Rapport au/Report to :
Comité de l’urbanisme
et de l’environnement
Planning
and Environment Committee
et/au
Conseil/and Council
Soumis
par/Submitted by : Nancy Schepers, Directrice municipale
adjointe/
Deputy City Manager,
Urbanisme, Transport en commun et
Environnement/Planning, Transit and the Environment/
Personne
ressource/Contact Person : Richard Kilstrom, Gestionnaire/Manager, Aménagement
et conception communautaire/Community Planning and Design, Direction de
l’urbanisme/Planning Branch
(613)
580-2424 x 22653 Richard
Kilstrom@ottawa.ca
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OBJET : |
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SUBJECT : |
RECOMMANDATION DU
RAPPORT
Que le Comité de l’urbanisme et de l’environnement
recommande que :
1. le Conseil donne instruction au personnel de procéder à l’évaluation et à la priorisation des terrains scolaires afin de déterminer ceux qui répondraient aux besoins de la Ville s’ils devaient être déclarés excédentaires;
2. ces
priorités fassent l’objet d’un examen annuel.
REPORT RECOMMENDATION
That Planning and Environment Committee recommend that:
1.
Council direct
staff to undertake an evaluation and prioritisation of school sites for the
purpose of identifying sites that would meet City needs should they be declared
surplus,
2.
That these
priorities be reviewed on an annual basis.
L’objectif du présent rapport est de répondre à
l’instruction du Conseil de présenter un rapport détaillant une politique pour
l’achat des terrains d’écoles excédentaires. Les politiques actuelles de la
Ville relatives aux écoles et à l’acquisition de biens immobiliers sont pertinentes
et ne nécessitent aucune modification ni amélioration. Cependant, le rapport
recommande d’apporter des modifications au processus selon lequel la Ville
évalue chacune des propriétés d’écoles quand elles sont mises en vente ainsi
que l’officialisation du processus.
Ces recommandations visent les objectifs
suivants :
·
la
rétention d’importantes propriétés d’école pour la collectivité et l’avantage
des espaces verts; et
·
processus
d’évaluation de l’importance de la propriété d’école uniforme, transparent et
conforme à la politique de la Ville en matière d’acquisition de biens
immobiliers.
La Ville reconnaît le rôle que jouent les
propriétés d’écoles dans les collectivités, tant en fait d’espaces ouverts
qu’en ce qui a trait à l’utilisation actuelle ou possible des immeubles comme
espace collectif. Dans les collectivités urbaines plus anciennes et dans la
plupart des collectivités rurales, les terrains d’école servent souvent de parc
et l’école elle‑même offre un espace à la collectivité, lequel serait
autrement fourni par la Ville et financé par le développement, comme c’est le
cas dans les emplacements urbains plus nouveaux. Par conséquent, la fermeture
ou la cession de propriétés d’écoles par un conseil scolaire peut avoir une
incidence importante sur certaines collectivités, particulièrement les plus
anciennes. Étant donné le changement démographique, le renouveau et
l’intensification des collectivités plus anciennes à l’intérieur de la ceinture
de verdure, la demande relative aux commodités collectives des terrains
d’écoles augmentera vraisemblablement. Le plan officiel de la Ville reconnaît
le rôle que peuvent jouer les écoles et engage la Ville à travailler avec les
conseils scolaires et des partenaires publics et privés à conserver les
terrains d’écoles excédentaires comme propriétés publiques, dans la mesure du
possible.
Selon les
lois provinciales, les propriétés d’écoles déclarées
excédentaires par un conseil scolaire sont offertes aux entités
suivantes : les autres conseils scolaires, les collèges et universités;
les niveaux de gouvernement fédéral, provinciaux et municipaux et ensuite au
public, en donnant priorité aux conseils scolaires et aux collèges et
universités.
En
pratique, les propriétés sont offertes simultanément à tous mais on considère
l’intérêt du public et des municipalités après l’intérêt des établissements
d’enseignement. Si les organismes gouvernementaux et municipaux ne sont pas
intéressés, alors on annonce la propriété au grand public.
Les dossiers de la Ville montre qu’entre
août 1999 et novembre 2006, environ 75 propriétés des conseils
scolaires (des terrains appartenant aux conseils scolaires, y compris des
écoles) ont été proposées à la Ville d’Ottawa. La Ville a manifesté son intérêt
pour 12 propriétés. Cependant, les conseils scolaires, qui se sont prévalu
de leur droit de priorité dans le processus d’acquisition, ont acheté toutes
ces propriétés à l’exception d’une seule. La Ville a acquis une partie de
l’école Presault (la partie terrain de sport) en 2004, du Conseil des écoles
catholiques de langue française.
Selon les renseignements recueillis par le
personnel sur les ventes de propriétés des conseils scolaires, sur l’ensemble
des 75 terrains déclarés excédentaires depuis août 1999, le secteur
privé a acheté approximativement 30 % des terrains. Des conseils
scolaires, des établissements d’enseignement privés, des organismes
communautaires et d’autres établissement ont acquis la majeure partie des
autres propriétés d’écoles.
Les lois
provinciales relatives à la cession de propriétés d’écoles exigent que les
conseils scolaires accordent aux autres conseils, aux organismes provinciaux et
à la municipalité, une période de non moins de 90 jours pour répondre. Les
réponses doivent comprendre une confirmation de la volonté d’acheter et un prix
d’achat. Sauf pour ce qui est des autres conseils scolaires, le prix d’achat
est fondé sur la valeur marchande du terrain et de l’immeuble, laquelle est
déterminée en fonction de la plus grande et de la meilleure utilisation. Dans les
collectivités urbaines plus anciennes, les écoles sont habituellement plus
anciennes et plus petites. Cependant, la valeur marchande du terrain est
élevée. Dans les secteurs ruraux, les terrains sont habituellement plus grands
mais leur valeur a tendance à être moins élevée.
DISCUSSION
Processus
d’examen actuel
Le
personnel de la Ville dispose du pouvoir délégué pour faire l’examen des offres
de propriétés excédentaires et pour y répondre. Sur réception d’une offre
relative à une propriété scolaire excédentaire, la Direction de la gestion des
biens immobiliers (DGBI) transmet les détails au conseiller du quartier et à
tous les services. Il faut faire parvenir un avis d’intérêt à l’égard de la
propriété à la DGBI dans un délai de 30 jours et on doit faire mention des
fonds disponibles. Quant plus d’un service est intéressé, la DGBI coordonne une
offre conjointe ou elle détermine quel service devrait avoir priorité. Dans
certains cas, un service peut souhaiter intéresser la collectivité et des
partenaires privés au financement d’une offre conjointe pour le terrain. La
DGBI reçoit aussi continuellement des demandes de terrains ou de locaux pour
répondre à divers besoins de la Ville qui, séparément, ne justifient pas
l’acquisition d’un terrain mais qui peuvent s’ajouter à un besoin de programme.
S’il y a un intérêt réel, la DGBI entreprend
l’évaluation de la propriété, elle obtient une estimation de la valeur
marchande, elle rédige une offre et elle répond au conseil scolaire. Si aucun
service de la Ville n’a manifesté d’intérêt, ou si la partie intéressée ne dispose pas d’un financement approuvé, la
DGBI informe le Conseil que la Ville n’est pas intéressée à acquérir le
terrain.
Les forces et les faiblesses
Ce processus comporte des forces et des faiblesses.
Les forces sont situées au niveau de la politique et sont en accord avec la
politique municipale pour l’acquisition d’immeubles qui a été adoptée par le
Conseil le 11 avril 2007.
Ces forces sont les suivantes :
·
L’acquisition
est liée à une politique ou un programme donné de la Ville.
·
L’acquisition
bénéficie d’un budget pour l’acquisition, l’aménagement ou le réaménagement, la
programmation et l’entretien de la propriété.
·
Tous
les services font partie de l’examen.
Les faiblesses suivantes relèvent davantage du
processus :
·
On ne
peut prévoir l’offre des terrains d’écoles, ce qui rend le processus actuel
plus réactionnel que proactif.
·
Une
démarche proactive de l’évaluation des écoles excédentaires pose des
difficultés parce qu’il y a peu d’évaluations fondées sur la collectivité qui
reconnaissent et établissent le rôle ou le rôle possible des divers terrains
d’école dans la collectivité.
·
Dans
la plupart des cas, les participants ne sont pas informés de la décision
d’acquérir ou de ne pas acquérir le terrain ni des raisons motivant la
décision.
·
Le
délai accordé pour présenter un avis d’intérêt et faire une offre est souvent
insuffisant pour créer des partenariats, particulièrement des partenariats avec
la collectivité ou des partenaires privés.
·
Les
services peuvent ne pas disposer des fonds nécessaires et approuvés pour
acquérir les écoles.
Recommandations relatives aux politiques
Les politiques du plan officiel de la Ville
(alinéa 5.2.1(4)) stipulent que la Ville peut acquérir un terrain situé
dans les limites de la Ville pour l’application de toute politique du plan. De
plus, la Ville dispose d’une politique municipale relative à
« l’acquisition d’immeubles ». Cette politique municipale est
suffisante pour orienter l’acquisition de toute terre qui correspond à un
programme municipal donné, y compris les propriétés scolaires excédentaires.
Étant donné que le Conseil a déjà adopté ces deux politiques, on ne considère
pas qu’il est nécessaire d’adopter une politique réformée pour les propriétés
scolaires.
Recommandations relatives au processus
Il est cependant nécessaire d’améliorer le
processus actuel d’évaluation des terrains d’écoles excédentaires et de dégager
du financement pour acquérir ces terrains quand ils répondent à des besoins
établis de la Ville. On peut remédier à la situation en prenant les moyens
suivants :
1.
Augmenter
le délai alloué pour examiner les acquisitions possibles et pour créer des
partenariats :
Le personnel de la Ville peut commencer
l’évaluation des terrains scolaires et l’établissement des priorités quand les
conseils scolaires déterminent les groupes d’écoles visées par d’éventuelles
fermetures et approfondir ensuite l’examen quand on ferme les écoles. Cette
présélection permet d’établir des priorités de haut niveau en ce qui a trait
aux terrains et procure un délai supplémentaire pour affiner les priorités
avant que les écoles soient déclarées excédentaires et qu’elles soient vendues.
Le personnel recommande la mise en œuvre de
cette évaluation proactive des écoles prioritaires. Puisque ce ne sont pas
toutes les écoles qui sont déclarées excédentaires à leur fermeture, on peut
examiner annuellement les priorités de la Ville et cet examen permettra aux
services d’ajuster leurs programmes et leur financement en conséquence.
2.
Améliorer
l’uniformité au niveau de l’évaluation des écoles effectuée par la Ville
On
peut arriver à uniformiser la façon dont les terrains d’écoles sont évalués par
la Ville en passant d’un examen réactionnel à un examen proactif au moyen de
critères unanimement reconnus. Bon nombre de critères font déjà partie des
politiques du plan officiel de la Ville ou des programmes et des plans à long
terme de l’ensemble de la Ville. À titre d’exemple, le plan officiel établit
les niveaux voulus en matière de parcs et d’espaces verts dans les
collectivités; la stratégie des terrains de sports détermine la demande en
matière de terrains de sports dans différents secteurs de la Ville; et la Ville
a adopté une politique de « Priorité au logement » relative à ses
propres terres qui peut aussi servir à évaluer les propriétés scolaires. Il y a
aussi un certain nombre de services de la Ville qui offrent des services
d’urgence et autres services semblables fondés sur des critères de population
ou d’emplacement et qui ont besoin de terrains, de temps en temps. La
compilation des critères est déjà commencée et on recommande que ce travail
soit terminé pour constituer la base des critères d’évaluation qui servira au
processus de présélection et d’établissement des priorités en matière de
terrains scolaires.
3.
Donner
une rétroaction après la prise de décisions
Présentement, le conseiller du quartier et les
services sont informés en début de processus, à l’étape de la diffusion à
l’échelle des services, de la disponibilité d’une propriété scolaire
excédentaire. Après la diffusion, il n’y a aucune rétroaction au conseiller ou
au personnel qui a participé au processus. Les autres conseillers et certains
membres du personnel auront seulement vent des résultats si un rapport est
présenté au Comité des services généraux en ce qui a trait à une acquisition
proposée. S’il n’y a aucune manifestation d’intérêt pour le terrain, on informe
uniquement le conseil scolaire. On pourrait améliorer ce processus afin
d’informer tous les conseillers visés par la diffusion initiale et pour veiller
à informer ceux
qui ont participé des résultas de la diffusion, qu’on recommande ou non
d’acquérir le terrain.
On recommande que la DGBI modifie le processus
actuel de diffusion de la Ville pour élargir la consultation et pour inclure
une rétroaction.
CONSULTATION AUPRÈS DU PERSONNEL ET
DES CONSEILLERS
Pour rédiger ce rapport, le personnel a
consulté d’autres services, ainsi que la Direction de la gestion des biens
immobiliers, et ils sont d’accord avec les recommandations contenues dans le
présent document.
Parce qu’il est à l’origine de l’instruction au
Conseil municipal à l’intention du personnel, le personnel a discuté des
recommandations du présent rapport avec le conseiller municipal Cullen, qui a
recommandé au personnel d’adopter une démarche différente. Cette démarche
reconnaît que la Ville a uniquement le droit d’acquérir des terrains d’écoles
excédentaires qui ne sont plus utilisés à des fins éducatives mais elle propose
un modèle d’acquisition plus agressif qui ne dépend pas de programmes existants
ou de budgets approuvés. Selon ce modèle, la promesse d’acquisition serait
presque automatique, alors que la Ville ferait des offres d’acquisition pour
chaque école annoncée excédentaire. On présenterait un rapport au Comité et au
Conseil pour l’acquisition de chaque terrain d’école excédentaire et pour
l’approbation d’un mécanisme de financement. On tiendrait ensuite une
consultation publique pour discuter de la réutilisation possible de la
propriété après la conclusion de l’achat.
Le modèle pourrait inclure des mécanismes selon
lesquels le personnel pourrait s’opposer à un tel achat quand il y a une
surabondance de parcs ou de terrains de sports à proximité ou quand il y a trop
d’espaces d’agrément pour la collectivité. Cependant, il s’agirait d’une
exception au présent scénario, un immeuble, même en mauvais état, ne devrait
pas constituer une raison de rejet d’un achat, puisque l’immeuble peut être
rénové ou démoli. Le terrain qui reste (et ses aménagements connexes) pourrait
toujours servir de parc pour la collectivité. Une autre variation du présent
modèle consisterait à suivre une voie distincte, en utilisant la démarche
recommandée par le personnel, pour les propriétés d’écoles secondaires qui sont
plus vastes, qui offrent considérablement plus d’espace, qui sont beaucoup plus
coûteuses à l’achat et qui sont rarement visées par une fermeture.
On a suggéré d’utiliser la dette (obligation)
pour acquérir ces propriétés plutôt que d’établir un fonds de réserve. Il
s’agit d’un emprunt d’une durée déterminée (10 à 20 ans), et à la fin de
cette période, le terrain appartient à la Ville (c.àd. au public) et son
coût a été acquitté. En revanche, un fonds de réserve place une contrainte sur
le nombre (s’il y a lieu) d’écoles qui peuvent être achetées en tout moment, en
fonction du niveau de financement accessible.
La
démarche « d’acquisition globale » présente un certain nombre
d’inconvénients qui laissent entendre qu’on ne devrait pas recommander cette
démarche :
·
La
Ville devra effectuer des évaluations détaillées et des estimations de la
valeur marchande pour chaque terrain annoncé à la Ville.
·
Les
données historiques laissent entendre qu’on se défait en moyenne de quatre
terrains par année dont la valeur marchande moyenne se chiffre à environ
2 millions de dollars.
·
La
Ville assumera tous les frais provisoires et toutes les responsabilités
associés à la propriété, à l’amélioration ou à la démolition, et à la gestion
permanente du terrain même s’il n’y a aucun programme d’utilisation du terrain
et/ou de l’immeuble dans un proche avenir.
·
Elle
est en opposition à la façon dont la Ville acquiert tous les autres terrains
municipaux à l’exception des emprises de chemin de fer qui ont moins
d’utilisateurs éventuels, et pour lesquelles on dispose d’un plus long délai
pour obtenir des fonds.
·
Elle
suppose que la propriété du terrain devrait être le catalyseur pour la
fourniture de services et de programmes de la Ville et non l’inverse.
·
Elle
élimine la délégation en ce qui a trait au personnel et nécessite l’endossement
de chaque réponse aux conseils scolaires par le Conseil, qui approuvera aussi
la dette supplémentaire.
·
Elle
suppose que les plus petits terrains d’école sont toujours utiles à
l’aménagement communautaire, alors que la démarche préférée consiste à évaluer
tous les terrains et à établir des priorités en fonction des coûts et avantages.
RÉPERCUSSIONS
FINANCIÈRES
Le budget
de 2007 ne prévoit aucun fonds pour cette initiative. La DGBI examinera les
coûts relatifs à une évaluation de haut niveau et ils feront partie du
processus budgétaire de 2008.
DOCUMENTS JUSTIFICATIFS
S.O.
DISPOSITION
Le personnel de DGBI prend des mesures pour
modifier le processus actuel utilisé pour examiner les propriétés scolaires
excédentaires conformément aux recommandations retenues par le Conseil dans le
présent rapport.