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Plan secondaire de l'ancienne base des Forces canadiennes Rockcliffe

Plan secondaire de l'ancienne base des Forces canadiennes Rockcliffe

[Modification no 160, 10 novembre 2015]

1.0    Introduction

Le présent plan secondaire a pour but d’orienter le développement et l’aménagement des parcelles formant l’ancienne base des Forces canadiennes Rockcliffe. Pour ce faire, il met de l’avant des politiques sur l’utilisation du sol, la densité, la hauteur des bâtiments, les espaces libres et le transport.

Le Plan secondaire constitue l’orientation stratégique donnée par le Conseil municipal en vue de guider les initiatives de la Ville, notamment en ce qui concerne l’examen des demandes de lotissement, de modification du zonage et d’approbation de plans d’implantation, ainsi que des demandes présentées au Comité de dérogation et des projets de travaux publics.

Le Plan secondaire se fonde sur le plan de conception communautaire (PCC) de l’ancienne base des Forces canadiennes Rockcliffe, et c’est à partir des aspects essentiels de ce dernier que sont dérivés les politiques règlementaires. Le PCC décrit en détail les utilisations du sol et les principes de conception qui doivent guider l’examen des demandes d’aménagement.

Le présent plan comprend les annexes suivantes, qui doivent être lues parallèlement aux politiques :

  1. Annexe A – « Land Use » (utilisation du sol) : désignations relatives à l’utilisation du sol.
  2. Annexe B – « Building Heights » (hauteur des bâtiments) : limites de hauteur permises.
  3. Annexe C – « Minimum Residential Density » (densité résidentielle minimale) : taux de densité résidentielle minimal par hectare net.
  4. Annexe D – « Mobility Network » (réseau de transport) : emplacement des pistes cyclables et des sentiers polyvalents.
  5. Annexe E – « Building Frontages » (façades des bâtiments) : parties du secteur où la façade principale des bâtiments doit donner sur le domaine public, peu importe la désignation applicable.
  6. Annexe F – « Public Rights-of-Way » (emprises publiques) : emplacement et largeur des emprises publiques.

L’objectif est de transformer la zone de développement en une collectivité contemporaine et polyvalente, qui est accessible aux piétons comme aux cyclistes, qui favorise le transport en commun et qui respecte l’échelle humaine. L’aménagement du secteur reflétera l’histoire du peuple algonquin, mettra en valeur son patrimoine militaire et se distinguera par l’excellence de son design urbain et paysager.

2.0    Utilisation du sol et design urbain

Le Plan secondaire comprend plusieurs types d’utilisations du sol qui, ensemble, formeront une collectivité complète. Si de nombreuses utilisations sont permises, d’autres ne concordent toutefois pas avec l’orientation et la vision globales adoptées pour les parcelles de l’ancienne base des Forces canadiennes Rockcliffe. Citons par exemple les utilisations relatives aux automobiles (entreprises avec service au volant, postes d’essence, établissements de réparation ou de location d’automobiles, lave-autos, concessionnaires) ainsi que les espaces autonomes de location pour la vente au détail dont la surface au rez-de-chaussée fait plus de 3 000 m2. Ces utilisations seront interdites afin d’assurer la création d’une collectivité complète, dense et polyvalente qui mise sur la qualité du design urbain ainsi que sur la mobilité des piétons et des cyclistes.

2.1      Utilisations résidentielles

La désignation « zone résidentielle » permettra l’aménagement d’une vaste gamme de logements qui répondront aux besoins d’une future population diversifiée.

2.1.1     Utilisations résidentielles de faible hauteur ou de hauteur moyenne

Les utilisations résidentielles de faible hauteur et de hauteur moyenne permettront l’établissement d’un petit secteur résidentiel à faible densité et d’un plus grand secteur à densité moyenne. Elle sert aussi de transition entre les anciens quartiers résidentiels environnants (faible densité) et les nouveaux quartiers résidentiels et polyvalents (forte densité).

  1. Tous les types d’utilisation résidentielle seront permis, à l’exception des tours d’habitation.
2.1.2     Secteur de désignation spéciale – Utilisations résidentielles de hauteur moyenne

Ce secteur et ses environs comptent un grand nombre d’arbres matures. L’objectif est d’y permettre l’aménagement de bâtiments résidentiels, tout en assurant la santé à long terme de ces arbres.

  1. Les utilisations résidentielles de faible hauteur et de hauteur moyenne y seront permises.
  2. Le secteur de désignation spéciale sera assorti du symbole d’aménagement différé « h ». Ce symbole ne sera supprimé que si le demandeur d’aménagement respecte les conditions suivantes :

a)     dépôt d’un plan directeur de conception pour l’ensemble du secteur visé par le symbole d’aménagement différé « h »;

b)    dépôt d’une étude de site approfondie sur le réseau de drains liés aux arbres et aux supports d’arbres environnants, les répercussions de l’aménagement sur ces arbres et les mesures d’atténuation recommandées pour la conception des bâtiments;

c)     dépôt d’une étude écologique du site sur les voies d’écoulement naturelles, les transitions écologiques appropriées entre les utilisations et les retraits d’aménagement nécessaires pour chaque arbre et support d’arbre;

d)    dépôt d’un plan de protection et de conservation des arbres comprenant des mesures visant à préserver les arbres durant la préparation du terrain et à chaque étape du processus de construction;

e)     approbation du plan de lotissement ou d’implantation, dont les conditions qui concordent avec le plan directeur de conception.

2.2      Utilisations polyvalentes

La désignation « zone polyvalente » permettra l’aménagement complémentaire d’un éventail d’utilisations résidentielles, commerciales et professionnelles, de densité moyenne à forte, pour créer un milieu urbain dynamique, dense et accessible aux piétons. Les politiques suivantes s’appliquent aux endroits ainsi désignés :

  1. La partie centrale de la rue Hemlock, qui deviendra le cœur du secteur, devrait être entourée d’utilisations dynamiques, situées au niveau du sol et accessibles aux piétons – comme des établissements de vente au détail et d’autres utilisations commerciales donnant sur la rue – et d’utilisations résidentielles ou polyvalentes dont l’entrée donne sur la rue.
  2. À l’exception de l’îlot 22 de l’annexe A (utilisation du sol), la hauteur minimale des bâtiments sera de deux (2) étages entièrement fonctionnels.
  3. Dans les îlots 20 à 22, 27, 29, 32 et 33, de chaque côté de la partie centrale de la rue Hemlock, les aménagements au niveau du sol devront être non résidentiels, dynamiques et commerciaux.
  4. Lorsque la façade principale d’un bâtiment doit donner sur le domaine public, comme l’illustre l’annexe E (façades des bâtiments), la partie de cette façade qui est au rez-de-chaussée doit être aménagée de façon dynamique, à la manière des commerces de détail, et comporter en majorité des fenêtres en verre transparent et des entrées fonctionnelles.
2.2.1     Utilisations polyvalentes de faible hauteur ou de hauteur moyenne

Cette désignation permettra l’aménagement de bâtiments polyvalents de faible hauteur ou de hauteur moyenne pouvant se prêter à diverses utilisations, notamment des services communautaires et des commerces de détail situés au niveau du sol.

  1. Les bâtiments polyvalents et les bâtiments résidentiels autonomes y seront permis, mais pas les maisons superposées en rangée.
2.2.2     Utilisations polyvalentes de hauteur moyenne

Cette désignation permettra l’aménagement de bâtiments polyvalents de hauteur moyenne, afin d’augmenter la limite de hauteur et la densité résidentielle dans le secteur central et de fournir une grande variété d’utilisations non résidentielles, notamment des services communautaires et des commerces de détail situés au niveau du sol.

  1. Les bâtiments polyvalents et les bâtiments résidentiels autonomes y seront permis, mais pas les maisons superposées en rangée.
2.2.3     Utilisations polyvalentes de grande hauteur

Cette désignation permettra l’aménagement de tours d’habitation, qui peuvent faire grimper la densité résidentielle dans certaines parties du secteur visé par le PCC. Comme les zones polyvalentes de grande hauteur sont situées très près d’utilisations existantes, la priorité sera accordée à une diversité d’utilisations non résidentielles qui profitent tant au secteur du PCC qu’aux secteurs environnants.

  1. Les bâtiments polyvalents et les bâtiments résidentiels autonomes y seront permis, mais pas les maisons superposées en rangée.
  2. Les commerces de détail autonomes y seront interdits. Les détaillants ne pourront s’y installer qu’une fois que 2 500 m2 auront été consacrés à d’autres utilisations professionnelles.
  3. Une distance de séparation de 23 m s’appliquera entre les tours des bâtiments.
  4. La priorité sera accordée aux aménagements dont la superficie au sol est restreinte, celle d’une tour d’habitation typique ne faisant généralement pas plus de 750 m2, et celle d’une tour de bureaux typique ne faisant généralement pas plus de 2 000 m2.

2.3      Utilisations professionnelles de grande hauteur

La désignation « zone professionnelle de grande hauteur » permettra l’aménagement de diverses utilisations professionnelles compatibles tant avec les utilisations déjà présentes sur le site du Conseil national de recherches du Canada (CNRC) qu’avec les quartiers résidentiels et polyvalents visés par le PCC.

  1. Les utilisations résidentielles y seront interdites.
  2. Les commerces de détail autonomes y seront interdits. Les détaillants ne pourront s’y installer qu’une fois que 8 000 m2 auront été consacrés à d’autres utilisations professionnelles.
  3. Les utilisations permises par la désignation devront se fondre dans la nouvelle collectivité; les bâtiments seront construits près de la rue, et leurs portes d’entrée principales donneront sur le trottoir public et le réseau routier. Les façades devront comporter suffisamment de surfaces vitrées pour créer un lien visuel entre les utilisations intérieures et le domaine public. La priorité sera accordée aux commerces, aux détaillants et aux établissements ouverts au grand public et situés au rez-de-chaussée.
  4. La hauteur minimale des bâtiments sera de deux (2) étages entièrement fonctionnels.
  5. Lorsque la façade principale d’un bâtiment doit donner sur le domaine public, comme l’illustre l’annexe E (façades des bâtiments), la partie de cette façade qui est au rez-de-chaussée devra être aménagée de façon dynamique et comporter en majorité des fenêtres en verre transparent et des entrées fonctionnelles.
  6. Aucun espace de stationnement ne pourra être aménagé entre le devant de l’immeuble et l’emprise publique.
  7. Les structures de stationnement en hauteur situées le long de la rue Birma devront se trouver derrière des utilisations professionnelles ou commerciales.
  8. Les utilisations ne peuvent être entourées de clôtures de sécurité ou séparées par des barrières de sécurité.

2.4      Utilisations scolaires

La désignation « zone scolaire » permettra de définir les parcelles et les sites réservés aux futures écoles publiques, comme l’illustre l’annexe A. Ces îlots scolaires pourront accueillir des écoles ou des établissements communautaires, selon ce qui aura été décidé au moment de la demande de lotissement.

Si, dans les sept ans suivant la date d’enregistrement du lotissement, un conseil scolaire confirme qu’il n’exercera pas son droit d’acheter un îlot scolaire, la parcelle désignée en tant qu’îlot scolaire pourra accueillir des utilisations résidentielles de faible hauteur, sans qu’il soit nécessaire de modifier l’annexe A (utilisation du sol). Le cas échéant, les immeubles feront au maximum 16 m de hauteur et compteront 91 logements par hectare net. L’aménagement des parcelles devra respecter les politiques du Plan secondaire, et les façades des bâtiments devront suivre le modèle illustré à l’annexe E (façades des bâtiments).

2.5      Parcs publics et places publiques

Les parcs publics et les espaces libres du secteur lient ensemble les quartiers et les différentes utilisations du sol; ils servent de points de rencontre centraux et contribuent à la préservation de la flore mature existante.

La nouvelle collectivité comprendra divers parcs publics conformes aux classifications énoncées dans le Manuel d’aménagement des parcs et sentiers pour les secteurs suburbains d’Ottawa. L’emplacement proposé de ces parcs est indiqué à l’annexe A et sera confirmé au cours du processus d’approbation des projets de lotissement. Il y aura entre autres deux (2) parcs communautaires, deux (2) parcs de quartier, cinq (5) miniparcs et une (1) place publique.

Les politiques suivantes s’appliquent à l’ensemble des parcs communautaires, des parcs de quartier, des miniparcs et des places publiques :

  1. L’aménagement de parcs publics et d’installations communautaires sera permis dans les îlots réservés aux parcs illustrés à l’annexe A.
  2. Les places publiques feront au moins 0,3 hectare et comprendront au moins deux façades donnant sur le domaine public.
  3. Les parcs seront aménagés conformément au plan directeur correspondant du PCC et au Manuel d’aménagement des parcs et sentiers pour les secteurs suburbains d’Ottawa.
  4. Les parcelles suivantes ne seront pas considérées comme faisant partie des terrains réservés à la création de parcs :

a)     les parcelles servant aux installations de gestion des eaux pluviales, comme les bassins de rétention d’eau, les étangs d’infiltration, les rigoles de drainage couvertes de végétation, les ruisseaux et les zones de traitement de l’eau naturalisées;

b)    les allées et les voies d’accès menant à des installations de services publics;

c)     les installations de services publics;

d)    les allées traversant les îlots.

3.      Principes de conception pour le stationnement et les allées

Pour assurer au secteur un domaine public de qualité et des rues accessibles aux piétons et aux cyclistes, les principes suivants propres au stationnement et aux allées seront appliqués au cours du processus d’examen et d’approbation des projets d’aménagement :

  1. Il ne sera pas permis de construire une allée privée reliant un ou deux logements à la rue si cette allée doit traverser une piste cyclable, un sentier polyvalent ou une rigole de drainage en surface, ou si elle doit se connecter à une rue dont l’emprise fait 24 m ou plus.
  2. Les espaces de stationnement en surface seront situés à l’intérieur des îlots aménagés et séparés sur au moins trois côtés des emprises publiques, des parcs et des espaces libres sur lesquels se trouvent des formes bâties.
  3. Dans la mesure du possible, les entrées des garages de stationnement situés au-dessus ou en dessous du niveau du sol doivent être reliées à des routes secondaires ou à des allées privées, pour favoriser la création d’un paysage de rue adapté aux piétons.
  4. Les structures ou les garages de stationnement surélevés ne sont pas permis le long des façades dynamiques, comme l’illustre l’annexe E (façades des bâtiments).
  5. Les murs des garages de stationnement surélevés devront être cachés et intégrés à la forme bâtie de l’îlot; les murs vierges seront interdits. La priorité est donnée aux utilisations dynamiques au niveau du sol.

4.      Réseau de transport

Le réseau de transport reposera sur un maillage ordinaire qui facilitera les déplacements à pied et à bicyclette, au sein du secteur et entre celui-ci et les quartiers avoisinants.

4.1      Réseau routier

  1. L’annexe F (emprises publiques) illustre le réseau de routes locales et de routes collectrices principales ainsi que l’emplacement proposé des routes à confirmer dans le cadre du processus d’approbation des demandes de lotissement. L’emplacement ou l’alignement de ces routes pourront être légèrement modifiés sans qu’il soit nécessaire de modifier également le Plan secondaire.
  2. Les voies publiques seront construites conformément aux normes approuvées par la Ville d’Ottawa.
  3. Les coupes transversales des voies publiques seront conçues conformément aux directives du PCC à ce sujet ou aux normes approuvées par la Ville.
  4. La zone de développement ne comprend aucune ruelle publique. Les ruelles privées seront gérées, exploitées et entretenues par les propriétaires privés.

4.2      Voies cyclables et piétonnières

  1. L’annexe D (réseau de transport) illustre le réseau de sentiers et de pistes cyclables.
  2. La Ville entreprendra le développement du réseau piétonnier, conformément au PCC de l’ancienne base des Forces canadiennes Rockcliffe et au Plan de la circulation piétonnière d’Ottawa.

4.3      Transport en commun

  1. La Ville fournira un service de transport en commun dans le secteur visé par le PCC. Au début des travaux, elle visera la conclusion d’« ententes de service préliminaires » avec les promoteurs communautaires afin d’assurer la prestation des services de transport en commun jusqu’à ce que le service atteigne le taux de rendement financier normalement exigé.
  2. Des installations de transport en commun, comme des abribus et des bancs, pourront être demandées au cours du processus d’approbation des plans d’implantation ou de lotissement.

5.      Approvisionnement en eau, traitement des eaux usées et gestion des eaux pluviales

  1. Tous les aménagements seront réalisés conformément au Plan directeur de l’infrastructure, au Plan directeur de viabilisation de l’ancienne base des Forces canadiennes Rockcliffe et aux normes de la Ville d’Ottawa en matière de raccordement au réseau d’égout et d’aqueduc.
  2. Dans le cadre du processus d’approbation des plans de lotissement, la Ville d’Ottawa prendra des mesures pour protéger la servitude souterraine de l’égout de décharge-intercepteur. Elle obtiendra également les servitudes souterraines nécessaires à la construction éventuelle d’un deuxième tunnel sous la zone de développement. Ces servitudes ne nuiront pas à l’aménagement au niveau du sol, conformément aux politiques énoncées dans le PCC et le présent plan secondaire.
  3. Le réseau de drainage des eaux pluviales devra être conçu à la satisfaction de la Ville, en consultation avec l’office de protection de la nature, le ministère des Richesses naturelles et le ministère de l’Environnement et de l’Énergie, au besoin.

6.      Mise en œuvre

La mise en œuvre et l’interprétation de la présente modification devront respecter les politiques du Plan officiel de la Ville d’Ottawa. Lorsque la modification entrera en vigueur, l’appendice 6 du Plan officiel sera mise à jour pour refléter les limites des secteurs visés par le Plan secondaire.

Les politiques de la présente section, de même que le PCC, serviront de cadre au développement du secteur. La présente section confirme et renforce les politiques sur la mise en œuvre établie au volume 1 du Plan officiel, qui comprennent la prise les mesures suivantes, en tout ou en partie, en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire :

a)     adoption de règlements de zonage;

b)    réglementation des plans d’implantation;

c)     signature de lettres d’engagement ou enregistrement d’ententes sur les plans d’implantation;

d)    application du symbole d’aménagement différé « h »;

e)     conclusion d’ententes d’aménagement inscrites sur le titre;

f)     conclusion d’ententes auxiliaires;

g)    désignation de terrains réservés à la création de parcs.

En plus de ce qui précède, les paragraphes suivants décrivent les mesures et les moyens principaux compris dans la mise en œuvre du PCC de la base aérienne de Rockcliffe et du Plan secondaire.

6.1      Approbation des demandes d’aménagement

  1. Le promoteur présentera un plan de lotissement pour l’ensemble du secteur visé par le PCC de l’ancienne base des Forces canadiennes Rockcliffe. Ce plan de lotissement portera sur l’ensemble des voies publiques, îlots, sites d’installations de gestion des eaux pluviales, parcs publics et espaces libres, généralement en fonction de la configuration des voies, des îlots et des espaces libres décrite dans les annexes du présent plan secondaire. Les voies publiques, les parcs et les espaces libres seront réservés à la Ville; il s’agit d’une condition à l’approbation des demandes de lotissement. Une fois le plan de lotissement approuvé, l’aménagement des parcelles se fera par étapes, à mesure que les îlots viabilisés seront vendus à des constructeurs et à des promoteurs. Pour aménager chaque îlot, les promoteurs seront ensuite tenus de présenter une demande d’approbation de la réglementation relative aux parties de lots, du plan d’implantation ou d’un autre plan de lotissement.
  2. Si elles s’appliquent à une zone polyvalente ou à une zone professionnelle de grande hauteur (comme l’illustre l’annexe A [utilisation du sol]), les demandes d’aménagement suivantes doivent être présentées au Comité d’examen du design urbain de la Ville : les demandes de modification du Règlement de zonage visant à faire changer les limites de densité ou de hauteur d’un secteur, les demandes d’approbation du plan d’implantation et les demandes d’approbation du plan de lotissement. Les demandes initiales relatives au plan de lotissement et au zonage qui s’appliquent à l’ensemble du secteur visé par le PCC ne sont pas soumises à l’approbation du Comité d’examen du design urbain.

6.2       Plan directeur de conception

  1. À l’exception du plan de lotissement initial qui s’applique à l’ensemble du secteur visé par le PCC et des îlots 2, 6, 13, 16, 19, 23, 28, 30, 38, 41, 46, 48 et 51 réservés aux parcs et aux écoles, comme l’illustre l’annexe A (utilisation du sol), un plan directeur de conception devra être présenté pour chaque îlot numéroté à aménager selon l’annexe A.
  2. Un plan directeur de conception devra être présenté avec toute demande d’approbation de la réglementation relative aux parties de lots, du plan d’implantation ou du plan de lotissement. Il devra refléter l’orientation du PCC et du plan secondaire. Tout changement d’orientation par rapport au Plan secondaire exigera une modification au Plan officiel. De plus, le plan directeur de conception devra comprendre le tracé des bâtiments, les réseaux piétonniers et routiers, l’aménagement du stationnement, la hauteur des bâtiments et, selon le cas, la densité résidentielle ou professionnelle de l’îlot, la distance de séparation entre les bâtiments ainsi que l’emplacement des arbres et des groupes d’arbres à protéger.
  3. Chaque utilisation résidentielle ou polyvalente devra respecter une limite de densité minimale. Le plan directeur de conception devra comprendre les mesures à prendre pour ce faire. Dans le secteur visé par ce plan directeur, certains bâtiments autonomes pourront avoir une densité inférieure à la limite minimale, pourvu que la densité moyenne totale du secteur respecte les limites du présent plan secondaire.
  4. Le taux de création d’emplois applicable dépendra de la désignation et sera calculé en fonction de la surface utile équivalant au type d’utilisation professionnelle. Le rapport surface-emplois sera compris dans le Règlement de zonage modifié.
  5. Toute entente relative à l’approbation d’un plan de lotissement et de la réglementation des plans d’implantation devra comprendre les conditions nécessaires à la mise en œuvre des plans directeurs de conception.

6.3      Autres exigences relatives à la mise en œuvre

  1. Dans le cadre de son processus d’examen des demandes d’aménagement, la Ville pourra obtenir des servitudes publiques sur les réseaux de circulation internes.
  2. Les modifications au site ou à l’élévation, l’entreposage temporaire ou permanent de matériaux, l’échelonnement des travaux et les chantiers ne seront pas permis à l’intérieur des zones critiques des racines d’arbres et de groupes d’arbres à conserver dans les zones naturelles, d’espaces verts et de loisirs, comme l’explique le Règlement municipal sur la conservation des arbres urbains (no 2009?20, dans sa version modifiée).
  3. Une étude d’impact sur l’environnement devra être effectuée pour tout aménagement se trouvant à moins de 30 m du boisé du Conseil national de recherches du Canada, du boisé de la base aérienne et du boisé de l’Hôpital Montfort.
  4. Outre les zones définies à l’annexe A (utilisation du sol), d’autres parcs et espaces libres pourraient être désignés en tant que parcs publics ou terrains privés accessibles au public, dans le cadre du processus d’approbation de la réglementation des plans d’implantation.
6.3.1     Modifications au plan secondaire
  1. Des changements mineurs pourront être apportés à l’emplacement des routes et à la taille des îlots dans le cadre du processus d’approbation des plans de lotissement, sans qu’il soit nécessaire de modifier le Plan officiel.
  2. Toutefois, le Plan officiel devra être modifié si l’on décide de changer l’utilisation du sol, les limites de densité minimales ou les limites de hauteur maximales du Plan secondaire, qui se trouvent aux annexes A à C.

7.      Interprétation

  1. Les limites des utilisations du sol prévues à l’annexe A (utilisation du sol) serviront à illustrer certains aspects du Plan secondaire, comme l’emplacement des routes et la taille des îlots, et doivent être considérées comme approximatives et non absolues.
  2. Si l’une des politiques du présent plan secondaire entre en conflit avec les politiques du volume 1 du Plan officiel sur la hauteur des bâtiments et la densité, les politiques du présent plan ont préséance.

8.      Annexes

Annexe A – « Land Use » (utilisation du sol)

Annexe B – « Building Heights » (hauteur des bâtiments)

Annexe C – « Minimum Residential Density » (densité résidentielle minimale)

Annexe D – « Mobility Network » (réseau de transport)

Annexe E – « Building Frontages » (façades des bâtiments)

Annexe F – « Public Rights-of-Way » (emprises publiques)