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Révision de la zone résidentielle de densité 4 (R4)

Révision de la zone résidentielle de densité 4 (R4)

Les zones R4 (zones résidentielles de densité 4) sont les zones résidentielles de petits immeubles les plus denses de la ville. Ce sont les seules zones résidentielles où sont autorisés les petits immeubles d’habitation comptant quatre logements ou plus. Les zones R4 recouvrent une grande partie des quartiers établis du noyau urbain d’Ottawa, dont le centre-ville, la Côte-de-Sable, Vanier, Overbrook, Hintonburg et Westboro.

Un bon nombre de règles régissant les zones résidentielles urbaines actuelles sont tirées d’anciennes versions du règlement de zonage. Elles n’ont fait l’objet d’aucune révision en profondeur visant à vérifier si elles correspondent aux politiques actuelles sur l’évolutiondes quartiers établis. Ces politiquesexigent que les nouveaux édificess’harmonisent au caractère existant ou à la fonction planifiée d’un quartier.

Le besoin d’une telle révision se fait de plus en plus sentir, particulièrement dans les secteurs zonés R4, en raison des pressions démographiques, économiques et autresque connaissent certains quartiers urbains. Dans certains cas, la zone R4 actuelle autorise des aménagements qui ont des effets négatifs sur le caractère et la fonction planifiée de ces quartiers.

La révision de la zone R4 portera sur les questions touchant surtout l’aménagement de petits immeubles à logements multiples dans le noyau urbain. Elle se penchera principalement sur les secteurs zonés R4, mais elle pourrait aussi traiter d’éléments du Règlement de zonage visant d’autres zones, comme les zones R3 du Glebe et du Vieil Ottawa-Est. La révision traitera spécifiquement des éléments qui ne sont pas couverts par les deux récentes études sur les aménagements intercalaires et l’Étude de zonage sur les conversions d’habitation. Plus précisément, les règles visant les petits immeubles à logements multiples feront en sorte que ces aménagements respecteront les politiques actuelles du Plan officiel en ce qui concerne les quartiers résidentiels stables.

Voici les principaux points qui seront pris en considération dans le cadre de la révision de la zone R4 :

  • Veiller à ce que la forme et la fonction des nouveaux petits immeubles d’habitation autorisés dans les zones R4 soient compatibles avec le quartier et s’y intègrent bien
  • Veiller à ce que les zones R4 puissent continuer d’accueillir un nombre croissant de gens qui veulent habiter dans les quartiers résidentiels du noyau urbain en répondant équitablement aux besoins des nouveaux résidents et des résidents actuels, et en maintenant la stabilité des quartiers
  • Faire en sorte que les zones R4 puissent répondre au besoin de logements abordables tout en protégeant le caractère des quartiers urbains zonés R4

À cette fin, il est prévu que la révision de la zone R4 portera notamment sur les outils de zonage suivants :

  • Différences entre les maisons de chambres et les très grands logements Au cours des dernières années, on a constaté dans certains quartiers une tendance à construire (constructions neuves, ou rénovations ou ajouts importants) des immeubles comprenant des logements de six ou huit chambres, ou plus. Ces grands logements sont semblables aux maisons de chambres, mais dans le cadre du Règlement de zonage, ils sont considérés comme des logements. Cet élément sera examiné lors de la révision de la zone R4, et il sera déterminé s’il est nécessaire de préciser les différences entre les maisons de chambres et les logements.
  • Nombre de chambres dans un appartement Une partie de la précision des différences entre les maisons de chambres et les logements pourrait consister à imposer un nombre maximal de chambres par logement. Dans le cadre de la révision de la zone R4, ce point sera examiné pour différents types de bâtiments résidentiels.
  • Nombre de logements dans un petit immeuble Actuellement, la moitié des sous-zones R4 autorisent seulement quatre logements; l’autre moitié n’impose pas de limite. Dans le cadre de la révision de la zone R4, le personnel examinera le fondement de cette exigence pour déterminer s’il faut ajouter des dispositions sur le nombre de logements permis en fonction de la superficie du lot, ou d’un autre critère.

Prochaines étapes  

Dates de présentation au Comité et au Conseil

Un rapport sera présenté au Comité de l’urbanisme et au Conseil municipal à l'automne 2017. Nous vous donnerons de plus amples renseignements à l’approche du dépôt du rapport.   

Nouvelles du projet - Juillet 2017

Merci d’avoir pris le temps de nous donner votre avis sur la révision de la zone résidentielle de densité 4 (R4). Vos commentaires sont très importants pour nous, et nous en tiendrons compte lorsque nous nous pencherons sur la gestion du changement et des nouveaux aménagements dans les quartiers établis du secteur urbain intérieur. La Ville partage d’ailleurs vos préoccupations sur la question; nous sommes donc déterminés à y répondre par la révision de la zone R4 et une nouvelle réglementation.

Mentionnons que nous examinons actuellement notre stratégie et notre approche de consultation publique. La révision de la zone R4 sera menée en deux étapes. La première consistera à formuler une stratégie provisoire pour les immeubles à logements multiples de faible hauteur, et la deuxième, à examiner la stratégie générale de réglementation. Cette dernière étape nous permettra d’explorer de nouvelles solutions pour la gestion globale de l’aménagement dans les quartiers établis du secteur urbain intérieur, de sorte que les changements s’harmonisent aux caractéristiques actuelles de ces quartiers. Pour ce faire, nous nous appuierons sur les commentaires de la population et des organismes communautaires. Nous retiendrons de plus les services d’un expert-conseil externe pour aller de l’avant avec ce projet.

Pour en savoir plus, veuillez communiquer avec :

David Wise
Gestionnaire de programme, Zonage et interprétation 
Direction générale de la planification, de l’infrastructure et du développement économique
Téléphone : 613-580-2424, poste 13877
Courriel : david.wise@ottawa.ca

Le document de travail no 2 : Recommandations préliminaires - le 2 mars 2017

La révision de la zone R4 a débouché sur une série de recommandations préliminaires. Elles figurent dans le document de travail no 2 [PDF 734 MB]

Une fois que vous aurez pris connaissance des recommandations préliminaires, veuillez nous faire part de vos réflexions et observations, au plus tard le 31 mai 2017.

Par la poste :  
Révision de la zone R4   
a/s de Tim J. Moerman        
Hôtel de ville d’Ottawa, code de courrier 01-14        
110, avenue Laurier Ouest, 4e étage        
K1P 1J1

Par télécopieur : 613-580-2459

Par courriel : tim.moerman@ottawa.ca or R4zoning@ottawa.ca

Ce qui a été dit – Au 28 novembre 2016

Depuis la parution du document sur la révision de la zone R4 en septembre, nous avons reçu des commentaires écrits de promoteurs, de résidents et d’associations communautaires. Vous trouverez ci-dessous certains d’entre eux. Si vous n’avez pas encore pu nous faire parvenir vos commentaires à ce sujet, prenez un instant pour nous envoyer un courriel à ZonageR4@ottawa.ca ou à tim.moerman@ottawa.ca.

« La construction de très grands logements comprenant plusieurs chambres ouvre la voie aux maisons de chambres. »

Nous soutenons sans réserve les mesures de la Ville visant à limiter le nombre de chambres permises dans un immeuble d’appartements de faible hauteur, comme les duplex, les triplex et les immeubles d’habitation comptant quatre logements ou plus. La tendance à bâtir de très grands logements comprenant plusieurs chambres ouvre la voie aux maisons de chambres, faisant ainsi fi des exigences de zonage. Le problème des logements qui contournent le Règlement de zonage ne se limite pas aux nouvelles constructions. En effet, notre quartier regorge d’exemples de maisons jumelées ou de maisons unifamiliales qui ont été converties en logement collectif. En signant un bail avec seulement un résident, qui à son tour perçoit les loyers des autres locataires, les propriétaires peuvent se soustraire aux règlements sur les maisons de chambres. Il faut mettre en place une restriction raisonnable qui fonctionne en pratique. (Association communautaire)

« L’adoption de mesures dans la zone R4 risque de déplacer le problème dans les zones adjacentes. »

Nous craignons que la prise de mesures limitant le nombre de chambres seulement dans la zone R4 ne fasse que déplacer le problème et favoriser la construction de ce que l’on pourrait appeler des maisons de chambres de moindre qualité dans la zone R3, où les triplex sont permis. Dans notre quartier, il y a déjà des triplex qui abritent en fait 12 à 15 chambreurs. Nous croyons qu’un règlement doit être appliqué dans les zones R4 et R3. (Association communautaire)

« La demande de résidences pour étudiants est en déclin; qu’arrive-t-il lorsque ces unités deviennent inutiles? »

Le nombre d’étudiants qui fréquentent l’université et le collège commence à diminuer en raison des changements démographiques. Cela signifie que la demande pour des logements bas de gamme commence à fléchir. Ces logements n’intéressent pas les autres résidents potentiels et ne se prêtent guère à d’autres utilisations, et pourraient donc être abandonnés, voire laissés dans un sérieux état de détérioration. Il faut dès maintenant prendre des mesures pour prévenir l’apparition de ce problème dans les prochaines années. (Association communautaire)

« Manque d’espaces de stationnement »

La densification des logements existants et des nouvelles habitations s’est traduite par une pénurie d’espaces de stationnement. Même si cette densification postule que les locataires et les propriétaires se tourneront vers le transport en commun, la plupart d’entre eux possèdent une voiture (même les étudiants à l’université), qui est souvent garée dans la rue. Il arrive même que des propriétaires convertissent de l’espace vert sur leur propriété en stationnement. La multitude de véhicules stationnés sur la rue rend parfois les dépassements difficiles, particulièrement pour les gros véhicules d’urgence et surtout en hiver. Nous pouvons présenter une pétition afin de faire interdire le stationnement d’un côté de la rue, mais nos chances d’obtenir le niveau d’acceptation requis sont minces, vu le taux d’occupation élevé des parcs de logements. Pour améliorer la situation, il faudrait modifier les règles entourant la densification, soit en limitant le stationnement à un côté de la rue, soit en offrant plus de stationnements sur place, ou les deux. (Association communautaire)

« Perte d’espaces verts publics »

La densification diminue les emplacements disponibles pour la création d’espaces verts publics. Il faut resserrer les règles sur la création de parcs et d’espaces verts dans les secteurs où la densification est permise. (Association communautaire)

« Les limites sur le nombre de chambres ne peuvent être appliquées efficacement. »

Nous comprenons difficilement comment vous ferez respecter les limites sur le nombre de chambres par logement… Comment allez-vous empêcher un chambreur d’élire domicile dans une « salle familiale » ou dans un soi-disant « coin de détente »? Pour des raisons semblables, il n’est pas évident de préciser les définitions des « maisons de chambres » et des « immeubles d’habitation » ou d’imposer un nombre de logements selon la dimension des lots. (Résident)

« Les logements surdimensionnés sont rentables tant qu’on limite le nombre de logements permis. »

Les grands logements sont les seules constructions rentables pour les constructeurs, et ultimement pour les locataires, quand le nombre de logements permis est limité à quatre dans la zone R4 (comme dans la Côte-de-Sable). Si la Ville permettait une plus forte densité, ces grands logements disparaîtraient immédiatement au profit de logements de taille plus conventionnelle. (Promoteur)

« Délivrance de permis résidentiels »

Il faudrait par ailleurs permettre ce type de logement, mais resserrer les critères de délivrance de permis pour les propriétaires. Ainsi, tout serait en règle du côté de la municipalité (permis, règlements municipaux) et de la population (délivrance de permis). (Promoteur)

« Autoriser les logements surdimensionnés seulement dans les maisons individuelles »

Nous sommes pour la proposition qui vise à définir un « logement surdimensionné » comme étant un logement contenant de six à huit chambres; à interdire les logements de plus de huit chambres (ou même de plus de six); et à limiter les logements surdimensionnés (selon la définition) aux maisons individuelles. Il convient également de distinguer les logements surdimensionnés des maisons de chambres dans les définitions du Règlement de zonage d’Ottawa, d’après les décisions de la cour et de la Commission des affaires municipales d’Ontario. (Association communautaire)

« Soutenir avec réserve la révision de la limite de quatre logements dans les sous-zones R4 de faible densité (R4A à R4L) »

Nous nous demandons si la proposition de revoir à la hausse la limite de quatre logements dans les sous-zones R4 de faible densité risquerait d’inciter les promoteurs à maximiser les enveloppes de bâtiment et de diversifier leurs moyens pour ce faire. Cependant, certains bâtiments aménagés à la limite de leur capacité contiennent des logements surdimensionnés et atteignent la densité maximale; il s’agit là des formes les plus contestables d’aménagement intercalaire. Ainsi, nous sommes tentés de soutenir cette proposition, pourvu que ses effets fassent l’objet d’un suivi et qu’elle soit reconsidérée si nécessaire à un moment déterminé d’avance. (Association communautaire)

« Nous sommes d’accord avec le fait de limiter le nombre de chambres dans les logements, mais trouvons la restriction démesurée. »

Nous trouvons trop restrictive la suggestion, contenue dans le document de travail, visant à limiter le nombre de logements comptant plus de deux chambres à la moitié de l’immeuble. C’est une limite excessive : il ne pourrait y avoir qu’un seul logement de plus de deux chambres dans les duplex et les triplex. Nous ne voulons pas interdire les immeubles entièrement constitués de logements pour les familles, où chaque logement aurait par exemple trois chambres.

Cependant, l’idée de limiter le nombre de chambres nous semble bonne. Nous n’aimons pas les règlements compliqués, mais nous croyons qu’il faudrait établir une nouvelle version plus précise de celui-ci. Voici un exemple de disposition relativement simple qui conviendrait mieux à tous : seulement 30 % des logements peuvent contenir plus de trois chambres à coucher dans l’immeuble. Cela serait restrictif et limiterait quand même les cas exceptionnels de logements de 6, 8 ou 12 chambres, qui occuperaient une plus petite portion des immeubles à logements multiples. (Association communautaire)

« Pourquoi revoir les dimensions minimales des lots des petits immeubles d’habitation? »

Vous présentez bien les « conséquences imprévues » de la révision qui, plutôt que de limiter la taille des immeubles d’habitation (un duplex ou un triplex) selon la taille du lot, encourage simplement la même volumétrie et la même occupation dans un moins grand nombre de logements. Cela montre bien combien il est difficile d’élaborer des règlements (à ne pas confondre avec de simples lignes directrices) qui favoriseront un aménagement intercalaire plus adéquat dans un contexte de densification.

Le fait de permettre des immeubles d’habitation sur de plus petits lots que prescrit par le zonage pourrait atténuer une conséquence imprévue. D’un autre côté, cela pourrait aussi favoriser la construction d’immeubles d’habitation à quatre étages moins larges (et probablement plus carrés) dans certains paysages de rue caractérisés par des formes bâties attrayantes, plus traditionnelles, aux toits pentus et de bien plus faible hauteur. (Association communautaire)

« Exiger des installations d’entreposage des ordures à l’intérieur dans tous les types d’habitations à logements multiples est excessif dans les immeubles où l’aménagement est déjà régi par un plan d’implantation. »

Nous sommes en désaccord avec la disposition qui exigerait des installations d’entreposage des ordures à l’intérieur pour tous les types d’habitations à logements multiples. S’il y a un problème d’entreposage des ordures dans un immeuble – comme un duplex ou un triplex – non assujetti à la réglementation du plan d’implantation, il est alors logique que le Règlement de zonage exige des installations d’entreposage des ordures à l’intérieur. Cependant, pour les immeubles à logements multiples déjà assujettis à la réglementation du plan d’implantation, nous pensons qu’un mécanisme de planification suffirait pour réglementer l’installation d’entreposage des ordures, à savoir si elle doit être à l’intérieur ou dans un endroit clôturé à l’extérieur. (Association communautaire)

« Nous aimerions en savoir plus sur les dimensions maximales des lots des petits immeubles d’habitation. »

Nous sommes absolument d’accord pour dire qu’il est nécessaire d’étudier davantage la question afin de repérer les problèmes que peuvent posent le regroupement de lots et l’aménagement démesuré que cela pourrait entraîner, et d’y remédier. Nous aimerions entendre quelques propositions avant la fin de la consultation sur l’examen de la zone de densité 4, pendant qu’il est encore temps d’en discuter. Il serait inadéquat de regrouper des lots au milieu d’un ensemble de lots de taille semblable afin d’autoriser des habitations à logements multiples de plus grande taille. Toutefois, cela pourrait être envisageable sur une rue où les lots sont de tailles variables, à l’extrémité d’un îlot ou sur une route collectrice. En l’absence d’un plan de conception communautaire ou d’un plan secondaire dans notre secteur, est-il possible d’obtenir, d’une façon ou d’une autre, une orientation stratégique sur le regroupement de lots? Le Plan officiel se veut un document d’orientation générale. Est-ce possible d’y donner des indications plus précises à ce sujet, ou vaudrait-il mieux que cela soit abordé dans un document distinct approuvé par le Conseil, même s’il ne s’agit que de « lignes directrices »? (Association communautaire)

« Existe-t-il des mesures de protection garantissant que l’évolution du quartier se fera effectivement de manière graduelle et que les nouveaux aménagements seront compatibles? »

Certaines rues abritent déjà des maisons de différentes hauteurs, dont certaines sont vieilles et de tailles inférieures; d’autres, en très mauvais état, bénéficieraient d’un réaménagement où il serait souhaitable de créer un édifice plus élevé et dense. Cependant, la majeure partie de l’environnement bâti de notre quartier, très largement à profil bas, est zoné R4 (et R3). La plupart des rues et des édifices dans ces zones présentent des « caractéristiques souhaitables » et des paysages de rue à l’aspect agréable, et sont actuellement vulnérables et exposés à l’aménagement intercalaire inadéquat d’immeubles d’habitation de quatre étages (et de triplex de 11 mètres à toit plat).

Il est proposé dans le document de travail d’autoriser l’aménagement d’immeubles d’habitation sur des lots plus petits qu’actuellement, « […]à condition qu’ils soient conformes au Règlement de zonage et aux autres règles, et ce, afin de veiller à ce qu’ils soient physiquement compatibles avec leur quartier […] ». Cette dernière clause est problématique, car cette question n’est pas actuellement régie par le « Règlement de zonage et […] autres règles ». La façon dont la compatibilité et les mesures d’atténuation sont abordées dans les sections 2 et 4 du Plan officiel a grandement besoin d’être améliorée. On peut y lire que la compatibilité n’est pas mesurable, mais s’ensuit une liste de mesures pouvant être utilisées pour atténuer les cas de non-compatibilité. Il y a abus lorsque les promoteurs additionnent les mesures d’atténuation utilisées et viennent à la conclusion que cet ensemble rend l’aménagement compatible. Souvent, cela fait en sorte qu’une proposition manifestement incompatible est jugée correcte (compatible) par les urbanistes de la Ville, car elle est justifiée par des arguments citant des passages ou des mesures du Plan officiel, et donc impossibles à réfuter par de simples citoyens. (Association communautaire)

« Nous sommes d’accord avec l’idée de revoir les redevances d’aménagement dès que possible; à l’heure actuelle, elles favorisent les immeubles abritant un petit nombre de très grands logements. »

Vous indiquez qu’il n’y a qu’une redevance d’aménagement à payer par appartement, sans égard à leur taille ou au nombre de chambres qu’il contient. Ainsi, dans le cas de quatre très grands logements, les frais se limiteraient au paiement de quatre redevances d’aménagement, tandis qu’un immeuble de la même taille divisé en 16 logements devrait payer 16 redevances d’aménagement. Il semble que cette mesure favorise les logements surdimensionnés à plusieurs chambres à coucher, car la redevance d’aménagement est moindre. Cela va à l’encontre de la visée des redevances d’aménagement, qui est d’« être relativement proportionnelles au taux d’occupation ». Nous comprenons que le fait d’imposer deux tarifs différents selon la taille des appartements pourrait nuire à la construction des très grands logements si la limite entre les deux catégories est fixée à un seuil trop bas (par exemple à partir de deux ou trois chambres). Toutefois, placer ce seuil assez haut (par exemple à six chambres) pourra dissuader la création de logements à 8, 10 ou 12 chambres. Cela dit, nous craignons néanmoins que certaines personnes tentent quand même de contourner cette restriction en décrivant ces chambres comme des « bureaux » ou des « coins de détente », un peu comme pour les dispositions de zonage limitant le nombre de chambres. (Association communautaire)

« Les maisons de chambres pour étudiants me préoccupent »

Je vous écris pour vous faire part de mes préoccupations concernant une énième « maison de chambres » en cours de construction dans mon quartier. Je me suis installé dans ce secteur en raison de son charme et de sa tranquillité. Depuis, le coin a rapidement pris des allures de prolongement des fraternités de l’Université d’Ottawa. Il ne doit pas y avoir assez de résidences étudiantes sur le campus... Comprenez-moi bien, cela ne me dérange pas que des étudiants louent des chambres dans des immeubles existants. Je trouve cependant que la construction de nombreuses maisons de chambres sans égard pour les résidents est pour le moins abusive. D’abord, certains étudiants laissent beaucoup d’ordures sur leur pelouse, et il arrive que la Ville ne les ramasse pas. En outre, le stationnement dans la rue commence à manquer. Mes visiteurs ont de plus en plus de mal à trouver une place de stationnement dans le coin, et c’est pire l’hiver. (Résident)

Premier document de travail - novembre 2016

Nous avons disseminé en novembre 2016 une discussion des enjeux liés aux petits immeubles à logements multiples et la Zone résidentielle de densité 4 (R4). Veuillez lire le premier document de travail [PDF 824 Ko].