Rapport au : / Report to :

Comité des services organisationnels et du développement économique

Corporate Services and Economic Development Committee

et au Conseil / and Council

26 July 2010 / le 26 juillet 2010

Soumis par: / Submitted by Kent Kirkpatrick, Directeur municipal/ City Manager

Personne ressource :/ Contact Person Gordon MacNair, Directeur, Partenariats et Développement en Immobilier/ DirectorReal Estate Partnerships and Development Office

(613) 580-2424 x21217, Gordon.MacNair@ottawa.ca

Baie/Bay (7)

Ref N°: ACS2010-CMR-REP-0037

OBJET :

STRATÉGIE D’ÉLIMINATION – 2720 CHEMIN RICHMOND – ANCIENNE ÉCOLE PARALLÈLE GRANT

SUBJECT:

DISPOSAL STRATEGY – 2720 RICHMOND ROAD – FORMER GRANT ALTERNATIVE SCHOOL

RECOMMANDATIONS DU RAPPORT

Que le Comité des services organisationnels et du développement économique recommande au conseil municipal de :

1. Prendre connaissance du troisième rapport d’étapes du Centre multiservice francophone de l’Ouest d’Ottawa (CMFO) daté du 17 juin 2010, annexé au présent rapport et intitulé Document 1, portant sur un plan d’affaires pour l’aménagement d’un centre de services communautaires polyvalent, d’une installation de soins de longue durée et d’une coopérative de logements pour personnes âgées sur ladite propriété;

2. Déclarer surplus par rapport aux besoins de la Ville la propriété indiquée comme les lots A et B dans le document 2 en annexe, comprenant une section de 2,07 hectares (5,11 acres) connue dans la municipalité comme étant le 2720, chemin Richmond et décrite comme une partie du lot 21 de la concession 2 (O.F.) du canton géographique de Nepean, maintenant dans la Ville d’Ottawa, représentant le PIN 03959-0080 dans sa totalité;

3. Approuver la vente de la propriété indiquée comme les parcelles A et B dans le document 2 en annexe, telle quelle et sous réserve des servitudes requises et ayant une valeur marchande de 3 940 000 dollars, au Centre multiservice francophone de l’Ouest d’Ottawa (CMFO) conformément au protocole d’entente qui a été reçu et est assujetti aux conditions suivantes :

a) que la Ville accorde une subvention de 1 940 000 dollars au CMFO comme contribution municipale au projet du centre multiservice francophone dans le secteur ouest d’Ottawa, cette subvention représentant la valeur marchande de la partie avant de la propriété et que le CMFO accepte de payer un montant de 2 000 000 dollars plus la TVH, si elle s’applique, à la clôture, ce montant représentant la valeur marchande de la partie arrière de la propriété;

b) que le CMFO dépose son plan d’affaires définitif à la Ville pour ladite propriété au plus tard le 15 juillet 2011, accompagné d’un plan de conception décrivant l’aménagement proposé;

c) que la date de clôture ne dépasse pas trois ans suivant la date d’exécution du contrat d’achat et de vente par les deux parties;

d) que la Ville entretienne ladite propriété et l’édifice patrimonial principal en tant qu’immeuble vacant, en gère la durée utile et assure la sécurité de la bâtisse adjacente arrière pour empêcher l’entrée et minimiser les risques d’ici la date de clôture;

e) que le CMFO fasse des paiements non remboursables de 35 000 dollars chacun, à partir de la date d’exécution de ce contrat par les deux parties et tous les quatre mois par la suite jusqu’à la date de clôture, des ajustements annuels étant faits pour refléter les frais d’exploitation réels et les coûts minimums d'entretien de durée utile estimés à 105 000 dollars par année, et ces paiements non remboursables ne seront pas crédités du prix d’achat à la clôture;

f) que cette entente devienne nulle et sans effet si le projet est annulé avant la date de clôture ou si le CMFO ne dépose pas son plan d’affaires définitif d’ici le 15 juillet 2011;

g) advenant que le CMFO ne procède pas après la date de clôture à l’aménagement de ladite propriété conformément à son plan d’affaires définitif dans un délais de deux ans suite à la clôture, que la Ville puisse racheter la propriété dans sa totalité pour 2 000 000 dollars, et une fois ladite propriété rachetée par la Ville, qu’elle puisse la mettre en vente sur le marché aux fins de réaménagement.

4. Déroger à la politique municipale relative à la mise en vente sur le marché de propriétés viables.

REPORT RECOMMENDATIONS

That the Corporate Services and Economic Development Committee recommend that Council:

1. Receive the Centre multi-services francophone de l’Ouest d’Ottawa (CMFO) Progress Report Three, dated 17 June 2010 attached as Document “1” of this report, regarding a Business Plan for a multi-use service centre, long term care facility and seniors housing cooperative on the subject property;

2. Declare the property shown as Parcels “A” and “B” on Document “2” attached, containing an area of 2.07 ha (5.11 acres) municipally known as 2720 Richmond Road and described as part of Lot 21, Concession 2 (O.F.), Geographic Township of Nepean now in the City of Ottawa being all of PIN 03959-0080 as surplus to the City’s needs;

3. Approve the sale of the property shown as Parcels “A” and “B” on Document “2” attached on an “as is” basis and having a market value of $3,940,000 subject to any easements that may be required to the Centre multi-services francophone de l’Ouest d’Ottawa (CMFO) as described in this report and pursuant to a Memorandum of Understanding that has been received subject to the following conditions:

a) That the City provide a grant to the CMFO in the amount of $1,940,000 being the City’s total contribution to the proposed francophone multi-service centre in the west end of Ottawa, this amount representing the market value of the front half of the site and that the CMFO pay the amount of $2,000,000 plus HST, if applicable, to the City on closing, this amount being the market value of the rear portion of the site;

b) That the CMFO provide their final Business Plan to the City for the subject property no later than 15 July 2011 including a concept plan showing the proposed development;

c) That the closing date shall be no later than 3 years from the date of execution of the agreement of purchase and sale by both parties;

d) That the City maintain the subject property and the main heritage building as a “vacant building” including minimum life cycle requirements and also secure the rear annex building to prevent entry and minimize liability until the closing date;

e) That the CMFO submit non-refundable payments, each in the amount of $35,000 commencing on the date of execution of this agreement by both parties and every four (4) months thereafter until closing date with annual adjustments being made to reflect actual operating costs and minimum lifecycle costs estimated at $105,000 per year and these non-refundable payments shall not be credited to the purchase price on closing;

f) That this agreement will become null and void if the project is cancelled before the closing date or the CMFO does not submit their Final Business Plan on or before 15 July 2011; and

g) That in the event that the CMFO does not proceed with the development of this property in accordance with their Final Business Plan within two years after the closing date, the City shall have the option to repurchase the entire property for $2,000,000 and upon the City repurchasing the property, it may market the property for sale for redevelopment.

4. Waive City policy pertaining to the public marketing of viable properties.

CONTEXTE

Acquisition de la propriété de l’ancienne école Grant

La Ville a acquis la propriété visée en mars 2008 (rapport n^o ACS2007-BTS-RPM-0046) de l’Ottawa Carleton District School Board (OCDSB) au coût de 3 940 000 $.

La propriété visée consiste en une parcelle de terrain de 2,07 hectares (5,11 acres) sur laquelle se trouve un immeuble inoccupé de trois étages d’une superficie de 2 835 m² (30 516 pi²) auquel est rattachée à l’arrière une annexe d’un étage (l’ancienne école Grant), immeuble situé sur la portion sud du chemin Richmond, immédiatement à l’est du chemin Pinecrest au cœur de Queensway Terrace-Nord, comme le montre le document 2 ci-joint. On y trouve aussi une construction indépendante d’un étage dans la cour arrière. L’extérieur de l’immeuble principal et l’espace vert aménagé à l’avant ont été désignés par le Conseil municipal comme relevant de la partie IV de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario en juillet 2008. L’espace soumis aux normes patrimoniales fait environ 0,92 ha (2,27 acres) et figure sur le document 2 joint au présent rapport. L’annexe arrière d’un étage et la construction indépendante d’un étage derrière l’immeuble actuel ne sont pas soumises à ces normes.

L’acquisition de la propriété a été avalisée par le Conseil sous réserve que son personnel lui présente une analyse de rentabilité décrivant la manière dont le terrain peut être optimisé si on lui retranche l’école à l’avant en la vendant à un partenaire communautaire, le Centre multi-services francophone de l’Ouest d’Ottawa (CMFO), et, selon un plan d’affaires viable, en vendant la portion restante du terrain à un promoteur en vue d’augmenter la densité de l’urbanisation à l’intérieur de la ceinture de verdure afin de répondre aux objectifs du Plan officiel et de compenser une partie des coûts d’acquisition du terrain. On pense que le meilleur usage qu’il soit possible de faire de cette propriété dans une optique d’urbanisation consiste en la construction d’ensembles résidentiels de densité faible ou moyenne, suivant un rezonage et les conditions du marché. La propriété visée est située dans la sous-zone I1A – zone de petites institutions.

État d’avancement du plan d’affaires du CMFO

Des réunions ont eu lieu en octobre 2008 et en janvier 2009 avec des représentants du CMFO. Ces derniers ont indiqué qu’ils présenteraient un plan d’affaires à la Ville en août 2009. Les représentants du CMFO ont aussi mentionné qu’ils avaient besoin de l’ensemble de la propriété pour élaborer un plan d’affaires viable. On leur a dit que la Ville n’avait pas prévu céder l’ensemble de la propriété à un partenaire communautaire, et que les lacunes qui se manifesteraient devraient être présentées au Conseil à des fins d’examen.

Le 15 octobre 2009, la Ville a reçu un plan d’affaires provisoire du CMFO. La proposition visait un centre de services communautaires, une coopérative d’habitation pour personnes âgées et un établissement de soins de longue durée. Le personnel a examiné la proposition et souhaitait obtenir des renseignements supplémentaires. Le 2 novembre 2009, le CMFO a présenté un plan d’affaires provisoire révisé. La contribution prévue de la Ville au projet du CMFO ne figurait pas dans le plan d’affaires. Le CMFO a demandé à la Ville de conserver le terrain jusqu’en 2011 pour lui permettre de préparer un plan d’affaires exhaustif pour son projet.

Le 9 décembre 2009, le Conseil municipal a approuvé les recommandations établies dans le rapport n^o ACS2009-CMR-REP-0046 – Stratégie d’élimination, soit de recevoir le rapport d’étape du CMFO daté du 2 novembre 2009 et de donner au CFMO jusqu’au 31 janvier 2010 pour présenter son plan d’affaires définitif à la Ville.

ANALYSE

Le 6 mai 2010, le CMFO a présenté son plan d’affaires provisoire à la Ville et, le 17 juin 2010, un document complémentaire révisé (voir le document 1, ci joint). Le CMFO a demandé que soit reportée jusqu’à la fin de 2011 la date limite de présentation de son plan d’affaires définitif. Le personnel recommande que le plan d’affaires du CMFO ainsi qu’un plan conceptuel d’aménagement soient présentés à la Ville au plus tard le 15 juillet 2011. Le CMFO bénéficierait ainsi d’une année supplémentaire pour préciser ses ententes avec ses partenaires et obtenir les engagements nécessaires en matière de financement pour finaliser son plan d’affaires. Une réunion a eu lieu avec le CMFO le 17 juin 2010, et il a été convenu que la Ville se conformera au protocole d’entente établi entre les deux parties pour que soit approuvée la cession de la propriété au CMFO, suivant les conditions énoncées dans celui-ci et la troisième recommandation du rapport.

Aux termes de cette entente, la Ville cédera la propriété au CMFO dans les trois prochaines années, et le CMFO fera des paiements non remboursables tous les quatre mois pour couvrir les frais d’exploitation réels, les coûts d’entretien et les coûts minimaux du cycle de vie de la propriété jusqu’à la date de clôture. La Ville s’occupe temporairement de l’entretien du bien‑fonds depuis mars 2008 en attendant qu’une décision soit prise quant à son utilisation future. Elle estime qu’il est maintenant raisonnable que le CMFO endosse la responsabilité des frais d’entretien et des coûts du cycle de vie, étant donné que la Ville a reporté la date de clôture de près de trois ans.

La totalité de la propriété va être vendue au CMFO. La valeur marchande de la propriété est de 3 940 000 $. La contribution de la Ville au projet se traduit par une subvention totalisant 1 940 000 $, montant qui constitue la valeur marchande de la partie avant de la propriété. Le CMFO est un organisme sans but lucratif inscrit en tant que « Coopérative multiservices francophone de l’Ouest d’Ottawa » et portant le numéro d’inscription 1613452, et il est ainsi admissible à l’obtention d’une telle subvention.

Le CMFO versera 2 000 000 $ plus la TVH si elle s’applique, à la date de clôture; ce montant représente la valeur marchande de la partie arrière de la propriété et est considéré comme étant la contribution du CMFO pour l’acquisition de la totalité de la propriété, contrairement à la proposition originale qui ne visait que la partie avant de celle-ci. Dans l’entente, la Ville récupère 2 000 000 $ sur le coût d’acquisition initial, et cette somme reflète sensiblement les revenus qu’elle aurait pu obtenir si elle avait vendu la portion arrière de la propriété sur le marché libre.

Conformément au règlement municipal concernant la cession d’une propriété excédentaire, les propriétés qui satisfont aux exigences minimales de la zone visée par l’urbanisation sont considérées viables et doivent être mises en vente au vu et au su du grand public. Toutefois, on a acquis la propriété visée en tenant compte du fait qu’elle pouvait être cédée à un partenaire communautaire sous réserve de certaines conditions, et on a par conséquent renoncé à l’application de cette politique conformément à la quatrième recommandation.

Dans son plan d’affaires, le CMFO propose d’aménager la propriété de la manière suivante :

L’immeuble actuel sera démoli, à l’exception des murs extérieurs, et reconstruit pour devenir un centre multi-services qui abritera des groupes communautaires, un centre de santé familial, une garderie et une école où La Cité collégiale offrira des programmes éducatifs, une clinique dentaire, et un centre de services de la Caisse populaire, le tout couvrant une superficie d’un peu plus de 3 250 mètres carrés (35 500 pi²). La partie arrière de la propriété deviendrait une coopérative d’habitation de 100 logements pour personnes âgées et un établissement de soins de longue durée de 117 lits. Le coût total du projet sera d’environ 55 millions de dollars.

Ce centre desservira la population francophone de l’ouest d’Ottawa, soit environ 28 000 personnes, ce qui représente aux alentours de 20 % de la population francophone de la Ville, qui compte 143 000 personnes. Le français y sera la langue utilisée par la direction, l’administration et les employés, mais le complexe sera ouvert à tous.

L’analyse de faisabilité pour ce projet est fondée sur l’hypothèse que les fonds pour la construction proviendront de différentes sources de financement des gouvernements provincial et fédéral et de l’administration municipale. L’analyse a permis de conclure que la faisabilité du centre de services communautaires diminue à long terme et exige l’aménagement de la partie arrière de la propriété pour soutenir le projet, soit la coopérative d’habitation et l’établissement de soins de longue durée. Les utilisations proposées sont conformes au zonage actuel du site, qui est désigné zone I1A – zone de petites institutions, à l’exception de la coopérative d’habitation, qui exigera une modification de zonage pour permettre la construction d’immeubles d'appartement de faible hauteur. La solidité du projet dépend des organisations qui mettront la main à la pâte. L’Hôpital Montfort, Revera, la Cité collégiale et l’Équipe de santé familiale communautaire de l’Est d’Ottawa sont des organisations qui établissent des partenariats de structuration. La coopérative d’habitation et l’établissement de soins de longue durée constituent un modèle innovateur pour les personnes âgées. La dynamique qui sera créée entre tous les éléments du complexe garantira son succès.

Le projet a été conçu, élaboré et mis de l’avant par un groupe de bénévoles communautaires très engagés ayant toutefois accès à des ressources professionnelles limitées. Le groupe a fait des avancées importantes dans le développement de son modèle de services et a présenté des demandes à différents ministères provinciaux, mais est toujours en attente de réponses. Par conséquent, les dates d’échéance établies dans le présent rapport en ce qui a trait à la complétion du plan conceptuel d’aménagement mis à jour en vue de finaliser la vente sont raisonnables.

CONSÉQUENCES POUR L’ENVIRONNEMENT

La Ville a entrepris les phases I et II de l’évaluation environnementale de site dans le cadre du processus de vérification préalable quand elle a acquis la propriété, et aucun problème de nature environnementale n’a été soulevé.

RÉPERCUSSIONS SUR LES ZONES RURALES

La vente de la propriété visée n’a pas de répercussion sur les zones rurales.

CONSULTATION

Le conseiller Cullen et le directeur général des Services sociaux et communautaires se sont rencontrés récemment pour discuter du projet et s'entendre sur les recommandations contenues dans le rapport. Par la suite, le personnel a rencontré les membres du conseil d’administration du CMFO pour discuter des recommandations proposées dans le rapport.

POLITIQUE DE PRIORITÉ AU LOGEMENT

La politique du Plan officiel exige que la Ville mette à disposition des terrains pour l’aménagement de logements à prix abordable et, à cette fin, donne priorité à la vente et à la location des propriétés excédentaires qu’elle détient.

La Politique de priorité au logement, avalisée par le Conseil le 13 juillet 2005, établit que la Division des programmes de logement abordable a priorité pour ce qui est de déterminer quelles sont les propriétés potentiellement excédentaires que la Ville détient et pourrait utiliser pour atteindre les objectifs de ses programmes de logement abordable. La politique exige également que 25 % des logements soient abordables sur toute propriété de la Ville vendue aux fins de développement résidentiel, un objectif du Plan officiel. Lorsqu’elles sont viables, les propriétés résidentielles sont cédées sans qu’il faille satisfaire à la condition en matière de logement abordable, et 25 % du produit de la vente doit être crédité à un fonds pour le logement utilisé pour l’aménagement de logements abordables ailleurs dans la Ville.

La propriété visée est viable et, par conséquent, satisfait aux critères en matière de logement abordable énoncés dans la Politique de priorité au logement. Le plan d’affaires actuel du CMFO comprend une proposition portant sur la réalisation d’un projet de coopérative d’habitation de 100 logements pour les personnes âgées. Si le plan est réalisé, on s’attend à atteindre la cible de logement abordable, soit 25 %.

COMMENTAIRES DES CONSEILLERS DE QUARTIER

J’appuie entièrement les recommandations contenues dans le présent rapport. Le personnel de la Ville a collaboré avec le CMFO pour convertir le site de l’ancienne école en un véritable centre communautaire au service de la communauté francophone de l’ouest d’Ottawa tout en respectant son caractère patrimonial. Il s’agit d’un bon exemple de la manière dont la politique municipale concernant les écoles excédentaires peut être appliquée au profit de la communauté.

RÉPERCUSSIONS SUR LE PLAN JURIDIQUE OU DE LA GESTION DES RISQUES

Les Services juridiques ont été avisés que le CMFO est un organisme sans but lucratif. Les subventions peuvent être accordées aux organismes qui ne sont pas des entreprises de fabrication ou d’autres entreprises industrielles ou commerciales. Il n’y a donc pas de répercussion sur le plan juridique ou de la gestion des risques associées à l’application des recommandations du présent rapport.

PLAN STRATÉGIQUE DE LA VILLE

La Ville a acheté cette propriété dans l’intention d’offrir à un partenaire communautaire l’occasion d’en réaménager la partie avant et de vendre la partie arrière en vue d’un réaménagement urbain pour compenser le coût de son acquisition. Le partenaire communautaire (CMFO) a déterminé qu’il avait besoin de l’ensemble de la propriété pour son projet. C’est donc la totalité de la propriété qui est vendue au CMFO, à la condition que celui-ci investisse 2 000 000 $, montant qui représente la valeur marchande de la partie arrière de la propriété, qui devra être aménagée selon un plan d’affaires viable. Ainsi, la Ville atteint son objectif de récupérer la moitié du montant déboursé pour l’acquisition, et le CMFO bénéficiera d’un espace plus vaste pour mettre de l’avant le projet proposé, destiné à servir la communauté francophone de l’ouest d’Ottawa.

RÉPERCUSSIONS SUR LE PLAN TECHNIQUE

S/O

RÉPERCUSSIONS FINANCIÈRES

Le coût d’acquisition de la propriété était de 3 940 000 $. La propriété est vendue au CMFO pour la somme de 2 000 000 $. La balance de 1 940 000 $ représente la contribution de la Ville à ce projet. Les revenus de 2 000 000 $ issus de la vente seront crédités au compte de la vente de propriétés excédentaires.

DOCUMENTATION PERTINENTE

Document 1 – Rapport provisoire du plan d’affaires du CMFO daté du 17 juin 2010.

Document 2 – Plan de la propriété visée.

SUITE À DONNER

Dès que les recommandations du rapport seront avalisées par le Conseil, le Bureau des partenariats et du développement en immobilier préparera le contrat de vente de cette propriété au CMFO d’après le protocole d'entente et continuera d’être en liaison avec le CMFO, finalisera la transaction et poursuivra la surveillance de l’état d’avancement du projet jusqu’à ce qu’il soit terminé.

DOCUMENT 1

Text Box: VERSION FINALE

PLAN D’AFFAIRES PRÉSENTÉ À LA VILLE D’OTTAWA

PROPOSITION D’ACHAT DU TERRAIN
SITE DE L’ANCIENNE ÉCOLE GRANT
2720, CHEMIN RICHMOND, OTTAWA

COMPLEXE MULTISERVICES FRANCOPHONE DE L’OUEST

LE 17 JUIN 2010

Remerciements à la Fondation Trillium qui a rendu possible cette étude.

TABLE DES MATIÈRES

1. SOMMAIRE..

2. Introduction..

3. La communauté francophone de l’Ouest de la Ville d’Ottawa – portrait démographique et économique..

3.1. Les quartiers de l’Ouest de la ville.

3.2. Le portrait des francophones vivant en familles de recensement de l’Ouest

3.3. La situation économique des francophones de l’Ouest

4. Description du site de l’École Grant..

5. Les données financières du centre communautaire..

6. Les trois composantes d’un projet occupant l’ensemble du terrain..

6.1. Les paramètres de la réflexion.

6.2. Les trois composantes du projet

6.2.1. Le centre communautaire.

6.2.2. Un centre de soins de longue durée.

6.2.3. Une coopérative d’habitation pour personnes aînées.

6.3. Sommaire des trois composantes.

7. Résultat des discussions avec un urbaniste de la Ville..

8. Constat et décision : achat du terrain..

9. Les suivis..

10. Conclusion..

11. Lettres d’appui de l’Hôpital Montfort et la Cité collégiale..

LISTE DES FIGURES

Figure 1 - Site de l'École Grant – totalité du terrain.

Figure 2 - Site de l'École Grant - terrain scindé.

LISTE DES TABLEAUX

Tableau 1 - Quartiers municipaux - Ouest de la ville d'Ottawa.

Tableau 2 - Démographie, Ouest Ottawa, Individus en familles de recensement (FDR), 2006.

Tableau 3 - Revenu personnel moyen - familles de recensement - Ouest - ville d'Ottawa, 2005.

Tableau 4 - Occupants du centre communautaire et superficie nécessaire.

Tableau 5 - Entrées et sorties de fonds, scénario d'un coût d'opération de 8 $ le pied carré.

Tableau 6 - Entrées et sorties de fonds, scénario d'un coût d'opération de 9 $ le pied carré.

Tableau 7 - Entrées et sorties de fonds, scénario d'un coût d'opération de 9 $ le pied carré et réserve de 2 %

1. SOMMAIRE

Notre firme a reçu le mandat d’élaborer le plan d’affaires du Centre multiservices francophone de l’Ouest d’Ottawa (CMFO) qui sera logé sur le site de l’école Grant au 2720, chemin Richmond, à Ottawa. Les travaux ont débuté le 1^er décembre 2008 et il est prévu qu’ils se poursuivront jusqu’à la fin 2011. Cette étude fait suite à une première étude de besoins réalisée le 1^er novembre 2004 et intitulée Étude de faisabilité pour l’établissement d’un centre multiservice francophone dans l’Ouest de la ville d’Ottawa.

Suite à cette étude, le CMFO a effectué une première collecte de fonds et a récolté 440 000 $. Le CMFO a aussi approché la Ville pour voir à l’achat d’un terrain pouvant accueillir le centre. Le 27 juin 2007, le site de l’École Grant a été mis en vente par le Ottawa-Carleton District School Board. La Ville d’Ottawa a acheté le terrain en mars 2008 pour la somme de 3 940 000 $. La propriété a été achetée en vue de la construction du centre communautaire prévu par le CMFO, sous certaines conditions. Sommairement, la Ville prévoyait scinder le terrain afin de donner la partie avant au CMFO, où est située l’école actuelle, et de vendre la partie arrière pour un nouveau complexe domiciliaire afin de récupérer une partie des coûts d’achat.

Le plan d’affaires a effectué une analyse démographique des quartiers de l’Ouest de la ville, soit :

· Barrhaven;

· Kanata-Nord;

· West Carleton-March;

· Stittsville-Kanata-Ouest;

· Baie;

· Collège;

· Knoxdale-Merivale;

· Somerset;

· Kitchissippi;

· Rivière;

· Kanata-Sud.

La population francophone totale de l’Ouest se chiffre à environ 28 000 personnes dont 23 025 vivent en familles de recensement. Les francophones constituent un peu plus de 9 % de la population totale de l’Ouest et 20 % de la population francophone totale de la ville. Au total, 6 045 immigrants francophones vivent dans l’Ouest, soit 26 % de la population francophone totale de l’Ouest et 31 % des immigrants francophones de la ville.

Les francophones ont en général un revenu personnel moyen plus élevé que les anglophones. La différence est de l’ordre de 10 %, les exceptions étant les quartiers Kitchissippi, Baie et Collège où les francophones ont un revenu inférieur aux anglophones. Plus les gens ont un revenu élevé, plus ils vivent en banlieue. La situation économique des immigrants francophones ressemble beaucoup à la situation économique des immigrants anglophones à l’intérieur de chaque quartier. Le revenu personnel moyen affecte la distribution géographique des immigrants francophones et anglophones d’une façon semblable à la population non immigrante. Plus le revenu des immigrants est élevé, plus ceux-ci s’installent dans les quartiers périphériques. Chez les immigrants francophones, on retrouve des îlots de prospérité dans les quartiers Kanata-Nord, West Carleton-March et Kanata-Sud. On remarque cependant des poches de pauvreté significative chez les immigrants francophones dans les quartiers Baie, Collège et Rivière.

Le site de l’École Grant acheté par la Ville à une superficie totale de 5,11 acres, ou 222 788 pieds carrés. L’école actuelle est désuète et devra être démolie, sauf les murs extérieurs, qui doivent être préservés pour des raisons patrimoniales. Sa superficie totale est d’environ 31 000 pieds carrés. En juillet 2008, la partie avant du site a été désignée zone protégée par le conseil municipal, selon la partie IV de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario.

Le tableau suivant présente les occupants potentiels du centre communautaire et une estimation des espaces requis.

Occupant	Superficie en pieds carrés nets	Superficie en pieds carrés bruts - estimations
CMFO	300	376
Centre communautaire Franc-Ouest	800	1 000
Coopérative Ami Jeunesse	2 000	2 500
Centre Soleil d’Ottawa Ouest	150	187
Action Logement	150	187
Centre de services –Caisse populaire	2 000	2 500
Centre de santé familiale – Équipe de santé familiale de l’Est d’Ottawa	8 000	10 000
Cité collégiale – Garderie-école, programmes éducatifs et autres services	12 000	15 000
Clinique dentaire	3 000	3 750

Total de la superficie requise	28 400	35 500

Les analyses de rentabilité sont fondées sur l’hypothèse que les fonds de construction seront fournis par différents bailleurs de fonds des trois paliers de gouvernement, chacun selon ses programmes et initiatives, et qu’il n’y aura pas d’hypothèque sur l’édifice. Les analyses ont conclu que la rentabilité du centre communautaire est marginale à long terme, si le centre est limité à la partie avant du terrain. Les espaces disponibles ne permettent pas de possibilité d’agrandissement futur. Cela pose un problème puisque la Cité collégiale à elle seule pourrait utiliser 18 000 pieds carrés nets. Aussi, le CMFO ne peut pas assumer le risque d’être le locateur de tous ces espaces. Le plan prévoit qu’un certain montant d’espaces serait réservé pour des locations ponctuelles à des petits groupes sans but lucratif. Il sera nécessaire de développer un concept de propriétaire-locataire ou de baux à long terme pour les autres groupes qui logeront au centre, notamment ceux qui utiliseront des grands espaces. Les partenaires identifiés ont exprimé une volonté d’analyser différents modèles dans ce sens.

En janvier 2009, le CMFO a demandé aux responsables de la Ville de lui accorder le temps nécessaire pour regrouper des partenaires afin d’acheter la partie arrière du terrain et de concevoir un complexe qui répondrait à plusieurs besoins dans la communauté. La Ville était d’accord.

Le terrain disponible pour la construction est d’environ 4 acres sur le total de 5,11 acres. La population francophone d’Ottawa est de 143 000 personnes, selon le recensement de 2006. Si elle était une ville, la communauté francophone d’Ottawa occuperait le 22^e rang parmi les villes canadiennes en termes de population. La perspective du CMFO est de voir au développement du site de l’École Grant à travers la lentille d’une ville qui cherche à optimiser les services rendus à sa population sur l’ensemble de son territoire et non à travers la lentille de services à rendre à une petite communauté minoritaire se limitant à une zone géographique donnée.

Ce constat a amené le CMFO à approcher des partenaires francophones qui desservent l’ensemble de la ville d’Ottawa et l’Est de l’Ontario. Le but est de maximiser l’utilisation des ressources et des structures francophones existantes dans l’ensemble de la ville et de développer le site de l’École Grant avec des partenaires établis et ayant des assises très solides.

Le projet envisagé est constitué de trois composantes distinctes, mais complémentaires :

· Le centre communautaire;

· Un centre de soins de longue durée;

· Une coopérative d’habitation pour personnes aînées.

À ce stade de la démarche, la planification est au niveau conceptuel seulement. Les partenaires pour le centre de soins de longue durée sont l’Hôpital Montfort et Revera inc.. Il s’agirait d’un centre de 117 lits, d’une superficie de 73 125 pieds carrés. Le projet prévoit un environnement de soins palliatifs de quelques lits pour les personnes en fin de vie.

La coopérative d’habitation pour personnes âgées de 55 ans et plus est conçue de sorte que les résidents puissent bénéficier pleinement des services de santé intégrés et des services sociaux du centre communautaire ainsi que des services du centre de soins de longue durée. Ils pourront demeurer dans le même complexe tout le long de leur parcours de vie même si leur état de santé devait changer. Le projet prévoit une coopérative d’environ 100 unités, occupant une superficie de l’ordre de 40 000 pieds carrés. Le projet sera réalisé en collaboration avec la Coopérative pour le bien-être des aînés francophones de l’est de l’Ontario.

Le terrain appartiendra toujours à la communauté.

Le coût total du projet est de l’ordre de 55 000 000 $, réparti ainsi :

· Centre communautaire : 10 000 000 $

· Centre de soins de longue durée : 18 700 000 $

· Coopérative d’habitation : 18 000 000 $

· Autres coûts et imprévus – démolition des vieux édifices, aménagement du terrain, des entrées et sorties, etc. : 8 700 000 $

Les coûts finaux seront déterminés suite aux travaux des architectes.

Le CMFO a eu une discussion informelle avec un urbaniste de la Ville. La réponse préliminaire de l’urbaniste est que l’utilisation du terrain pour la composante du centre communautaire et la composante du centre de soins de longue durée est permise à l’intérieur du Règlement. Une dérogation au Règlement sera cependant nécessaire pour permettre la coopérative d’habitation. La zone pourra garder la rubrique l1A avec une exception allouant un immeuble collectif en bande et des unités de logement.

Étant situées sur le même site, les trois composantes (centre communautaire, centre de soins de longue durée et coopérative d’habitation) bénéficieront d’une synergie importante. En voici quelques exemples : les services de santé seront intégrés; la Cité collégiale pourra utiliser les salles de classe pour certains programmes liés à la santé; il y aura un site pour des stages cliniques; la garderie servira aux employés; tous pourront utiliser les services du bureau de dentiste et de la caisse populaire. En plus, le projet tel que conçu permettra de générer des économies d’échelle significatives sur le plan des immobilisations. On n’a qu’à penser aux espaces communautaires pour la cafétéria, les salles de rencontres et les services de buanderie, qui pourront être partagés par les usagers. À titre d’exemple, c’est ainsi que la Cité collégiale pourrait avoir accès à plus de locaux sans que ces derniers soient tous situés uniquement dans la composante du centre communautaire. Enfin, la coopérative d’habitation et le centre communautaire pourront partager les frais d’administration.

Les discussions avec les partenaires ont confirmé la nécessité d’acheter le terrain. Sans le terrain en main, les partenaires hésitent à s’engager pleinement dans les processus d’analyse nécessaires pour en arriver à une décision finale sur chacune des composantes du projet. Ces processus exigent un investissement important d’énergies, de temps, de ressources humaines et de financement. Il est difficile de s’engager dans une telle démarche sans la certitude que le terrain appartiendra au CMFO.

La demande à la Ville : Le CMFO propose à la Ville d’acheter la totalité du terrain situé au 2720, chemin Richmond, selon les conditions suivantes.

1. Le prix d’achat est 2 000 000 $. Le CMFO fera des démarches auprès des autres paliers de gouvernement pour solliciter une contribution à l’immobilisation selon leurs programmes en vigueur. La Ville a payé 3 940 000 $ pour l’ensemble du terrain. L’intention de la Ville était de donner la partie avant du terrain au CMFO pour le centre communautaire et de vendre la partie arrière. La somme de 1 940 000 $, soit la différence entre le prix d’achat payé par la Ville et la somme reçue du CMFO pour l’achat du terrain, constitue la contribution de la Ville au projet du centre communautaire.

2. Il s’agit d’une vente provisoire pour une durée de trois ans, période durant laquelle le CMFO et les partenaires rassembleront les conditions nécessaires à la poursuite du projet.

3. La Ville signera une convention de rachat sur la propriété pour un montant minimal de 2 000 000 $, sans clause restrictive ou échappatoire.

4. L’impossibilité de mettre en place le projet tel que prévu, soit pour des raisons techniques, financières ou autres, est un argument suffisant pour exiger l’exécution par la Ville de la clause de rachat au montant précité.

5. Le CMFO peut exiger le rachat de la propriété avant la fin de la période limite de trois ans, s’il devient évident que le projet ne pourra pas se concrétiser avant l’échéance.

6. Il est prévu que le projet ne générera pas de revenus pour la période de trois ans. Selon les informations fournies par la Ville, les frais d’exploitation du site en ce moment se chiffrent à environ 64 000 $ par année, auxquels s’ajoutent des prévisions supplémentaires de réparation. Le CMFO demande à la Ville d’assumer ces frais, jusqu’au moment où le projet générera des revenus ou jusqu’au rachat du terrain. Les modalités à cet égard seront précisées au moment opportun.

7. Le CMFO achètera sa propre police d’assurance pour le site. La Ville devra démolir l’annexe derrière l’école, qui n’est pas assurable.

8. Le CMFO demande une exemption des taxes municipales, soit pour les trois années de la vente provisoire ou jusqu’au moment où le projet génère des revenus, selon la plus courte de ces deux périodes.

Le Mouvement Desjardins-Caisse populaire Vision inc. a accepté de consentir un prêt hypothécaire pour la période de trois ans. Le CMFO a signé la lettre d’offre de financement le 23 avril 2010. Le CMFO est donc en mesure de régler le prix de vente à la Ville dès la conclusion de la préparation des documents par les avocats.

Advenant une réponse positive du Conseil municipal à son offre d’achat, le CMFO entreprendra les travaux suivants dès le mois d’août 2010. Le CMFO a déjà obtenu des fonds de la Fondation Trillium pour retenir les services d’une firme de consultants et poursuivre ses démarches.

1. Le CMFO regroupera les partenaires, créera un comité de construction et embauchera un architecte. Il travaillera de près avec les urbanistes de la Ville pour veiller à ce que les trois composantes du projet respectent les règlements municipaux et demandera une dérogation au Règlement pour la coopérative d’habitation.

2. Le CMFO entreprendra des démarches pour entretenir une communication soutenue avec les voisins qui entourent le site de l’École Grant. Le conseil d’administration veut assurer que le projet de l’École Grant contribue au caractère du voisinage. Comme exemples, le conseil voudrait préserver les arbres matures du site et mettre en relief la cour avant. Les accès pour piétons au sud et à l’est du site permettent aux voisins de traverser la cour de l’école pour se rendre au chemin Richmond. Le CMFO veut préserver ces accès.

3. Le CMFO travaillera de près avec les partenaires dans leurs démarches pour rassembler les fonds nécessaires afin de construire les trois composantes du complexe – le centre de soins de longue durée, la coopérative d’habitation et centre communautaire. Le CMFO mènera une campagne de financement pour la partie du centre communautaire occupée par les groupes communautaires. Cette partie est différente de la partie qui sera occupée par le centre de santé et la Cité collégiale. Le CMFO devra recueillir des fonds destinés à la construction d’environ 5 000 pieds carrés. Cela pourrait représenter une somme variant entre 1 250 000 $ et 1 500 000 $. La collecte de fonds comprendra des activités auprès de la communauté et des démarches auprès de bailleurs de fonds gouvernementaux.

4. Le CMFO maintiendra des contacts réguliers avec les autorités de la Ville.

5. Le CMFO entreprendra les démarches pour obtenir une clinique dirigée par du personnel infirmier autorisé qui sera logé au sein du centre communautaire. Le ministère de la Santé et des Soins de longue durée a ouvert une troisième vague d’appel de propositions à cet égard qui se termine le 25 juin 2010 et le CMFO soumettra une offre de services.

6. Le CMFO structurera la gouvernance pour l’ensemble du complexe. Chaque partenaire assurera la gouvernance de son propre organisme, mais il faut aussi organiser une gouvernance pour l’ensemble du site. Puisqu’il s’agit d’un projet communautaire, le CMFO prévoit organiser une structure de gouvernance générale qui sera menée par l’ensemble de la communauté francophone de l’Ouest. Il prévoit l’organisation d’une structure démocratique et participative, la tenue d’assemblées annuelles, la mise sur pied de comités de bénévoles, et ainsi de suite. Le CMFO prévoit aussi un comité d’exploitation du site qui sera constitué des directions générales des différentes composantes du projet. Ce comité d’exploitation verra au bon fonctionnement de l’immobilisation et règlera les enjeux entourant l’usage des espaces selon les politiques adoptées par le conseil d’administration.

Conclusion

Le projet a évolué considérablement durant la période d’étude. Il s’agit maintenant d’un projet d’envergure qui cherche à créer un complexe destiné à répondre aux besoins des francophones et de la communauté en général pour de nombreuses années. Le français sera la langue de gouvernance, d’administration et de travail, mais le complexe sera ouvert à tous.

Introduction

Les travaux ont débuté le 1^er décembre 2008 et il est prévu qu’ils se poursuivront jusqu’à la fin 2011.

Le Centre multiservices francophone de l'Ouest d'Ottawa (CMFO) se donne comme mission de servir de lieu de rassemblement, d'épanouissement de la langue française et de promotion des services en français pour la population francophone et francophile de l'Ouest d'Ottawa.

De façon plus spécifique, la CMFO poursuit les objectifs suivants :

1. Rassembler et offrir un emplacement à tous les organismes qui désirent offrir des services en français à la population francophone et francophile de l'Ouest d'Ottawa;

2. Appuyer les organismes francophones œuvrant au sein du Centre afin de les aider à mieux desservir les francophones et les francophiles de l'Ouest d'Ottawa, notamment les francophones et les francophiles qui vivent dans la pauvreté et qui ont des difficultés d'intégration dans la communauté ;

3. Apporter la formation nécessaire aux intervenantes et intervenants des différents organismes locataires afin de développer une synergie et des stratégies communes et concertées au niveau de l'intervention auprès des francophones et des francophiles du l'Ouest d'Ottawa.

Les représentants du CMFO croient en effet que la prestation de différents services communautaires et culturels francophones dans un lieu de rassemblement commun pourra favoriser une plus grande visibilité des services et un plus grand accès de façon à permettre à la communauté francophone de l'Ouest de la ville de vivre dans sa propre langue, de participer pleinement à tous les volets de la société canadienne et assurer son développement à long terme.

Les membres du conseil d’administration du CMFO sont les suivants :

1. Jocelyne Chénier (Présidente) : Mme Chénier a été travailleuse sociale en milieu hospitalier auprès des personnes âgées.

2. Roger Farley (Vice-président) : Monsieur Farley est un employé de Santé Canada.

3. Diane Normand (Trésorière) : Madame Normand est à sa retraite; elle a été employée dans les banques.

4. Castel Eveillard (Conseiller) : Monsieur Éveillard est enseignant.

5. Ronald Saumure (Conseiller) : M. Saumure est présentement à l'emploi du Gouvernement fédéral dans le domaine de la gestion d'immeuble.

6. William L. Neville (Conseiller) : Monsieur Neville est propriétaire d’une entreprise de médiation.

7. Jérôme Tremblay (Conseiller) : M. Tremblay est anciennement directeur d'école primaire et aujourd'hui a sa retraite. Il est président-fondateur de la Coopérative AMI JEUNESSE.

8. Marlene Catterall (Conseillère) : Madame Catterall est à sa retraite. Elle a été enseignante, consultante et député du comté fédéral Ottawa-Ouest-Nepean de 1988 à 2005.

9. Jean-Louis Schryburt (Conseiller) : Monsieur Schryburt est à sa retraite. Il a fait carrière dans le monde de l’éducation française en Ontario et participe à titre de bénévole sur différents organismes de la région, notamment auprès des personnes aînées et dans le domaine de la santé.

Cette étude fait suite à une première étude de besoin réalisée le 1^er novembre 2004 intitulée Étude de faisabilité pour l’établissement d’un centre multiservice francophone dans l’Ouest de la ville d’Ottawa. Un sondage auprès d’un échantillon représentatif de 152 répondants, constitué des membres des organismes communautaires et de parents des écoles françaises de l’Ouest, avait confirmé que le niveau d’intérêt à recevoir des services en français était globalement très élevé. Les gens devaient indiquer leur niveau d’intérêt à recevoir ces services sur une échelle allant de 1 à 4, où 1 indiquait « aucun intérêt » et 4 indiquait un « intérêt très élevé ». Par ordre décroissant du niveau d’intérêt, les services se classaient comme suit :

les services de bibliothèque municipale en français (3,46);
les services de librairie française (3,38);
les services de médecins (3,16);
les services de promotion de la santé (3,11);
les services de garderie et de petite enfance et les services culturels (3,09);
les cours crédités de la Cité collégiale (3,07);
les services de soutien en soins palliatifs et les services d’une caisse populaire française (3,05);
les conseils d’avocats et de clinique juridique (3,04);
les services pour personnes aînées (3,02);
les services dans le domaine social (2,98);
les cours d’éducation permanente (2,96);
les services de guichet automatique de la Caisse populaire française (2,95);
les services de sports et loisirs (2,94);
les services à l’emploi et à l’entreprise (2,93);
les services de base en santé mentale (2,85);
les cours d’alphabétisation (2,84);
les services pour personnes immigrantes et réfugiées (2,82).

Ces données quantitatives ont été validées lors de la tenue de quatre groupes témoins auxquels ont participé une quarantaine de personnes.

L’étude recommandait que les responsables de l’initiative entreprennent des démarches en vue de la mise en œuvre d’un centre multiservice francophone dans l’Ouest de la ville d’Ottawa, pouvant accueillir entre autres :

· un centre de santé;

· un centre d’employabilité et d’entrepreneuriat;

· une garderie;

· une succursale de la Caisse populaire;

· une librairie ou une bibliothèque municipale;

· des bureaux destinés à la location pour les organismes sociocommunautaires francophones et des salles polyvalentes;

· des services culturels et une salle de spectacle

· des services aux immigrants et réfugiés francophones.

Le CMFO a suivi les recommandations de l’étude et a notamment entrepris des démarches pour trouver un site. Le 27 juin 2007, le site de l’École Grant a été mis en vente par le Ottawa-Carleton District School Board. La Ville a acheté le terrain en mars 2008 pour la somme de 3 940 000 $. (Voir le rapport ACS2007-BTS-RPM-0046 de la Ville.) Selon le rapport de la Ville, la propriété a été achetée pour accueillir le centre communautaire prévu par le CMFO, sous certaines conditions. Sommairement, la Ville prévoyait scinder le terrain pour donner la partie avant au CMFO, où est située l’école actuelle, et vendre la partie arrière pour un nouveau complexe domiciliaire, le tout conforme au Plan officiel de la Ville, afin de récupérer une partie des coûts d’achat.

Ce plan d’affaires fait le point sur les travaux menés à ce jour. Il présente les informations suivantes :

1. Une analyse démographique de la population francophone de l’Ouest de la ville d’Ottawa.

2. Une description de l’École Grant et du terrain.

3. Une analyse financière du centre communautaire proposé : une estimation des coûts de construction/rénovation et des sources de revenus, une estimation des coûts annuels d’exploitation, le plan financier pour les dix premières années, en trois volets, soit le budget pro forma, les bilans et ratios et les besoins de liquidités par mois, ainsi que l’analyse de sensibilité.

4. La conclusion de l’analyse : acheter la totalité du terrain et prévoir un projet à trois composantes.

5. Les trois composantes d’un projet pouvant occuper tout le terrain.

6. Les résultats d’une discussion informelle avec un urbaniste de la Ville.

7. Les constats et la décision : achat de la totalité du terrain et les engagements financiers obtenus.

8. Les suivis.

9. Les annexes : lettres d’engagement des partenaires majeurs.

La carte ci-dessous indique où se trouve le site.

3. La communauté francophone de l’Ouest de la Ville d’Ottawa – portrait démographique et économique

3.1 Les quartiers de l’Ouest de la ville

La ville d’Ottawa compte actuellement 23 quartiers municipaux. Cette structure est le résultat de la loi de 1999 qui a créé un seul palier de gouvernement municipal et qui a fusionné la région d’Ottawa-Carleton et les 11 municipalités locales.

Il n’y a pas de frontières officielles qui déterminent où commence la région communément désignée l’Ouest de la ville. Certaines composantes du complexe projeté, tel le Centre multiservice, pourront attirer des francophones de toute la ville tandis que d’autres composantes attireront plutôt des gens situés à proximité. Pour les fins de cette étude, nous considérons que les quartiers suivants font partie de l’Ouest de la ville. Il s’agit surtout des quartiers à l’ouest de l’avenue Bronson ou à l’ouest de la Rivière Rideau dans le Sud de la ville.

Tableau 1 - Quartiers municipaux - Ouest de la ville d'Ottawa

Quartier n^o	Nom du quartier
3	Barrhaven
4	Kanata-Nord
5	West Carleton-March
6	Stittsville-Kanata-Ouest
7	Baie
8	Collège
9	Knoxdale-Merivale
14	Somerset
15	Kitchissippi
16	Rivière
23	Kanata-Sud

La numérotation de ces quartiers est tirée du site Web de la Ville. (Voir : http://www.ottawa.ca/city_hall/ward/current_structure/index_fr.html, page consultée le 1^er mars 2010.)

Une carte des quartiers se trouve sur le site http://www.ottawa.ca/city_hall/ward/new_structure/final_map.pdf

Nous incluons dans cette liste le quartier 14 puisqu’une importante partie résidentielle de ce quartier se trouve à l’ouest de l’avenue Bronson. Nous incluons aussi le quartier 16 puisqu’il est presqu’entièrement situé à l’ouest de l’avenue Bronson et de la promenade de l’Aéroport. Nous excluons cependant le quartier 17, Capitale, puisque la grande majorité des résidences de ce quartier se trouvent à l’Est de la rue Bronson. Les résidents francophones de ces trois quartiers centraux de la ville, mais à l’ouest de la rivière Rideau, vont certainement utiliser certains services du CMFO, mais ils pourront aussi se déplacer vers le Patro ou même vers l’Est de la ville pour d’autres services. Ce choix dépendra en partie de la nature du service recherché et de sa facilité d’accès, par autobus ou par autoroute.

Nous incluons les quartiers dits ruraux, soit les quartiers 5, 6 et 23. Certaines lectrices et certains lecteurs peuvent être surpris d’apprendre que des francophones sont établis dans ces régions depuis plusieurs années, attirés, entre autres, par l’industrie de la haute technologie située notamment à Kanata.

Nous excluons également les quartiers 21 (Rideau-Goulborn) et 22 (Gloucester-Nepean-Sud). Ces quartiers sont situés à l’ouest et au sud de la ville. Ils pourraient être considérés des quartiers de l’Ouest de la ville, mais ils sont passablement éloignés du site de l’École Grant.

Le fait que le site de l’École Grant se trouve à quelques minutes du Queensway, à la sortie Pinecrest, facilitera énormément l’accès à toute personne ayant une voiture. En plus, le site, situé près de la station Lincoln Fields, est facilement accessible par le transport en commun de la ville. L'École Grant est située à 1 km de la station Lincoln Field, soit à une distance de marche d’environ 15 minutes. Quatre lignes d'autobus desservent le site, soit les circuits #2 - Centre-ville - Bayshore, #85 – Hurdman - Bayshore, #97 - South Keys / Aéroport - Tunney’s Pasture et #116 - Baseline - South Keys. Le circuit #172 - Lincoln Fields - Bayshore est à 5 minutes de marche sur la rue Pinecrest, tout près du chemin Richmond.

3.2 Le portrait des francophones vivant en familles de recensement de l’Ouest

Le Tableau 2 présente la distribution de la population francophone vivant en familles de recensement (FDR) dans les quartiers de l’Ouest de la ville en 2006. (Source : Tableau personnalisé – Statistiques Canada – Recensement de 2006 – Données – échantillon - 20 %).

Il faut comprendre le terme « famille de recensement ». Statistique Canada définit la famille de recensement comme suit :

· Un couple marié et les enfants, le cas échéant, du couple ou de l'un ou l'autre des conjoints;

· Un couple en union libre et les enfants, le cas échéant, du couple ou de l'un ou l'autre des partenaires;

· Ou un parent seul, sans égard à son état matrimonial, habitant avec au moins un enfant dans le même logement et cet ou ces enfants.

Tous les membres d'une famille de recensement particulière habitent le même logement. Le couple peut être de sexe opposé ou de même sexe. Les enfants peuvent être les enfants naturels du couple ou du parent seul ou être apparentés par mariage ou par adoption, sans égard à leur âge ni à leur état matrimonial, du moment qu'ils habitent dans le logement sans leur propre conjoint ou enfant. Les petits-enfants habitant avec leurs grands-parents sans leurs parents constituent également une famille de recensement. (Source : http://www.statcan.gc.ca/concepts/definitions/c-r-fam-fra.htm - page consultée le 1^er mars 2010.)

Les données utilisent la dérivée Première langue officielle parlée (PLOP). Statistique Canada définit cette dérivation de la façon suivante :

La méthode utilisée pour déterminer cette variable est décrite dans les règlements concernant l'utilisation des langues officielles pour la prestation de services au public et tient d'abord compte de la connaissance des deux langues officielles, puis de la langue maternelle, et enfin, de la langue parlée à la maison (c.à.d. la langue parlée le plus souvent à la maison).

Pour l'établissement de la variable, à la question concernant la connaissance des langues officielles, les personnes qui indiquent pouvoir soutenir une conversation en français seulement se voient attribuer le « français » comme première langue officielle parlée. Les personnes qui déclarent pouvoir soutenir une conversation en anglais seulement se voient attribuer l'« anglais » comme première langue officielle parlée.

Les réponses aux questions sur la langue maternelle et la langue parlée à la maison servent par la suite à établir la première langue officielle parlée par les personnes qui déclarent parler à la fois l'anglais et le français suffisamment bien pour soutenir une conversation, ou qui déclarent qu'elles ne peuvent parler ni l'une ni l'autre des deux langues officielles. De façon plus particulière, la catégorie « français » comprend les personnes (non encore classées) dont la langue maternelle est le français seulement, ou encore le français et au moins une langue non officielle. La catégorie « anglais » comprend les personnes (non encore classées) dont la langue maternelle est l'anglais seulement, ou l'anglais et au moins une langue non officielle.

Dans le cas des personnes qui ne sont pas classées selon les critères qui précèdent, celles qui parlent le français seulement ou le français et au moins une langue non officielle le plus souvent à la maison sont classées dans la catégorie « français ». Les personnes sont classées dans la catégorie « anglais » lorsque l'anglais seulement ou l'anglais et au moins une langue non officielle sont parlés le plus souvent à la maison.

Les personnes sont classées dans « anglais et français » lorsqu'elles parlent à la fois l'anglais et le français suffisamment bien pour soutenir une conversation et lorsque leur langue maternelle et leur langue parlée à la maison sont à la fois l'anglais et le français, ou ni l'anglais, ni le français.

Les règles de dérivation attribuent des langues particulières aux personnes, comme suit.

Anglais

Cette catégorie comprend :

1. les personnes qui parlent suffisamment bien l'anglais pour soutenir une conversation et qui ne peuvent soutenir une conversation en français;

2. les personnes qui parlent à la fois l'anglais et le français suffisamment bien pour soutenir une conversation dont l'anglais est la langue maternelle, ou une de leurs langues maternelles avec une autre langue que le français;

3. les personnes qui ne parlent ni l'anglais ni le français suffisamment bien pour soutenir une conversation dont l'anglais est la langue maternelle, ou une de leurs langues maternelles avec une autre langue que le français;

4. les personnes qui ne sont pas classées selon les critères qui précèdent, qui parlent à la fois l'anglais et le français suffisamment bien pour soutenir une conversation et dont la principale langue parlée à la maison est l'anglais ou l'anglais et une autre langue que le français; et

5. les personnes qui ne sont pas classées selon les critères qui précèdent, qui ne parlent ni l'anglais ni le français suffisamment bien pour soutenir une conversation et dont la principale langue parlée à la maison est l'anglais ou l'anglais et une autre langue que le français.

Français

Cette catégorie comprend :

les personnes qui parlent suffisamment bien le français pour soutenir une conversation et qui ne peuvent soutenir une conversation en anglais;
les personnes qui parlent à la fois le français et l'anglais suffisamment bien pour soutenir une conversation dont le français est la langue maternelle, ou une de leurs langues maternelles avec une autre langue que l'anglais;
les personnes qui ne parlent ni l'anglais ni le français suffisamment bien pour soutenir une conversation dont le français est la langue maternelle, ou une de leurs langues maternelles avec une autre langue que l'anglais;
les personnes qui ne sont pas classées selon les critères qui précèdent, qui parlent à la fois le français et l'anglais suffisamment bien pour soutenir une conversation et dont la principale langue parlée à la maison est le français ou le français et une autre langue que l'anglais; et
les personnes qui ne sont pas classées selon les critères qui précèdent, qui ne parlent ni l'anglais ni le français suffisamment bien pour soutenir une conversation et dont la principale langue parlée à la maison est le français ou le français et une autre langue que l'anglais.

Anglais et français :

Cette catégorie comprend :

les personnes qui parlent à la fois l'anglais et le français suffisamment bien pour soutenir une conversation et dont les langues maternelles et les principales langues parlées à la maison sont à la fois l'anglais et le français;
les personnes qui parlent à la fois l'anglais et le français suffisamment bien pour soutenir une conversation et dont les langues maternelles et les principales langues parlées à la maison ne sont ni l'anglais ni le français.

(Source : http://www.statcan.gc.ca/concepts/definitions/language-langue05-fra.htm - page consultée le 1^er mars 2010.)

Nous avons additionné les catégories PLOP Français et PLOP Français et Anglais pour faire une catégorie Total Francophones puisque les statistiques révèlent qu’une proportion importante de personnes inscrites dans la catégorie PLOP Français et PLOP Français et Anglais sont immigrantes. Ces personnes peuvent utiliser des services en français et leurs enfants peuvent être admis aux écoles françaises, selon les politiques de la province de l’Ontario.

Text Box: Abréviations pour faciliter la lecture des tableaux

PLOP A = Première langue officielle parlée - anglais
PLOP F = Première langue officielle parlée – français
PLOP F+A = Première langue officielle parlée – français et anglais
Total Francophone = Addition de PLOP F et PLOP F+A.

Chaque rangée présente donc ces données des familles de recensement pour chaque quartier tandis que l’avant-dernière rangée présente les mêmes données pour la population totale de la ville d’Ottawa.

Les constats tirés du tableau sont les suivants.

· La population totale de personnes francophones de l’Ouest de la ville qui sont membres de familles de recensement se chiffre à 23 025 personnes. La dernière rangée démontre que les FDR constituent 80 % du total de la population francophone de la ville. Si la même proportion s’applique aux francophones de l’Ouest, on peut conclure raisonnablement que le total des francophones à l’Ouest de la ville se chiffre aux environs de 28 000 personnes (23 025/0,8).

· Les francophones en FDR constituent 9,4 % du total de la population des FDR de l’Ouest (23 025/243 880).

· Les francophones de l’Ouest en FDR constituent 20 % de la population totale francophone en FDR de l’ensemble de la ville (23 025/115 155).

· Les immigrants francophones en FDR constituent 26 % de la population totale francophone en FDR dans l’Ouest.

· Les immigrants francophones en FDR dans l’Ouest constituent 31 % de tous les immigrants francophones en FDR dans la ville d’Ottawa (6 045/19 770).

· Les familles immigrantes francophones en FDR ont un plus haut taux de vie (85 %) que les familles anglophones (83 %) et les familles francophones (80 %).

La donnée soulignée concernant les immigrants francophones est particulièrement importante. Ce haut pourcentage a surpris tous les chefs de file lors de la tenue des discussions pour regrouper les partenariats dans le projet. Les gens ne savaient pas que l’Ouest de la ville attirait un si grand nombre d’immigrants francophones. Il est évident qu’une partie importante des activités du projet cibleront cette population immigrante dont les besoins sont souvent différents des besoins de la population non immigrante.

Explication du tableau

Le Tableau 3 peut paraître complexe à première vue. Nous avons présenté différentes données puisque les simples moyennes du revenu personnel ne fournissent pas un portrait assez exact de la situation économique des différents segments de la population vivant en FDR. Puisque nous comptons les individus catégorisés PLOP F et PLOP F + A comme francophones, il est nécessaire de donner le revenu personnel de ces deux catégories puisque les données sont ainsi présentées par Statistique Canada. On ne peut faire la moyenne de deux moyennes et obtenir une statistique valide.

Il s’agit donc de comprendre le contenu de chaque colonne pour faire des comparaisons entre les colonnes appropriées.

· Colonne 3 : le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés comme PLOP F, qu’ils soient immigrants ou non-immigrants.

· Colonne 4 : le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés F + A, qu’ils soient immigrants ou non-immigrants.

· Colonne 5 : le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés PLOP A, qu’ils soient immigrants ou non-immigrants.

Nous avons ensuite distingué le revenu personnel moyen des non-immigrants et des immigrants pour les personnes vivant en FDR. Selon Statistique Canada, les non-immigrants sont les personnes qui sont des citoyens canadiens de naissance. Les immigrants sont les personnes ayant le statut d'immigrant reçu au Canada, ou l'ayant déjà eu. Un immigrant reçu est une personne à qui les autorités de l'immigration ont accordé le droit de résider au Canada en permanence.

· Colonne 6 : le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés PLOP F et qui sont des non-immigrants.

· Colonne 7 : le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés PLOP F + A et qui son des non-immigrants. Les nombres en question dans cette colonne sont très petits pour chaque quartier (quelques douzaines dans la plupart des cas) et ne peuvent pas être utilisés. La rubrique N.d. signifie Non disponible.

· Colonne 8 : le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés PLOP F et qui sont des immigrants. Dans certains cas, les nombres sont trop petits et ils ne sont pas rapportés.

· Colonne 9: le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés PLOP F + A et qui sont des immigrants.

· Colonne 10 : le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés PLOP A et qui sont des non-immigrants.

· Colonne 11 : le revenu personnel moyen de tous les individus de 15 ans et plus en FDR catégorisés PLOP A et qui sont des immigrants.

Les constats tirés de l’analyse des revenus sont les suivants :

· Les colonnes 3 et 5 permettent de comparer le revenu moyen des individus en FDR de la population totale PLOP F et PLOP A, que les gens soient immigrants ou non-immigrants. Deux tendances sont présentes.

Les francophones ont en général un revenu personnel moyen plus élevé que les anglophones. La différence est de l’ordre de 10 %, les seules exceptions étant les quartiers Kitchissippi, Baie et Collège où les francophones ont un revenu inférieur aux anglophones.

Il est aussi évident que plus les gens ont un revenu élevé, plus ils vivent en banlieue. Le revenu personnel moyen des PLOP F dans les quartiers périphériques est de l’ordre de 58 500 $ tandis que le revenu personnel moyen des PLOP F dans les quartiers qui se rapprochent du centre-ville est de l’ordre de 41 000 $. Le même phénomène se manifeste chez la population anglophone. La catégorie PLOP F + A est constituée en grande majorité d’immigrants et les données concernant ce segment sont présentées dans la colonne 9. On constate le même phénomène pour cette population. Comme exemples, les immigrants PLOP F + A vivant à Kanata ont un revenu moyen de 54 592 $ tandis que ceux vivant dans le quartier Baie ont un revenu moyen de 30 173 $.

· Les colonnes 6 et 11 permettent de comparer le revenu moyen des individus en FDR de la population totale PLOP F et PLOP A qui est non immigrante. Encore une fois, on peut constater que le revenu personnel moyen des francophones non immigrants est plus élevé que celui des anglophones dans les quartiers périphériques, mais à peu près semblable dans les autres quartiers. Le revenu personnel moyen des francophones est de l’ordre de 50 000 $ et le revenu moyen annuel des anglophones est de l’ordre de 46 000 $.

· Les colonnes 8, 9 et 10 permettent de comparer la situation des immigrants PLOP F, PLOP F + A et PLOP A. Quelques tendances importantes doivent être soulignées puisqu’elles auront un impact assez important sur les services qui seront offerts par le CMFO.

La situation économique des immigrants francophones ressemble beaucoup à la situation économique des immigrants anglophones à l’intérieur de chaque quartier. Le revenu personnel moyen affecte la distribution géographique des immigrants francophones et anglophones d’une façon semblable à celle de la population non immigrante. Plus le revenu est élevé, plus les immigrants s’installent dans les quartiers périphériques.

Il y a des îlots de prospérité chez les immigrants francophones dans les quartiers Kanata-Nord, West Carleton-March et Kanata-Sud.

Il y a des poches de pauvreté significative chez les immigrants francophones dans les quartiers Baie, Collège et Rivière, où le revenu personnel moyen se situe aux environs de 30 000 $, comparativement à un revenu moyen de l’ordre de 34 000 $ pour les immigrants anglophones, à un revenu moyen de l’ordre de 42 000 $ pour les francophones non immigrants et un revenu moyen de l’ordre de 43 000 $ pour les anglophones non-immigrants, pour ces mêmes quartiers. On peut s’attendre à ce que ces immigrants francophones aient des besoins en services de santé et d’employabilité qui seront plus aigus que ceux des immigrants francophones mieux nantis vivant ailleurs dans l’Ouest et ceux des francophones non immigrants.

2. Description du site de l’École Grant

La Figure 1 présente une carte de l’ensemble du site. Le site à une superficie totale de 5,11 acres ou 222 788 pieds carrés. En juillet 2008, le conseil municipal a désignée zone protégée la partie avant du site, selon la partie IV de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario. (Voir : http://www.e-laws.gov.on.ca/html/statutes/french/elaws_statutes_90o18_f.htm#BK34.)

L’École Grant a été inaugurée en 1922 par l’ancien Canton de Nepean. C’était à l’époque une école «centralisée », c’est-à-dire qu’elle réunissait les élèves de quatre écoles à une seule salle de classe dans un nouvel établissement conçu pour répondre plus efficacement à leurs besoins. Construite à l’époque où le parti des cultivateurs, les Fermiers unis de l’Ontario (FUO), détenait le pouvoir à l’Assemblée législative avec l’appui du mouvement travailliste, l’école avait une salle communautaire, qui comptait parmi les nouvelles installations que le gouvernement FUO souhaitait mettre à la disposition des habitants des régions rurales. L’école porte le nom du ministre de l’Éducation de l’époque, R.H. Grant. (Voir : http://city.ottawa.on.ca/residents/planning/built_heritage/designation/plaques/2009_fr.html.)

La superficie protégée (zone patrimoniale), incluant l’école actuelle (sans la rallonge attachée à l’école) et le terrain en façade, mesure 2,27 acres ou 98 977 pieds carrés. La superficie non protégée, à l’arrière de l’École Grant, mesure 2,84 acres ou 123 811 pieds carrés. L’édifice derrière l’école ne fait pas partie de la zone désignée. L’école a une superficie de 30 516 pieds carrés.

Les responsables du CMFO ont visité l’école à quelques reprises, accompagnés d’un architecte et de responsables de la Ville. Il est devenu vite évident que l’édifice actuel est désuet et qu’il faudra construire à neuf. La désignation protégée comporte une obligation de préserver les murs de l’école dans toute rénovation ou construction. L’édifice derrière l’école, qui abrite des salles de classe, peut être démoli.

Selon les responsables de la Ville, il n’y a pas de problèmes environnementaux majeurs sur le site. Trois préoccupations ont cependant été identifiées :

· Il n’y a pas d’évidence d’huile ou de charbon enfouis, mais l’école a déjà été chauffée à l’huile et probablement au charbon. Il se peut que des matériaux de chauffage soient enfouis.

· Le site se trouve à 600 mètres d’un ancien dépotoir. Cela pourrait affecter les eaux souterraines, mais aucun puits n’est prévu sur le site.

· Les édifices ont été construits en 1920 et 1949. Il y a probablement présence de matériaux désignés (amiante, plomb) dans l’édifice.

Figure 1 - Site de l'École Grant – totalité du terrain

3. Les données financières du centre communautaire

Durant les années 2008 et 2009, le CMFO a mené des discussions avec divers partenaires potentiels pour identifier lesquels seraient intéressés à loger au centre communautaire. Les organismes suivants ont exprimé leur volonté de loger au centre.

Le CMFO, le Centre communautaire Franc-Ouest, la Coopérative Ami Jeunesse, le Centre Soleil d’Ottawa Ouest et Action Logement sont des groupes communautaires desservant les francophones de l’Ouest et de l’ensemble de la ville. Le Centre communautaire Franc-Ouest offre des services culturels et récréatifs. La Coopérative Ami Jeunesse est une œuvre de charité. Le Centre Soleil d’Ottawa Ouest regroupe les aînés de 55 ans et plus; Action Logement offre des services aux personnes à faible revenu. En tout, ces groupes auraient besoin d’environ 4 500 pieds carrés d’espace.

Les responsables des caisses populaires veulent explorer l’idée d’ouvrir un point de service dans le centre. Les espaces seraient limités au début, mais pourraient être appelé à s’agrandir selon la demande.

Le CMFO a approché l’Équipe de santé familiale communautaire de l’Est d’Ottawa pour que cet organisme ouvre un centre de santé familiale dans l’Ouest afin d’assurer une offre active de services de santé linguistiquement et culturellement appropriés. Les approches et les modalités devront être étudiées et un plan d’affaires devra être réalisé à cette fin. Les discussions préliminaires permettent de prévoir que le CMFO devra réserver environ 10 000 pieds carrés à cette fin.

La Cité collégiale veut ouvrir un point de service dans l’Ouest qui pourrait inclure des services aux immigrants et des services de formation. La Cité serait responsable d’organiser une garderie-école sur le site. Il est prévu que la Cité collégiale occupera environ 15 000 pieds carrés.

Le tableau suivant présente la liste de partenaires potentiels et les espaces requis par chacun.

Tableau 4 - Occupants du centre communautaire et superficie nécessaire

Occupant	Superficie en pieds carrés nets	Superficie en pieds carrés bruts - estimations
CMFO	300	376
Centre communautaire Franc-Ouest	800	1 000
Coopérative Ami Jeunesse	2 000	2 500
Centre Soleil d’Ottawa Ouest	150	187
Action Logement	150	187
Centre de services – Caisse populaire	2 000	2 500
Centre de santé - Équipe de santé familiale communautaire de l’Est d’Ottawa	8 000	10 000
Cité collégiale – Garderie-école, programmes éducatifs et autres services	12 000	15 000
Clinique dentaire	3 000	3 750
Total de la superficie requise	28 400	35 500

Les espaces bruts comprennent les couloirs, les toilettes, les salles mécaniques, quelques salles de rencontres et des salles communes. Ainsi, des services pourront être offerts au centre par des organismes tels le Centre de services Guigues ou autre, au bénéfice de la communauté de l’Ouest. Ces espaces comprennent aussi des lieux de rangement et d’entreposage pour les groupes occupants. À ce stade de la réflexion, il n’est pas possible de préciser davantage quels espaces précis seront utilisés et par quels groupes. Cela viendra durant la prochaine phase, lorsque le CMFO formera un comité de construction, embauchera les services d’une firme d’architecte et tiendra les discussions avec les partenaires communautaires.

Pour calculer les données financières du centre communautaire, nous avons développé un tableur qui est intégré dans la version électronique Word de ce rapport. Il s’agit de cliquer sur l’icône ici-bas et le tableur complet en format Excel apparaît à l’écran. Pour réduire l’empreinte écologique de ce rapport, nous reprenons uniquement les faits saillants de l’analyse dans ce rapport.

Le tableur présente les données variables suivantes :

Superficie de l'édifice en pieds carrés bruts; (la superficie est une valeur variable puisque les coûts de construction, les coûts d’exploitation et la réserve en immobilisation sont une fonction de la superficie totale);
Coût de construction au pied carré brut;
Valeur totale du projet sans le terrain;
Coûts d’exploitation courants au pied carré, par année;
Réserve d'immobilisation en pourcentage de la valeur de l'édifice;
Loyer au pied carré, par année;
Direction de l'immobilisation du projet;
Avantages sociaux (%);
Charge de temps (%).

Il est ainsi possible de changer la valeur de ces données variables pour déterminer le seuil de rentabilité selon un scénario d’occupation de 100 % ou de 80 %.

Lorsqu’on change les données variables, le tableur calcule les changements qui en découlent pour les entrées et les sorties de fonds ainsi que l’encaisse à la fin de chaque mois, et ce, pour chaque année sur une période de dix ans.

L’hypothèse de départ est que les fonds de construction seront fournis par différents bailleurs de fonds et qu’il n’y aura pas d’hypothèque sur l’édifice. Les trois bailleurs de fonds prévus sont la Ville d’Ottawa, le gouvernement provincial et le gouvernement fédéral, chacun selon ses propres programmes et initiatives. Le tableur présente donc les analyses pour les coûts d’exploitation seulement. Il est prévu que les coûts de construction sont de l’ordre de 250 $ le pied carré.

Le Tableau 5 présente un scénario dans lequel les données variables sont les suivantes. Nous avons assumé que la superficie finale du projet serait 40 000 pieds carrés. L’expérience confirme que les organismes doivent éventuellement combler des besoins plus grands que ceux prévus à l’origine dans ce type de projet et que les centres communautaires manquent toujours d’espace. C’est pour cela que nous avons développé un scénario de 40 000 pieds carrés plutôt que de 35 000 pieds carrés.

Superficie de l'édifice en pieds carrés bruts	40 000
Coût de construction au pied carré brut	250 $
Valeur totale du projet sans le terrain	10 000 000 $
Coûts d’exploitation courants au pied carré, par année	8 $
Réserve d'immobilisation en % de la valeur de l'édifice	1,0 %
Loyer au pied carré, par année	15,00 $

Dans ce scénario, le CMFO prévoit une encaisse de 1 300 000 $ après dix ans selon un taux d’occupation de 100 %, et une encaisse de 100 000 $ après dix ans si le taux d’occupation est de 80 %.

Le Tableau 6 présente les mêmes variables, sauf que les coûts d’exploitation courants sont augmentés à 9 $ le pied carré. Une telle augmentation pourrait être occasionnée par une augmentation des coûts d’électricité et de chauffage. Dans ce scénario, le CMFO prévoit une encaisse de 900 000 $ après dix ans à un taux d’occupation de 100 %, mais un déficit de 300 000 $ après dix ans si le taux d’occupation n’est que de 80 %. .

Tableau 5 - Entrées et sorties de fonds, scénario d'un coût d'opération de 8 $ le pied carré

CENTRE MULTISERVICES FRANCOPHONE DE L'OUEST D'OTTAWA (CMFO) VOLET CENTRE COMMUNAUTAIRE
MOUVEMENTS DE TRÉSORERIE - 10 ANS (2010-2011 À 2019-2020)
DOLLARS CONSTANTS DE 2010
		Valeur initiale					Valeur initiale
Superficie de l'édifice en pieds carrés bruts	40 000	40 000	Direction de l'immobilisation du projet			120 000 $	120 000 $
Coût de construction au pied carré brut	250 $	250 $	Avantages sociaux ( %)			25,0 %	25,0 %
Valeur totale du projet sans le terrain	10 000 000 $	10 000 000 $	Charge de temps ( %) (partage avec COOP et SLD)			33,3 %	33,3 %
Coûts d’exploitation courants au pied carré, par année	8 $	8 $
Réserve d'immobilisation en % de la valeur de l'édifice	1,0 %	1,0 %
Loyer au pied carré, par année	15,00 $	15,00 $
Scénario occupation 100 %	2010-11	2011-12	2012-13	2013-14	2014-15	2015-16	2016-17	2017-18	2018-19	2019-20	TOTAL 10 ANS
ENCAISSE AU DÉBUT	0 $	130 000 $	260 000 $	390 000 $	520 000 $	650 000 $	780 000 $	910 000 $	1 040 000 $	1 170 000 $	0 $
ENTRÉES DE FONDS
Loyers - 100 % d'occupation	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	6 000 000 $
SOMME DES ENTRÉES	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	6 000 000 $
SORTIES DE FONDS
Direction de l'immobilisation du projet	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	500 000 $
Coûts d’exploitation	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	3 200 000 $
Réserve d'immobilisation	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	1 000 000 $
SOMME DES SORTIES DE FONDS	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	4 700 000 $
VARIATION DE L'ENCAISSE	130 000 $	130 000 $	130 000 $	130 000 $	130 000 $	130 000 $	130 000 $	130 000 $	130 000 $	130 000 $	1 300 000 $
ENCAISSE DE LA FIN	130 000 $	260 000 $	390 000 $	520 000 $	650 000 $	780 000 $	910 000 $	1 040 000 $	1 170 000 $	1 300 000 $	1 300 000 $
Scénario occupation 80 %	2010-11	2011-12	2012-13	2013-14	2014-15	2015-16	2016-17	2017-18	2018-19	2019-20	TOTAL 10 ANS
ENCAISSE AU DÉBUT	0 $	10 000 $	20 000 $	30 000 $	40 000 $	50 000 $	60 000 $	70 000 $	80 000 $	90 000 $	0 $
ENTRÉES DE FONDS
Loyers - 80 % d'occupation	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	4 800 000 $
SOMME DES ENTRÉES	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	4 800 000 $
SORTIES DE FONDS
Direction de l'immobilisation du projet	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	500 000 $
Coûts d’exploitation	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	320 000 $	3 200 000 $
Réserve d'immobilisation	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	1 000 000 $
SOMME DES SORTIES DE FONDS	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	470 000 $	4 700 000 $
VARIATION DE L'ENCAISSE	10 000 $	10 000 $	10 000 $	10 000 $	10 000 $	10 000 $	10 000 $	10 000 $	10 000 $	10 000 $	100 000 $
ENCAISSE DE LA FIN	10 000 $	20 000 $	30 000 $	40 000 $	50 000 $	60 000 $	70 000 $	80 000 $	90 000 $	100 000 $	100 000 $

Tableau 6 - Entrées et sorties de fonds, scénario d'un coût d'opération de 9 $ le pied carré

CENTRE MULTISERVICES FRANCOPHONE DE L'OUEST D'OTTAWA (CMFO) VOLET CENTRE COMMUNAUTAIRE
MOUVEMENTS DE TRÉSORERIE - 10 ANS (2010-2011 À 2019-2020)
DOLLARS CONSTANTS DE 2010
		Valeur initiale					Valeur initiale
Superficie de l'édifice en pieds carrés bruts	40 000	40 000	Direction de l'immobilisation du projet			120 000 $	120 000 $
Coût de construction au pied carré brut	250 $	250 $	Avantages sociaux ( %)			25,0 %	25,0 %
Valeur totale du projet sans le terrain	10 000 000 $	10 000 000 $	Charge de temps ( %) (partage avec COOP et SLD)			33,3 %	33,3 %
Coûts d’exploitation courants au pied carré, par année	9 $	8 $
Réserve d'immobilisation en % de la valeur de l'édifice	1,0 %	1,0 %
Loyer au pied carré, par année	15,00 $	15,00 $
Scénario occupation 100 %	2010-11	2011-12	2012-13	2013-14	2014-15	2015-16	2016-17	2017-18	2018-19	2019-20	TOTAL 10 ANS
ENCAISSE AU DÉBUT	0 $	90 000 $	180 000 $	270 000 $	360 000 $	450 000 $	540 000 $	630 000 $	720 000 $	810 000 $	0 $
ENTRÉES DE FONDS
Loyers - 100 % d'occupation	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	6 000 000 $
SOMME DES ENTRÉES	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	6 000 000 $
SORTIES DE FONDS
Direction de l'immobilisation du projet	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	500 000 $
Coûts d’exploitation	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	3 600 000 $
Réserve d'immobilisation	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	1 000 000 $
SOMME DES SORTIES DE FONDS	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	5 100 000 $
VARIATION DE L'ENCAISSE	90 000 $	90 000 $	90 000 $	90 000 $	90 000 $	90 000 $	90 000 $	90 000 $	90 000 $	90 000 $	900 000 $
ENCAISSE DE LA FIN	90 000 $	180 000 $	270 000 $	360 000 $	450 000 $	540 000 $	630 000 $	720 000 $	810 000 $	900 000 $	900 000 $
Scénario occupation 80 %	2010-11	2011-12	2012-13	2013-14	2014-15	2015-16	2016-17	2017-18	2018-19	2019-20	TOTAL 10 ANS
ENCAISSE AU DÉBUT	0 $	(30 000 $)	(60 000 $)	(90 000 $)	(120 000 $)	(150 000 $)	(180 000 $)	(210 000 $)	(240 000 $)	(270 000 $)	0 $
ENTRÉES DE FONDS
Loyers - 80 % d'occupation	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	4 800 000 $
SOMME DES ENTRÉES	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	4 800 000 $
SORTIES DE FONDS
Direction de l'immobilisation du projet	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	500 000 $
Coûts d’exploitation	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	3 600 000 $
Réserve d'immobilisation	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	100 000 $	1 000 000 $
SOMME DES SORTIES DE FONDS	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	510 000 $	5 100 000 $
VARIATION DE L'ENCAISSE	(30 000 $)	(30 000 $)	(30 000 $)	(30 000 $)	(30 000 $)	(30 000 $)	(30 000 $)	(30 000 $)	(30 000 $)	(30 000 $)	(300 000 $)
ENCAISSE DE LA FIN	(30 000 $)	(60 000 $)	(90 000 $)	(120 000 $)	(150 000 $)	(180 000 $)	(210 000 $)	(240 000 $)	(270 000 $)	(300 000 $)	(300 000 $)

Tableau 7 - Entrées et sorties de fonds, scénario d'un coût d'opération de 9 $ le pied carré et réserve de 2 %

CENTRE MULTISERVICES FRANCOPHONE DE L'OUEST D'OTTAWA (CMFO) VOLET CENTRE COMMUNAUTAIRE
MOUVEMENTS DE TRÉSORERIE - 10 ANS (2010-2011 À 2019-2020)
DOLLARS CONSTANTS DE 2010
		Valeur initiale					Valeur initiale
Superficie de l'édifice en pieds carrés bruts	40 000	40 000	Direction de l'immobilisation du projet			120 000 $	120 000 $
Coût de construction au pied carré brut	250 $	250 $	Avantages sociaux ( %)			25,0%	25,0%
Valeur totale du projet sans le terrain	10 000 000 $	10 000 000 $	Charge de temps ( %) (partage avec COOP et SLD)			33,3%	33,3%
Coûts d’exploitation courants au pied carré, par année	9 $	8 $
Réserve d'immobilisation en % de la valeur de l'édifice	2,0%	1,0%
Loyer au pied carré, par année	15,00 $	15,00 $
Scénario occupation 100 %	2010-11	2011-12	2012-13	2013-14	2014-15	2015-16	2016-17	2017-18	2018-19	2019-20	TOTAL 10 ANS
ENCAISSE AU DÉBUT	0 $	(10 000 $)	(20 000 $)	(30 000 $)	(40 000 $)	(50 000 $)	(60 000 $)	(70 000 $)	(80 000 $)	(90 000 $)	0 $
ENTRÉES DE FONDS
Loyers - 100 % d'occupation	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	6 000 000 $
SOMME DES ENTRÉES	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $	6 000 000 $
SORTIES DE FONDS
Direction de l'immobilisation du projet	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	500 000 $
Coûts d’exploitation	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	3 600 000 $
Réserve d'immobilisation	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	2 000 000 $
SOMME DES SORTIES DE FONDS	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	6 100 000 $
VARIATION DE L'ENCAISSE	(10 000 $)	(10 000 $)	(10 000 $)	(10 000 $)	(10 000 $)	(10 000 $)	(10 000 $)	(10 000 $)	(10 000 $)	(10 000 $)	(100 000 $)
ENCAISSE DE LA FIN	(10 000 $)	(20 000 $)	(30 000 $)	(40 000 $)	(50 000 $)	(60 000 $)	(70 000 $)	(80 000 $)	(90 000 $)	(100 000 $)	(100 000 $)
Scénario occupation 80 %	2010-11	2011-12	2012-13	2013-14	2014-15	2015-16	2016-17	2017-18	2018-19	2019-20	TOTAL 10 ANS
ENCAISSE AU DÉBUT	0 $	(130 000 $)	(260 000 $)	(390 000 $)	(520 000 $)	(650 000 $)	(780 000 $)	(910 000 $)	(1 040 000 $)	(1 170 000 $)	0 $
ENTRÉES DE FONDS
Loyers - 80 % d'occupation	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	4 800 000 $
SOMME DES ENTRÉES	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $	4 800 000 $
SORTIES DE FONDS
Direction de l'immobilisation du projet	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	50 000 $	500 000 $
Coûts d’exploitation	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	360 000 $	3 600 000 $
Réserve d'immobilisation	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	200 000 $	2 000 000 $
SOMME DES SORTIES DE FONDS	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	610 000 $	6 100 000 $
VARIATION DE L'ENCAISSE	(130 000 $)	(130 000 $)	(130 000 $)	(130 000 $)	(130 000 $)	(130 000 $)	(130 000 $)	(130 000 $)	(130 000 $)	(130 000 $)	(1 300 000 $)
ENCAISSE DE LA FIN	(130 000 $)	(260 000 $)	(390 000 $)	(520 000 $)	(650 000 $)	(780 000 $)	(910 000 $)	(1 040 000 $)	(1 170 000 $)	(1 300 000 $)	(1 300 000 $)

Figure 2 - Site de l'École Grant - terrain scindé

4. Les trois composantes d’un projet occupant l’ensemble du terrain

6.1 Les paramètres de la réflexion

Les points de départ pour la nouvelle analyse suite au constat dressé en janvier 2009 étaient les suivants :

· L’espace disponible dans la section non protégée du terrain.

· Les besoins de la communauté francophone d’Ottawa.

· Les utilisations permises par le règlement de zonage de la Ville.

Le terrain disponible pour la construction est d’environ 4 acres sur le total de 5,11 acres, en tenant compte du fait que la partie patrimoniale devant l’école doit être préservée. D’ailleurs c’est la volonté du CMFO de préserver cet espace, qui s’apparente à un parc en milieu urbain, et de préserver le plus possible la beauté naturelle du site. Cinq acres de terrain au milieu d’une ville représentent beaucoup d’espace et une ressource précieuse. Le CMFO voulait voir à l’organisation d’un projet qui pourrait répondre aux besoins de la communauté francophone à long terme.

La population francophone d’Ottawa est de 143 000 personnes selon le recensement de 2006. Si elle était une ville, la communauté francophone d’Ottawa occuperait le 22^e rang parmi les villes canadiennes en termes de population. Elle serait légèrement plus petite que Saguenay, Kingston et Sudbury, mais légèrement plus grande que Guelph, Moncton, Brantford et Thunder Bay.

La perspective du CMFO était de voir au développement du site de l’École Grant à travers la lentille d’une ville qui cherche à optimiser les services rendus à sa population sur l’ensemble de son territoire et non à travers la lentille de services à rendre à une petite communauté minoritaire se limitant à une zone géographique donnée.

Ce constat a amené le CMFO à approcher des partenaires francophones qui desservent l’ensemble de la ville d’Ottawa et l’Est de l’Ontario. Le but était de maximiser l’utilisation des ressources et des structures francophones existantes dans l’ensemble de la ville et de développer le site de l’École Grant avec des partenaires établis et ayant des assises très solides.

Les discussions avec les partenaires potentiels ont permis de mettre en évidence que les services de santé, les services communautaires et les services aux ainés seraient les moteurs du projet.

En termes des utilisations permises, le site est situé dans une zone de petites institutions, selon les articles 169 et 170 du Règlement de zonage de la Ville d'Ottawa. (Voir : http://www.ottawa.ca/residents/bylaw/a_z/zoning/parts/pt_07/index_fr-01.html)

Les objectifs de la Ville dans cette zone sont de permettre un éventail d’utilisations communautaires et institutionnelles ainsi que des services d’urgence dans le secteur désigné secteur urbain général ou secteur central dans le Plan officiel et d’atténuer l’impact qu’ont les petites institutions situées à proximité immédiate d’utilisations résidentielles en veillant à ce qu’elles s’harmonisent au caractère du voisinage tant en ce qui a trait à l’échelle qu’à la densité des aménagements institutionnels.

Les utilisations permises sont les suivantes :

· un centre communautaire;

· un jardin collectif (voir la Partie 3, article 82);

· un centre de jour;

· un service d’urgence;

· un foyer de groupe (voir la Partie 5, article 125);

· une bibliothèque;

· un musée;

· un centre de services municipaux;

· un (1) logement connexe à une utilisation permise;

· un parc;

· un lieu de rassemblement;

· un lieu de culte et des chambres connexes;

· une installation récréative et sportive;

· un établissement de soins pour bénéficiaires internes;

· une maison de retraite;

· une maison convertie en maison de retraite (voir la Partie 5, article 122);

· une maison de chambres;

· une maison convertie en maison de chambres (voir la Partie 5, article 122);

· une école;

· un refuge (voir la Partie 5, article 134);

· un établissement de sport;

· un centre de formation limité à la formation axée sur l’emploi connexe à une école.

6.2 Les trois composantes du projet

Le projet envisagé est constitué de trois composantes distinctes, mais complémentaires. À ce stade de la démarche, la planification est au niveau conceptuel seulement. Les composantes seront précisées au fur et à mesure de la prise de décision par les diverses instances concernées. Il faudra une analyse exhaustive effectuée par une firme d’architecte pour déterminer comment ces concepts peuvent se réaliser sur le terrain. Les trois composantes sont les suivantes :

· Le centre communautaire;

· Un centre de soins de longue durée;

· Une coopérative d’habitation pour personnes aînées.

6.1.2 Le centre communautaire

La composante du centre communautaire aura une superficie de l’ordre de 40 000 pieds carrés bruts, tel que présenté dans les sections précédentes du rapport. La dimension finale dépendra évidemment de l’arrimage du centre avec les deux autres composantes. Il se pourrait que le centre soit situé sur l’empreinte de l’école actuelle, mais il se pourrait aussi que la configuration du site change complètement. Cela sera déterminé ultérieurement, suite à une discussion entre les partenaires, les architectes et les urbanistes.

6.2.2 Un centre de soins de longue durée

L’accès à des soins de longue durée pour personnes aînées constitue une priorité dans la communauté. L’Hôpital Montfort a confirmé qu’il se voit constamment dans l’obligation de placer des patients en attente dans des foyers anglophones, faute de lits dans des institutions francophones. La période d’attente peut s’étendre sur un, deux ou trois ans avant qu’un lit soit disponible dans un centre de soins de longue durée. Durant ce temps, les patients doivent demeurer à l’hôpital, ce qui coûte plus cher au système de santé, ou à domicile, ce qui augmente les défis des familles ou dans des centres de soins anglophones, ce qui augmente les défis des patients francophones à d’autres niveaux.

Les responsables du CMFO ont exploré les possibilités d’établir un partenariat, soit avec Soins continus Bruyère ou avec l’Hôpital Montfort, en vue d’établir un centre de soins de longue durée sur le site. Suite à de nombreuses discussions et analyses qui ont eu lieu entre les mois de février et juillet 2009, un projet a été élaboré qui regroupe dans un même partenariat le CMFO, l’Hôpital Montfort et Revera. Montfort a déjà un partenariat efficace avec la firme Revera pour l’exploitation du Centre de soins de longue durée Montfort.

Les principaux paramètres du projet envisagé sont les suivants.

1. Le centre de soins de longue durée aurait 117 lits et occuperait 73 125 pieds carrés. Le projet fait partie d’une série de démarches que doit prendre Revera pour moderniser son site actuel de Carlingview Manor. Ce projet ne nécessitera pas de nouvelles licences pour des lits de longue durée. La capitalisation nécessaire pour la construction du centre est de l’ordre de 18 700 000 $. Un point important à noter est que quelque 40 à 50 patients francophones sont actuellement logés au Carlingview Manor. Ceux qui le voudraient seraient transférés dans le nouveau centre de soins de longue durée, pour y recevoir des services linguistiquement et culturellement appropriés.

2. Le terrain appartiendrait au CMFO. L’entente avec la Ville est que le terrain de l’École Grant appartiendra toujours à la communauté.

3. Les trois partenaires sont le CMFO, l’Hôpital Montfort et Revera inc..

4. Le projet serait intégré aux autres services de santé proposés sur le site, dont les services de santé familiale et communautaire dans le centre communautaire.

Tous les détails concernant la construction du centre de soins de longue durée seront élaborés ultérieurement, en discussion avec l’Hôpital Montfort et Revera.

6.2.3 Une coopérative d’habitation pour personnes aînées

Parallèlement aux démarches entreprises pour établir un centre de soins de longue durée, le CMFO a aussi initié les démarches pour organiser une coopérative d’habitation sur le site. Le secteur privé a construit de nombreuses résidences pour personnes aînées offrant toute une gamme de services connexes. Ces résidences veulent attirer les personnes pouvant payer des sommes de 2 500 $, 3 000 $ et même 4 000 $ et plus par mois.

Le projet envisagé sur le site de l’École Grant vise à répondre aux besoins des personnes aînées à revenus modestes ou aux besoins des personnes aînées qui ne veulent pas dépenser des sommes astronomiques pour leur résidence.

Il s’agirait de petites unités de l’ordre de 400 pieds carrés nets chacune[1]. Ces unités seraient physiquement rattachées au centre de soins de longue durée. Ainsi, les résidents auraient accès au personnel médical du centre.

Ce complexe pour aînés permettrait aux jeunes aînés, aux personnes du troisième âge et à celles du quatrième âge d’accéder à un continuum de services de santé et de services sociaux en français. Cette composante et la clinique de santé familiale dans le centre communautaire se renforceraient mutuellement. Les personnes aînées auraient ainsi l’avantage de continuer à demeurer dans une section de la ville qu’elles connaissent et ne seraient pas obligées de déménager si leur condition physique devait changer au fil des années. Aussi, les couples vivant dans la coopérative ne seraient pas séparés si un des conjoints devait être placé au centre de soin de longue durée, les deux composantes faisant partie d’un même complexe.

On ne saura pas exactement le nombre d’unités possibles sur le terrain avant de procéder à des étapes subséquentes avec les architectes et les urbanistes. Le nombre d’unités de la coopérative dépendra aussi de la superficie nécessaire pour le centre de soins de longue durée et pour le centre communautaire.

En ce moment, le concept est celui d’un projet basé sur une coopérative de 100 unités avec une superficie de 400 pieds carrés nets par unité. Le coût type en capitalisation de 100 unités est de 180 000 $ par unité, soit 18 000 000 $ pour le projet total.

Il existe des programmes gouvernementaux pour appuyer de telles coopératives d’habitation. Nous avons aussi tenu des discussions avec la section des prêts commerciaux du Mouvement Desjardins en matière de prêt hypothécaire. Sa participation dépendra des résultats du plan d’affaires.

Un groupe de résidents d’Ottawa a fondé en 1999 la Coopérative pour le bien-être des aînés francophones de l’est de l’Ontario. Ce groupe cherche entre autres à établir une coopérative d’habitation. Il est présentement constitué de 55 membres en règle. Nous avons rencontré les responsables de cette coopérative pour leur présenter le projet du CMFO. Nous nous sommes rapidement entendus et ce groupe veut être un partenaire du projet avec le CMFO. Ce groupe a déjà effectué des études de marché préliminaires qui confirment un grand besoin de logements à prix abordable pour les personnes aînées francophones de la région.

Budget type de la coopérative d’habitation pour les trois premières années

Le budget type d’une coopérative d’habitation est un élément complexe. Le budget qui suit est une version simplifiée des dépenses et revenus du budget type pour les trois premières années de fonctionnement de la coopérative d’habitation.

Budget type de la coopérative d’habitation pour les trois premières années

	Année 1	Année 2	Année 3
DÉPENSES
Administration	120 000 $	123 000 $	126 600 $
Entretien/maintenance	120 000 $	123 000 $	126 600 $
Services publics et autres services	70 000 $	71 500 $	73 000 $
Taxes municipales	90 000 $	91 800 $	93 000 $
Assurances	10 000 $	10 200 $	10 400 $
Fonds de réserve	40 000 $	40 800 $	42 000 $
Hypothèque	410 000 $	410 000 $	410 000 $
TOTAL DES DÉPENSES	860 000 $	870 300 $	881 600 $
REVENUS
60 unités subventionnées	451 000 $	459 000 $	470 000 $
40 unités au prix du marché	450 000 $	459 000 $	470 000 $
TOTAL DES REVENUS	901 000 $	918 000 $	940 000 $
SURPLUS	41 000 $	47 700 $	58 400 $

Ces données préliminaires permettent de constater que le loyer moyen de la coopérative serait d’environ 940 $ par mois. Cette somme serait moins élevée pour les loyers subventionnés (on vise un loyer de l’ordre de 600 $ par mois) et plus élevée pour les loyers déterminés en fonction des revenus et des loyers du marché (on vise un loyer de l’ordre de 1 200 $ par mois).

Nous avons aussi identifié deux programmes de financement.

Initiative de développement coopératif

En décembre 2009, le CMFO a soumis une demande de fonds au programme Projets innovateurs coopératifs pour réaliser un plan d’affaires distinct pour la coopérative de logement. Ce programme est géré conjointement par le Conseil canadien de la coopération et de la mutualité et l’Association des coopératives du Canada. Il s’agit d’un volet de l’Initiative de développement coopératif (IDC) qui a été élaborée en partenariat par ces deux organisations nationales et le Secrétariat aux coopératives. L’IDC est financée par Agriculture et Agroalimentaire Canada, le ministère fédéral auquel est rattaché le Secrétariat. L’IDC a accordé un financement de 32 000 $ pour réaliser ce plan d’affaires. Le CMFO ajoutera 8 000$ de ses propres fonds. Ces fonds seront utilisés pour faire une étude de faisabilité et un plan d’affaires complet sur le projet de la coopérative d’habitation. Le CMFO prévoit avoir terminé le plan d’affaires de la coopérative en octobre 2010, ce qui lui permettra de soumettre des demandes aux bailleurs de fonds appropriés pour le cycle de financement commençant en avril 2011.

Action Ottawa : Initiative en matière de logement abordable

Ce programme permet de financer directement la coopérative d’habitation. La Ville d’Ottawa sollicite des demandes de propositions visant à aménager des habitations à loyer abordable et des logements en milieu de soutien. Ces demandes de propositions sont lancées aux termes du programme Action Ottawa et de la version élargie de 2009 du Programme Canada-Ontario de logement abordable (PCOLA), qui prévoit un ensemble de mesures d’encouragement à l’intention des promoteurs immobiliers du secteur privé et des promoteurs immobiliers sans but lucratif qui construisent à Ottawa des logements abordables destinés aux ménages à faible revenu. Ces demandes de propositions visent à promouvoir l’aménagement de logements locatifs en favorisant principalement les nouvelles constructions, y compris les annexes et les agrandissements, et certains projets ayant pour objet de convertir un immeuble non résidentiel en immeuble résidentiel.

Le programme favorise les partenariats entre le secteur privé et le secteur des organismes sans but lucratif, de même qu’entre les fournisseurs de logements et les fournisseurs de services de soutien. Les auteurs de proposition doivent intégrer des mesures d’efficacité énergétique et de durabilité dans leur proposition.

Les dates limites de présentation de propositions auront lieu en août, septembre et octobre 2010, soit à point nommé pour le projet qui, grâce au programme Initiative de développement coopératif, aura en main, si tout va bien, une étude de faisabilité et un plan d’affaires sur le projet de la coopérative.

L’objectif de la coopérative et du centre de soins de longue durée est de permettre aux personnes vieillissantes de vivre leur parcours de vie aînée sans déménager d’institution en institution. Ainsi, une personne qui loue une unité de la coopérative vit une vie indépendante comme si elle était dans un appartement, tout en participant à la vie communautaire si elle le désire. Lorsque les années passent et si la personne connaît des problèmes de mobilité, elle peut alors demeurer dans son unité et recevoir des services à domicile. Les années passent encore, la mobilité diminue et la personne passe enfin aux soins de longue durée, selon les critères d’admission. Le projet prévoit donc un continuum de services de santé et de services sociaux intégrés sur le même site pour les personnes vieillissantes. On pourrait même prévoir un environnement de soins palliatifs avec quelques lits pour les personnes en fin de vie. Les services sont intégrés même si les composantes du continuum sont gérées par des organismes différents.

6.3 Sommaire des trois composantes

Étant situées sur le même site, les trois composantes (centre communautaire, centre de soins de longue durée et coopérative d’habitation) bénéficieront d’une synergie importante. En voici quelques exemples : les services de santé seront intégrés; la Cité collégiale pourra utiliser les salles de classe pour certains programmes liés à la santé; il y aura un site pour des stages cliniques; la garderie servira aux employés; tous pourront utiliser les services du bureau de dentiste et de la caisse populaire. En plus, le projet tel que conçu permettra de générer des économies d’échelle significatives sur le plan des immobilisations. On n’a qu’à penser aux espaces communautaires pour la cafétéria, les salles de rencontres et les services de buanderie, qui pourront être partagés par les usagers. Enfin, la coopérative d’habitation et le centre communautaire pourront partager les frais d’administration.

Nous pouvons déjà prévoir que ce projet sera probablement réalisé en phases successives puisqu’il serait inhabituel d’obtenir toutes les réponses de tous les bailleurs de fonds impliqués au même moment. Le conseil d’administration devra procéder à la réalisation du premier volet du projet, qui a l’appui de bailleurs de fonds, que ce soit le centre communautaire, le centre de soins de longue durée ou la coopérative d’habitation. Sachant que le projet vise éventuellement à réaliser ces trois composantes, chaque phase pourra être planifiée en prévision des autres phases à venir.

Le coût total potentiel du projet envisagé à ce stade est de l’ordre de 54 700 000 $, réparti ainsi :

Centre communautaire : 10 000 000 $;
Centre de soins de longue durée : 18 700 000 $;
Coopérative d’habitation : 18 000 000 $;
Autres coûts et imprévus : 8 700 000 $ : le plan d’affaires prévoit que le projet au complet devra défrayer d’autres dépenses importantes qui ne sont pas encore identifiées. Comme exemples, nous savons qu’il faudra rénover au complet l’édifice qui loge actuellement l’École Grant ou construire un nouvel édifice sur le même site. Les coûts de rénovation sont élevés et nous savons tous que tout travail de rénovation réserve des surprises. De plus, les coûts de construction pourraient être plus élevés que la norme puisqu’il faut préserver les murs de l’édifice actuel. Il faut aussi prévoir les coûts de démolition et de recyclage des matériaux désignés. Le CMFO et les partenaires connaitront les coûts finaux lorsque les plans d’architecte et les estimations des entrepreneurs et fournisseurs auront été soumis.

Le projet rassemble les partenaires suivants. Les modalités des partenariats seront déterminées ultérieurement.

Le CMFO;
Le Centre communautaire Franc-Ouest;
La Coopérative Ami Jeunesse;
Le Centre Soleil d’Ottawa Ouest;
Action Logement;
L’Équipe de santé familiale de l’Est d’Ottawa;
La Cité collégiale - Garderie-école et autres services;
Une clinique dentaire
La Caisse populaire – centre de services;
L’Hôpital Montfort et Revera inc.;
La Coopérative pour le bien-être des aînés francophones de l’est de l’Ontario;
Les futurs membres de la coopérative d’habitation.

5. Résultat des discussions avec un urbaniste de la Ville

Le CMFO a eu une discussion informelle avec un urbaniste de la Ville pour revoir ces trois composantes. Évidemment, il faudra effectuer des analyses approfondies en temps et lieu pour s’assurer dans le détail que les composantes du projet respectent tous les règlements municipaux. La réponse préliminaire de l’urbaniste est que l’utilisation du terrain pour la composante du centre communautaire et la composante du centre de soins de longue durée est permise à l’intérieur du Règlement. Une dérogation au Règlement sera cependant nécessaire pour permettre la coopérative d’habitation. La zone pourra garder la rubrique l1A avec une exception allouant un immeuble collectif en bande (low rise apartment) et des unités de logement.

6. Constat et décision : achat du terrain

Les démarches entreprises depuis janvier 2009 ont conduit à l’élaboration d’un concept très intéressant qui pourrait répondre à de multiples besoins sociaux, communautaires et de santé en français à Ottawa.

Les discussions ont aussi confirmé la nécessité d’acheter le terrain. Sans le terrain en main, les partenaires hésitent à s’engager pleinement dans les processus d’analyse nécessaires pour en arriver à une décision finale sur chacune des composantes du projet. Ces processus exigent un investissement important d’énergies, de temps, de ressources humaines et de financement. Il est difficile de s’engager dans une telle démarche sans la certitude que le terrain appartiendra au CMFO.

Plusieurs autres études et analyses doivent avoir lieu avant que des décisions finales puissent être prises. Comme exemples, la Cité collégiale veut créer une garderie-école. Ce processus à lui seul exige trois ans. Le CMFO veut établir un partenariat avec l’Équipe de santé familiale communautaire de l’Est d’Ottawa pour créer un centre de santé familiale. Cela exigera un plan d’affaires et des discussions avec les fournisseurs actuels de santé tels le Centre de santé communautaire Pinecrest-Queensway. Cette composante du projet, comme celle du centre de soins de longue durée exigeront aussi des décisions par les autorités de santé régionales et celles du gouvernement de l’Ontario. Le développement de la coopérative d’habitation exigera aussi un plan d’affaires ainsi que l’organisation du financement.

Nous estimons qu’il faudra une période de trois ans pour réunir toutes les composantes nécessaires à l’ensemble du projet qui exigeront la totalité du terrain.

Le conseil d’administration propose à la Ville d’acheter la totalité du terrain.

Le CMFO a approché le Mouvement Desjardins-Caisse populaire Vision Inc. pour obtenir un prêt hypothécaire de 2 000 000 $ pour l’achat du terrain. Le CMFO, qui a déjà réalisé une collecte de fonds en 2008, dispose d’une somme de 440 000 $, en dépôt chez Desjardins, et peut assumer les frais d’intérêts pour les trois années en question ainsi que le coût de l’assurance. Desjardins-Caisse populaire Vision Inc. ont donc accordé une lettre d’offre de financement au CMFO pour l’achat du terrain et ce document a été approuvé par le conseil d’administration du CMFO et signé par les signataires du CMFO le 23 avril 2010. Le CMFO voudrait prendre possession du terrain le plus rapidement possible pour poursuivre les démarches en vue de la réalisation du projet.

Le CMFO veut acheter le terrain selon les conditions suivantes :

Le prix d’achat est 2 000 000 $. Le CMFO approchera les autres paliers de gouvernement pour une contribution à l’immobilisation selon leurs programmes en vigueur. La Ville a payé 3 940 000 $ pour le terrain au complet. L’intention de la Ville était de donner la partie avant du terrain au CMFO pour le centre communautaire et de vendre la partie arrière. La somme de 1 940 000 $, soit la différence entre le prix d’achat payé par la Ville et la somme reçue du CMFO pour l’achat du terrain, constitue la contribution de la Ville au projet.

Il s’agit d’une vente provisoire pour une durée de trois ans.

La Ville signera une convention de rachat sur la propriété pour un montant minimal de 2 000 000 $, sans clause restrictive ou échappatoire.

L’impossibilité de mettre en place le projet tel que prévu, soit pour des raisons techniques, financières ou autres, est un argument suffisant pour exiger l’exécution par la Ville de la clause de rachat au montant précité.

Le CMFO peut exiger le rachat de la propriété avant la fin de la période limite de trois ans s’il devient évident que le projet ne pourra pas se concrétiser avant l’échéance.

Il est prévu que le projet ne générera pas de revenus pour la période de trois ans. Le CMFO a fait des efforts pour trouver un locataire temporaire. Des membres du conseil d’administration du CMFO et d’un locataire temporaire ont visité le site, accompagnés d’un architecte, des employés de la Ville et d’une agente d’assurances. Il s’avère que les édifices sont tellement abimés qu’il est impossible d’aménager les locaux pour une location temporaire sans un investissement considérable de fonds.

Selon les informations fournies par la Ville, les frais d’exploitation du site en ce moment se chiffrent à 64 000 $ par année. Le CMFO demande à la Ville d’assumer ces frais jusqu’au moment où le projet générera des revenus durant les trois années d’achat provisoire ou jusqu’au rachat du terrain. Les modalités pour l’exécution de cette condition seront précisées par les avocats de la Ville et du CMFO, sujet à l’approbation par Desjardins-Caisse Populaire Vision Inc. Comme exemple, le prix réel d’achat pourrait être de 1 808 000 $ et la valeur de rachat pourrait être établie à 2 000 000 $. Ainsi, le CMFO aurait les fonds en main pour défrayer les frais d’exploitation payés par la Ville en ce moment. Si une des composantes prévues du projet devait générer des revenus avant que la période de trois ans ne soit écoulée, le CMFO assumerait alors ces frais d’exploitation.

Le CMFO achètera sa propre police d’assurance pour le site. La Ville devra démolir l’annexe derrière l’école, qui n’est pas assurable.

Le CMFO demande une exemption des taxes municipales pour les trois années de vente provisoire ou jusqu’au moment où le projet génèrera des revenus, selon la plus courte de ces deux périodes.

9. Les suivis

La version préliminaire du plan d’affaires a été remise aux responsables de la Ville le 6 mai et la version finale le 17 juin 2010. Il est prévu que le Comité des services organisationnels et du développement économique se prononcera sur ce projet le 6 juillet et que le conseil municipal se prononcera sur le projet le 14 juillet 2010.

Le CMFO planifie une série d’activités au cours des trois prochaines années, en prévision d’une réponse positive au Conseil municipal le 14 juillet. Dès la rentrée à l’automne, le CMFO entreprendra les travaux suivants :

4. Le CMFO entreprendra les démarches pour obtenir une clinique dirigée par du personnel infirmier autorisé qui sera logé au sein du centre communautaire. Le ministère de la Santé et des Soins de longue durée a ouvert une troisième vague d’appel de propositions à cet égard qui se termine le 25 juin 2010 et le CMFO soumettra une offre de services.

5. Le CMFO maintiendra des contacts réguliers avec les autorités de la Ville.

10. Conclusion

La force du projet réside dans les organismes qui y participeront. L’Hôpital Montfort, Revera, la Cité collégiale, l’Équipe de santé familiale communautaire de l’Est d’Ottawa sont des organismes qui créent des partenariats structurants. La coopérative d’habitation, en lien avec le centre de soins de longue durée, offre un modèle innovateur pour les personnes aînées. La synergie qui sera créée entre toutes les composantes du complexe est un gage de succès. Comme exemples, le partage des immobilisations permettra aux usagers du centre communautaire d’avoir accès à une cafétéria, et au personnel du centre de soins de longue durée d’avoir accès à des salles de rencontres; la garderie-école rendra service à tous les employés; les services de santé seront intégrés.

En guise de conclusion, le CMFO désire remercier sincèrement les employés de la Ville d’Ottawa. Ils ont fait preuve d’une grande disponibilité pour la tenue de rencontres et ont répondu avec empressement aux multiples demandes d’informations. Leur expertise a facilité l’élaboration de ce plan d’affaires.

Lettres d’appui de l’Hôpital Montfort et la Cité collégiale

DOCUMENT 2

[1] Selon Peter Trotscha, qui est spécialiste en la matière et a développé de nombreuses coopératives d’habitation au niveau national et international, la taille moyenne des unités d’une coopérative est de 750 pieds carrés; comme le projet d’Ottawa Ouest est centré sur des personnes âgées autonomes, une unité de 400 pieds carrés apparaît tout à fait normale. Nous avons analysé certains projets similaires ailleurs et les unités étaient de l’ordre de 400 pieds carrés. C’est une superficie suffisante pour y loger une salle de bain, une aire ouverte combinant salon et cuisine avec cuisinière et frigo, une petite chambre à coucher et un espace de rangement. La buanderie, la cafétéria, la salle de jeux et les salles pour usage communautaire font partie des espaces communs, qui ne sont pas calculés dans le tableau. Aussi, il faudra prévoir des unités pour couples dont la superficie excéderait 400 pieds carrés.

N^o du quartier	Nom du quartier	Population totale	PLOP A	PLOP F	PLOP F + A	Total Francophone	Immigrants F
3	Barrhaven	34 045	3 170	1 915	545	2 460	510
4	Kanata-Nord	16 770	15 175	1 000	360	1 360	470
5	West Carleton-March	14 670	13 820	770	65	835	75
6	Stittsville-Kanata-Ouest	512 710	11 560	1 065	50	1 115	65
7	Baie	24 760	21 600	2 275	530	2 805	970
8	Collège	30 135	27 185	2 155	515	2 670	695
9	Knoxdale-Merivale	24 365	22 065	1 580	540	2 120	650
14	Somerset	12 970	10 630	1 625	260	1 885	470
15	Kitchissippi	20 255	17 965	1 795	335	2 130	510
16	Rivière	26 445	22 760	2 495	715	3 210	1 180
23	Kanata-Sud	26 755	24 015	2 070	365	2 435	450
	Total Ouest Ottawa - FDR	243 880	218 045	18 745	4 280	23 025	6 045
	Total Ottawa - FDR	660 565	537 505	100 740	14 415	115 155	19 770
	Pourcentage des gens en FDR Ouest sur total de gens en FDR dans la ville	37 %	41 %	19 %	30 %	20 %	31 %
	Population totale ville d'Ottawa	801 275	648 115	127 230	15 985	143 215	23 340
	Pourcentage - total FDR Ottawa sur population totale de la ville	82 %	83 %	79 %	90 %	80 %	85 %

Col 1	Col 2	Col 3	Col 4	Col 5	Col 6	Col 7	Col 8	Col 9	Col 10	Col 11
N^o du quartier	Nom du quartier	Revenu personnel moyen PLOP F	Revenu personnel moyen PLOP F + A	Revenu personnel moyen PLOP A	Revenu personnel moyen PLOP F non-immigrant	Revenu personnel moyen PLOP F et A non-immigrant	Revenu personnel moyen PLOP F immigrant	Revenu personnel moyen PLOP F et A immigrant	Revenu personnel moyen PLOP A immigrant	Revenu personnel moyen PLOP A non-immigrant
3	Barrhaven	54 443 $	46 576 $	45 797 $	56 028 $	N.d.	41 007 $	43 817 $	42 802$	47 014 $
4	Kanata-Nord	67 196 $	46 064 $	56 183 $	68 752 $	N.d.	64 330 $	50 745 $	59 109$	53 957 $
5	West Carleton-March	53 751 $	N.d.	48 721 $	53 909 $	N.d.	47 707 $	N.d.	50 926$	48 452 $
6	Stittsville-Kanata-Ouest	67 258 $	N.d.	52 696 $	67 337 $	N.d.	N.d.	N.d.	53 551$	52 570 $
7	Baie	34 440 $	28 974 $	39 131 $	36 074 $	N.d.	32 001 $	30 173 $	33 284$	43 012 $
8	Collège	40 460 $	32566 $	41 623 $	42 170 $	N.d.	29 339 $	36 259 $	38 902$	42 831 $
9	Knoxdale-Merivale	42 416 $	44 184 $	40 540 $	43 619 $	N.d.	42 457 $	48 531 $	37 650$	42 049 $
14	Somerset	44 359 $	38 558 $	39 768 $	45 719 $	N.d.	N.d.	N.d.	33 336$	43 681 $
15	Kitchissippi	46 221 $	27 788 $	52 486 $	47 479 $	N.d.	N.d.	N.d.	45 977$	54 865 $
16	Rivière	41 250 $	26 844 $	38 219 $	47 944 $	N.d.	23 387 $	28 850 $	31 193$	42 728 $
23	Kanata-Sud	50 086 $	51 944 $	45 033 $	51 301 $	N.d.	N.d.	54 592 $	44 697$	45 155 $

OBJET :

SUBJECT:

DISPOSAL STRATEGY – 2720 RICHMOND ROAD – FORMER GRANT ALTERNATIVE SCHOOL

REPORT RECOMMENDATIONS

CONTEXTE

Acquisition de la propriété de l’ancienne école Grant

ANALYSE

CONSÉQUENCES POUR L’ENVIRONNEMENT

RÉPERCUSSIONS SUR LES ZONES RURALES

CONSULTATION

COMMENTAIRES DES CONSEILLERS DE QUARTIER

RÉPERCUSSIONS SUR LE PLAN JURIDIQUE OU DE LA GESTION DES RISQUES

PLAN STRATÉGIQUE DE LA VILLE

RÉPERCUSSIONS SUR LE PLAN TECHNIQUE

RÉPERCUSSIONS FINANCIÈRES

DOCUMENTATION PERTINENTE

SUITE À DONNER