REVENUS |
918 000
$ |
|
Surplus |
47 700 $ |
Année 3
|
DÉPENSES |
Année 3 de la coopérative d’habitation |
|
Administration |
126 600
$ |
|
Entretien/maintenance |
126 600
$ |
|
Services/utilities |
73 000 $ |
|
Taxes
municipales |
93 000 $ |
|
Assurance |
10 400 $ |
|
Fonds de
réserve |
42 000 $ |
|
Hypothèque |
410 000
$ |
|
TOTAL
DES DÉPENSES |
881 600 $ |
|
REVENUS |
Année 3 de la coopérative d’habitation |
|
60 unités
subventionnées |
470 000 $ |
|
40 unités
au prix du marché |
470 000
$ |
|
TOTAL
DES REVENUS |
940 000
$ |
|
Surplus |
58 400 $ |
Ces données préliminaires permettent de constater que
le loyer moyen de la coopérative serait environ 940 $ par mois. Cette somme
serait moins élevée pour les loyers subventionnées et plus élevées pour les
loyers déterminés en fonction des revenus et des loyers du marché.
Nous avons aussi identifié deux programmes de
financement.
Initiative de développement
coopératif
Le premier programme se nomme Initiative de développement coopératif.
La date limite pour soumettre une demande est fixée au 31 décembre 2009. Ce
programme, qui permet d’appuyer des projets innovateurs coopératifs, est géré
conjointement par le Conseil canadien de la coopération et de la mutualité et
la Canadian Co-operative Association. Il s’agit d’un volet de l’Initiative de
développement coopératif (IDC) qui a été élaboré en partenariat par les deux
organisations nationales appuyant les coopératives et le Secrétariat aux
coopératives. L’IDC est financée par Agriculture et Agroalimentaire Canada, le
ministère fédéral auquel est rattaché le Secrétariat.
Ce programme permettrait de faire une étude de
faisabilité et un plan d’affaires complet sur le projet d’une coopérative
d’habitation dans l’Ouest de la Ville d’Ottawa. La demande pourrait être faite
en novembre 2009. Une réponse serait reçue en avril 2010 et le plan de
faisabilité et le plan d’affaires pourraient être complétés pour juillet 2010,
soit à temps pour faire la deuxième demande de financement, qui serait soumise
au programme Action Ottawa :
Initiative en matière de logement abordable.
Action Ottawa : Initiative en matière de
logement abordable
Ce programme permettra de financer
directement la coopérative d’habitation. La Ville d’Ottawa sollicite des demandes de
propositions visant à aménager des habitations à loyer abordable et des
logements en milieu de soutien aux termes de la version élargie de 2009 du
Programme Canada-Ontario de logement abordable. Ces demandes de propositions
vise à promouvoir l’aménagement de logements locatifs en favorisant
principalement les nouvelles constructions, y compris les annexes et les
agrandissements et certains projets ayant pour objet de convertir un immeuble
non résidentiel en immeuble résidentiel.
Ces demandes de propositions sont lancées aux termes du programme Action Ottawa et de la version élargie de 2009
du Programme
Canada-Ontario de logement abordable (PLA), qui prévoit un ensemble de mesures
d’encouragement à l’intention des promoteurs immobiliers du secteur privé et
des promoteurs immobiliers sans but lucratif qui construisent à Ottawa des
logements abordables destinés aux ménages à faible revenu. Le programme
favorise les partenariats entre le secteur privé et le secteur des organismes
sans but lucratif de même qu’entre les fournisseurs de logements et les
fournisseurs de services de soutien. Les auteurs de proposition doivent
intégrer des mesures d’efficacité énergétique et de durabilité dans leur
proposition.
Les dates limites de présentation de
propositions auront lieu en août, septembre et octobre 2010, soit à point nommé
pour le projet, qui grâce au programme Initiative
de développement coopératif, aura en main, si tout va bien, une étude de
faisabilité et un plan d’affaires sur le projet de la coopérative.
Conclusion de ce rapport d’étape
L’objectif de la coopérative et du centre de
soins de longue durée est de permettre aux personnes vieillissantes de vivre
leur parcours de vie aînée sans déménager d’institution. Ainsi, une personne
mobile loue une unité de la coopérative et vit une vie indépendante comme si
elle était dans un appartement, tout en participant à la vie communautaire si
elle le désire. Lorsque les années passent et la personne est en perte de
mobilité, elle peut demeurer dans son unité et recevoir des services à
domicile. Les années passent encore, la mobilité diminue, et la personne passe
aux soins de longue durée, selon les critères d’admission. Le projet prévoit
donc un continuum de services de santé et de services sociaux intégrés sur le
même site pour les personnes vieillissantes. On pourrait même prévoir un
environnement d’hospice avec quelques lits pour les personnes en fin de vie.
Les services sont intégrés même si les composantes du continuum sont gérées par
des organismes différents.
Étant
situées sur le même site, les trois composantes (centre communautaire, centre
de soins de longue durée et coopérative d’habitation) bénéficieront d’une
synergie importante. Voici quelques exemples, les services de santé seront
intégrés, la Cité collégial pourra utiliser les salles de classe pour ses
programmes liés à la santé, Montfort aura un site clinique, la garderie servira
aux employés, tous pourront utiliser les services du bureau de dentiste. En
plus, le projet tel que conçu permettra de générer des économies d’échelle
significatives sur le plan des immobilisations. On n’a qu’à penser, comme
exemples, aux espaces communautaires pour la cafétéria, pour les salles de
rencontres et les services de buanderie qui pourront être partagés par les
usagers.
Le plan d’affaires final sera terminé par notre
firme et remis au CMFO vers la fin novembre. Selon notre mandat, nous
présenterons donc les paramètres globaux du projet et les coûts détaillés de
construction et d’opération pour le volet du centre communautaire.
Nous pouvons déjà prévoir que ce projet sera
probablement réalisé par phase puisqu’il serait inhabituel d’obtenir toutes les
réponses de tous les bailleurs de fonds impliqués au même moment. Le plan
d’affaires recommandera au conseil d’administration de procéder avec le premier
volet du projet qui obtient l’appui de bailleurs de fonds, que ce soit le
centre communautaire, le centre de soins de longue durée ou la coopérative
d’habitation. Sachant que le projet vise à développer éventuellement ces trois
composantes, chaque phase pourra être planifiée en prévision des autres phases
à venir.
Le coût
total potentiel du projet envisagé à ce stade est de l’ordre de
54 700 000 $, réparti ainsi :
·
Centre
communautaire : 10 000 000 $
·
Centre
de soins de longue durée : 18 700 000 $
·
Coopérative
d’habitation : 18 000 000 $
·
Autres
coûts et imprévus : 8 700 000 $ : le plan d’affaires
prévoit que le projet au complet devra défrayer d’autres dépenses importantes
qui ne sont pas encore identifiées. Comme exemples, nous savons qu’il faudra
rénover au complet l’édifice qui loge actuellement l’École Grant. Les coûts de
rénovations sont élevés et nous savons tous que toute rénovation réserve des
surprises. Le CMFO et les partenaires connaitront les coûts finaux lorsque les
plans d’architecte et les estimations des entrepreneurs et fournisseurs seront
soumis.
Le projet
rassemble les partenaires suivants :
·
Le CMFO
·
Le Centre communautaire
Franc-Ouest
·
Ami-Jeunesse
·
Le Centre
Soleil
·
Action Logement
·
Équipe Santé
familiale, CMFO appuyé par Montfort
·
Clinique de
santé mentale (Montfort)
·
Garderie/école,
CMFO, appuyé par la Cité Collégiale
·
Cité collégiale
– programmes éducatifs et Connexion Emploi et autres services tels CLIC
·
Clinique
dentaire (secteur privé)
·
Caisse
populaire – centre de services
·
Revera Living
·
La Coopérative
pour le bien-être des aînés francophones de l’est de l’Ontario
·
Les futurs
membres de la coopérative d’habitation
Nous
tenons à signaler à la Ville que le projet n’a pas été médiatisé à ce jour.
Aucun travail de préparation de terrain n’a eu lieu dans le quartier municipal.
Le plan d’affaires final comprendra des recommandations à cet égard.
Les
réponses aux questions posées par la Ville sont les suivantes.
À l’heure actuelle, le CMFO ne connaît pas où
seront situés les bâtiments sur le terrain. Il est prévu que l’École Grant
actuelle logera le centre communautaire, mais cela n’est pas une décision
finale. Les discussions avec les architectes et les ingénieurs permettront de
prendre des décisions finales à cette fin. Le CMFO ne sait pas combien d’étages
aura chaque bâtiment. Ces décisions seront prises ultérieurement, en discussion
avec les autorités municipales.
Nous savons que le centre logera une garderie.
Il faut donc prévoir des espaces extérieurs pour la cour de la garderie et ces
espaces doivent être rattachés à l’édifice, par mesure de sécurité. Il serait
surprenant que la cour de la garderie soit logée devant l’École Grant, faisant
face au chemin Richmond. Elle sera probablement logée derrière l’École Grant.
Pour maximiser l’usage des espaces et réduire
les frais fixes d’opérations de chaque partenaire, on voudra assurer que tous
les bâtiments puissent faire partie d’un même complexe, même si chaque complexe
contrôle les allées et venues. Le CMFO prévoit, comme exemples, un système de
chauffage, une cafétéria publique partagée, une buanderie partagée, ainsi de
suite. La Ville a demandé s’il y aurait une rallonge derrière l’École Grant. La
réponse est oui mais il ne s’agira pas d’une rallonge. Il va s’agir d’un
complexe intégré. Puisqu’il s’agit d’un complexe intégré et qu’une partie du
projet comporte une rénovation à un édifice vieillot, le CMFO prévoit une marge
de 20 % sur l’estimation des coûts de construction. Cela explique l’ajout de la
somme de 8 700 000 $ à la somme 46 700 000 $ prévue pour
les trois composantes du projet.
Les attentes du CMFO en matière de la
contribution de la Ville à ce projet ne sont pas encore déterminées à cette
date. Pour le moment, le CMFO demande à la Ville de continuer à réserver le
site pour le projet. Le CMFO avait indiqué à la Ville en janvier 2009 qu’il
faudrait deux ans pour rassembler toutes les conditions pour le projet. Le plan
d’affaires pour l’ensemble du projet sera terminé vers la fin novembre 2009. Ce
plan d’affaires présentera les données financières pour le centre communautaire
et les estimations de données financières pour la coopérative d’habitation et
le centre de soins de longue durée. Il inclura aussi tous les protocoles avec
les partenaires et leur engagement à procéder dans l’élaboration de ce projet.
Nous estimons qu’il faudra une autre année pour faire le plan d’affaires
détaillées de la coopérative d’habitation. Le CMFO soumettra des demandes de
fonds à des bailleurs de fonds pour le centre communautaire et la coopérative
d’habitation dès le mois de décembre 2009. Les réponses devraient être données
en avril 2010. Nous attendons une réponse concernant le centre de soins de
longue durée. Il y a des enjeux provinciaux hors du contrôle du CMFO et de
l’hôpital Montfort qui affecteront les échéanciers de ces réponses. Le CMFO
tiendra la ville au courant des démarches. Ce projet pourrait être lancé
rapidement, si les réponses du RLISS Champlain et de la province sont
positives.
DOCUMENT 3
CMFO BUSINESS PLAN
Background
Managers of the CMFO met with City of Ottawa officials on January 23, 2009 to present their first progress report.
This second progress report describes the developments that have taken place in this case since January and answers questions the City asked on October 27, 2009.
Status
as of November 2, 2009
Historically, Francophones in west-end Ottawa have never had an opportunity to form a community, since they were divided municipally between the former cities of Kanata, Nepean and Ottawa, and along educational lines between the former English-language public and Catholic school boards. The establishment of public and Catholic French-language school boards in the 1990s and creation of the new City of Ottawa at the turn of the century enabled Francophones in the west end to develop a new community feeling and a new sense of identity.
When it comes to the City of Ottawa per se, Francophones develop their institutions geographically. Recent examples include projects in Orleans and the expansion of the Montfort Hospital near the downtown area. Francophones in the west-end need a project that can serve as a rallying point, as a strong community magnet and as a means of promoting francophonie.
The Francophone community in the west end has already gone to considerable lengths with the City to find a lot on which a community centre could be developed. The City purchased the site of the former Grant School for the purpose of contributing to the development of the Francophone community in the west end. The lot is large and will be used to develop various institutions that are Francophone in both heart and culture, where French will be the language of work. At the same time, these institutions will be able to provide services to the public wishing to use them.
The project under consideration consists of three separate but complementary components. At this stage, planning has only reached the conceptual level. The components will be developed as decisions are forthcoming from the various decision-making levels. The three components are:
· A community centre of approximately 40,000 gross sq. ft.
· A long-term care centre with 117 beds in a centre measuring 73,000 gross sq. ft.
· A housing cooperative for seniors with 100 beds in a centre of about 40,000 gross sq. ft.
Case status: Community centre
The following is the critical information presented to the City last January 23, which has not been changed.
The business plan will propose a condominium project, meaning that the
occupants will be owners. Health care
and community services will be both the cornerstone and the driving force of
the project. Our analysis and the discussions we have had with possible condominium
owners confirm that a project designed based on this principle is feasible.
The following are potential
condominium tenants that have indicated an interest in occupying space in the
building:
|
Occupant |
Surface area in net square footage |
Surface area in gross square footage |
|
CMFO |
300 |
376 |
|
Centre
communautaire Franc-Ouest |
800 |
1,000 |
|
Ami-Jeunesse |
2,000 |
2,500 |
|
Centre Soleil |
150 |
187 |
|
Action Housing |
150 |
187 |
|
Équipe Santé familiale (Family Health
Team) (CMFO, supported by Montfort) |
5,000 |
6,250 |
|
Mental Health Clinic (Montfort) |
3,000 |
3,750 |
|
Daycare/school (CMFO, supported by Cité Collégiale) |
5,000 |
6,250 |
|
Cité collégiale – educational
programs and Connexion Emploi and other services such as CLIC |
7,000 |
8,750 |
|
Dental clinic |
3,000 |
3,750 |
|
Caisse
populaire – service centre |
2,000 |
2,500 |
|
Total surface area required |
28,400 |
35,500 |
The
construction cost is an estimated $10 million.
Depending
on the level of operating costs, the following are the building’s operating
costs per square foot for one year. In keeping with the prudent approach taken
in the business plan, the breakeven point has been computed to be somewhere
around 80% occupation.
|
OPERATING
COSTS PER SQUARE FOOT |
$ 6/sq.ft. |
$7/sq.ft. |
$8/sq.ft. |
$9 /sq.ft. |
|
|
|
|
|
|
|
COSTS |
|
|
|
|
|
Administration
(salaries and benefits) |
$143,750 |
$143,750 |
$143,750 |
$143,750 |
|
Operating
costs |
$213,000 |
$248,500 |
$284,000 |
$319,500 |
|
Major
renovations and building renovation (reserve – 3%/year |
$240,000 |
$240,000 |
$240,000 |
$240,000 |
|
TOTAL
COSTS |
$596,750 |
$632,250 |
$667,750 |
$703,250 |
|
COST PER
SQUARE FOOT |
$16.81 |
$17.81 |
$18.81 |
$19.81 |
|
RENT PER
GROSS SQUARE FOOT |
$ 6/sq.ft. |
$7/sq.ft. |
$8/sq.ft. |
$9 /sq.ft. |
|
REVENUES –
community tenants (4,250 square feet) |
$25,500 |
$29,750 |
$34,000 |
$38,250 |
|
RENT PER
GROSS SQUARE FOOT Other
tenants |
$ 23/sq.ft. |
$24/sq.ft. |
$25/sq.ft. |
$26/sq.ft. |
|
REVENUES –
other tenants (31,250 square feet) |
$718,750 |
$750,000 |
$781,250 |
$812,500 |
|
TOTAL
REVENUES FROM RENTS ASSUMING 100% OCCUPATION |
$744,250 |
$779,750 |
$815,250 |
$850,750 |
|
REQUIRED
OCCUPATION REQUIRED (BREAKEVEN POINT) |
81% |
82% |
82% |
83% |
|
TOTAL
INCOME FROM RENTS AT THE BREAKEVEN POINT |
$596,750 |
$632,250 |
$667,750 |
$703,250 |
The business plan indicates that the
southern portion of the Grant School lot must be kept for the use of the
Francophone community. The Grant
School site, on its own, without the southern part of the lot, will not be able
to reach the breakeven point. The
lot would be quite narrow and there would not be enough parking places. The surface area of the spaces would have to
be scaled down, which would affect profitability. The community centre would be the site of a daycare. Allowance will have to be made for space
outdoors to accommodate the daycare’s play area.
Since January, the CMFO has been devoting
its energies to developing a long-term care project.
Developments
regarding the long-term care component
Managers of the CMFO have explored the possibility of establishing a partnership with Bruyère or the Montfort Hospital to establish a long-term care centre on the Grant School site, in partnership with the CMFO. Numerous discussions and analyses between February and July 2009 resulted in a project and a partnership involving CMFO, Montfort and Revera Living. Montfort is already involved in an effective partnership with Revera Living in the operation of the Montfort Long-Term Care Centre.
The main parameters of the project are as follows:
5. The long-term care centre would have 117 beds and require 73,125 sq. ft. The project is part of a series of steps Rivera Living must take to modernize its current site at Carlingview Manor and elsewhere in the region. There is no need to get into a myriad of detail in this report, but it is important to point out that this project would not need any new permits for long-term beds. The project could be launched quickly if we can get the approvals. Capitalization of $18.7 million would be required to build the centre. Another important point is that the some 40 to 50 Francophone patients are currently housed in the present Carlingview Manor. Those wishing to move will be transferred to the new centre where they will be able to receive services that are linguistically and culturally appropriate.
6. The lot would belong to CMFO.
7. The three partners are CMFO, Montfort and Revera Living.
8. The project would be integrated into the other health care services developed on site, including the family health and community services in the community centre.
The project was submitted to the local health integration network (LHIN) for recommendation to the Ontario Ministry of Health and Long-Term Care. We are awaiting a reply.
Developments
in the housing cooperative project
In conjunction with the action taken to establish a long-term care centre, the CMFO has also taken steps to organize a housing cooperative on the site. We will not know exactly how many units can be built on the lot until we get into the subsequent stages with the architects. The number of units in the cooperative will also depend on how much area will be required by the long-term care centre and the community centre.
The development of a complete business plan for the housing cooperative will be a separate project. For purposes of this second report to the City, we have developed a scenario that is based on 100 units.
The project is based on a 100-unit
cooperative with a surface area of 400 square feet per unit[2]. The per-unit capitalization
cost is $180,000 or $18 million for the total project.
There are government projects to support
housing cooperatives of this type. We
have also held discussions with Desjardins regarding mortgages. They are interested in the project, and
their participation will depend on the results of the business plan.
A group of residents
founded La Coopérative pour le bien-être
des aînés francophones de l’est de l’Ontario[3] in 1999.
This group is
seeking to establish a housing cooperative, among other things. It currently has 55 members in good
standing. We met with the persons
running the cooperative to present the CMFO project to them. We came to a quick agreement, and they want
to partner with CMFO in this project.
This group has already conducted some preliminary market studies that
have confirmed there is a great need for affordable housing for Francophone
seniors in the region.
Typical budget for a housing cooperative over the
first three years
A typical budget for a housing cooperative is complex. The following budget is a simplified version of the income and expenses in a typical budget for the first three years of operation of the City of Ottawa West Housing Cooperative.
|
EXPENSES |
Year 1 of the housing
cooperative |
|
Administration |
$120,000 |
|
Upkeep/maintenance |
120,000 |
|
Services/utilities |
70,000 |
|
Municipal taxes |
90,000 |
|
Insurance |
10,000 |
|
Reserve fund |
40,000 |
|
Mortgage |
410,000 |
|
TOTAL EXPENSES |
$860,000 |
|
INCOME |
Year 1 of the housing
cooperative |
|
60 subsidized units |
$451,000 |
|
40 units at market rates |
450,000 |
|
TOTAL INCOME |
901,000 |
|
Surplus |
$41,000 |
|
EXPENSES |
Year 2 of the housing
cooperative |
|
Administration |
$123,000 |
|
Upkeep/maintenance |
123,000 |
|
Services/utilities |
71,500 |
|
Municipal taxes |
91 800 |
|
Insurance |
10 200 |
|
Reserve fund |
40 800 |
|
Mortgage |
410,000 |
|
TOTAL EXPENSES |
$870 300 |
|
INCOME |
Year 2 of the housing
cooperative |
|
60 subsidized units |
459,000 |
|
40 units at market rates |
459,000 |
|
TOTAL INCOME |
918,000 |
|
Surplus |
$47,700 |
|
EXPENSES |
Year
3 of the housing cooperative |
|
Administration |
$126,600 |
|
Upkeep/maintenance |
126,600 |
|
Services/utilities |
73,000 |
|
Municipal taxes |
93,000 |
|
Insurance |
10,400 |
|
Reserve fund |
42,000 |
|
Mortgage |
410,000 |
|
TOTAL EXPENSES |
$881,600 |
|
INCOME |
Year
3 of the housing cooperative |
|
60 subsidized units |
$470,000 |
|
40 units at market rates |
470,000 |
|
TOTAL INCOME |
940,000 |
|
Surplus |
$58,400 |
This preliminary data shows that the average
rent in the cooperative would be about $940 a month. This would be lower for subsidized units and higher for rents
that are geared to income and (comparable) market rents.
We also
identified two funding programs.
Co-Operative Development Initiative
(CDI)
The first
program is the Co-operative Development Initiative, and the deadline for submitting
an application is December 31, 2009.
This program, which supports innovative cooperative projects, is managed
jointly by the Conseil canadien de la coopération et de la
mutualité and the Canadian Co-operative Association. It is a facet of the
CDI that was developed in a partnership by both national organizations
supporting cooperatives and the Cooperative Secretariat. The CDI is funded by Agriculture and
Agri-Food Canada, the federal department to which the Secretariat is attached.
This program would make it possible to conduct a feasibility study and prepare a complete business plan on the housing cooperative project in the west end of Ottawa. An application could be made in November 2009. A reply would be received in April 2010, and the feasibility plan and the business plan could be completed for July 2010, in time for the second funding application, which would be submitted to the Action Ottawa: Affordable Housing Initiative program.
Action
Ottawa: Affordable Housing Initiative
This program would make it possible to fund the housing cooperative
directly. The City of Ottawa is
soliciting RFPs to fit up affordable housing and supportive housing pursuant to
the terms of the expanded 2009 version of the Canada-Ontario Affordable Housing
Program. These RFPs are aimed at
promoting the development of rental units by primarily emphasizing new
construction, including additions and expansions; and some projects where a
non-residential building is converted to a residential building.
These RFPs are issued pursuant to the Action Ottawa program and the expanded 2009 version of the Canada-Ontario Affordable Housing Program, which provides a series of incentives for private sector real estate promoters and non-profit real estate promoters that are building affordable housing for low-income households in Ottawa. The program promotes partnerships involving the private sector and the non-profit organization sector; and providers of housing and providers of support services. Proponents must incorporate energy efficiency and sustainability measures in their proposals.
Deadlines for the presentation of proposals will be in August, September and October 2010, in the nick of time for the project. Thanks to the Co-operative Development Initiative, if all goes well, a feasibility study and a business plan on the cooperative project will be ready.
Conclusion of this progress report
The objective of the cooperative and the long-term care centre is to enable aging persons to continue on with their lives without changing institutions. For example, someone who is mobile rents a unit in the cooperative and lives independently as if he were in an apartment, while having the option of taking part in community life, if he so desires. As years go by and the person loses mobility, he can remain in his unit and receive services there. A few years later, his mobility further diminished, he can move over to long-term care, depending on the admission criteria. The project provides a continuum of integrated health and social services on the same site for seniors. A hospice setting with a few beds could be provided for those nearing the end of their lives. Services are integrated even though components of the continuum are managed by different organizations.
Since the three components (the community centre, the long-term care centre and the housing cooperative) are located on the same site, they will benefit from the substantial synergy an arrangement such as this provides. For example, the Cité collégiale will be able to use the classrooms for its health-related programs, Montfort will have a clinic site, employees will have the daycare at their disposal, and everyone will be able to go to the dentist’s office. In addition, the project, as designed, will produce significant economies of scale in terms of fixed assets. Examples include community spaces for the cafeteria and the meeting rooms, not to mention the laundry services which users can share.
Our firm will complete the final business plan and turn it in to CMFO in late November. In keeping with our mandate, we will present the overall parameters of the project and detailed construction and operating costs for the community centre component.
We can predict right now that the project will probably be completed phase by phase, since it would be unusual to get responses back from all of the financial backers involved at the same time. The business plan will recommend to the Board of Directors that it proceed with the first component of the project that is supported by the financial backers, be it the community centre, the long-term care centre or the housing cooperative. As the aim of the project is to develop these three components eventually, each phase shall be planned in anticipation of the forthcoming phases.
It is anticipated at this stage that the project will potentially cost $54.7 million, which breaks down as follows:
· Community centre : $10 million
· Long-term care centre : $18.7 million
· Housing cooperative : $18 million
· Other costs and contingencies: $8.7 million. The business plan states that overall project will have to bear other significant costs that have yet to be identified. For example, we know that the current Grant School building will have to be renovated from top to bottom. Renovations are costly and we all know that any renovation does uncover some surprises. The CMFO and the partners will know the final costs when the architect’s plans and estimates from the contractors and suppliers have been submitted.
The project brings together the following partners:
·
CMFO
·
Le Centre
communautaire Franc-Ouest
·
Ami-Jeunesse
·
Le Centre
Soleil
·
Action Housing
·
Family Health Team, CMFO supported by
Montfort
·
Mental Health Clinic (Montfort)
·
Daycare/school, CMFO, supported by Cité
Collégiale
·
Cité collégiale – educational programs
and Connexion Emploi along with other services such as CLIC
·
Dental clinic (private sector)
·
Caisse
populaire –services centre
·
Revera Living
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The Coopérative
pour le bien-être des aînés francophones de l’est de l’Ontario
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Future members of the housing
cooperative
We wish to point out to the City that the project has not received media coverage to date. No site preparation has taken place in the city ward. The final business plan will include recommendations to this effect.
The following are answers to questions asked by the City.
At this time, the CMFO does not know where the buildings will be located on the lot. It is expected that the Grant School will house the community centre, but no final decision has been made on this. Discussions with the architects and engineers will have a bearing on any final decisions made. The CMFO does not know how many floors each building will have. This will be decided at a later date following discussions with municipal authorities.
We know that the centre will house a day care centre. Spaces outdoors must be set aside for the day care yard and connected to the building for security reasons. It would come as a surprise if the day care yard were set up at the front of the Grant School in front of Richmond Road. It will most likely be put at the back of the school.
To achieve maximum space utilization and reduce the fixed operating costs of each partner, the aim will be to ensure that all of the buildings are part of the same complex, even though each complex will monitor comings and goings. The CMFO is planning, for example, on a (common) heating system, a shared public cafeteria, a shared laundry services, and so on. The City asked whether an extension would be added at the rear of the Grant School. The answer is yes, but it will not be an extension. It will instead be an integrated complex. Since it does involve an integrated complex and that part of the project consists of a renovation to an aging building, the CMFO has added a margin of 20% to the construction cost estimate. This explains why $8.7 million was added to the forecasted $46.7 million cost of the three project components.
The CMFO’s expectations regarding the City’s contribution to this project have not yet been determined to date. For the time being, the CMFO is asking the City to continue to reserve the site for the project. The CMFO told the City in January 2009 that it would take two years to put together all of the conditions for the project. The business plan for the overall project will be completed in late November 2009. It will contain the financial data for the housing cooperative and the long-term care centre. Moreover, it will include all the protocols with the partners and their commitment to proceed with the development of this project. We estimate that another year will be required to prepare the detailed business plan for the housing cooperative. The CMFO will submit applications for funding to financial backers for the community centre and the housing cooperative as early as December 2009. Responses should be forthcoming in April 2010. We are awaiting a reply concerning the long-term care centre. Some provincial issues lie beyond the control of the CMFO and the Montfort Hospital, which will affect the timelines of these replies. The CMFO will keep the City abreast of the developments. This project could get off the ground in short order if the responses from the Champlain LHIN and the province are positive.