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Consultation concernant les règlements des permis de maison de chambres

Statut du projet: 
En cours

Introduction

Le présent document de travail décrit les problèmes associés aux maisons de chambres et aux conversions de maisons privées à Ottawa. Les commentaires recueillis à la suite de sa diffusion seront pris en compte dans la révision en cours de l’annexe 26 du Règlement harmonisé sur les permis, laquelle porte sur les maisons de chambres. Un rapport de recommandations sera présenté au Comité des services communautaires et de protection et au Conseil au début de 2018.

Contexte

Règlement harmonisé sur les permis

En 2002, le Conseil a adopté le Règlement no 2002-189, Règlement harmonisé sur les permis, sur la délivrance de permis, la réglementation et l’administration de certaines entreprises. Ce règlement comporte plusieurs annexes régissant certains types d’entreprise.

En 2008, l’annexe 26, portant sur les maisons de chambres, a été ajoutée au Règlement. Elle définit notamment les termes suivants:

  • bâtiment à utilisation résidentielle;
  • maison de chambres;
  • maison convertie en maison de chambres;
  • propriétaire d’une maison de chambres;
  • chambre.

L’annexe 26 du Règlement harmonisé sur les permis (no 2002-189, dans sa version modifiée) exige que chaque propriétaire d’une maison de chambres obtienne un permis, dont la délivrance est assujettie aux conditions suivantes:

  • le demandeur a au moins dix-huit (18) ans;
  • les locaux sont conformes aux normes de zonage, de construction et de biens-fonds de la Ville;
  • le demandeur a présenté un rapport du chef du Service du bâtiment confirmant qu’il n’y a pas d’ordonnances toujours en vigueur relatives au bâtiment en question;
  • le chef du Service des incendies a signalé, par écrit, que les locaux conviennent aux fins du permis demandé et sont conformes aux règlements relatifs aux incendies applicables;
  • le médecin chef en santé publique a signalé, par écrit, que les locaux conviennent aux fins du permis demandé et sont conformes aux règlements relatifs à la santé applicables et aux normes de salubrité;
  • le demandeur a présenté les originaux des documents, datés de moins de quatre-vingt-dix (90) jours avant la présentation de sa demande de permis, de l’organisme approprié contenant les conclusions de l’enquête afférentes à la vérification du casier judiciaire du demandeur en ce qui a trait aux services aux groupes vulnérables de la population;
  • le demandeur a présenté la preuve de l’assurance requise;·le demandeur a fourni l’indemnisation requise;
  • le demandeur a fourni le nom et le numéro de téléphone du représentant du propriétaire de la maison de chambres;
  • le demandeur a payé les droits prévus à l’annexe A du Règlement harmonisé sur les permis.

Le permis de maison de chambres n’est valide que pendant un an. On ne peut le renouveler que si:

  • les locaux sont conformes aux normes de biens-fonds de la Ville;
  • lorsque l’inspecteur en chef des permis le juge nécessaire, le chef du Service des incendies a signalé, par écrit, que les locaux conviennent aux fins du permis demandé et sont conformes aux règlements relatifs aux incendies applicables;
  • lorsque l’inspecteur en chef des permis le juge nécessaire, le médecin chef en santé publique a signalé, par écrit, que les locaux conviennent aux fins du permis demandé et sont conformes aux règlements relatifs à la santé applicables et aux normes de salubrité;
  • le demandeur a présenté la preuve de l’assurance requise;
  • le demandeur a fourni l’indemnisation requise;
  • le demandeur a fourni le nom et le numéro de téléphone du représentant du propriétaire de la maison de chambres;
  • le demandeur a payé les droits prévus à l’annexe A du Règlement harmonisé sur les permis.

L’inspecteur en chef des permis (le directeur des Services des règlements municipaux) peut, à la délivrance ou au renouvellement d’un permis, imposer d’autres conditions relatives aux maisons de chambres qu’il juge nécessaires à la sécurité publique. S’il estime, à la suite d’un examen des enquêtes et des inspections effectuées, que les actes du demandeur sont contraires à l’intérêt public ou portent atteinte à la sécurité publique, il peut refuser de délivrer ou de renouveler le permis.

Le demandeur ou le titulaire de permis qui a reçu un avis de refus peut, dans les quatorze (14) jours suivant sa signification, demander par écrit à l’inspecteur en chef des permis que le Comité des permis révise la décision. Par ailleurs, l’inspecteur en chef des permis peut signaler au Comité des permis toute infraction du titulaire de permis au Règlement harmonisé sur les permis pour que son permis soit vérifié.

Dès réception d’une demande ou d’un rapport au Comité des permis, l’inspecteur en chef des permis fixe, avec le coordonnateur du Comité, la date de l’audience de révision, qui se tiendra au moins quatorze (14) jours plus tard. Les dispositions générales concernant les maisons de chambres exigent notamment:

  • que le permis soit affiché à un endroit bien en évidence de façon à être facilement vu;
  • que la porte de chaque chambre soit dotée d’un judas en bon état;
  • que soit présenté à chaque nouveau locataire un document papier pertinent décrivant entre autres les droits et les responsabilités des locataires selon la loi;
  • que chaque locataire ait accès à un endroit ou à une procédure sécuritaires pour recevoir son courrier personnel;
  • qu’un plan d’évacuation en cas d’urgence soit affiché à chaque étage de la maison de chambres, à la vue de tous les locataires et visiteurs.

L’administration et l’exécution du Règlement harmonisé sur les permis sont sujettes à la Loi de 2001 sur les municipalités (la Loi). Quiconque contrevient à une disposition de ce règlement peut être reconnu coupable d’une infraction et est passible d’une amende maximale de 25 000 $, comme le prévoit la Loi. Dans le cas d’une personne morale, l’amende maximale s’élève à 50 000 $. De plus, le permis délivré en vertu du Règlement peut être suspendu ou révoqué.

Problèmes associés aux maisons de chambres

Parmi les problèmes couramment associés aux maisons de chambres, notons le manque de places de stationnement, le bruit excessif, l’augmentation de la circulation, l’accumulation de déchets et d’autres violations des normes de biens-fonds. On compte actuellement 93 maisons de chambres autorisées à Ottawa.

En moyenne, les Services des règlements municipaux reçoivent chaque année 200 plaintes sur des maisons de chambres; il s’agit surtout de présumés cas de maison de chambre illégale ou non autorisée.

D’autres municipalités, comme London, Oshawa et Waterloo, délivrent des permis de logement locatif pour éviter ce genre de problème.

Le Conseil municipal a accepté que le personnel entreprenne un examen approfondi de la délivrance de permis pour les locations de chambres, les locations à court terme (p. ex. Airbnb) et les logements partagés. Cet examen commencera en 2018.

Problèmes visés par l’examen

Parmi les problèmes soulevés dans la Stratégie de révision des règlements municipaux de 2015 figurent la réglementation des « maisons de chambres » et la nécessité de définir les situations où la location d’un espace dans une maison, à des fins de recouvrement de coûts, devient une activité commerciale. Si le propriétaire occupe le logement, il ne s’agit pas d’une « maison de chambres »; par conséquent, la location ne constitue pas une « activité commerciale ». Habituellement, dans une maison de chambres, le propriétaire n’occupe pas le logement; il loue les chambres à des personnes qui n’ont pas de relation directe entre eux et perçoit le loyer pour chaque chambre louée, séparément. D’autres exigences s’appliquent aussi aux maisons de chambres en vertu du régime de délivrance de permis.

Comme le Règlement de zonage (no 2008-250, dans sa version modifiée) traite de problèmes semblables, l’examen en tiendra compte. Notons que la révision en cours de la zone R4 vise une zone précise, mais que les définitions et les recommandations qui s’y rapportent s’appliqueraient à l’ensemble de la ville et devraient donc être prises en compte dans la révision de l’annexe 26 concernant les maisons de chambres.

Portée

L’examen portera sur les problèmes relevés par le Conseil dans le rapport sur la Stratégie de révision des règlements municipaux, adopté en juin 2015:

  • la définition de « maison de chambres »;
  • les maisons de chambres et les conversions de maisons privées illégales.

Définition de « maison de chambres »

Il y a lieu de clarifier la définition de « maison de chambres ». Le personnel a été chargé de se pencher sur l’utilisation des maisons de chambres comme logements abordables, en comparaison avec leur utilisation comme logements d’étudiants.

Contexte

Les définitions associées aux dispositions sur les maisons de chambres dans le Règlement harmonisé sur les permis et le Règlement de zonage créent des problèmes d’application et font qu’il est difficile de prouver qu’une propriété répond aux critères actuels d’une « maison de chambres », et non d’une « unité résidentielle ». Le libellé, en particulier « dans l’ensemble d’un bâtiment », est problématique : une propriété peut ne pas avoir l’objectif d’un logement, mais ne pas entrer dans la définition actuelle de « maison de chambres » non plus.

Dans le Règlement harmonisé sur les permis, « maison de chambres » est actuellement défini comme suit:

L’habitation principale dans l’ensemble d’un bâtiment à utilisation résidentielle qui comprend au moins quatre chambres à louer en contrepartie d’un paiement, qui peut aussi comprendre des logements et un bureau connexe à l’exploitation de la maison, et qui peut être une maison convertie en maison de chambres.

Le Règlement de zonage, quant à lui, propose la définition suivante :

L’habitation principale dans l’ensemble d’un bâtiment à utilisation résidentielle qui comprend au moins quatre chambres à louer et qui inclut, le cas échéant, des logements et un bureau connexe à l’exploitation de la maison.

La conversion d’une maison privée correspondrait à la définition de « maison convertie en maison de chambres » dans le Règlement harmonisé sur les permis :

Le bâtiment à utilisation résidentielle entièrement converti ou un autre bâtiment entièrement ou en partie converti en une maison de chambres.

Dans le Règlement de zonage, « maison convertie en maison de chambres » est également défini comme suit:

Le bâtiment à utilisation résidentielle entièrement converti ou un autre bâtiment entièrement ou en partie converti en une maison de chambres.

Des définitions précises aideraient les agents des règlements à trouver les maisons de chambres exploitées sans permis, en contravention avec le Règlement. En ayant une définition claire ce qu’est une maison de chambres, l’agent pourrait déterminer si une propriété locative constitue une « unité résidentielle » ou non et, dans la négative, exiger qu’elle réponde aux critères de délivrance d’un permis, y compris celui des inspections annuelles.

Options

A. Ajouter de nouvelles définitions et modifier les définitions actuelles

Modifier les définitions proposées en fonction de la révision en cours de la zone R4 afin d’en assurer la clarté et l’uniformité et de faciliter le repérage des véritables maisons de chambres. La révision de la zone R4 vise à clarifier les modalités d’application des dispositions au moyen des nouvelles définitions. Comme cet objectif entre dans le champ d’application de l’examen du Règlement harmonisé sur les permis en ce qui concerne les maisons de chambres et les conversions de maisons privées, il est important d’assurer l’uniformité des divers règlements afin d’éviter toute confusion ou ambiguïté dans leur interprétation. Les définitions proposées figurent ci-dessous.

Nouveaux termes proposés:

  • chambre à coucher – Pièce principalement conçue pour qu’une personne y dorme ou surtout utilisée à cette fin.
  • unité d’habitation – L’ensemble autonome de pièces situées dans un bâtiment, conçu pour qu’y vivent une ou plusieurs personnes et comprenant un ou des endroits où dormir, une cuisine et un équipement sanitaire destinés à l’utilisation exclusive de ses occupants.
  • unité résidentielle – La personne ou le groupe de personnes qui:
    1. sont parentes ou non;
    2. vivent ensemble;
    3. prennent de nombreuses décisions collectives et sont en grande partie responsables de la gestion de l’intérieur du logement.
  • logement surdimensionné – L’unité d’habitation:
    1. utilisée ou conçue pour être utilisée à titre de locaux résidentiels par une seule unité résidentielle, et ne comptant pas plus de trois locataires ou pensionnaires; et
    2.  contenant plus de quatre chambres à coucher, mais pas plus de huit  chambres.

Termes actuels à modifier:

  • logement – L’unité d’habitation:
    1. utilisée ou conçue pour être utilisée à titre de locaux résidentiels par une seule unité résidentielle, et ne comptant pas plus de trois locataires ou pensionnaires; et
    2. contenant au plus quatre chambres à coucher.
  • maison de chambres – L’unité d’habitation, autre qu’un foyer de groupe ou une maison de retraite, qui, selon le cas:
    1. n’est pas utilisée ou conçue pour être utilisée à titre de locaux résidentiels par une seule unité résidentielle; où
    2. contient plus de quatre chambres à coucher si elle se trouve dans un bâtiment qui ne peut comprendre un logement surdimensionné, ou plus de huit chambres à coucher si elle se trouve dans un bâtiment qui peut comprendre un logement surdimensionné.
  • habitation isolée – Le bâtiment à utilisation résidentielle qui ne comprend qu’un logement principal ou surdimensionné.
  • bâtiment à utilisation résidentielle – Le bâtiment comprenant uniquement des unités d’habitation; « utilisation résidentielle » et « locaux résidentiels » ont la même signification.

OU,

B. Maintenir le statu quo

Les définitions associées aux dispositions sur les maisons de chambres dans le Règlement harmonisé sur les permis suffisent à déterminer si une propriété constitue une maison de chambres. Souvent, lorsqu’un agent des règlements, un inspecteur en bâtiment ou des incendies ou un membre du personnel du zonage soupçonne qu’une propriété est une maison de chambres et que l’affaire est portée devant les tribunaux, le problème réside dans la définition des termes « logement » et « maison de chambres » et dans l’absence de définition d’« unité résidentielle ». Même si la propriété semblait être une maison de chambres, l’imprécision des définitions faisait presque toujours en sorte qu’elle ne répondait pas aux critères et que la poursuite échouait. C’est ce qu’on a constaté non seulement à Ottawa, mais aussi ailleurs, comme à Waterloo (Good v. City of Waterloo, 2003), à Orillia (Balmoral Developments Hilda Inc. v. Corporation of the City of Orillia, 2012) et à St. Catharines (2161907 Ontario Inc. v. City of St. Catharines et al., 2010).

 

Maisons de chambres et conversions de maisons privées illégales

Il est nécessaire d’examiner la location de résidences unifamiliales à proximité des zones à forte population étudiante afin de prévenir la création de maisons de chambres illégales. Le personnel a été chargé de trouver une solution à ce problème.

Contexte

Il peut être difficile de sanctionner les maisons de chambres et les conversions de maisons privées illégales. Si la propriété est exploitée sans permis, la Ville n’a aucun moyen de savoir ou de prouver qu’il s’agit d’une « maison de chambres » et non d’une « unité résidentielle ». Qui plus est, les droits d’accès à la propriété freinent souvent les enquêtes sur de présumées maisons de chambres. À l’heure actuelle, il n’y a qu’une seule différence claire entre un logement (une « unité résidentielle ») et une maison de chambres : dans le premier cas, les locataires prennent les décisions ensemble et n’ont habituellement qu’un seul bail. En général, les maisons de chambres sont louées à la chambre, chaque locataire signant son propre bail. Voilà qui pose problème tant pour la réglementation que pour le zonage, puisque l’article 35 de la Loi sur l’aménagement du territoire de 1990 n’établit aucune distinction fondée sur les liens de parenté entre les occupants.

Les maisons de chambres, surtout celles qui sont illégales, sont particulièrement susceptibles d’avoir des problèmes d’animaux indésirables et d’entretien, de contrevenir aux normes de biens-fonds ou de présenter d’autres problèmes entraînant de mauvaises conditions de vie, ces logements n’étant pas soumis aux mêmes inspections annuelles que les maisons autorisées. Avec un outil permettant de déterminer facilement si une propriété est une maison de chambres, les propriétaires seront motivés à entretenir leur propriété pour réussir l’inspection annuelle et renouveler ainsi leur permis. Une maison de chambres non autorisée serait en contravention avec le Règlement harmonisé sur les permis, et son propriétaire s’exposerait alors à des poursuites.

On note une hausse de la demande de logements abordables à Ottawa, surtout près des établissements d’enseignement postsecondaire, vu la forte augmentation du nombre d’inscriptions. Comme il est de plus en plus difficile de loger les étudiants sur le campus, le nombre de logements convertis en habitations à unités multiples a augmenté; ces chambres sont louées à des étudiants vivant dans des quartiers situés près de collèges et d’universités.

Options

A. Considérer par défaut toute unité d’habitation qui n’entre pas dans la définition d’un autre type de propriété comme une maison de chambres

Il s’agirait d’uniformiser les définitions à celles proposées dans la révision de la zone R4 pour que, si une propriété n’entre pas dans la définition d’un autre type de propriété (foyer de groupe ou maison de retraite), elle soit considérée par défaut comme une maison de chambres. Il serait ainsi plus facile de repérer et de sanctionner les conversions illégales, à savoir les soi-disant « unités résidentielles » – ou autres types de propriété non assujettis au Règlement harmonisé sur les permis – qui sont en fait des maisons de chambres. Cette façon de faire préviendrait aussi d’autres problèmes où un propriétaire affirme exploiter un foyer de groupe (autorisé par le gouvernement provincial) pour se soustraire à certaines dispositions réglementaires sur l’exploitation d’une maison de chambres. Elle s’appliquerait à l’ensemble de la ville et offrirait les outils nécessaires au repérage des vraies « maisons de chambres ».

OU

B. Autoriser les logements locatifs situés à proximité d’établissements d’enseignement postsecondaire

Lorsqu’on parle d’un groupe démographique précis, il est essentiel de tenir compte du Code des droits de la personne de l’Ontario afin de préserver les droits des personnes qu’il protège, comme le font d’autres municipalités. La Ville de Waterloo, par exemple, mentionne le Code dans son règlement municipal, où elle souligne que la délivrance de permis de logement locatif vise notamment à protéger les droits, la santé et la sécurité des occupants. Après l’entrée en vigueur de ce règlement sur la délivrance de permis de logement locatif en 2012, la Commission ontarienne des droits de la personne (CODP), craignant que le régime prévu soit discriminatoire, a entrepris une enquête. Dans le Rapport de l’enquête sur la délivrance de permis de logement locatif dans la ville de Waterloo, elle félicite la Ville d’avoir pris des mesures constructives, comme appliquer son règlement à l’ensemble de la ville et informer continuellement le public et les propriétaires sur leurs droits et leurs devoirs. De plus, la Ville s’est engagée à surveiller les répercussions du règlement en effectuant un examen quinquennal officiel et en organisant des réunions hebdomadaires avec le personnel directement chargé de superviser le programme de délivrance de permis de logement locatif.

La Ville d’Oshawa, quant à elle, a établi en 2008 le premier régime de délivrance de permis de logement dans la province; en vertu de ce régime, les logements locatifs situés à l’intérieur d’un périmètre bien défini du Collège Durham et de l’Institut universitaire de technologie de l’Ontario doivent être autorisés par la Ville. Ce règlement municipal a suscité des réserves parce qu’il ne s’applique qu’aux zones entourant les établissements d’enseignement postsecondaire, ce qui peut engendrer des problèmes d’atteinte aux droits de la personne. La Commission ontarienne des droits de la personne (CODP) s’est donc penchée sur la délivrance de permis de logement locatif à ces endroits. Si elle salue les efforts déployés par la Ville pour réduire les tensions entre les propriétaires et les étudiants, et beaucoup d’autres aspects de sa stratégie de logement étudiant (Student Accommodation Strategy), elle craint tout de même que les étudiants ne soient pas les bienvenus dans les maisons individuelles non attenantes des quartiers situés à proximité du collège et de l’université. Selon la CODP, il est essentiel de n’exclure aucun groupe et de respecter les droits de tous les résidents, quelles que soient les caractéristiques du quartier. Ce régime impose encore des restrictions aux étudiants, lesquelles ont été jugées problématiques du point de vue des droits de la personne.

En exigeant que les logements locatifs situés à proximité d’établissements d’enseignement postsecondaire soient autorisés, la Ville d’Ottawa risquerait de se heurter à des problèmes d’atteinte aux droits de la personne. Dans son rapport Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, la Commission ontarienne des droits de la personne recommande que tout règlement municipal susceptible de cibler un groupe précis (p. ex. les étudiants) soit appliqué dans l’ensemble de la municipalité, ce qui lui éviterait d’être jugé discriminatoire et de contrevenir ainsi au Code des droits de la personne.

La Ville envisagera d’effectuer une analyse plus générale de la délivrance de permis aux propriétaires dans le cadre de l’examen de la délivrance de permis pour les locations de chambres, les locations à court terme (p. ex. Airbnb) et les logements partagés, lequel commencera en 2018.

Consultation concernant les règlements des permis de maison de chambres

Publié: 
lundi, 5 février 2018, 16 h 39
Mise à jour: 
lundi, 12 février 2018, 15 h 20

Dates et heures

mercredi, 21 février 2018,
18 h 30 au 20 h 00

Emplacement

Centre récréatif McNabb
Salle d’assemblée
Ottawa, ON

Depuis, des questions ont été soulevées quant aux permis de maison de chambres dans le cadre de la Stratégie de révision des règlements municipaux approuvée par le Conseil en 2015. Cette révision porte donc surtout sur ces questions, comme la définition d’une maison de chambre et le repérage des maisons de chambres illégales.

Nous réunirons les commentaires en faisant appel à différents moyens qui seront pratiques pour les résidents et les autres intervenants et qui leur permettront d’exprimer leur point de vue. Les participants sont encouragés à lire le document de travail et à répondre au sondage en ligne.

Sondage en ligne - Les règlements des permis de maison de chambres

Publié: 
jeudi, 8 février 2018, 15 h 13
Mise à jour: 
jeudi, 8 février 2018, 16 h 25

Dates et heures

mardi, 6 février 2018, 15 h 15 au vendredi, 30 mars 2018, 17 h 00

Depuis, des questions ont été soulevées quant aux permis de maison de chambres dans le cadre de la Stratégie de révision des règlements municipaux approuvée par le Conseil en 2015. Cette révision porte donc surtout sur ces questions, comme la définition d’une maison de chambre et le repérage des maisons de chambres illégales.

Nous réunirons les commentaires en faisant appel à différents moyens qui seront pratiques pour les résidents et les autres intervenants et qui leur permettront d’exprimer leur point de vue. Les participants sont encouragés à lire le document de travail et à répondre au sondage en ligne.