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Révision de la zone résidentielle de densité 4 (R4)

Statut du projet: 
En cours

Avril 2020: recommandations réviséess

Cinq immeubles d'appartements à faible hauteur

À la lumière des commentaires que nous avons reçus sur le document de travail no 3, de novembre 2019 à février 2020, une série de nouvelles recommandations pour examen a été formulée.

Avril 2020 : propositions de zonage [ 298 Ko ]

Annexe A : zonage d’avril 2020 [ 2.75 Mo ]

Lien menant à l’annonce de journal publiée le 3 avril 2020 [ 247 Ko ]

La date limite pour commenter sur les recommandations d'avril était fixée au 22 mai 2020. Nous prévoyons soumettre un rapport et les recommandations au Comité de l'urbanisme le 27 août 2020. Si vous désirez recevoir avis de la réunion du Comité, veuillez nous écrire à:

Examen de la zone R4
À l’attention de : Tim J. Moerman
Hôtel de ville d’Ottawa, courrier interne 01-15
110, avenue Laurier Ouest, 4e étage
Ottawa (Ontario)  K1P 1J1
Télécopieur : 613-580-2459
r4zoning@ottawa.ca ou Tim.Moerman@ottawa.ca

Document de travail no 3 : recommandations provisoires publiées de novembre 2019 à février 2020

Nous avons produit une série de recommandations provisoires, qui viendraient modifier le Règlement de zonage afin d’encourager la construction d’immeubles d’appartements de faible hauteur, de qualité, abordables et adaptés au contexte dans la zone R4.

Les changements de zonage proposés dans le Document de travail no 3 [ PDF 1.11MB ] mettent en équilibre l’impérieuse nécessité de prévoir plus de logements urbains abordables d’une part et, d’autre part, l’obligation d’assurer la qualité de la conception, la compatibilité, la présence d’arbres, la saine gestion des ordures, ainsi que d’autres préoccupations.

Document de travail no 3 [ PDF 1.11MB ]

Annexe A [ PDF 626KB ]

Ce qui a été dit par ceux qui se cherchent un appartement

Ce Qui a été dit : Réponses au document de travail no 3

Foire aux questions (FAQ)

Autre foire aux questions : abordabilité (avril 2020)

Aperçu et vidéo explanatoire

Depuis maintenant presque une dizaine d’années, les quartiers du noyau urbain d’Ottawa sont aux prises avec des taux d’inoccupation locative toujours aussi faibles. Les données du recensement nous apprennent que dans les logements qui se libèrent, les loyers augmentent à raison de 12 % à 17 % par an.

Pour pouvoir améliorer l’accessibilité du logement, l’examen de la zone R4 fera un tour d’horizon des modifications à apporter au zonage afin de permettre de construire un plus large éventail de petits immeubles intercalaires à logements multiples dans les quartiers de la zone R4, tout en veillant à ce qu’ils soient compatibles et conçus pour s’adapter au contexte. Nous souhaitons ainsi corriger une lacune grâce à un ensemble « intermédiaire manquant » de logements intercalaires abordables de moyenne densité, adaptés à différents types de ménages, de revenus et de statuts d’occupation, conformément aux directives du Plan officiel.

Apprenez-en un peu plus en regardant notre vidéo.

Ce qui a été dit par ceux qui se cherchent un appartement - avril 2020

Voici des témoignages récents d’aspirants locataires. Et vous, quelle est votre histoire? Envoyez-nous un courriel au ZonageR4@ottawa.ca.

  • « Je suis un homme d’âge moyen avec un bon revenu, à la recherche d’un appartement ou d’un condominium pour mon enfant et moi, mais j’ai l’impression d’être retourné 16 ans en arrière, alors que je venais tout juste de quitter le nid familial. » (Keith)
  • « J’habite près de mon travail, au centre-ville d’Ottawa. Je voulais déménager, mais j’ai été freinée par le manque d’options et le coût des logements à une chambre. C’est trop pour une seule personne! » (Christina)
  • « J’ai 50 ans et je vis seule. J’ai tellement de mal à trouver un logement abordable que je songe à faire une demande de logement subventionné, malgré mon revenu annuel de 40 000 $. Je n’ai tout simplement pas les moyens de payer un loyer de plus de 1 500 $, et les options se font rares pour les professionnels seuls. Une personne dans ma situation doit attendre près de 10 ans pour avoir un logement subventionné. Je dois en faire la demande maintenant : je ne pourrai pas me permettre toute cette attente dans 10 ans! J’ai grandi à Ottawa et j’adore la ville, mais faute de moyens, je devrai peut-être partir. Cette idée m’attriste, et je ne crois plus vraiment en mon avenir ici. » (Lora)
  • « J’aimerais qu’on me tienne au courant des dates des consultations publiques. La plupart de mes amis et moi vivons au centre-ville, et les problèmes de logement nous affectent tous à des degrés divers. Merci! » (Gabrielle)
  • « Cette publicité m’a interpellée parce que je cherche désespérément un appartement avec deux chambres pour ma famille de quatre (deux adultes et deux enfants). Nous sommes depuis peu des résidents permanents du Canada, et je suis venue seule pour trouver un logement avant l’arrivée de ma famille, mais les loyers exorbitants me compliquent considérablement la tâche. J’aimerais en savoir plus. » (Christelle)
  • « Tous les logements sont hors de prix. » (Natalie)
  • « J’ai dû prendre une retraite anticipée il y a quelques années à cause de problèmes de santé. J’aimerais trouver un logement abordable avec deux chambres, car j’ai besoin d’espace pour ranger des chariots et d’autres équipements qui facilitent mon quotidien. Je loue actuellement un appartement à une chambre dans un immeuble bien entretenu près d’Elmvale Acres. J’aime l’emplacement : il y a des arrêts d’autobus et des magasins à proximité. Mais le logement se fait vieux, et je manque d’espace de rangement dans la cuisine et la salle de bain… J’ai peur que le loyer vienne à dépasser mon budget d’ici trois à cinq ans. J’ai fait une demande de logement social et me suis inscrite à la liste d’attente de diverses coopératives. Je m’estime chanceuse de ne pas avoir de besoin urgent, mais je dois considérer mes options pour l’avenir. » (Sultana)
  • « Mon mari et moi avons habité plusieurs appartements au centre-ville et dans le Glebe dans les 10 dernières années. Nous avons entre autres vécu ensemble sur la rue James pendant trois ans, puis nous sommes partis pour un an à cause du travail. Nous n’avons pas gardé l’appartement. Aujourd’hui, nous souhaitons revenir à Ottawa, mais les loyers ont énormément augmenté, et les visites peuvent se faire en groupes d’une trentaine de personnes! C’est plus difficile pour nous parce que nous habitons actuellement à London : par trois fois déjà, nous avons dû faire plus de six heures de voiture pour venir, et nous avons fait une demande de visite pour tous les appartements possibles. Sans compter que les propriétaires nous refusent en invoquant des allergies à nos deux chats. C’est nouveau, cette interdiction d’avoir des animaux de compagnie? Nous aimerions vivre au centre-ville pour pouvoir aller au bureau à pied ou à vélo. Nous n’avions jamais eu de mal à trouver un logement, mais nous voilà fin trentaine avec un revenu élevé et incapables de louer un appartement. » (Emily)
  • « C’est difficile. J’ai une pension d’invalidité pour seul revenu. Il faut des loyers plus abordables. À 38 ans, je n’ai pas les moyens d’avoir mon propre appartement et je dois tout recommencer. » (Amanda)
  • « J’aimerais vraiment que l’Université d’Ottawa construise des logements familiaux sur le campus ou à proximité. Plusieurs familles ont emménagé à Ottawa pour étudier, et on nous oublie. Nous n’avons pas accès aux logements pour étudiants et n’avons nulle part où aller avec nos enfants. Notre seule option est de dépenser plus de 15 000 $ en loyer. C’est très pénible. » (Sandra)
  • « Trouver un appartement est un défi de taille en ce moment : tous les nouveaux logements sont peu abordables. Je cherche actuellement un logement que je pourrais louer à long terme. Je suis tout en faveur de l’augmentation et de la diversification de l’offre. » (Devyn)
  • « Je suis à la recherche d’un deux chambres. Ce n’est pas facile du tout. C’est trop chère. 3 ans passer le plafond etait tomber ma tête. Aujourdhui je me suis retrouvée dans un autre qui risque de tomber. Nous sommes desesperés car on veut sortir d’ici avant q’un autre accident arrive. Aidez-nous a trouver une place secure. » (Marlene)
  • « Pour avoir un logement convenable, il faut accepter de vivre très loin du centre-ville ou de cohabiter avec les coquerelles. Presque tous les immeubles d’appartements sont infestés par des insectes, et la Ville fait la sourde oreille. Les propriétaires nous ignorent, la Ville prend un an à répondre, et finalement rien ne change : le propriétaire fait semblant et la Ville oublie. Bref, Ottawa n’est pas une ville pour les moins nantis. » (Faridath)
  • « Voilà quatre mois que je cherche un appartement. Aidez-moi à trouver un logement que je peux m’offrir. » (Kathy)

Ce Qui a été dit : Réponses au document de travail no 3

Après avoir publié le document de travail no 3 en novembre 2019, nous avons demandé à tous et à toutes de nous faire parvenir leurs commentaires avant le 21 février 2020. Voici un résumé de ce qui a été dit. Pour le détail de nos réponses à certains de ces points, consultez la section actualisée de la Foire aux questions. Les propositions révisées qui seront diffusées en avril 2020 règlent certains des points soulevés. Quoi qu’il en soit, le rapport du personnel remis au Comité de l’urbanisme fournira des réponses à tous les commentaires.

Les commentaires reçus varient d’un appui ferme de tous les changements proposés (y compris des suggestions de les appliquer plus généralement) à un appui des objectifs généraux des changements, mais tempéré par des questions ou des doutes quant à savoir s’ils sont nécessaires ou suffisants pour atteindre les résultats souhaités.

Géographie des changements proposés :

  • Ces changements devraient s’appliquer à toutes les zones R4 de la ville et pas uniquement à celles dans le noyau urbain intérieur.
  • Besoin d’accroître la densité dans toutes les zones et pas uniquement dans les zones R4. Le zonage R4 devrait être étendu aux zones R1 à R3.
  • Les terrasses sur les toits devraient être interdites dans toutes les zones R4 et pas uniquement dans la Côte-de-Sable comme le propose le document de travail no 3.
  • Certains secteurs devraient demeurer des zones réservées aux maisons unifamiliales.

Taille et abordabilité des logements :

  • Il n’est pas garanti que les logements permis par ces changements seront abordables, notamment pour le 30e percentile de revenus et moins.
  • Les appartements illustrés semblent plutôt petits.
  • En ne limitant pas le nombre de logements, un immeuble pourrait se retrouver avec un grand nombre de très petits appartements. Par conséquent, cela pourrait attirer une population plus mobile ou instable et décourager les familles. Tout nouvel immeuble de faible hauteur devrait accueillir une diversité de locataires et prévoir des appartements d’une, de deux et de trois chambres à coucher pour personnes seules, couples et familles.
  • Tout immeuble de cette densité doit comprendre un pourcentage de logements accessibles dont le loyer est basé sur le revenu.
  • Crainte que ces changements provoquent la démolition du parc actuel de logements abordables.

Modifications apportées aux normes d’aménagement :

  • Préoccupation ou opposition à l’abolition du calcul pour déterminer les 30 % de la superficie réservée à l’aménagement paysager ou aux aires d’agrément. Il ne suffit pas d’indiquer que les espaces autres que ceux réservés aux trottoirs, à la gestion des déchets, etc. doivent être des espaces verts; il faut un pourcentage.
  • Préoccupation ou opposition à la saillie (projection) des escaliers de sortie dans la cour arrière pour des raisons de protection de la vie privée des voisins et de volumétrie.
  • Il faut trouver de véritables solutions au problème de l’entreposage des déchets à l’arrière des propriétés en zone R4; doute que la réglementation du plan d’implantation soit suffisante.
  • Si les cours latérales sont étroites, les déchets devraient plutôt être entreposés dans les immeubles.
  • Remise en question de l’idée de laisser tomber l’exigence d’une cour latérale de 6 m au-delà de 21 m de profondeur.
  • Besoin d’arbres et d’espace suffisant pour qu’ils poussent bien.
  • Limiter/contrôler le regroupement de lots pour protéger le caractère des rues.
  • Les hauteurs supérieures à quatre étages (14,5 m) ne devraient pas être permises là où elles ne le sont déjà.
  • Les balcons faciliteront l’interaction des bâtiments avec la rue vs les balcons restreindront la liberté de conception et enlèveront de la surface de plancher - les balcons ne faciliteront pas nécessairement l’interaction des bâtiments avec la rue.
  • Les balcons posent des problèmes de ponts thermiques et ils nuisent à l’efficacité énergétique.
  • C’est compliqué d’encastrer 20 % de la façade lorsque le lot est étroit; cela gruge beaucoup de surface de plancher et nuit à la configuration intérieure.
  • En réduisant la taille minimale des lots, un plus grand nombre de lots pourront accueillir des logements. Des inquiétudes en ce qui concerne le pourcentage du quartier qui aura droit à des immeubles résidentiels (vingt-cinq, cinquante, quatre-vingts pour cent?)
  • Harmoniser la largeur des lots et la taille des triplex et des immeubles résidentiels à faible hauteur n’évitera pas les demandes en séquence : le coût de construction d’un triplex, le temps économisé, la location et l’obtention de la permission d’aménager un quatrième logement sont considérables.
  • On aimerait que les logements locatifs doivent être dotés de stationnements pour vélos clôturés et recouverts. On devrait diviser les stationnements pour vélos en de plus petites unités clôturées.
  • On devrait reconsidérer l’interdiction actuelle des maisons de retraite dans certaines zones R4.
  • On suggère d’exiger l’installation d’ascenseurs dans les immeubles de quatre étages.
  • On suggère d’exiger des stationnements souterrains dans les immeubles de trois et quatre étages.
  • On ne devrait pas permettre de stationner dans les cours avant.
  • Les terrasses sur les toits doivent être discrètes.
  • La marge de reculement des cours avant doit être respectée afin d’éviter les encombrements sur le trottoir.

Interprétation des exigences ou normes proposées

  • Est-ce que les dispositions entourant les fenêtres panoramiques (en baie) donneront plus de surface de plancher? Auparavant, la réponse était non; est-ce qu’on prévoit un changement?
  • La portée dans la cour d’une fenêtre en baie de deux mètres carrés pourrait être de 0,3 m sur 7 m de largeur. Est-ce l’intention visée?
  • Y aura-t-il des restrictions en ce qui concerne la taille des constructions accessoires? (Sinon, elles pourraient empiéter sur les espaces verts.)
  • Est-ce que les aménagements de finition excluent les terrasses en pierre?
  • Besoin de clarifier la notion de façade principale.
  • Interdictions de stationner : lorsque la distance entre la bordure de rue et l’immeuble est supérieure à 5,2 m, le promoteur devrait-il étendre la plantation ou le mur de soutènement jusqu’au terre-plein?

Règlement du plan d’implantation

  • N’atténuez pas ou n’enlevez pas le règlement du plan d’implantation pour les immeubles résidentiels de faible hauteur.
  • Les questions d’entreposage et de collecte des déchets ne devraient pas relever du règlement du plan d’implantation.
  • On doute de l’efficacité du règlement du plan d’implantation les systèmes de climatisation ou la gestion des déchets.

Comité de dérogation

  • Il y a énormément d’incertitude, de conflit et de frustration entourant le traitement actuel des dérogations mineures.
  • On s’inquiète que les nouvelles normes ne seraient que le point de départ pour d’autres dérogations.
  • Besoin d’une politique claire afin que l’on n’abuse pas des dérogations mineures.
  • Les règlements de zonage pour les aménagements intercalaires en zone R4 devraient exclure expressément les dérogations pour les immeubles de plus de quatre étages.

Stationnement

  • L’interdiction de stationnement n’est pas toujours appropriée, p. ex. qu’en est-il pour les ruelles?
  • Besoin de considérer les répercussions sur le stationnement sur rue, etc.

Généralités/vue d’ensemble

  • Besoin de précisions entourant la signification de « la conception adaptée au contexte ».
  • Besoin de voies cyclables, de plus de parcs, de plus de services, de magasins d’alimentation, etc.
  • Les quartiers densifiés ont besoin de boutiques; le zonage R4 devrait permettre la présence de cafés, restaurants et autres commerces.
  • Circulation accrue à cause des taxis, du covoiturage, de la livraison de colis et d’aliments et de la présence de camions à ordures.
  • Agir plutôt que réagir aux plans de réaménagement des propriétés de Logement communautaire d’Ottawa dans Overbrook.
  • Besoin de se pencher sur la conversion des loyers à long terme en locations à court terme (p. ex. AirBnB)
  • Appui aux propositions. Ottawa a un besoin urgent de logements locatifs. Il est extrêmement anxiogène d’être constamment à se demander ce qui se passera si on nous expulse de notre logement et qu’il faut se livrer à une guerre d’enchères avec dix autres couples pour un logement libre. Les personnes qui s’opposent à ces propositions sont surtout des propriétaires qui, en tout respect, n’ont pas eu à chercher de logement à louer depuis plusieurs années et n’ont pas idée de la situation de nos jours.
  • Y a-t-il un plafond en matière de densification? Y a-t-il un point auquel la Ville détermine que la densification a atteint son maximum dans un quartier?
  • Les seuls logements permis devraient être des logements subventionnés.
  • Suggestion de réévaluer les installations sanitaires au moment d’approuver la construction d’immeubles à logements multiples.
  • Heureux de voir ces changements. Impatient d’avoir de nouveaux voisins et plus de logements abordables.

Foire aux questions (FAQ)

Qu’est-ce qu’un logement intermédiaire?

Dans les villes d’aujourd’hui, les nouveaux logements tendent à se classer dans l’une de deux catégories : les habitations à très faible densité (normalement en milieu suburbain) ou les habitations à très forte densité. À Ottawa, la plupart sont soit des maisons isolées, jumelées ou en rangée, soit des copropriétés situées dans des tours d’habitation à forte densité. On a tendance à négliger le juste milieu.

Or, le type de logement intermédiaire négligé dépend de la ville. À Ottawa, il s’agit des petits immeubles d’appartements sans ascenseur et des habitations superposées qui peuvent être aménagés sur des terrains intercalaires en milieu urbain. Pourtant, ce type de construction à densité moyenne, comptant trois étages ou moins et huit à douze appartements, peut convenir à une vaste gamme de ménages. Il est également plus rentable pour les constructeurs, et donc potentiellement plus abordable pour les résidents que les aménagements à forte ou à faible densité.

Que désigne la zone R4?

Le zonage est l’outil principal qu’utilisent les villes pour encadrer l’aménagement de leur territoire. Il fixe les limites de grandeur et de hauteur des immeubles, les emplacements autorisés et les utilisations permises dans les immeubles et sur les terrains. À Ottawa, on appelle « zones » les différents secteurs où la Ville permet différentes sortes d’aménagement. La catégorie « zone résidentielle », où seules les utilisations résidentielles sont permises, est elle-même subdivisée en plusieurs catégories (R1, R2, R3, R4 et R5), selon le type d’habitation et la densité. Dans la zone R1, on accepte seulement les maisons isolées (unifamiliales), dans la zone R5, les immeubles à hauteur moyenne et les tours d’habitation, et dans les autres zones, ce qu’il y a entre les deux.

La zone R4 est le secteur principalement destiné à accueillir les immeubles à faible hauteur (quatre étages ou moins) comportant quatre logements ou plus. Autrement dit : les immeubles d’appartements sans ascenseur.

Quel est le lien entre la zone R4 et l’aménagement intermédiaire?

Les règles qui régissent la zone R4 d’Ottawa sont censées permettre l’aménagement d’immeubles d’appartements sans ascenseur et d’habitations superposées. Mais en réalité, elles rendent très difficile, voire impossible, d’y construire un bâtiment viable de ce type. En effet, elles imposent des limites inadéquates quant au nombre de logements et exigent de trop grands lots, ce qui revient à interdire les appartements dans ces zones qui leur sont pourtant réservées.

En langage informatique, on parle de « débogage » : l’acte de décortiquer un logiciel pour en détecter les petites erreurs, ou « bogues », qui l’empêchent de fonctionner correctement. La présente révision a pour but de « déboguer » la zone R4 pour y permettre l’aménagement d’habitations à logements multiples appropriés, compatibles et abordables dans ces secteurs urbains intérieurs.

Pourquoi la Ville mène-t-elle cette étude maintenant?

Ottawa traverse une crise du logement, notamment dans les secteurs urbains intérieurs, et le zonage y est pour quelque chose.

Il y a une génération, la ville avait amplement de logements abordables. La plupart des gens avaient déménagé en banlieue, laissant derrière eux de nombreuses habitations d’avant-guerre. Au centre-ville, l’offre suffisait donc largement à la demande. Les choses en sont restées là pendant si longtemps, de la fin de la Seconde Guerre mondiale jusqu’à la fin du siècle, qu’on s’y est habitué. Le centre-ville semblait toujours regorger de loyers modestes, les vieilles maisons ne manquaient pas (même si elles grinçaient un peu) et le besoin d’en construire d’autres n’était pas très grand.

Mais bien des choses ont changé. De plus en plus de gens reviennent s’établir en ville, et cette demande grandissante de logements urbains ne cesse de dépasser l’offre.

C’est ainsi que depuis une dizaine d’années, le taux d’inoccupation des logements locatifs s’est placé bien en dessous de 3 %. Cette pénurie a fait grimper toujours plus haut les loyers, forçant les ménages à se contenter d’habitations surpeuplées ou hors de prix. On en est au point où, lorsqu’un logement se libère enfin, le loyer monte de 12% - 17%, voire plus, et ce, depuis des années!

Le manque de nouvelles habitations, notamment dans les quartiers bien établis où le besoin de logements intermédiaires est le plus criant, perpétue un phénomène d’embourgeoisement accéléré. Parmi ceux qui en souffrent le plus sont les personnes à faible revenu et les jeunes, déjà aux prises avec les défis d’une économie changeante et des dettes d’études.

La phase 2 de la révision fera-t-elle monter le nombre de familles au centre-ville?

Les nouvelles règles pour la zone R4 favoriseront l’aménagement d’un plus grand éventail d’habitations que les règles en vigueur, et répondront ainsi aux besoins de ménages aux compositions et budgets divers, y compris les familles. Plus précisément, elles favoriseront les logements à deux ou trois chambres, à un prix plus accessible.

Chacun choisit où élever ses enfants selon ses propres besoins et préférences, mais les nouvelles règles offriront plus d’options aux familles et rendront la ville plus accessible à celles qui souhaitent s’en rapprocher.

En même temps, il y a lieu de noter que le manque d’appartements en milieu urbain s’étend à toutes les tailles de logement, et non seulement à ceux pouvant accueillir une famille.

Comment cette mesure améliorera-t-elle l’abordabilité des logements et le taux d’inoccupation des locations? Nous ne cessons de construire depuis plus de 10 ans, mais les prix et loyers sont plus élevés que jamais, et le taux d’inoccupation reste faible. Qu’est-ce qui nous assure que la révision de la zone R4 ne produira pas simplement d’autres copropriétés hors de prix?

De toute évidence, il ne suffit pas de construire plus d’immeubles pour améliorer l’abordabilité et l’offre de logements locatifs; il faut faire place au bon type d’immeuble. Le zonage actuel complique grandement l’aménagement de logements locatifs abordables au profit des types d’habitation urbaine forcément plus coûteux à construire et destinés aux acheteurs plutôt qu’aux locataires.

Dans la plupart des quartiers intercalaires, le zonage actuel permet la construction de deux ou trois logements principaux sur un même lot. Compte tenu du prix des terrains en ville, le constructeur doit donc débourser des centaines de milliers de dollars par logement uniquement pour le terrain, avant même d’avoir commencé les travaux. Si on limite trop le nombre de logements par lot, le résultat est forcément cher et souvent plus adapté au marché du luxe.

En revanche, les tours d’habitation en copropriété occupent efficacement le terrain et génèrent des économies d’échelle qui dépassent ce qu’il en coûte d’obtenir les changements de zonage nécessaires. Par contre, les immeubles de grande hauteur sont aussi faits d’acier et de béton, et nécessitent des ascenseurs et d’autres appareils coûteux qui font que le prix par logement dépasse de loin celui des bâtiments en bois à faible hauteur, surtout pour les plus grands logements adaptés aux familles.

D’ailleurs, le constructeur trouve souvent plus profitable de vendre ces logements que de les louer. Les maisons jumelées peuvent facilement être vendues en propriété franche, et les immeubles de grande hauteur, en copropriété.

Les nouvelles règles pour la zone R4 régleront ce problème en augmentant le nombre maximal d’immeubles d’appartements de faible hauteur permis sur un même lot intercalaire. Si l’on permet huit ou douze logements par lot, plutôt que trois ou quatre, le prix du terrain peut être réparti sur un plus grand nombre de logements. Le bâtiment lui-même, fait de bois plutôt que d’acier et de béton, est aussi plus abordable, et la plupart des constructeurs conviendront qu’il est plus censé de le louer, puisque qu’il est plus difficile d’aménager des copropriétés dans un petit bâtiment que dans un grand, et que les habitations sans stationnement attirent bien plus les locataires que les acheteurs.

On parle du coût des terrains et de la construction; cette révision n’aurait-elle pas pour but d’aider les promoteurs à faire des profits plus que de créer des logements abordables?

La crise du logement en milieu urbain appelle à l’action sur plusieurs fronts, mais nous ne pouvons améliorer l’abordabilité des logements sans tenir compte du prix de leur construction. La solution consiste en partie à faciliter la construction d’une plus grande diversité d’habitations, au plus bas prix, dans les quartiers où il fait bon vivre.

La plupart des logements abordables sont situés dans de vieux immeubles. Encourager l’aménagement intercalaire, c’est aussi permettre le remplacement de ces vieilles structures par de nouvelles. N’est-ce pas contre-productif?

Il est vrai, dans une certaine mesure, que les immeubles vieillissants peuvent être plus abordables que les nouveaux, car ils se sont payés d’eux-mêmes il y a longtemps. Ils sont souvent moins à jour, le câblage et l’isolation ne datent pas d’hier, et ils nécessitent plus d’entretien, mais tout bien considéré, ils coûtent moins aux locataires que les nouveaux, avec leurs commodités et accessoires modernes.

Cela dit, ce n’est plus vrai lorsque le logement se met à manquer. Si la demande surpasse l’offre, l’avantage que présente l’âge du bâtiment est complètement éclipsé par le nombre d’intéressés qui font monter le prix. Si on laisse une vieille maison unifamiliale en place, plutôt que de la remplacer par, disons, un immeuble à huit logements, il ne pourra accueillir qu’une seule famille, au lieu de huit, et ce sera celle qui a le plus de moyens.

Depuis 10 ans, c’est exactement ce qui se passe. C’est pour cela que les logements qui se libèrent voient souvent leur loyer monter en flèche!

Quelles que soient les règles de zonage, les constructeurs peuvent toujours demander une exemption au Comité de dérogation, et l’expérience nous apprend que leurs demandes sont normalement approuvées. Que ferez-vous pour que ces nouvelles règles ne deviennent pas simplement un point de départ pour les dérogations?

Les nouvelles règles permettront d’emblée le type d’aménagement voulu, même sans exemption, tout en décourageant clairement toute dérogation aux normes.

Le Comité de dérogation ne peut seulement accorder une dérogation que si elle respecte certains critères. Entre autres, la demande doit correspondre à l’esprit du Règlement de zonage. Nous reconnaissons toutefois que par le passé, le manque de clarté quant à l’esprit du Règlement a empêché le Comité d’appliquer ce principe.

C’est pourquoi les nouveaux rapports sur le zonage comprennent de plus en plus d’explications et de conseils sur l’objectif des règles, dans leur version modifiée. Par exemple, le rapport sur la révision de la zone R4 (phase 1) contient des explications à ce sujet, qui ont pour but de décourager les dérogations séquentielles et autres mauvais recours au processus de dérogation.

Peu importe ce qu’il recommandera, le rapport sur la révision de la zone R4 (phase 2) comprendra aussi de tels conseils, pour définir bien plus clairement ce qui respecte et ne respecte pas l’esprit du Règlement de zonage.

Portée du projet

Sur quels secteurs portera l’étude de zonage?

L’étude sur le logement intermédiaire dans la zone R4 portera sur les zones R4 existantes des quartiers urbains intérieurs, notamment une grande partie du Nouvel-Edinburgh, de la Côte-de-Sable, de la Basse-Ville, de Vanier, du centre-ville, du quartier chinois et d’Hintonburg-Mechanicsville, et une petite partie du Vieil Ottawa-Est, d’Overbrook et de Westboro.

Mon secteur n’est pas zoné R4. L’étude y changera-t-elle quelque chose?

Non. L’étude de zonage touche UNIQUEMENT les terrains actuellement situés dans une zone R4. Si votre secteur est zoné R1, R2 ou R3, ces changements ne s’appliqueront pas à vous, et votre terrain ne sera pas rezoné R4.

La révision concernant les logements intermédiaires dans la zone R4 permettra-t-elle la construction d’immeubles plus grands ou plus hauts dans mon quartier?

Non. La hauteur des bâtiments ne fait pas partie de la révision, et les retraits de cour avant et arrière fixés dans les phases 1 et 2 de l’Étude sur les aménagements intercalaires ne sont pas appelés à changer. Peu importe ce que permettront les nouvelles règles, celles-ci se limiteront aux types d’immeubles déjà permis sur le lot en question.

La révision concernant les logements intermédiaires dans la zone R4 éliminera-t-elle les mesures de protection du patrimoine visant les quartiers désignés?

Non. Toute mesure de protection du patrimoine déjà mise en place par le Règlement de zonage et la Loi sur le patrimoine de l’Ontario restera en place, et la révision n’y changera rien.

La révision concernant les logements intermédiaires dans la zone R4 permettra-t-elle l’aménagement d’immeubles d’appartements sur de plus petits lots ou d’un plus grand nombre de logements dans un même immeuble?

C’est effectivement le principal changement visé par la révision. La taille minimale des lots et le nombre maximal de logements par immeuble de faible hauteur ou habitation superposée sont appelés à changer dans la mesure nécessaire pour permettre la construction d’immeubles compatibles, économiques et adaptés au secteur.

La révision concernant les logements intermédiaires dans la zone R4 aura-t-elle une incidence sur les règles actuelles concernant l’aménagement paysager, les aires d’agrément, les saillies et le dépôt d’ordures?

La révision a pour but de permettre la construction d’immeubles d’appartements de faible hauteur qui soient compatibles, pragmatiques et adaptés au secteur, sans dérogation. Les critères sur l’aménagement paysager, les aires d’agrément extérieures et le dépôt d’ordures sont essentiels à cette fin, mais les normes actuelles pourraient être modifiées s’il y a lieu.

Autre foire aux questions : abordabilité (avril 2020)

Le document de travail de novembre 2019 a soulevé d’autres questions et commentaires sur l’abordabilité des logements. Nous en abordons ici quelques-uns.

« Le montant de 1 677 $ par mois présenté à l’exemple no 3 du document de travail ne semble pas vraiment abordable. Selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le coût mensuel moyen d’un loyer pour un logement de deux chambres en 2018 était de 1 297 $ dans le secteur d’Ottawa. »

La plus grande menace systémique à l’abordabilité est la rareté des logements locatifs; il est facile de l’oublier lorsqu’on regarde un chiffre hors de son contexte.

Le loyer moyen dans les quartiers urbains intérieurs où des changements au zonage R4 sont proposés est habituellement plus élevé qu’ailleurs dans la ville.

Or, il demeure tout de même inférieur aux montants exigés sur le marché actuel. Les moyennes produites par la SCHL visent les logements dont l’occupation est récente, mais aussi un grand nombre de logements occupés depuis des années, donc soumis au contrôle des loyers. Si vous signez un bail aujourd’hui, vous ne paierez pas le loyer moyen affiché par la SCHL; vu la rareté des logements, le loyer pour les unités sur le marché sera beaucoup plus élevé.

Selon le recensement de 2016, la différence entre le loyer payé par les personnes qui n’avaient pas déménagé récemment et celui des personnes qui avaient déménagé au cours de l’année précédente reflétait la différence entre le loyer « moyen » et celui proposé sur « le marché d’aujourd’hui ». Nous établissons cet écart à environ 12 % à 17 %, même plus dans certains secteurs.

Le Plan stratégique de la Ville d’Ottawa note que le loyer du marché pour un logement de deux chambres se rapproche davantage de 1 900 $, soit plus de 600 $ au-dessus de la moyenne affichée par la SCHL!

La construction de logements locatifs est à la traîne depuis des années.

À Ottawa, environ un ménage sur trois loue un logement, mais seuls 7 % des mises en chantier depuis 2000 sont pour des logements destinés à la location. C’est la recette idéale pour créer une pénurie de logements locatifs, et celle-ci devient de plus en plus évidente. De 2001 à 2016, le nombre de ménages locataires a augmenté de 9 500 à Ottawa, mais celui des logements locatifs, de seulement 6 400. Ce manque à gagner de 3 100 logements correspond à 2,5 % du parc locatif, soit la différence entre le taux d’inoccupation actuel de 1,7 % et un taux plus confortable et acceptable pour les locataires de 4,2 %.

La rareté fait grimper le prix des loyers des logements existants qui étaient auparavant abordables.

La cause profonde de la hausse des loyers est le manque de logements, qui laisse aux propriétaires le loisir de fixer leur prix. C’est là qu’est la plus grande menace à l’abordabilité, y compris pour les locataires actuels qui paient moins cher leur loyer. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande est un important incitatif pour certains propriétaires à procéder à des « rénovictions »; en effet, la tentation est très forte d’expulser un locataire de longue date qui paie 1 300 $ par mois afin de moderniser le logement pour le louer à 1 900 $.

En bref, le principal avantage de la phase 2 de la révision de la zone R4 en ce qui a trait à l’abordabilité est l’augmentation du nombre de logements. Même si les nouveaux logements ne sont pas tout à fait abordables, le mieux que nous pouvons faire est de réduire au minimum les coûts inutiles. Malgré tout, elle bonifie l’offre actuellement famélique, ce qui limite la pression sur les loyers des autres logements qui étaient abordables il n’y pas si longtemps, jusqu’à ce que la pénurie change la donne.

« Ce n’est pas parce que le loyer d’un logement peut être fixé à 1 677 $ qu’il le sera; le propriétaire établira le montant en fonction du marché. Pourquoi la Ville présente-t-elle ce chiffre? »

Vous avez tout à fait raison. Les nouveaux logements seraient construits dans un marché où la rareté a fait exploser le prix des loyers. Peu importe ce que nous ferons, les loyers demeureront élevés encore plusieurs années. Par contre, les changements proposés contribueront à réduire la pression exercée sur eux et sur le taux d’inoccupation.

Les coûts de construction et les répercussions qu’ils auront inévitablement sur les loyers et les prix ont été essentiellement occultés lors des consultations sur la planification. Nous avons surtout présenté ces chiffres pour illustrer à quel point le logement coûte cher, même dans des circonstances optimales. Si le montant de 1 677 $ semble élevé, les prix fixés dans le système de zonage actuel demeurent de beaucoup supérieurs à ce que nous proposons.

La pénurie de logements locatifs à laquelle nous sommes confrontés se prépare depuis des décennies. Il n’y aura pas de solution miracle. Le problème réside en grande partie dans le zonage qui, depuis des dizaines d’années, freine la construction d’appartements plus abordables (en termes relatifs) au profit d’une hausse de la demande pour de luxueuses maisons jumelées et des immeubles de béton, de l’embourgeoisement et de la montée du prix des vieilles habitations.

« Comment savoir si ces changements ne nuiront pas à l’abordabilité en incitant les promoteurs à démolir les immeubles locatifs actuels pour les remplacer par des appartements plus chers? »

Cette question nous a été posée par les associations communautaires de Hintonburg et de Mechanicsville. Après un examen des récentes données sur les permis dans ces quartiers, notamment pour la démolition et la construction, voici nos constats :

  1. La plupart des immeubles démolis sont des habitations isolées occupées par leur propriétaire, et non des logements locatifs abordables.
  2. Le zonage ne peut empêcher la démolition d’immeubles. En revanche, il peut influencer le choix du type d’habitation qui les remplacera. Avec le système de zonage actuel, les types d’habitation les plus susceptibles de les remplacer sont des maisons jumelées ou des maisons seules au coût très élevé. (Dans certains quartiers, on remplace habituellement une maison par trois ou quatre grandes unités au loyer élevé.)
  3. Oui, nous perdons des logements locatifs abordables, mais ce n’est pas à cause des démolitions. Le plus grand facteur est la rareté des logements, qui fait grimper le prix des loyers en raison de la surenchère. Quant à la démolition, elle nous fait perdre un logement locatif sur 1 000 par année.
  4. Les redevances d’aménagement sont calculées en fonction du nombre d’unités construites. Dans le système de zonage en vigueur à Hintonburg et à Mechanicsville, les redevances d’aménagement sont, après quatre ans, de 1,8 million de dollars inférieures à ce qu’elles auraient été si les changements proposés dans la révision de la zone R4 avaient été appliqués.

Malgré certaines disparités entre les quartiers, le résultat est essentiellement le même partout. Le statu quo en matière de zonage freine la construction d’unités, celles qui sont construites sont trop chères pour la plupart des ménages, et la Ville se prive de millions de dollars pour les parcs et les services.

Nous savons que la Ville perd des logements locatifs abordables. Cependant, les démolitions et les aménagements intercalaires n’y contribuent que très peu.

Le grand coupable est la rareté de logements, qui permet aux propriétaires de louer le peu d’unités vacantes à fort prix. Lorsque l’offre de logement est insuffisante, les logements inoccupés sont laissés aux plus offrants.

La Ville sait aussi que certains propriétaires cherchent à accroître le roulement dans les logements locatifs pour en augmenter la valeur, ou à demander un loyer plus élevé que ce que prescrivent les lignes directrices provinciales.

De plus, les plateformes de location de courte durée, qui détournent le parc de logements de la location à long terme, ne font qu’empirer les choses. (La Ville a pris des mesures pour y remédier.)

Ces tendances n’ont rien à voir avec la démolition et le remplacement, mais sont exacerbées par la pénurie de logements locatifs qui place systématiquement les locataires dans une position vulnérable.

Nous devons réitérer que les changements proposés dans la révision de la zone R4 sont nécessaires, même s’ils ne suffiront pas, en eux-mêmes, à régler les causes profondes de l’inabordabilité des logements à Hintonburg, à Mechanicsville et à Ottawa en général.

Été 2019: Comité d’examen technique du zone R4

Deux illustrations d'immeubles d'appartements à faible hauteur

Nous sommes toujours sur la bonne voie pour commencer les consultations publiques à l’automne. Surveillez les mises à jour à venir sur ce site Web en septembre ou en octobre. Entre-temps, le travail technique se poursuivra tout au long de l’été.

Les travaux cibleront des immeubles d’appartements de faible hauteur et des habitations superposées de huit à douze unités où ce type de travaux est réalisable selon les enveloppes de bâtiment actuellement autorisées dans la zone R4, sous réserve des contraintes suivantes :

a) la disposition des lots et l’économie foncière des quartiers urbains établis d’Ottawa

b) les limites imposées par le Code du bâtiment de l’Ontario

c) les exigences fonctionnelles minimales pour les plans d’implantation telles que précisées par la Ville et la Loi sur l’aménagement du territoire

d) la nécessité de fournir des solutions abordables pour répondre aux besoins en logement adaptés à divers types de ménages, et plus particulièrement le besoin d’un plus grand nombre de logements de deux à trois chambres à coucher.

Nous avons retenu les services de deux consultants pour nous aider à procéder à un examen global des exigences fonctionnelles relatives aux immeubles d’appartements de faible hauteur, notamment celles énoncées dans le Code du bâtiment, le Code de prévention des incendies et les normes d’accessibilité, de même que celles ayant trait à la gestion des déchets et du recyclage, au stationnement des bicyclettes, à la protection et à la promotion des arbres, et aux espaces d’agrément significatifs. Tous ces éléments sont examinés concurremment pour s’assurer que les nouvelles règles de zonage favorisent l’aménagement d’immeubles d’appartements de faible hauteur abordables, pratiques et adaptés au contexte.

Nous avons également mis sur pied un petit comité d’examen technique formé de représentants d’associations communautaires du noyau urbain, d’architectes, de promoteurs d’aménagements intercalaires et des membres du personnel municipal responsables du Code du bâtiment et de l’urbanisme pour examiner ce travail technique pendant l’été.

Nous publierons à l’automne un document de travail résumant les résultats de l’exercice technique survenu pendant l’été ainsi qu’une ébauche des modifications proposées au Règlement de zonage. Si vous désirez être avisé directement lorsque la consultation sera lancée, veuillez envoyer un courriel à ZonageR4@ottawa.ca ou au responsable du dossier à tim.moerman@ottawa.ca.

Anciens documents

L’examen de la zone R4, lancé en janvier 2016, s’inscrit dans la foulée de la construction d’immeubles soutenue dans le noyau urbain : de grands immeubles, dont le nombre de logements est démesuré, sont exploités comme maisons de chambres sans permis, couramment appelées « dortoirs ».

Cet examen se déroule en deux phases. La phase 1, qui a pris fin en juin 2018, a consisté à modifier le zonage, ce qui a permis d’éliminer les échappatoires du Règlement de zonage et d’éclaircir les définitions. Ces modifications du zonage ont désormais pour effet d’interdire d’aménager d’autres maisons de chambres sur l’ensemble du territoire de la Ville.

La phase 2 de l’examen de la zone R4 consistera à se pencher sur l’ensemble des problèmes de logement dans le noyau urbain, dont le phénomène des maisons de chambres n’était qu’un symptôme. 

Document de travail no 1 (novembre 2016)

Ce premier document de travail [ PDF 808 KB ] , publié en novembre 2016, fait un tour d’horizon des enjeux et de l’objectif de l’examen de la zone R4, ainsi que de certaines solutions envisageables, pour étude.

Document de travail no 2 (mars 2017)

Ce deuxième document de travail [ PDF 684 KB ] , qui renferme le texte provisoire des propositions de zonage, a été publié en mars 2017.

Ce qui a été dit : commentaires sur les documents de travail nos 1 et 2 (septembre 2017)

Après la publication des documents de travail nos 1 et 2 et une période de commentaires prolongée, nous avons diffusé la synthèse des commentaires qui nous ont été adressés dans un rapport sur « Ce qui a été dit » [ PDF 613 KB ] .

Phase 1 de l’examen de la zone R4 : rapport à l’intention du Comité de l’urbanisme (juin 2018)

En juin 2018, le personnel de l’urbanisme a déposé, auprès du Conseil municipal, une modification du zonage, de concert avec les changements à apporter au Règlement sur les maisons de chambres et en collaboration avec le personnel de l’Application des règlements municipaux et du Service de délivrance des permis, le Comité de dérogation et les employés des Services du Code du bâtiment et de la Direction de l’examen des projets d’aménagement. Le rapport sur la phase 1 [ PDF 423 KB ]  est venu corriger les lacunes évidentes et impérieuses du Règlement de zonage afin de fermer la porte aux immeubles « dortoirs » dotés d’un nombre excessif de chambres à coucher et de résoudre les problèmes de rendement les plus pressants causés par l’aménagement intensif des immeubles de faible hauteur dans les quartiers établis. Les modifications de zonage adoptées par le Conseil municipal consistaient à :

  • préciser la distinction entre une maison de chambres et un logement, afin d’assurer l’uniformité dans la délivrance des permis et l’application du règlement;
  • interdire l’aménagement de nouveaux logements dont le nombre de chambres à coucher est démesuré dans les habitations à logements multiples;
  • assurer un équilibre harmonieux entre les rares besoins en logements surdimensionnés (LS) (pour les ménages statistiquement exceptionnels) et la nécessité de bien planifier et de réglementer la densité;
  • s’assurer que dans les grands immeubles résidentiels, il y a suffisamment de place pour ranger et gérer les déchets et les matières recyclables.

Transcription vidéo

  • [musique jazz]
  • Si vous avez cherché un appartement à Ottawa récemment, vous savez à quel point c’est devenu difficile.
  • Depuis une dizaine d’années, le taux d’inoccupation est très bas.
  • [soupir triste]
  • Les appartements se sont faits si rares
  • [soupir]
  • que lorsqu’il y en a un qui se libère, le loyer monte en flèche.
  • [ballon gonflant]
  • [pop]
  • [soupir déçu]
  • Les terrains sont chers à Ottawa, ce qui fait augmenter le coût des nouveaux logements.
  • Mais si l’on construit plus de logements sur un même lot, chacun d’entre eux peut devenir plus abordable.
  • Les petits immeubles d’appartements sont une bonne option pour densifier un quartier tout en respectant son cachet local.
  • Et ils sont un excellent choix pour ceux qui ne veulent pas d’une maison entière, ou qui n’en ont pas les moyens, mais ne veulent pas non plus vivre dans une tour.
  • Toutefois, le zonage d’Ottawa rend difficile la construction de petits immeubles d’appartements aux endroits où nous en avons le plus besoin.
  • [sifflement de chat]
  • Pourtant, ce n’est pas l’intention.
  • Les règlements de la zone R4 sont désuets.
  • Ils sont écrits comme une sorte de champ de force qui repousse les logements abordables.
  • [sort inintelligible]
  • Ce zonage aggrave le manque de choix que subissent les locataires.
  • Il bloque les petits édifices à appartements, et complique la vie des gens qui se cherchent un logement.
  • [hurlement de chien]
  • La Révision de la zone R4 réglera la situation et favorisera la construction de logements intermédiaires près du centre-ville.
  • Ainsi, un bâtiment à la fois, nous pourrons bâtir davantage d’habitations pour plus de gens, dans des petits édifices qui s’insèrent bien dans leur rue, en préservant ce que les gens aiment de leur quartier.
  • Ottawa est une ville en croissance.
  • Nous devons faire de la place pour tout le monde.
  • Qu’en pensez-vous?
  • [miaou de chat]
  • [chat déçu]
  • [musique jazz]