Avis aux propriétaires et aux locataires
Réduction des loyers résidentiels
La Loi sur la location à usage d’habitation prévoit que les loyers dans les immeubles à logements locatifs sont automatiquement réduits si les impôts fonciers municipaux sur l'immeuble ont baissé de 2,5 % ou plus par rapport à l'année précédente.
Bien que les réductions de loyer s'appliquent dans tous les immeubles à logements locatifs dont c'est le cas, la municipalité n'est tenue d'envoyer un avis qu'aux propriétaires et locataires des immeubles comptant au moins sept logements.
Entrée en vigueur des réductions de loyer
Les réductions de loyer automatiques entrent en vigueur le 31 décembre de l'année pendant laquelle a eu lieu la diminution des impôts fonciers.
Comment calcule-t-on les réductions de loyer?
- Pour calculer les réductions de loyer automatiques, on compare les impôts fonciers de l'année en cours avec ceux de l'année précédente pour déterminer le pourcentage de diminution des impôts. Une réduction de loyer doit être accordée si ce pourcentage est supérieur à 2,49 %.
- Les réductions de loyer sont calculées à partir des impôts fonciers réels prélevés sur l'ensemble d'habitation. Les prélèvements spéciaux, pénalités, droits d'utilisation, etc., n'entrent pas dans le calcul de la réduction de loyer.
- Le facteur provincial de 20 % est appliqué aux ensembles d'habitation de sept logements ou plus et de 15 % à ceux de six logements ou moins. Ces pourcentages représentent, en moyenne, la part des impôts fonciers à l'égard des revenus totaux de location du locateur. Pour établir le pourcentage de la réduction dans le cas des grands ensembles d'habitation (sept logements ou plus), on multiplie par 20 % le pourcentage de la diminution des impôts fonciers.
Les parties prenantes sont invitées à envoyer leurs commentaires sur les options à vrpr-prpv@ottawa.ca.
| Exemple 1: ensemble locatif de sept logements ou plus, à 20% de réduction de loyer = % de diminution de taxes x 20% | Exemple 2: ensemble locatif de six logements ou moins, à 15% de réduction de loyer = % de diminution de taxes x 15% |
| Les impôts fonciers en 2013 étaient de: 20 000$ | Les impôts fonciers en 2013 étaient de: 20 000$ |
| Les impôts fonciers en 2014 étaient de: 18 000$ | Les impôts fonciers en 2014 étaient de: 18 000$ |
| Le pourcentage de diminution des impôts fonciers est de: 20 000$ - 18 000$ x 100 = 10% | Le pourcentage de diminution des impôts fonciers est de: 20 000$ - 18 000$ x 100 = 10% |
| Le pourcentage de réduction de loyer est de: 10% x 20% = 2% | Le pourcentage de réduction de loyer est de: 10% x 15% = 1.5% |
| Les locataires obtiennent une réduction de loyer lorsque le pourcentage de diminution des impôts fonciers est de 2,5% ou plus. Dans ce cas, comme les impôts ont diminué de 10%, les locataires obtiendraient une réduction de loyer. | Les locataires obtiennent une réduction de loyer lorsque le pourcentage de diminution des impôts fonciers est de 2,5% ou plus. Dans ce cas, comme les impôts ont diminué de 10%, les locataires obtiendraient une réduction de loyer. |
| Le montant de la réduction de loyer est de 20% de la diminution des impôts fonciers (voir le point 3 ci-dessus) | Le montant de la réduction de loyer est de 15% de la diminution des impôts fonciers (voir le point 3 ci-dessus) |
| La diminution des impôts fonciers est de 10%. Par conséquent, la réduction du loyer est de 10% x 20% = 2% | La diminution des impôts fonciers est de 10%. Par conséquent, la réduction du loyer est de 10% x 15% = 1,5% |
Les municipalités doivent envoyer des avis de réduction des loyers aux propriétaires entre le 1er juin et le 15 septembre et aux locataires entre le 1er octobre et le 15 décembre.
Les réductions automatiques de loyer ne s'appliquent pas aux immeubles commerciaux, industriels ou récréatifs. Certains autres immeubles, par exemple les logements sociaux, les coopératives et projets d'habitation à but non lucratif, les résidences secondaires et certains logements appartenant aux établissements d'enseignement, sont également exempts.
Les propriétaires ou les locataires qui estiment que la réduction du loyer est trop forte ou trop faible peuvent demander à la Commission de la location immobilière de modifier la réduction du loyer.
Les demandes doivent être présentées à la Commission au plus le tard le 31 mars de l'année qui suit l'entrée en vigueur de la réduction de loyer. Le propriétaire ou le locataire peut présenter une demande dans l'une ou l'autre des circonstances suivantes :
- Le propriétaire a payé certains frais qui n'étaient pas inclus dans le calcul par la municipalité du pourcentage de la réduction de loyer.
- Le montant que paie le locateur en impôts fonciers n’est pas égal à 20 % ou à 15 % des revenus de location (selon le nombre de logements que compte l’ensemble d’habitation).
- Le montant de la réduction de loyer indiqué dans l'avis de la municipalité est erroné.
- Les taxes foncières pour l'année en question ont augmenté ou diminué après l'avis envoyé aux propriétaires et aux locataires.
La Commission de la location immobilière compte une vingtaine de bureaux dans l'ensemble de la province et peut être jointe sans frais au 1 888 332-3234. On peut communiquer avec le bureau du district de l'Est, à Ottawa au 1 888 377 8805. Le site web de Commission de la location immobilière offre des dépliants d'information, des formulaires de demande de réduction de loyer et des renseignements sur le processus de réduction automatique de loyer.
Information sur les catégories plafonnées
Bâtiments commerciaux et industriels et immeubles à logements multiples
Changement à la réévaluation
En Ontario, les réévaluations annuelles ont été remplacées par un programme de mise en œuvre graduelle sur quatre ans. Les changements entre l’évaluation du 1er janvier 2012 et celle du 1er janvier 2016 sont entrés progressivement en vigueur pour les années financières de 2017 à 2020. La mise à jour de l’évaluation foncière devait être effectuée en 2020 pour les années d’imposition 2021 à 2024. L’Ontario a mit en œuvre un report de la réévaluation de l’impôt foncier pour l'année 2020 afin d’assurer une stabilité continue et a une fois de plus décidé de reporter la mise à jour de l'évaluation foncière en raison de la pandémie. Les évaluations pour les années d’imposition 2021 et 2022 continueront donc d’être basées sur l'évaluation en vigueur pour l’année d’imposition 2020. Les baisses d’évaluation sont reconnues au cours de la première année.
Limites des hausses de taxes pour 2001 et par la suite
En 2000, la Province a prolongé la limitation des hausses de taxes foncières liées à la réforme fiscale pour les biens-fonds commerciaux et industriels et les immeubles à logements multiples en adoptant le projet de loi 140 (Loi de 2000 poursuivant les mesures de protection des contribuables fonciers), visant les années fiscales 2001 et suivantes.
Cela consiste à limiter, pour ces types de biens-fonds (se reporter aux paramètres du programme de plafonnement énumérés ci-dessous), les hausses de taxes foncières résultant de la réforme en fonction des taxes annualisées ou VA (c.-à-d. la valeur actuelle multipliée par le taux d'imposition) de l'année précédente.
Il importe de signaler que toute hausse ou baisse budgétaire annuelle décidée par la municipalité s’applique indépendamment de cette limite
Programme de plafonnement de la Ville d'Ottawa
Depuis 2006, la Ville a retenu plusieurs nouvelles options visant à accélérer la mise en place de la taxation VA (sur la valeur actuelle) qui constitue la finalité du programme de plafonnement. Depuis 2009, la province offre une nouvelle possibilité aux municipalités, qui les aidera à atteindre un objectif difficile à atteindre, soit que tous les propriétaires paient des taxes foncières en fonction de leur niveau de taxation selon la valeur actuelle. Les biens-fonds ayant atteint leur VA l’année précédente ou qui passeraient de la catégorie du recouvrement à celle du plafonnement seraient exclus du programme et conserveraient un niveau de taxation en fonction de la valeur actuelle. Les propriétés qui passent de la catégorie du plafonnement à celle du recouvrement demeurent assujetties au rajustement relatif à la récupération.
Depuis 2009, seuls les biens-fonds bénéficiant d’une protection de plafonnement l’année précédente demeureront admissibles à une protection contre les hausses liées à la réforme au-dessus de la limite de 10 % établie ou de 5 % de la valeur actuelle de l’année précédente. Ces crédits de taxes au titre de plafonnement sont financés par le recouvrement de certaines baisses de taxes liées à la réforme à l’intérieur de ces catégories, comme le prévoit la loi provinciale. Un pourcentage de recouvrement est calculé pour chaque catégorie commerciale, industrielle et à logements multiples.
Il importe de signaler que dans certaines circonstances particulières, l'information nécessaire à l'analyse du plafonnement peut ne pas être disponible au moment de la production des factures. Les biens-fonds qui sont nouveaux, changent de catégorie ou d'utilisation, etc., peuvent faire l'objet d'un nouveau calcul du rajustement de plafonnement. Dès qu'elle aura l'information requise sur ces biens-fonds, la Ville refera le calcul pour déterminer si un rajustement de plafonnement s'applique et enverra un avis et(ou) une nouvelle facture au propriétaire.
Paramètres du programme de plafonnement
Depuis 2006, le Conseil a approuvé les mesures suivantes :
- 100 pour cent des taxes VA pour les nouveaux immeubles;
- augmentation du paramètre de plafonnement à 10 % des taxes annualisées de l'année précédente;
- paramètre de plafonnement supplémentaire de 5 % des taxes VA de l'année précédente;
- un seuil de 250 $ à l’intérieur duquel le niveau de taxes VA ramène le bien-fonds à son niveau de taxation VA.
- une nouvelle option de sortie pour les biens-fonds atteignant ou surpassant le niveau de taxation en fonction de la VA (ces bien-fonds demeurant par conséquent taxés en fonction de la VA dans ces cas-là).
Modifications de l'évaluation foncière
La Ville a maintenant la possibilité d'apporter les modifications découlant de l'évaluation foncière afin de corriger et rajuster les chiffres utilisés pour la facturation finale. Dans les cas où elle disposait de toute l'information requise, la Ville a modifié les factures de taxes foncières en fonction des derniers changements découlant de réexamens, de décisions, etc. de la Commission de révision de l'évaluation foncière.
L'annexe 3, qui figure au verso de votre facture de taxes foncières plafonnées, montre comment vos taxes actuelles ont été établies à partir des taxes annualisées de l’année précédente. Le montant du plafonnement des taxes reflète soit la hausse, jusqu'à un maximum de 10 %, applicable à votre bien-fonds, soit le montant retenu de votre réduction, tous deux sujets au nouveau seuil de 250 $ si l'écart par rapport aux taxes VA est moins de 250 $. La différence entre les taxes VA et les taxes rajustées représente le rajustement de plafonnement ou le recouvrement qui figure dans le sommaire de la facture de taxes, à la suite du calcul détaillé des taux de taxation et de l'évaluation. Voir l'exemple ci-après.
Explication du calcul des taxes foncières
| IMMEUBLE COMMERCIAL | PLAFONNEMENT | RECOUVREMENT | ||
|---|---|---|---|---|
| (à titre d'exemple seulement) | 250 $ | 250 $ | ||
PLAF. 10 % |
250 $ |
60 % |
250 $ |
|
| Taxes VA de l’année précédente | 8 000 $ | 2 000 $ | 8 000 $ | 2 000 $ |
| Plafonnement / recouvrement de l’année précédente | -2 000 $ | -300 $ | 700 $ | 300 $ |
| Taxes rajustées de 2009 | 6 000 $ | 1 700 $ | 8 700 $ | 2 300 $ |
| Montant du plafonnement de 2010 | 600 $ | 170 $ | -280 $ | -120 $ |
| Montants supplémentaires si à moins de 250 $ de l’ÉVA | 130 $ | -180 $ | ||
| Taxes avant la hausse | 6 600 $ | 2 000 $ | 8 420 $ | 2 000 $ |
| Hausse budgétaire (5,0 %) | 400 $ | 100 $ | 400 $ | 100 $ |
| Taxes rajustées de 2010 | 7 000 $ | 2 100 $ | 8 820 $ | 2 100 $ |
| Plafonnement / recouvrement de 2010 | 1 400 $ | - | - 420 $ | - |
| Taxes de l’ÉVA de 2010 | 8 400 $ | 2 100 $ | 8 400 $ | 2 100 $ |
Allégement fiscal pour immeubles commerciaux et industriels inoccupés
Depuis 2018 le programme d’allègement fiscal sous forme de réduction de taxes foncières pour les immeubles commerciaux et industriels inoccupés de la Ville d’Ottawa n’est plus en vigueur. Toutefois, si une propriété fait l’objet d’une réévaluation ou d’un changement de catégorie d’imposition foncière, le montant de l’allègement fiscal pour immeuble inoccupé peut-être recalculé.