La discussion qui suit décrit les éléments des travaux recommandés à chaque phase du plan de mise en application. Le document 2 du présent rapport fournit plus de renseignements sur ces activités, sous forme de tableau. Le document 3 du présent rapport résume les coûts estimatifs associés à l'achèvement des travaux de la phase 1. La recommandation 2 résume les éléments les plus importants, les accompagnant des résultats prédéterminés à obtenir. Cette recommandation comprend plus particulièrement des résultats précis sur l'analyse de rentabilité, le modèle de gouvernance, le concept d'aménagement, les transports, le mélange de vente au détail; le patrimoine, le déplacement de l'aire réservée aux foires commerciales et déménagement de l’AECC, les consultations concernant le design et la programmation relatifs à la cour avant, y compris le Marché des producteurs fermiers d’Ottawa.

PHASE UN – Parfaire l’entente relative au PPPL – de novembre 2009 à mai 2010

1. Évaluation des conditions de commerce

1.1 Définition des conditions de commerce

Afin de définir avec rigueur les conditions de commerce, la Ville aura recours à ses ressources internes, qui travailleront de concert avec des experts commerciaux externes spécialisés dans l’exploitation des concessions sportives et la gestion des installations sportives. Ces travaux faciliteront la création des modalités des accords juridiques.

1.2 Quantification des obligations liées au cycle de vie

Il faut absolument que l’investissement consenti par la Ville pour la remise en état du stade soit maintenu tout au long de l’entente de partenariat avec OSEG, puisqu’il est convenu que les fonds doivent être versés dans un fonds de réserve pour la durée du cycle de vie visant à poursuivre l’exploitation continue du stade pendant la durée de l’entente de partenariat. Une contribution annuelle de base dans un compte de capital contrôlé par la Ville constitue le premier versement faisant partie de la répartition des flux nets de trésorerie. Un tiers doit procéder à une vérification de l’état du stade tenant compte du plan de remise en état proposé, afin d’établir le montant à verser chaque année dans le fonds pour le cycle de vie. La vérification comportera des dispositions relative à un examen périodique de l’état du bâtiment et une mise à jour des exigences concernant le compte de réserve.

1.3 Examen et confirmation de la taxe foncière

Le plan de mise en application permet de procéder à une évaluation détaillée des prévisions relatives aux recettes tirées de la taxe foncière découlant du commerce au détail et du développement commercial proposés par le PPPL, selon les données de la Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM). La tâche consiste à évaluer les calculs de recettes projetées découlant de la taxe foncière présentés dans le PPPL original et de les modifier en fonction de toute nouvelle version du schéma d’aménagement.

1.4 Évaluation et révision du modèle opérationnel

Les projections financières du modèle opérationnel seront modifiées selon les variations du schéma d’aménagement et les changements survenus sur le marché immobilier. Le plan de mise en application comprendra une analyse financière visant à évaluer les répercussions du partenariat en fonction de différents scénarios d’aménagement présentant des différences au niveau des taux d’intérêt, des taux de location et de la valeur des terrains. Une analyse de la sensibilité du modèle opérationnel sera également réalisée afin de tenir compte de l’incidence des obligations améliorées relatives au cycle de vie et des répercussions relatives aux recettes tirées des taxes foncières. Le recours à des tiers experts en la matière permettra de confirmer la vraisemblance continue des hypothèses.

2. Négociation de l’accord-cadre pour le projet

2.1 Ententes de partenariat

Le plan de mise en application vise avant tout à encadrer les ententes de partenariat. Ces ententes feront état des rôles, des responsabilités et des obligations liant la Ville et OSEG, qui sont mentionnés dans la lettre d’entente sur le PPPL présentée au Conseil municipal le 2 septembre 2009 et redéfinis dans les conditions fondamentales de commerce. L’accord-cadre pour le projet comportera suffisamment de détails pour assurer une compréhension immédiate des éléments opérationnels et de leurs répercussions. Les ententes couvriront l’élaboration du projet, le partenariat, la gestion des installations, la gestion de la construction, les contrats de location et l’exploitation des stationnements. Les négociations comprendront des ententes avec des tiers qui sont liées aux opérations, comme les concessions de football et de hockey et les conventions hypothécaires. Le plan de mise en application devrait faire en sorte que ces documents atteignent un niveau d’achèvement de 80 % qui permettra au Conseil municipal de déléguer les pouvoirs pour conclure les ententes effectives relatives au projet.

2.2 Entente de résiliation

Cette entente portera sur les conditions et les coûts en vertu desquels la Ville ou OSEG aura la possibilité de résilier l’entente sur le projet avant le début de la construction, y compris l’option de la résilier pour des raisons pratiques, à un coût prédéterminé. Il n’est pas besoin qu’une partie ne se conforme pas à l’entente sur le projet ou à d’autres ententes faisant partie de l’accord-cadre conclu entre la Ville et OSEG pour que l’autre partie décide de profiter de cette option. Elle est donc considérée comme étant une option « sans faute ». Les obligations juridiques de la partie profitant de l’option envers l’attributaire seraient acquittées par le paiement du coût prédéterminé. Ce dernier sera négocié et convenu entre les parties avant la signature de cette entente en vue d’offrir clarté et certitude aux parties.

2.3 Achèvement de l’examen du plan d’affaires par un tiers

Dans l’esprit des directives du Conseil municipal voulant qu’un tiers indépendant procède à l’évaluation des hypothèses finales et des prévisions financières du PPPL proposé en découlant, il est recommandé que le Bureau du vérificateur général (BVG) soit chargé de procéder à une vérification concurrente de ces points à considérer, conformément à la Recommandation 2(a)i) du présent rapport, afin de que le BVG puisse présenter un rapport à ce sujet en mai 2010.

3. Élaboration de la gouvernance d’entreprise

Il est important d’établir un modèle de gouvernance efficace pour le PPPL afin d’assurer la viabilité à long terme du parc Lansdowne, de son infrastructure et du partenariat avec OSEG. Au début, la surveillance de la gouvernance sera axée sur la mise en application du plan de réaménagement. Une fois les installations réaménagées, l’accent de la gouvernance sera réorienté sur la surveillance des opérations courantes et de la programmation du parc Lansdowne. Le succès et la force du PPPL réside dans la mobilisation des partenaires et leur participation collective à l’établissement de programmes qui respectent les objectifs que le Conseil municipal a fixés pour les installations, et à l’assurance que ces installations seront effectivement entretues à court et à long terme.

3.1 Corporation de services municipaux (CSM)

La Ville a la possibilité de créer une CSM pour la supervision de l’exploitation et de la programmation du parc Lansdowne, conformément à l’article 203 de la Loi de 2001 sur les municipalités. Une CSM est en outre assujettie aux dispositions du Règlement 599/06. Un modèle de gouvernance de cette nature permettrait au Conseil municipal de créer une corporation disposant de l’expertise nécessaire, au niveau opérationnel, pour mettre en application le plan et de superviser ensuite les opérations courantes et la programmation du parc Lansdowne.

La Ville, s’inspirant des relations qu’elle a établies avec Hydro Ottawa et la Société de logement communautaire d’Ottawa, serait la seule actionnaire de la CSM. Le Conseil municipal établirait les critères et les compétences requises pour constituer le conseil d’administration de la CSM et, par déclaration unanime des actionnaires, élaborerait les politiques générales que ce dernier devrait suivre. Le Conseil municipal pourrait décider que les membres du conseil d’administration comptent quelques conseillers municipaux et que le reste des membres comprenne des chefs d’entreprise locaux, des intervenants communautaires et des spécialistes en programmation.

Pour la Ville, la création d’une CSM offre les avantages suivants :

o l’établissement d’une corporation dotée d’un conseil d’administration et de gestion distinct permet à la Ville de faire participer des membres électifs et chevronnés de la collectivité dans le conseil et de mobiliser les cadres supérieurs expérimentés dans la corporation, au besoin, pour rassembler des compétences spécialisées importantes dans le domaine d’activités visé par l’entreprise;

o une séparation des fonctions dans un domaine donnée d’une corporation permet à l’entreprise d’être plus prompte à prendre des décisions que ne l’est un conseil municipal;

o en tant que seule actionnaire de la corporation, la Ville pourrait user de la déclaration unanime des actionnaires pour établir une stratégie de dérogation que le conseil d’administration de la corporation devrait suivre, et restreindre l’étendue des pouvoirs du conseil d’administration jusqu’aux limites qu’elle souhaite lui accorder;

o en sa qualité d’actionnaire, le Conseil municipal de la Ville sera aussi chargé de nommer les membres du Conseil d’administration de la corporation, ce qui ajoute à son influence globale sur celle-ci;

o une entreprise procure à la Ville une responsabilité limitée; par conséquent, une corporation de services municipaux procure un équilibre entre disposer, d’une part, d’une personne morale distincte ayant un conseil d’administration et de gestion propre qui poursuit ses objectifs et, d’autre part, offrir à la Ville une structure lui permettant d’atteindre ses objectifs tout en lui procurant des mesures de contrôle raisonnables grâce au recours à une déclaration unanime des actionnaires;

o la Ville peut également décider de nommer un ou plusieurs membres du personnel de la Ville (ou du Conseil municipal) dans le conseil d’administration de la corporation afin d’y « avoir une voix » et de faire part de manière efficace des approches jugées appropriées par le Conseil municipal et ses cadres supérieurs;

o une CSM est autorisée à contracter des emprunts. Dans la mesure souhaitée, ceci peut être considéré comme un avantage. La capacité de contracter des emprunts (ou les limites d’emprunt) peut aussi être contrôlée par déclaration unanime des actionnaires, comme discuté plus haut.

Pour la Ville, la création d’une CSM offre les inconvénients suivants :

o le recours à une CSM équivaut à déléguer les pouvoirs du Conseil municipal dans les domaines d’activités de la corporation qui sont établis. Par conséquent, une CSM ne servirait que dans les situations où les avantages susmentionnés seraient appropriés dans un domaine à déléguer à la corporation;

o outre les commentaires précédents, dans la mesure où la corporation et son conseil d’administration disposent d’une certaine liberté d’action, il en résulte bien entendu une réduction correspondante de la portée des approbations données par le Conseil municipal (même si cela peut être contrôlé par le recours à une déclaration unanime des actionnaires, comme mentionné plus haut, ainsi que par les règlements de la corporation);

o une fois la corporation constituée, la Ville devra lui fournir les capitaux de démarrage pour qu’elle amorce ses opérations, ainsi que tout élément d’actif dont elle pourrait avoir besoin pour s’acquitter de ses fonctions. Il est à noter que, selon les termes de l’article 203 de la Loi de 2001 sur les municipalités et du Règlement 599/06 s’y rapportant, une CSM n’est pas autorisée à créer des filiales.

Conditions préalables à la création d’une CSM

Une CSM créée aux termes l’article 203 de la Loi de 2001 sur les municipalités peut être constituée en personne morale en vertu de tout statut d’entreprise et être ensuite assujettie aux dispositions de cette entreprise et du droit corporatif de portée générale.

Il est habituellement plus avantageux d’utiliser des sociétés à capital social que des sociétés à sans capital social, à moins que les caractéristiques propres à ces dernières soient importantes pour l’atteinte des objectifs visés. Les sociétés à capital social sont constituées en personne morale aux termes des lois modernes des sociétés d’affaires, comme la Loi sur les sociétés par actions de l’Ontario. Cette Loi compte un certain nombre de dispositions modifiées qui procurent d’importants avantages pratiques au fait de recourir aux sociétés constituées en personne morale aux termes de celle-ci. Hydro Ottawa, par exemple, est constituée en personne sociale aux termes de cette Loi.

L’avantage pratique de recourir à une société à capital social réside dans le fait que la communauté d’affaires et la communauté des prêteurs en connaissent beaucoup mieux les rouages. Par conséquent, les opérations commerciales se déroulent de façon plus fluide (même si les opérations commerciales réalisées par l’entremise d’une société sans capital social ne causent aucun problème juridique).

Mode de création d’une CSM

En vertu de l’article 6 du Règlement 599/06, la Ville doit adopter une analyse de rentabilisation avant d’être en mesure de disposer des pouvoirs que lui confère l’article 203 de créer une corporation. De plus, à l’avenir, si les dispositions d’une telle corporation sont modifiées, la Ville devra cette fois encore adopter d’abord une analyse de rentabilisation.

En vertu de l’article 7 du Règlement 599/06, la Ville doit adopter et tenir à jour des politiques sur le transfert d’actif à une corporation avant d’être en mesure de transférer des actifs à une telle corporation. L’article 8 du Règlement stipule qu’avant de créer une corporation, la Ville a l’obligation de consulter le public concernant la proposition de créer la corporation. L’utilisation du mot « proposition » sous-entend donc la tenue d’une consultation publique avant l’approbation de la constitution en personne morale de la CSM par le Conseil municipal. On peut soutenir que cette exigence a déjà été satisfaite, puisque, dans le cadre des six séances de consultation publique tenues cette année de la fin de septembre au début d’octobre, cette partie du PPPL était mise en évidence comme étant une option.

Les directeurs et les administrateurs d’une corporation sont censés être membres pour l’application de la Loi sur les conflits d’intérêt municipaux. La corporation ou la CSM est censée être constituée d’un conseil d’administration local pour certaines fins restreintes, dont les fins de la Loi sur les évaluations environnementales et celles de la Loi sur les conflits d’intérêt municipaux. De plus, une CSM détenue en propriété exclusive est censée être une « institution » pour les fins de la Loi sur l’accès à l’information municipale et la protection de la vie privée.

Résumé concernant une CSM

Une CSM procure un modèle de gouvernance pour le PPPL qui comporte un certain nombre d’avantages pratiques facilitant la supervision exercée par le Conseil municipale sur les opérations courantes et la programmation du parc Lansdowne. Le Conseil municipal a déjà fait l’expérience de structures de gouvernance d’entreprise semblables avec Hydro Ottawa et la Société de logement communautaire d’Ottawa. Cependant, il est important de noter, comme il a été mentionné dans le rapport sur le PPPL du 2 septembre 2009, que la création d’une telle corporation n’est pas une condition du PPPL. Si la Ville décide de créer une CSM, elle devra, par le biais du Conseil municipale et de son personnel, s’entendre directement avec OSEG pour la supervision des opérations et la programmation du parc Lansdowne.

3.2 Entente sur les immobilisations municipales

Du point de vue des taxes foncières, les problèmes concernant les composants du stade et du Centre municipal devront être réglés au fil de l’évolution du PPPL. À l’heure actuelle, seule une petite partie du complexe est utilisée par des groupes communautaires – Aramark Sports and Entertainment et les 67 d’Ottawa. Ces organisations versent des taxes foncières fondées sur une proportion (%) de l’évaluation des taxes foncières du parc Lansdowne. Dans l’application du PPPL, la Ville restera propriétaire de ses actifs, mais ceux-ci seront gérés et exploités par un partenaire du secteur privé à des fins lucratives. L’utilisation des installations municipales à ces fins fera en sorte que la Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM) réexaminera l’« exemption d’évaluation » des portions de propriété actuellement exploitées par la Ville. Des travaux devront être effectués afin de déterminer quelles portions conserveront la désignation d’« installations municipales » et d’exposer ces calculs en détail dans l’entente sur les immobilisations municipales conclue avec OSEG.

3.3 Entente sur la transition du lieu de travail

L’entente sur la transition du lieu de travail reprendrait les principaux points des conventions collectives actuellement en vigueur pour les effectifs de la Ville travaillant au parc Lansdowne et nécessiterait qu’OSEG les reconnaisse et les respecte s’il est déterminé à devenir un nouvel employeur de la Ville. Si l’un des employés de la Ville travaillant actuellement au parc Lansdowne devient un employé d’OSEG, la Ville devra indemniser OSEG pour tout passif non capitalisé (p. ex. journées de congé de maladie accumulées et autres) relatif aux employés.

4. Amélioration du concept d’aménagement

L’élaboration du concept d’aménagement menant à la revitalisation du parc Lansdowne faisant partie du rapport sur le PPL qui a été présenté au Conseil municipal le 2 septembre 2009 visait à répondre à l’avance aux directives du Conseil municipal, ainsi qu’aux orientations stratégiques du Plan officiel (PO). Ces points portaient sur l’intensification, l’utilisation mixte, le transport durable, la création d’espaces publics et, dans l’ensemble, à contribuer à la création d’une ville durable. Les travaux d’établissement du concept d’aménagement ont pris soin de l’adapter aux politiques propres au PO en ce qui a trait à ses orientations stratégiques, ainsi qu’aux stratégies d’aménagement le long des rues principales traditionnelles et à l’intérieur d’une zone urbaine générale. Le document 4 du présent rapport reprend les principales directives du PO influant sur le concept d’aménagement.

Le PO et ses différentes directives continueront de servir de cadre de référence clé pour les travaux à entreprendre, comme l’indique cette soumission, pour parfaire davantage le programme d’aménagement se rapportant au PPPL et faire fond sur le concept d’aménagement soumis au Conseil municipal le 2 septembre 2009.

À ce jour, les travaux entrepris en vue d’établir le concept d’aménagement ont fait appel à une diligence raisonnable appréciable. Ils ont permis de s’assurer que le concept d’aménagement était réalisable, en plus de faire ressortir les travaux additionnels nécessaires pour élaborer le plan avant l’examen final du Conseil municipal. Les éléments clés de ces travaux, également soulignés par le Conseil municipal et par le truchement des consultations publiques, sont liés aux transports, au patrimoine, à la superficie occupée par les commerces de détail et à leur mélange, ainsi qu’au design et à la programmation de la cour avant. Les travaux additionnels qu’il est recommandé d’entreprendre pour améliorer le concept d’aménagement sont énumérés plus bas.

4.1 Plan directeur des installations

Le plan d’aménagement des installations faisant partie du rapport sur le PPPL du 2 septembre 2009 décrit de quelle manière il serait possible de réaménager la parc Lansdowne en vertu d’une entente de partenariat avec OSEG. Pour élaborer davantage le PPPL et les détails de l’entente de partenariat qui portent sur l’aménagement et la revitalisation physiques du parc Lansdowne, et pour servir de fondement aux demandes d’approbations de la planification qui sont exigées, il faut que le plan d’aménagement des installations soit intégré à un plan directeur des installations. Cette version révisée du plan directeur des installations ferait ensuite partie des renseignements présentés au Conseil municipal aux fins d’examen final et constituerait une condition préalable à l’entente de partenariat.

Le plan directeur des installations fournirait un niveau plus élevé de détails sur le programme d’aménagement que ne le faisait le plan d’aménagement des installations présenté plus tôt. Les travaux additionnels à entreprendre, qui sont mentionnés dans le présent rapport, détermineraient les précisions à donner à ces détails. Les éléments clés comprennent les détails liés à la superficie et aux emplacements précis du nouvel aménagement, les détails du design de la cour avant, la circulation des véhicules et des piétons sur le site, le stationnement sur le site et les étapes de l’aménagement.

Pour faire suite aux travaux additionnels à entreprendre pour élaborer le plan directeur des installations, il faudra aussi consulter le comité d’examen de la conception de la Commission de la capitale nationale, comme l’a ordonné le Conseil municipal le 22 avril 2009.

4.2 Stratégie relative à la vente au détail

Lors de l’élaboration du PPPL, OSEG a commandé une étude de marché pour savoir dans quelle mesure le marché soutient le composant vente au détail proposé dans le programme d’aménagement du parc Lansdowne. La zone d’amélioration commerciale (ZAC) de Glebe, avec l’aide financière de la Ville, a elle aussi commandé une étude de marché. Ces deux études, « Lansdowne Retail Market Demand and Impact Analysis », réalisée par Tate Research Inc. pour OSEG, et « Market Research Study: Glebe Business Improvement Area Ottawa, Ont. », réalisée par Market Research Corporation pour la ZAC de Glebe, sont arrivées à des conclusions différentes. Ces écarts s’expliquent par l’adoption d’approches méthodologiques divergentes. Market Research Corporation a effectué une analyse du marché résiduel de détail, tandis que Tate Research Inc. a effectué une analyse de l’impact sur le marché.

Il faudra s’assurer du recours aux types, aux volumes et aux mélanges appropriés d’utilisations de vente au détail pour que le parc Lansdowne devienne une destination qui s’inscrit en complément et à l’appui des commerces de détail du secteur. Ces facteurs sont essentiels à la réussite du PPPL. L’aménagement de la vente au détail vise à concourir à la création d’une expérience de commerce de détail unique axée sur la nourriture, le divertissement et le mode de vie.

Le 27 octobre 2009, des représentants d’OSEG, de Tate Research Inc., de la ZAC de Glebe et de Market Research Corporation se sont rencontrés, à la demande du directeur municipal. Cette réunion visait à permettre l’examen, par James Tate, de Tate Research Inc., et Barry Nabatian, de Market Research Corporation, des méthodes de recherche et des résultats de chacun. Il a été établi au cours de cette réunion que les deux études de marché devaient faire l’objet d’un examen par des pairs tiers.

Avant le début de l’examen par des pairs, OSEG doit détailler davantage la stratégie proposée pour la vente au détail, dont la confirmation des superficies, des mélanges et des types d’utilisations variées réservées à la vente au détail dont il faudra tenir compte.

L’examen par des pairs apportera des éclaircissements sur le fondement des conclusions divergentes auxquelles ces études sont arrivées et indiquera si le composant de vente au détail du PPPL est viable, compatible et conforme aux directives voulant des commerces de détail propres à la destination s’inscrivant en complément et à l'appui de la communauté actuelle des commerçants de détail le long de la rue Bank, dans le Glebe et le sud du vieux Ottawa.

4.3 Stratégie relative aux transports

Les transports constituent un élément fondamental du PPPL qui doit être traité en profondeur par l’élaboration d’un plan exhaustif de gestion de la demande en transport (GDT). Les travaux effectués jusqu’à présent ont fait naître une stratégie permettant de composer avec le transport qui se fonde sur un niveau d’évaluation indiquant que la stratégie élaborée peut être mise en application et fonctionner de façon efficace. Cette stratégie sert de fondement à la réalisation d’une étude sur les transports plus approfondie et à l’élaboration du plan de GDT exigé. La stratégie relative aux transports et les éléments à intégrer à la GDT exigée ont été présentés à la réunion conjointe du Comité des services du transport en commun et du Comité des transports, tenue le 8 octobre 2009, et y ont fait l’objet de discussions.

Les éléments clés des travaux à entreprendre dans le cadre d’une étude plus approfondie sur les transports et du plan de GDT comprennent les suivants :

conclusion des ententes de stationnement satellite avec l’Université Carleton et les Buttes de la Confédération;
confirmation des détails relatifs aux niveaux de service de transport en commun à offrir pour soutenir les activités quotidiennes, les activités se déroulant au stade et les différentes catégories d’événements;
confirmation des données particulières relatives aux exigences en matière de gestion de la circulation en vue de soutenir les activités quotidiennes, les activités se déroulant au stade et les différentes catégories d’événements;
confirmation du coût lié à l’offre de services de transport en commun et de gestion de la circulation pour les événements et les activités se déroulant au stade afin d’établir les frais de transport en commun à ajouter aux billets d’entrée aux événements;
amorcer d’autres discussions avec la CCN afin de confirmer les pratiques antérieures relatives à l’utilisation continue de la promenade Reine-Élizabeth par le transport en commun pour les événements au stade de plus grande envergure qui serviront de liaison avec les stationnements satellites;
confirmation de l’étendue du stationnement sur rue dans le quartier qui serait disponible durant les événements importants se déroulant au stade, afin d’aider à établir le nombre de places requises dans les stationnements satellites;
discussions avec Paul’s Boat Lines et Parcs Canada concernant le recours aux bateaux-navettes comme autre moyen de transport à utiliser durant les événements importants se déroulant au stade;
discussions avec les exploitants privés de transport en commun en vue de conclure des ententes liées au service de navette des stationnements satellites vers les installations durant les événements importants se déroulant au stade;
évaluations plus approfondies des répercussions sur la circulation des activités quotidiennes et des événements se déroulant après les heures ouvrables, en fonction des précisions à donner aux services de transport en commun, de la gestion de la circulation à utiliser, et des possibilités d’une utilisation additionnelle de la promenade Reine-Élizabeth visant à réduire au minimum les répercussions sur la rue Bank, tout en tenant compte de l’utilisation possible du stationnement sur rue dans le quartier durant les événements importants. L’évaluation devrait également se pencher sur les chevauchements entre les activités commerciales sur les lieux et les événements;
établissement des besoins pour le rassemblement hors site et l’entreposage de véhicules plus volumineux pour les événements importants (cela comprendrait les autocars affrétés et la conclusion d’ententes avec les propriétaires des terrains pouvant servir au rassemblement hors site et à l’entreposage de véhicules);
achèvement du plan détaillé de circulation sur le site pour les utilisations et les activités quotidiennes et les événements se déroulant au stade, ainsi que d’un plan de chargement pour le commerce;
mise au point d’outils et de techniques de promotion et de communication à utiliser pour encourager le recours au transport en commun ou des stationnements satellites lors d’événements importants se déroulant au stade en vue de réduire au minimum la circulation automobile pénétrant dans le secteur durant les événements importants et minimiser la congestion.

4.4 Plan de gestion des eaux pluviales

Parmi les travaux entrepris pour préparer le rapport sur le PPPL du 2 septembre 2009 se trouvait une évaluation des besoins liés à la gestion des eaux pluviales, qui a entraîné un fort niveau de discussions avec les intervenants, dont le ministère de l’Environnement de l’Ontario (MEO), les organismes provinciaux qui doivent approuver les installations de gestion des eaux pluviales et certains travaux connexes, Parcs Canada puisqu’une partie des eaux pluviales des installations se déverse dans le canal Rideau, et la CCN pour ce qui a trait aux exigences liées aux évaluations environnementales fédérales nécessaires pour composer avec les eaux pluviales sur les terres domaniales.

L’évaluation et les discussions ont mené à un fort degré d’acceptation de la stratégie à élaborer de façon plus détaillée en ce qui concerne la gestion des eaux pluviales. Cette stratégie est axée sur la rétention du déversement dans le canal Rideau, en améliorant toutefois la qualité de l’eau qui s’y écoule et en instaurant une gestion sur place permettant de contrôler la quantité et la qualité de l’eau. Un des éléments clés de la stratégie consiste à aménager un bassin de rétention des eaux pluviales dans le design de la cour avant, qui présenterait également des caractéristiques d’agrément.

Le plan détaillé de gestion des eaux pluviales sera soumis au processus canadien d’évaluation environnemental, puis viendront les approbations de la planification, l’approbation de Parcs Canada et l’entente conclue avec le ministère de l’Environnement de l’Ontario (MEO). Ces processus externes seront amorcés dès l’élaboration du plan pour s’assurer d’obtenir les approbations des organismes externes en même temps que le moment prévu pour l’obtention des approbations municipales de la planification.

4.5 Travaux préliminaires de nature géotechnique et technique

Les travaux préliminaires de nature géotechnique actuels seront revus, et des travaux supplémentaires seront effectués, au besoin, pour confirmer les conditions relatives au sous-sol et à l’eau souterraine pour l’aménagement proposé.

4.6 Amélioration du design architectural – tous les composants

Le plan de mise en application du PPPL comportera la nécessité que les designs architecturaux préalables aient atteint un niveau d’achèvement normalement exigé dans un plan directeur intégré. Les plans d’étude des structures de la vente au détail, dont font partie les composants hôtelier et résidentiel, comprendront les élévations, les lignes de vue, l’incidence des ombres, les matériaux de construction suggérés, les questions liées au patrimoine, et intégrera les liens du design avec l’ensemble de la stratégie relative à la vente au détail. Durant cette phase du plan de mise en application, il faudra songer à la disposition du bâtiment et à l’intégration à la sortie du stade et du pavillon Aberdeen, ainsi qu’au réseau routier environnant. De plus, la rénovation du stade sera développée dans le courant des améliorations apportées aux concepts d’aménagement.

4.7 Évaluation des risques environnementaux des installations

La stratégie de gestion de l’ancienne décharge existante, que la Ville a terminé en octobre 2004, faisait état d’une ancienne décharge à l’intérieur de la superficie du sol du parc Lansdowne. Cette ancienne décharge, en service de 1913 à 1925, servait à remplir une prise d’eau provenant du canal Rideau. En 2003, cette ancienne décharge a fait l’objet d’une enquête et d’une évaluation. Les échantillons de sol et d’eau souterraine prélevés à l’emplacement de la décharge et dans l’eau de surface du canal Rideau, ainsi que des mesures des gaz d’enfouissement en provenance de différentes structures sur les lieux, ont montré que l’ancienne décharge ne présentait aucun risque pour la santé humaine associé à l’utilisation actuelle du parc Lansdowne.

Une étude complète d’évaluation de site de phase I et de phase II du parc Lansdowne sera entreprise dans le cadre du processus de réaménagement.

4.8 Exigences relatives au patrimoine et processus d’approbation

Les renseignements ayant servi à la portion relative aux deux bâtiments patrimoniaux faisant partie des installations du concept d’aménagement découlent des diverses discussions avec Parcs Canada, le personnel de la Fiducie du patrimoine ontarien, la CCN, des experts externes spécialistes du patrimoine, le personnel de la Ville responsable du patrimoine et les résultats d’une évaluation préliminaire. D’autres travaux devront être entrepris pour confirmer les détails qui permettront une utilisation à longueur d’année du pavillon Aberdeen, de sorte qu’il devienne la pièce maîtresse du parc Lansdowne revitalisé, et pour le déplacement du bâtiment de l’Horticulture, de sorte qu’il puisse accueillir à longueur d’année le Marché des producteurs fermiers d’Ottawa. Le Conseil municipal exigera l’obtention d’approbations pour tous travaux liés au pavillon Aberdeen et au bâtiment de l’Horticulture, puisqu’ils sont tous deux désignés bâtiments patrimoniaux aux termes de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario (LPO). Il existe également une obligation de consulter Parcs Canada pour toute utilisation à venir du pavillon Aberdeen et pour obtenir les approbations de la Fiducie du patrimoine ontarien ayant trait aux servitudes et aux éventuelles utilisations du pavillon Aberdeen et du bâtiment de l’Horticulture.

Il existe actuellement une entente de financement portant sur la contribution du gouvernement fédéral aux travaux de réfection effectués sur le pavillon Aberdeen dans les années 1990, en collaboration avec Parcs Canada. En raison de cette entente, la Ville est obligée de consulter Parcs Canada concernant toute utilisation à venir du pavillon Aberdeen. Même si l’obligation n’a trait qu’à une consultation de Parcs Canada, il faudra confirmer que ce ministère n’a pas à accorder d’approbation formelle. Au chapitre de la diligence raisonnable mise en œuvre pour l’élaboration du PPPL, dans la partie relative à l’utilisation à venir du pavillon Aberdeen, Parcs Canada a fait part de sa volonté de collaborer avec la Ville pour l’atteinte des objectifs fixés par le Conseil municipal relatifs aux installations.

Des discussions ont été amorcées avec le personnel de la Fiducie du patrimoine ontarien concernant le processus exigé pour la modification des servitudes de vue en provenance de la rue Bank, comme indiqué dans le document sur les servitudes enregistrées au titre de propriété du pavillon Aberdeen. La Fiducie du patrimoine ontarien a également fait savoir qu’il faudrait sans doute obtenir son approbation pour tous travaux effectués sur le bâtiment de l’Horticulture si ce dernier est déplacé dans une partie du site couverte par les servitudes culturelles et du fait que ce bâtiment forme un contexte patrimonial en conjonction avec le pavillon Aberdeen.

Le personnel de la Ville s’efforce de confirmer toute restriction possible ayant trait aux servitudes associées au programme d’aménagement. Ces travaux comprennent, sans en exclure d’autres, ceux associés à l’obtention des approbations de nature patrimoniale octroyées par la Fiducie du patrimoine ontarien. Cet organisme a confirmé que son personnel octroierait les approbations dans certains cas; toutefois, tout changement apporté qui influe considérablement sur l’entente sur les servitudes est susceptible d’exiger l’approbation du conseil d’administration de la Fiducie du patrimoine ontarien. Pour confirmer le statut de ces obligations et de ces approbations éventuelles, il faudra que le programme d’aménagement fasse l’objet d’une élaboration plus poussée et d’améliorations.

Pour faciliter le traitement des questions liées au patrimoine, on a joint un expert en patrimoine du Groupe IBI à l’équipe de partenaires collaborant avec le personnel de la Ville responsable du patrimoine, ce qui devrait faire progresser davantage la diligence raisonnable liée aux questions de patrimoine et faciliter l’obtention des approbations nécessaires en matière de patrimoine.

4.9 Espace public/cour avant et programmation

Le concept du PPPL prévoit la transformation de la superficie longeant la promenade Reine-Élizabeth en une nouvelle cour avant intégrée au corridor d’espace public du canal Rideau et de la promenade Reine-Élizabeth. Cette cour avant sera recouverte de verdure et aménagée sous forme d’aire servant à la programmation et à la mise en scène d’activités et d’événements variés. Le plan conceptuel du PPPL mentionne les éléments clés faisant partie du plan de la cour avant, dont un vaste espace vert et durable servant à la programmation, un bassin de rétention des eaux pluviales, des solutions aux besoins d’accès pour entrer sur le site et en sortir, ainsi que des raccordements des sentiers piétonniers et cyclistes avec le réseau de sentiers de la promenade Reine-Élizabeth. Le plan conceptuel décrit le design préliminaire à des fins d’illustration seulement et, par conséquent, ce dernier ne doit pas être considéré comme étant le design final.

Les éléments suivants sont nécessaires à l’élaboration du design final :

investigation plus poussées des technologies ayant trait à une vaste superficie verte et durable, qui soit programmable;
travaux concertés avec la CCN et d’autres groupes en vue de confirmer les différents types d’événements, d’activités et de programmation que pourrait accueillir la cour avant;
amorce d’un processus de consultations publiques, en collaboration avec la CCN, pour décider du design de la cour avant.

Conformément à la lettre d’entente conclue entre la Ville et la CCN, le personnel de la Ville collaborera avec la CCN et Parcs Canada pour l’élaboration d’un processus détaillé de consultations publiques concernant le réaménagement proposé pour la cour avant. Ce processus viserait à procurer des renseignements sur l’élaboration d’un design approprié pour la cour avant et de la programmation y étant associé, comprenant le Marché des producteurs fermiers d’Ottawa. Le personnel de la Ville présentera un rapport au Conseil municipal sur cette question en janvier 2010, aux fins d’examen et d’approbation avant la mise en application.

5. Ententes spéciales

5.1 CCN, Parcs Canada et intérêts externes

La mise en application du PPPL nécessite la conclusion d’un certain nombre d’ententes spéciales avec des tiers. À ce jour, celles qui sont envisagées comprennent les suivantes :

· ententes avec la CCN concernant le design de la cour avant;

· ententes avec Parcs Canada concernant la gestion des eaux pluviales et l’éventuelle mise en place d’installations d’amarrage aux points d’accès du parc Lansdowne depuis la promenade Reine-Élizabeth, le long du canal Rideau;

· ententes visant à s’assurer de la disponibilité de stationnements hors site (Buttes de la Confédération et Université Carleton);

· ententes pour s’assurer de la disponibilité de lieux d’entreposage et de rassemblement des autocars affrétés et de gros véhicules à l’appui des événements importants se déroulant au parc Lansdowne;

· ententes avec les exploitants privés de transport en commun pour l’offre de services de navettes jusqu’aux stationnements satellites;

· entente possible avec Paul’s Boat Lines pour permettre l’utilisation du canal Rideau comme autre moyen de transport pour les événements importants se déroulant au stade.

6. Tâches spéciales

6. 1 Plan de déménagement de l’AECC

Le personnel de la Ville aidera l’AECC à terminer son plan d’affaires et son plan logistique en vue de son déménagement dans la propriété située au coin des chemins Albion et Rideau. L’AECC, indépendamment du PPPL, envisageait depuis un certain temps de déménager, mais faisait état d’un manque de fonds pour mener ce projet à bien. Après consultation auprès l’AECC, il a été établi que le délai était en partie attribuable au coût lié au raccordement des services municipaux (eau et égouts) à des installations de 40,5 hectares. Devant ce fait, le personnel de la Ville a commandé un examen en génie civil afin de déterminer les contraintes du raccordement et les solutions possibles. Les renseignements obtenus ont été transmis à l’AECC au cours de diverses réunions. Le personnel de la Ville a également regroupé les renseignements généraux importants que comportaient les rapports et les études détaillés des ingénieurs civils dont l’AECC pourrait tirer profit pour son développement. De plus, la motion 71/32 du Conseil municipal, adoptée le 2 septembre 2009, charge le personnel de la Ville de réaliser une étude sur la circulation afin de faciliter le processus de développement des terres de l’AECC. Cette étude va de l’avant, indépendamment du PPPL. L’AECC est toujours responsable de présenter un plan conceptuel final pour le chemin Albion.

L’élaboration du plan conceptuel des installations de la propriété de l’AECC doit être concurrente à celle d’un plan d’affaires à l’appui. Le personnel interne a offert son appui à l’AECC pour faciliter la conception des éléments faisant partie du plan d’affaires. Le personnel fait progresser le transfert à l’AECC de la propriété adjacente appartenant à la Ville, d’une superficie de 24 hectares, qui servira principalement de stationnement compte tenu des problèmes environnementaux posés par le site. L’AECC est toujours enjointe de présenter un plan d’affaires, accompagné d’un plan financier à court et à long terme et d’une stratégie de déménagement.

Dans le cadre du plan de mise en application, l’AECC doit recevoir un avis de résiliation pour son emplacement du parc Lansdowne avant le 1^er mai 2010 pour la libre possession des lieux en janvier 2011. L’AECC a été mise au courant de cette éventualité durant la discussion avec le personnel de la Ville, en juillet de cette année.

6.2 Plan des foires commerciales

Compte tenu de la motion du 22 avril 2009 déposée par le Conseil municipal, qui exige l’amélioration des installations disponibles afin de soutenir cette utilisation, le personnel de la Ville a mené une enquête concernant les possibilités d’offrir une aire additionnelle, de meilleure qualité et adjacente au parc Lansdowne, réservée aux foires commerciales, qui remplacerait les 113 400 pieds carrés de superficie répartis dans trois installations distinctes, soit le pavillon Aberdeen (38 600 pieds carrés), le Colisée (27 600 pieds carrés) et le Centre municipal (47 200 pieds carrés – 30 200 pieds carrés dans les Salons et 17 000 pieds carrés dans l’aréna).

Plus tôt dans le processus d’évaluation, il est devenu évident que l’offre d’une installation appropriée pour répondre aux besoins élémentaires de l’industrie des foires commerciales et des besoins spéciaux en stationnement qui y sont associés serait à l’origine de conflits importants avec l’atteinte d’autres objectifs fixés par le Conseil municipal concernant le parc Lansdowne, y compris l’écologisation de la cour avant. Le PPPL propose donc de mettre fin aux foires commerciales dans le parc Lansdowne, évoquant le fait qu’un autre endroit offrirait un espace plus approprié pour les foires commerciales et répondrait mieux aux besoins de l’industrie.

Le personnel de la Ville s’est mis à examiner les autres emplacements qui, au sein de la Ville, pourraient convenir pour une nouvelle installation soutenant les besoins à venir de l’industrie des foires commerciales dans Ottawa. On a admis que, dans la plupart des villes, les installations construites pour les foires commerciales étaient habituellement situées à l’extérieur des secteurs centraux et, dans bien des cas, se trouvaient dans un important aéroport local ou à proximité de celui-ci. Ces travaux ont donné lieu à des discussions avec l’Administration de l’aéroport international d’Ottawa (Administration de l’aéroport) sur les possibilités d’une nouvelle installation.

Au cours des deux derniers mois, Shenkman Corporation (Shenkman) et l’Administration de l’aéroport ont négocié et conclu une entente dans laquelle Shenkman disposait d’une période de un an pour conclure un contrat de location avec l’Administration de l’aéroport en vue de construire et d’exploiter une nouvelle installation. Durant cette même période, Shenkman a tenu des réunions de consultation avec des représentants de l’industrie locale des foires commerciales afin de mieux comprendre leurs besoins. Shenkman a procédé à l’élaboration d’une analyse de rentabilisation qui lui permettrait de décider d’aller de l’avant et de conclure une entente avec l’Administration de l’aéroport. Malheureusement, à ce jour, Shenkman n’a pas terminé ses travaux. Ses représentants ont toutefois établir qu’un certain niveau de financement municipal serait nécessaire pour que l’analyse de rentabilisation soit viable. Cela place le Conseil municipal dans une position d’incertitude quant à l’existence d’une proposition de nouvelle installation et à l’ampleur du financement que la Ville devra fournir.

Comme la proposition de Shenkman fera mention de la nécessité de financement municipal, le personnel de la Ville recommande l’adoption de l’approche suivante :

Shenkman Corporation devrait se voir imposer la date limite du 15 février 2010 pour l’achèvement de son analyse de rentabilisation et de ses négociations avec l’Administration de l’aéroport, ainsi que pour la rédaction et la présentation d’une proposition à la Ville visant la construction et l’exploitation d’une nouvelle installation. Dans l’attente de la soumission de la proposition, la Ville élaborera un processus de demande d’expression d’intérêt qu’elle amorcera après avoir reçu la proposition de Shenkman. Cette demande d’expression de l’intérêt viserait à établir si un autre promoteur de projet est intéressé à présenter à la Ville une autre proposition admissible pour la construction et l’exploitation d’une nouvelle installation.

En l’absence d’expression d’intérêt, le Conseil municipal pourrait décider si la proposition de Shenkman constitue ou non un fondement acceptable pour aller de l’avant avec le PPPL en mai 2010. Si des expressions d’intérêt admissibles sont présentées, la Ville pourrait alors poursuivre avec un processus officiel de demande de propositions (DP) qui serait achevé en 8 à 12 mois additionnels. À la fin du processus de DP, le Conseil municipal saurait s’il existe une proposition se révélant plus intéressante que celle de Shenkman. La proposition de Shenkman devrait être irrévocable pour permettre à la Ville de mener à bien, au besoin, le processus de DP.

Fort de cette stratégie, le Conseil municipal peut avoir l’assurance qu’il existe un plan connu concernant une nouvelle installation réservée aux foires commerciales avant de prendre une décision finale sur le PPPL, en mai 2010, tout en ajoutant un élément concurrentiel au processus s’il existe un intérêt dans le marché.

Si le processus susmentionné mène à une proposition et à un plan d’affaires pour l’offre d’une nouvelle installation accueillant les foires commerciales sur une longue période que le Conseil municipal juge acceptable, on prévoit que cette nouvelle installation sera construite avant la fin de 2011 et prête à accueillir des foires commerciales en 2012.

Si le PPPL occasionne la perte du Colisée avant que l’ouverture de la nouvelle installation réservée aux foires commerciales, 42 des 48 foires commerciales utilisant les installations existantes pourraient être accueillies dans les installations du pavillon Aberdeen et du Centre municipal jusqu’en 2012. En fournissant une structure temporaire d’environ d’une superficie 28 000 pieds carrés de plancher-sol, les 6 autres foires commerciales pourraient également être présentées ailleurs durant une courte période, jusqu’à l’ouverture de la nouvelle installation réservée aux foires commerciales.

Enfin, le personnel de la Ville entreprendrait une étude sur la circulation, comme l’exige le Conseil municipal, pour déterminer les répercussions qu’aurait la nouvelle installation réservée aux foires commerciales à l’aéroport, en tenant compte des conditions actuelles de circulation routière le long du chemin Hunt Club. Cette étude serait terminée avant le 15 février 2010, de sorte que le Conseil municipal bénéficie de cette information avant la réception de la proposition de Shenkman.

6.3 Amélioration continue du calendrier de mise en application

La phase 1 du calendrier de mise en application mentionne les activités de base nécessaires pour faire passer le PPPL du plan conceptuel à un projet plus définitif. Ce processus exige un investissement sous forme de frais professionnels, comme le montre le document 3 du présent rapport. À mesure que les différentes parties du processus se regroupent et que le projet prend forme, le calendrier d’achèvement du projet entier se précise. Ces éclaircissements permettent de mieux définir le calendrier des phases 2 et 3. Ainsi, l’une des tâches importantes du calendrier de mise en application continue consiste à mettre régulièrement à jour les tâches et les livrables du projet en se fondant sur les travaux les précédant.

7. Rapports au Conseil municipal

Une fois terminés les travaux recommandés à la phase 1 du plan de mise en application, le personnel de la Ville présentera un rapport au Conseil municipal à la première séance de mai 2010 aux fins de discussion à la deuxième séance du même mois.

Dès que le processus détaillé de consultations publiques concernant le réaménagement proposé de la cour avant sera élaboré en collaboration avec la CCN et Parcs Canada, le personnel de la Ville présentera un rapport au Conseil municipal en janvier 2010 aux fins d’examen du processus proposé avant sa mise en œuvre.

S’il devient évident, durant le processus de négociations avec OSEG ou durant l’achèvement des travaux faisant partie de la phase 1, qu’il est impossible d’obtenir l’un des résultats mentionnés dans la Recommandation 2(a), le personnel de la Ville devra présenter un rapport au Conseil municipal le plus tôt possible en vue de s’assurer que celui-ci sera à même de donner des directives complémentaires ou de mettre fin au processus de mise en application du plan. Plus particulièrement, le personnel de la Ville présentera un rapport au Conseil municipal dans l’une des occurrences suivantes :

il devient évident, durant l’examen par un tiers des hypothèses et des projections financières du PPPL y étant associées, que les coûts estimatifs présentent un écart important;
les études sur les transports ou le plan de GDT y étant associé montrent qu’il serait impossible de prendre raisonnablement en charge les répercussions de la mise en application du PPPL sur la circulation et le stationnement sur rue;
il a été impossible de conclure les ententes relatives au stationnement satellite hors site nécessaires au soutien du plan de GDT;
l’examen par des pairs de la demande relative au marché de détail et de l’analyse d’impact n’a pas confirmé la viabilité du composant de vente au détail proposé et/ou la compatibilité ou la conformité de l’exposé relatif à la stratégie de vente au détail proposée avec le souhait d'avoir des commerces de détail propres à la destination et s'il s'inscrit en complément et à l'appui de la communauté actuelle des commerçants de détail de la rue Bank, dans le Glebe et le sud du vieux Ottawa;
il est confirmé qu’il est impossible d’obtenir les obligations et les approbations requises par rapport au patrimoine, ce qui fait obstacle à la mise en œuvre réussie d’un programme d’aménagement viable;
il est impossible d’arriver à conclure un accord-cadre négocié entre la Ville et OSEG pour le projet.

ÉTAPE 2 – Planifier les approbations et l’entente de partenariat – de mai 2010 à mars 2011

L’approbation définitive du projet du parc Lansdowne par le Conseil municipal, y compris celle de l’entente de partenariat et de la mise en place du CSM, permettrait d’aller de l’avant avec la transformation du parc Lansdowne. En plus de cette approbation, les prochaines étapes comprennent la mise en marche du processus d’obtention des approbations nécessaires; la concrétisation du financement nécessaire; la finalisation des ententes avec les autres intervenants; et l’amorce de la transformation physique du site.

8. Approbation des aménagements

8.1 Approbation de la modification de zonage, du plan du site, de la mise en valeur du patrimoine et des organismes

Le Conseil municipal, le personnel de la Ville (par le pouvoir qui leur est délégué) doivent l’approbation de projets d’aménagement spécifiques. Dans le cadre du PPL, cela comprend la modification de zonage qui permettra des usages non encore autorisés pour le site, l’approbation des plans du site, qui précisent les conditions propres à son développement, et l’approbation patrimoniale liée aux modifications pouvant être envisagées pour des lieux historiques tels que le pavillon Aberdeen ou l’Édifice de l’horticulture. Les processus visant à obtenir ces approbations débuteront dès que le Conseil municipal aura étudié le rapport préparé à son intention, en mai 2010. Ces approbations nécessiteront d’autres commentaires des citoyens, tels que l’exigent la loi ou à la suite d’un politique du Conseil. Le Service de l’urbanisme et de la gestion de la croissance a défini les approbations de demandes d’aménagement nécessaires, a confirmé quels seront les documents nécessaires à amorcer les processus d’approbation et en a précisé les échéanciers.

En plus de l’approbation des demandes d’aménagement par la Ville, on doit obtenir les approbations auprès de l’Ontario Heritage Trust pour les travaux relatifs au pavillon Aberdeen et pour les modifications apportées à l’entente de servitude protectrice du patrimoine (liée à la perspective de la rue Bank) et auprès de Parcs Canada pour les utilisations proposées pour le pavillon Aberdeen, pour structures de déversement des eaux pluviales et pour les installations de radoubage sur le canal Rideau. De plus, un processus d’évaluation environnementale fédéral sera nécessaire pour le plan de gestion des eaux pluviales.

Enfin, une consultation aura lieu avec la CCN au cours du processus de conception et avec le Comité sur l’urbanisme, le design et l’immobilier de la CCN, pour la conception définitive du projet.

Le personnel de la Ville commencera à travailler à la confirmation des particularités de chacune de ces approbations après que le Conseil aura reçu cette soumission. Pour les approbations pour lesquelles des organismes extérieurs sont concernés, les démarches commenceront une fois qu’un processus de « diligence raisonnable » sera complété afin de s’assurer que ces approbations peuvent être obtenues lorsque l’approbation définitive des projets d’aménagement par la Ville pourra être demandée. Toutes les approbations par des organismes extérieurs seront sujettes à l’approbation définitive du PPL par le Conseil municipal, en mai 2010, et sujette également à l’approbation définitive des projets d’aménagement qui sera demandée en septembre 2010.

9. Accords relatifs au projet complet

9.1 Accord de partenariat

Cet accord constituera l’accord de base entre la Ville (ou la CSM de la Ville) et OSEG. Il s’agit d’un accord qui englobera les dispositions de base et les conditions à remplir pour aller de l’avant et les autres éléments essentiels de l’accord. Il contiendra, comme prévu, les autres ententes appelées à être conclues entre les parties. L’accord de partenariat consignera également les obligations d’OSEG relativement au projet dans son ensemble.

Enfin, il prévoira aussi le cadre juridique qui sera créé entre la Ville et OSEG afin de s’assurer que la structure de prise de décision prévue et que les dispositions financières liant les parties pour l’ensemble du projet sont bel et bien mises en place (la « structure juridique »).

9.1.1. Accord des détenteurs de valeurs mobilières

Cet accord met en place la structure juridique envisagée dans le cadre de l’accord relatif au projet. Il fera la description des intérêts juridiques détenus par chacune des parties, soit la Ville et OSEG, dans les diverses composantes du projet (par exemple les actions de société en commandite).

L’accord précisera également la priorité des distributions entre OSEG et la Ville et fera état de la façon sont se prendront les décisions entre les deux parties.

L’Accord des détenteurs de valeurs mobilières précisera aussi, pour OSEG, le montant de sa contribution en capitaux propres à l’ensemble du projet.

9.2 Accord sur la gestion du site

La Ville établira les politiques et les grands principes liés à la programmation et à l’exploitation de la cour avant gazonnée. OSEG conclura un accord de gestion à la suite duquel elle prendra en charge cette portion du site au nom de la ville. L’Accord sur la gestion du site décrira également les responsabilités d’OSEG pour la gestion du site dans son ensemble, de même que les normes que l’entreprise devra respecter pour ce faire.

9.3 Bail relatif au stade

Une fois la construction du stade terminée, la Ville le louera à OSEG pour 30 ans. Le bail qui en découlera contiendra des dispositions liées à l’exploitation du stade par OSEG, et inclura aussi les exigences d’exploitation de franchises de la LCF et de la LHO au parc Lansdowne.

Il s’agira d’un bail à loyer supernet, sans loyer de base exigible. Toutefois, tous les revenus nets provenant de la location du stade feront partie de la structure financière fermée et seront redistribués suivant les conditions précisées dans l’entente finale du projet. De plus, OSEG sera responsable des réparations et du remplacement des immobilisations pour toute la durée du bail de location du stade. Ce bail, comme tous ceux qui ont été garantis à OSEG, contiendra des dispositions d’inexécution donnant droit à la Ville de mettre fin au bail si l’entreprise néglige d’honorer ses engagements dans les délais convenus.

9.4 Bail des commerces

La Ville consentira à OSEG un bail pour les commerces de détail. La durée de ce bail sera de 50 ans, et OSEG pourra le renouveler pour dix ans par la suite, à deux reprises. Au cours des 30 premières années, aucun loyer de base ne sera payé en vertu de ce bail. Toutefois, le flux net de trésorerie fera partie de la structure fermée pour sa redistribution aux deux parties. À la suite de cette période de 30 ans, le loyer sera rajusté en fonction des prix du marché.

9.5 Accord de gestion de la construction

Cet accord traitera du rôle et des obligations d’OSEG pour aider la Ville lors des travaux de rénovation du stade, du Centre municipal et du stationnement. Il précisera les coûts maximaux convenus avec la Ville pour la construction du stade, les spécifications entourant les plans et caractéristiques du stade, lesquels devront être pris en charge par OSEG et seront sujets à l’approbation de la Ville, et les dispositions de base entourant le contrat général devant être conclu avec un entrepreneur général. OSEG assurera également la supervision au jour le jour des travaux de construction pour la rénovation du stade, au nom de la Ville.

9.6 Accord et bail relatifs au stationnement

La Ville et OSEG concluront un accord relatif au stationnement. Cet accord précisera les contributions financières respectives des deux parties au composant stationnement du site, et abordera aussi la gestion par OSEG des places de stationnement visées par l’accord. Celui-ci étudiera également la possibilité de mettre en place un bail à loyer net, lequel serait préparé par la Ville, pour la composante stationnement.

9.7 Possibilité d’hôtel et d’espaces à bureaux

La Ville accordera un bail principal à OSEG pour le composant bureaux et hôtel, si le Conseil municipal décide de les inclure au projet. En retour, OSEG, en tant que locataire principal, conclura des baux aux conditions du marché avec un promoteur hôtelier et un promoteur d’espaces à bureaux. Le flux net de trésorerie des baux consentis à OSEG retournera aux baux principaux et, au bout du compte, reviendra dans la structure fermée regroupant les fonds perçus dans le cadre de tout le projet, puis sera redistribué conformément aux priorités établies par les deux parties.

9.8 Conclusion d’ententes avec la CCN, Parcs Canada et avec les tiers hors site

Une série d’ententes autre que le PPL devra être conclue par la Ville. Les dispositions de ces ententes seront intégrées à la première étape du projet et exécutoires pour la deuxième étape. La Ville conclura une entente avec la CCN en vue d’officialiser l’accès et l’utilisation de la promenade Reine-Elizabeth et diverses autres questions. Une entente sera également conclue avec Parcs Canada pour les questions de patrimoine et pour ce qui touche le canal Rideau. La question du stationnement durant les grands événements devra aussi être prise en charge; des ententes de location de places de stationnement hors site devront être obtenues auprès de l’université Carleton, Confederation Heights et d’autres propriétaires privés pour permettre le stationnement de courte durée et celui des véhicules surdimensionnés.

10. Détails du financement

OSEG sera responsable du financement de la portion commerciale du projet, excluant le stade et de la cour avant gazonnée. La Ville analysera les conditions des emprunts, compte tenu des clauses régissant la location des terrains dans le PPL. Même si la Ville a intérêt en fief simple en tant que propriétaire des terrains, le PPL n’exige pas qu’elle garantisse quelque prêt que ce soit. Les prêteurs incluront des clauses restrictives à leur contrat pour se protéger en prenant en garantie les intérêts sur le montant du loyer des terrains, d’où l’importance pour la Ville de bien comprendre les conséquences. De plus, les intérêts hypothécaires constituent une dépense et compte tenu de la structure en cascade adoptée pour la redistribution des recettes, la Ville a inclus dans le PPL des conditions et restrictions relatives au refinancement.

11. Détails de l’aménagement

Le plan directeur pour le site et les dessins soumis pour l’approbation du projet d’aménagement se concentrent sur le développement global du site et sur la disposition des immeubles en vue de définir le domaine public, la relation avec le domaine public relativement aux points d’accès et à l’expression architecturale de ces immeubles. Ils visent aussi à répondre aux besoins en matière de circulation de tous les types de véhicules (promenade et chargement de marchandises), de circulation des piétons et de conception des espaces ouverts. Pendant que les approbations de demandes d’aménagement suivront leurs cours, les plans de conception plus détaillés nécessaires aux appels d’offres à l’obtention des divers permis de construction nécessaires une fois les demandes d’aménagement approuvées seront produits. Ces plans plus détaillés s’harmoniseront aux plans du site déjà présentés et fourniront les détails et caractéristiques des travaux à entreprendre, de même que les particularités de conception qui n’entrent pas en compte dans le processus d’approbation du plan d’aménagement du site. Parmi ces particularités, on retrouvera les caractéristiques de construction nécessaires à l’obtention d’une certification LEED, les détails de l’aménagement intérieur, le choix des matériaux, ainsi de suite.

STAGE 3 – Conception finale et construction – de mars 2011 à mai 2014

L’étape 3 est étroitement liée au processus d’approbation et aux résultats des audiences de la Commission des affaires municipales de l’Ontario (CAMO), dans l’éventualité où une audience sera nécessaire. Pour le moment, il est impossible de préciser la date à laquelle aura lieu une telle audience; toutefois, le calendrier permet à cette étape d’avoir lieu, et une décision de la Commission devrait être rendue avant avril 2011. Seules les activités préalables à la construction pourront commencer avant la décision de la CAMO. Les activités relatives à la construction ne pourront commencer qu’une fois les approbations définitives obtenues pour la modification de zonage et le plan du site.

12. Activités préalables à la construction

La troisième étape s’amorcera au cours du dernier trimestre de 2010 par une série d’activités préalables au début des travaux de construction. Ces activités font partie du processus de revitalisation. À cette étape du projet, la Ville procédera à la mise sur pied de son propre financement pour les travaux de rénovation du stade. Les permis de démolition et de construction auront été obtenus, y compris les assurances et garanties. La programmation de la Ville pour le parc Lansdowne aura commencé et l’entente de transition des lieux de travail entrera en vigueur.

Si le Conseil municipal décide d’aller de l’avant avec la portion résidentielle du projet, la mise en marché de ce composant devra également être entreprise à ce stade. Une fois l’ensemble des approbations obtenues pour la construction de la portion résidentielle, le processus définitif d’appel d’offres devrait débuter au cours du premier trimestre de 2011. On s’attend à ce que tous les composants du PPL fassent l’objet d’appel d’offres sur une courte période. L’objectif est d’en avoir le plus possible pour son argent, tout en réalisant des économies d’échelle. C’est donc à ce moment qu’on aura un aperçu des coûts réels pour l’ensemble du projet.

13. Activités de construction

L’ouvrage sur le site commencerait normalement à la fin de mars 2011. La première phase des travaux consisterait à compléter la rénovation des infrastructures d’aqueduc et d’égouts et, possiblement, des installations de distribution d’électricité. Dans le cadre de la préparation du site, l’Édifice de l’horticulture serait déménagé. La construction du stationnement souterrain et du composant commerce au détail, de même que les travaux sur les gradins nord s’amorceront au même moment.

La construction des structures du composant commerce au détail et de la portion résidentielle du projet suivraient immédiatement celle du stationnement, au cours du deuxième trimestre de 2011. Les travaux pour le Centre municipal sont prévus en deux phases, afin d’éviter de perturber les activités de la Ligue de hockey de l’Ontario (OHL). Les travaux intérieurs ayant des répercussions sur l’aréna sont prévus de mai à septembre 2011 et les travaux restants se termineront en avril 2012.

Les gradins sud seront démolis, puis remplacés. Les travaux touchant ce composant sont considérables et s’amorceront en mai 2011, pour se terminer en avril 2013. La construction des éléments de la cour avant gazonnée devrait commencer en mai 2011; l’ensemble des travaux ne pourra toutefois pas se terminer au cours de l’année suivante, en raison de conflits possibles avec d’autres travaux déjà en cours sur le site.

Le PPL offre la possibilité de construire des bureaux et un hôtel. Ces composants sont des projets distincts et ne sont aucunement liés au reste des travaux. La date de début des travaux pour ces deux portions du projet serait mai 2013, une fois que tous les autres travaux seraient terminés; la construction des bureaux et de l’hôtel se terminerait un an plus tard.

14. Activités post-construction

Dans le cadre du PPL, chaque partie est chargée d’assurer la surveillance des travaux de construction dont elle est responsable. On s’attend à ce qu’un seul constructeur se charge du projet et fasse affaire avec de multiples sous-traitants. L’entente de gestion de la construction précisera les conditions de cette surveillance et comment se résoudront les problèmes de conception et les enjeux liés aux matériaux et aux échéanciers. Une fois la construction terminée, la Ville, par l’intermédiaire de la CSM, assurera la surveillance des opérations des partenaires du PPL et veillera à ce que les ententes de partenariat soient respectées.

CONCLUSION

Il est recommandé que le Conseil municipal envisage l’approbation du PPL sous réserve que des travaux supplémentaires soient effectués en vue de l’élaborer davantage afin qu’il atteigne les objectifs et résultats précisés dans ce rapport. La nature de ces travaux a été précisée lors de la préparation de la version initiale du PPL, en réponse aux directives du Conseil municipal formulées à la suite de la réunion du 2 septembre 2009 et des rencontres du comité plénier qui ont eu lieu les 6 et 8 octobre 2009. Le processus de consultation publique concernant le PPL a également renforcé la nécessité d’approfondir et de préciser le PPL.

Le plan d’aménagement décrit dans le présent rapport offre au Conseil municipal un survol des travaux supplémentaires qui seront nécessaires et recommande un calendrier, un processus d’implantation et un budget structurés pour sa réalisation.

Les coûts de réalisation de la première étape du projet sont évalués à 2 335 000 $, comme il est précisé à l’annexe 3 du présent rapport; la portion de ces coûts incombant à la Ville est de 1 132 500 $; celle d’OSEG est de 1 202 500 $. Les coûts de l’étape 1 incombant à la Ville peuvent être financés à partir des capitaux propres existants pour la rénovation du parc Lansdowne, sans occasionner de pressions sur les budgets en 2009 et 2010. L’évaluation des coûts de la phase 2, pour la Ville et pour OSEG, sera présentée au Conseil municipal dans le rapport qui lui sera remis en mai 2010.

Le conseil municipal a demandé une évaluation financière indépendante du PPL. Aller de l’avant avec la recommandation 2 (a) (i) permettrait de faire preuve de la diligence raisonnable quant aux hypothèses et aux projections financières qu’exige le Conseil municipal avant de décider s’il souhaite concrétiser le PPL et conclure une entente de partenariat officielle avec OSEG.

La consultation publique pour l’aménagement de la cour avant gazonnée fournira au Conseil municipal des renseignements précieux, en plus de permettre la création d’un plan d’aménagement réalisé en consultation avec les citoyens, la CCN et Parcs Canada, lequel pourrait être mis en œuvre peu importe que le PPL voit le jour ou non.

Les conditions précises et les coûts associés à la non-réalisation du PPL du fait que certaines conditions préalables n’auront pas été respectées seront précisés et présentés au Conseil aux fins d’examen.

Le Conseil municipal n’est aucunement lié par quelque obligation juridique que ce soit l’obligeant à mettre en œuvre le PPL alors que les travaux précisés pour l’étape 1 sont en cours de réalisation. De même, si le Conseil municipal décide de conclure un accord juridique au cours du printemps 2010, il pourrait le faire tout en s’assurant de bien comprendre les conditions par lesquelles le PPL pourrait être annulé et conserver la capacité de le faire ou qu’un autre Conseil municipal puisse, ultérieurement, y mettre lui aussi un terme, et ce, avant que débute la construction, prévue en mars 2011.

CONSULTATION

Comme le demande le Conseil municipal, une vaste consultation publique à propos du PPL a été entreprise. Le processus de consultations publiques comprenait des assemblées publiques, une plateforme de consultation par Internet et un sondage d’opinion.

Assemblées publiques

Les assemblées publiques ont commencé par une rencontre au parc Lansdowne le 28 septembre 2009 et par six (6) séances de consultation publique, qui ont eu lieu de 18 h à 21 h. Le tableau ci-dessous livre un aperçu des dates de ces assemblées :

Date	Lieu	Adresse
28 septembre	parc Lansdowne, Salon A	1015, rue Bank
29 septembre	Théâtre Ron Maslin, hall d’entrée	1, ch. Ron Maslin, Kanata
30 septembre	Hôtel de ville, Place Jean Pigott	110, av. Laurier Ouest
1^er octobre	Complexe Jim Durrell, salle Elwood	1265, ch. Walkley
5 octobre	Aréna Tom Brown	141, ch. Bayview
6 octobre	Centre d’arts Shenkman	245, boulevard Centrum

Lors de ces assemblées publiques, les résidents ont reçu de l’information sur les principaux éléments du PPL. On leur a aussi présenté des documents à l’appui. Le personnel de la Ville et d’autres experts des secteurs tels que le développement des espaces verts, la gestion du stationnement et de la circulation, le financement et autres étaient aussi sur place pour recueillir les commentaires des citoyens et répondre à leurs questions.

Les résidents étaient encouragés à faire valoir leur opinion, à faire part de leurs commentaires et à poser des questions, lesquels ont tous été consignés et inclus dans le rapport final sur les consultations.

À la suite des demandes exprimées par les citoyens et certains conseillers, après les deux premières rencontres, le directeur municipal a modifié la formule des réunions « portes ouvertes » en leur ajoutant une période de questions comme celle qui a cours à l’Hôtel de Ville; cette période de questions s’étendant de 19 h 30 à 21 h et a eu lieu lors des quatre assemblées restantes.

Consultations par Internet

Le public était également encouragé à participer à une consultation par Internet organisée par la firme Nanos Reserach, qui s’est tenue du 28 septembre au 11 octobre 2009. Au nom de la Ville, Nanos a déployé la populaire plateforme À vous la parole contenue dans le site Web de la Ville afin d’inviter les citoyens à prendre part à une discussion avec modérateur sur divers sujets entourant le PPL. En plus de consultations par Internet, les citoyens étaient en mesure d’échanger de l’information et de faire part de leur opinion et de poser des questions en tout temps.

Les renseignements entourant les consultations et les discussions par Internet comportaient un lien vers les documents relatifs au PPL dans ottawa.ca (lien à partir de la page principale). Le public était également en mesure d’échanger des points de vue, de l’information et de poser des questions en écrivant à 311@ottawa.ca ou en composant le 3-1-1 (TTS : 613 580-2401).

Sondage d’opinion

La firme Nanos Research a compilé les résultats et les renseignements recueillis dans le cadre de la consultation par Internet et lors de groupes de discussion afin de préparer un sondage auquel ont participé 1000 résidents d’Ottawa. La taille de cet échantillon garantit que les résultats obtenus comporteront une marge d’erreur de ± 3,1 %, 19 fois sur 20

Le sondage a commencé après les réunions portes ouvertes. Conçu par la firme Nanos Research, il visait à accroître la capacité de la Ville d’en savoir plus sur le degré de compréhension et de sensibilisation des citoyens au projet et de connaître leur opinion sur divers aspects entourant le PPL.

Plus précisément, les résultats du sondage ont été utilisés pour :

o confirmer les constatations du processus de consultation et veiller à ce que les opinions des citoyens soient bien comprises;

o identifier et mesurer les perceptions relatives à l’orientation globale tant du PPL que des consultations publiques; et,

o offrir une information la plus exacte possible au Conseil municipal lorsqu’il se penchera sur le PPL.

Les résultats de ce processus de consultation sont consignés dans le document Lansdowne Partnership Plan Public Consultations Findings Report (Rapport des consultations publiques sur le Plan de partenariat du parc Lansdowne) de la firme Nanos Research, lequel a été déposé devant le Comité plénier du Conseil à des fins d’examen le 12 novembre 2009.

De plus, le bureau du directeur municipal et les représentants d’OSEG ont rencontré une fois ou plus dans certains cas, les groupes et les intervenants suivants :

l’Association de l’exposition du Canada central (CCEA);
l’Association des gestionnaires d’exposition d’Ottawa (AGEO);
Coliseum Incorporated;
l’Association communautaire Glebe;
l’Association communautaire Ottawa Sud;
l’Association communautaire du Vieil Ottawa Est;
l’Association communautaire des citoyens du centre-ville;
la Zone d’amélioration commerciale (ZAC) Glebe;
le Marché des producteurs agricoles d’Ottawa;
les Algonquins de Pikwàkanagàn.

Le directeur municipal et, dans la plupart des cas, les représentants d’OSEG ont rencontré ces groupes intéressés afin de s’assurer que chacun d’eux a pu obtenir toute l’information dont ils avaient besoin pour les aider à préparer leurs commentaires et leur intervention pour le Conseil municipal et pour leur permettre de poser toutes les questions et de faire part de leurs préoccupations concernant le PPL proposé.

À la suite des assemblées publiques, les citoyens avaient aussi la possibilité de s’adresser à des comités permanents de la stratégie d’analyse de rentabilisation et des transports. Chaque partie intéressée a été informée de la possibilité d’assister à la réunion du CSODE le 6 octobre 2009, à la réunion du Comité conjoint du transport et du Comité du transport en commun, le 8 octobre 2009, de même qu’à la réunion du Comité plénier du Conseil municipal le 12 novembre 2009.

RÉPERCUSSIONS JURIDIQUES/EN GESTION DE RISQUES

Le cabinet juridique externe de la Ville – Borden Ladner Gervais s.r.l. – a vérifié si la Ville a le pouvoir de procéder à la revitalisation au parc Lansdowne dans le cadre d’une entente de partenariat avec OSEG en l’absence d’un processus d’appel d’offres concurrentiel. Le cabinet a répondu à cette question dans l’affirmative et son avis juridique est résumé ci-dessous.

Attribution d’un contrat à un fournisseur unique

À l’examen des composants du projet de revitalisation du parc Lansdwone, il apparaît que certains aspects de la revitalisation proposée, en particulier ceux liés aux biens immobiliers, peuvent ne pas être régis par le cadre de travail de la Ville portant sur ses obligations en matière d’approvisionnement. En fait, le fait pour la Ville de disposer d’intérêts immobiliers tels que des baux à long terme dans le cadre de ce projet de revitalisation peut être régi par le règlement n^o 20052-38 sur l’aliénation des biens immobiliers. Néanmoins, certains aspects du projet de revitalisation proposé sont directement liés à la prestation de services ou à la construction par OSEG, sont régis par le règlement sur les achats (c’est le cas entre autres de la gestion et de la surveillance de la revitalisation du stade, des activités de construction, etc.). Cela dit, l’analyse semble indiquer que l’ensemble du plan de revitalisation pourrait probablement être sous la portée du règlement sur les approvisionnements de la Ville.

Le règlement sur les achats de la Ville d’Ottawa fait état d’un certain nombre de circonstances pour lesquelles la Ville peut conclure un contrat sans procéder nécessairement aux appels d’offres. Un contrat direct, ou « à fournisseur unique » pour les achats municipaux constitue une option importante et légitime pouvant être exercée par la Ville lorsque les circonstances garantissent une approche concurrentielle comme point de départ.

Le paragraphe 22(1) du règlement sur les achats autorise la Ville à éluder le processus d’appel d’offres en certaines circonstances. Cela inclut notamment les situations où il n’existe qu’une seule source d’approvisionnement acceptable et rentable ou, si pour des raisons techniques ou autres, seul un fournisseur est en mesure de mettre en œuvre le mandat concerné. De plus, le paragraphe 22 donne également le pouvoir à la Ville d’accorder un contrat à un fournisseur unique pour des raisons autres que celles mentionnées précisément dans le libellé de ce paragraphe. Même si la portée de ces exceptions fait sans doute l’objet d’une interprétation trop limitée, il semble approprié d’invoquer le pouvoir consenti à l’article 22 dans les circonstances uniques propres à la revitalisation du parc Lansdowne.

Dans ce cas, OSEG est la seule entreprise qualifiée pour participer au plan complet visant la revitalisation au parc Lansdowne en ce sens qu’elle est le seul proposant ayant la capacité d’être fournisseur de services pour les franchises de la LCF et pour l’OHL, lesquelles sont essentielles à une revitalisation réussie du stade Frank-Clair et du Centre municipal, qui forment le cœur du projet du parc Lansdowne. De plus, la Ville pourrait conclure que la nature complète du plan de revitalisation et la répartition des coûts qui y est associée sont les seuls moyens de poursuivre la revitalisation du parc Lansdowne de façon rentable.

D’autre part, le plan de revitalisation du parc Lansdowne comporte de multiples facettes. Dans les faits, il réunit dans un partenariat public-privé un certain nombre de composants de revitalisation et de développement qui ne peuvent être mis en œuvre que par les membres d’OSEG. Il s’agit réellement d’un plan de revitalisation unique en son genre, structuré comme un concept intégré, complet et interrelié.

De même, le Conseil municipal possède l’autorité nécessaire pour adopter un nouveau règlement ou éviter d’appliquer son règlement sur les achats (en tout ou en partie) dans le cadre du projet de revitalisation du parc Lansdowne. Une telle décision isolerait encore davantage la Ville d’un défi appelé à réussir.

Enfin, tout semble indiquer que les tribunaux accorderaient un devoir de réserve considérable aux autorités publiques comme la Ville d’Ottawa pour la prise de décision entourant les achats ou les approvisionnements. C’est d’autant plus probable si la Ville est en mesure de démontrer qu’elle a agi en toute bonne foi, qu’elle a fait preuve de diligence raisonnable et qu’elle a consulté les personnes morales ou autres susceptibles d’être touchées par une telle décision.

Question des bonis

On a également demandé à Borden Ladner Gervais s. r. l. de vérifier si le partenariat envisagé avec OSEG pour la revitalisation au parc Lansdowne contreviendrait à l’article 106 de la Loi sur les municipalités de 2001. Brièvement, disons que cet article empêche une municipalité d’accorder des « bonis » aux entreprises commerciales ou industrielles au sein de cette municipalité. En tenant compte des composants actuels du partenariat proposé, de la façon dont ils sont mis en œuvre par OSEG et par la Ville et du modèle financier prévu pour recueillir et redistribuer le flux net de trésorerie de chaque composant, l’avis du cabinet est que le partenariat proposé avec OSEG ne fera pas en sorte que la Ville accordera des bonis à OSEG. L’avis légal du cabinet est résumé ci-dessous.

Une interdiction pour les municipalités d’accorder des bonis aux entreprises commerciales ou industrielles au sien de cette municipalité existait, sous forme de concept, depuis des années et est actuellement précisée à l’article 106 de la Loi sur les municipalités de 2001. Le fait d’accorder un boni est parfois largement défini comme étant le fait, pour un Conseil municipal, de consentir un avantage manifeste à une personne n’ayant aucune autorité légale (p. ex., une modification de zonage en raison de l’adoption d’un règlement de zonage). Toutefois, aucun principe ne peut empêcher une municipalité de négocier ou d’exercer ses pouvoirs pour mener de telles négociations, même si cette municipalité ne profite pas autant des avantages qui en découlent que l’autre partie pour laquelle ces négociations ont eu lieu.

Dans la perspective de l’article 106 de la Loi sur les municipalités de 2001, et compte tenu des principes établis par la jurisprudence au Canada, et lorsqu’on tient compte de l’ensemble des dispositions proposées par le protocole d’entente pour le plan de partenariat pour le parc Lansdowne, y compris sont ensemble complexe de clauses restrictives, d’avantages et de services offerts par la Ville et par OSEG pour la mise sur pied de ce projet, les dispositions proposées ne constituent pas un boni accordé à OSEG par la Ville.

Parmi les facteurs permettant d’en arriver à cette conclusion, on note le droit exclusif d’OSEG d’exploiter une franchise de football professionnel dans la Ville d’Ottawa, l’apport en capital exigé à OSEG et les autres services à être offerts, qui font état de la capacité de la Ville à offrir aux citoyens des avantages dans le cadre d’un projet qui, sans OSEG, ne pourrait être mis en œuvre. De plus, l’exigence ayant trait à une « structure fermée » visant à recueillir les flux de trésorerie de chaque composant (autres que le projet résidentiel, qui reviendrait à la Ville en totalité) et que la « cascade » de priorités pour la redistribution de ces sommes démontre qu’il y a eu entre les parties des négociations serrées pour l’échange d’avantages, sans avantages manifestes pour OSEG. Enfin, une mesure de protection pour la Ville prévoit qu’advenant une cession partielle du bail des commerces au détail à un tiers indépendant susceptible de faire éventuellement partie du groupe du promoteur, ce tiers devra verser à la Ville un loyer équitable, en fonction du marché, lequel sera proportionnel à son intérêt à bail.

Autres responsabilités éventuelles

(a) Coûts

Si le Conseil municipal décide de ne pas aller de l’avant avec le PPL. Il ne sera pas redevable à OSEG pour les sommes investies par l’entreprise dans l’élaboration du Plan, ni pour les frais encourus par la consultation publique.

Avant que le Conseil municipal étudie le rapport sur l’évaluation des propositions pour le stade – OSEG (Lansdowne Live) et de Senators Sports et divertissements (SS&E) Kanata (Assessment of Stadium Proposals - OSEG (Lansdowne Live) and Senators Sports & Entertainment (SS&E), Kanata), le 22 avril 2009, OSEG et SS&E avaient signé et fourni à la Ville un accord entente de reconnaissance, préclusion et avantages. L’objectif de cet accord était de faire en sorte que chaque proposant reconnaisse que la Ville ne disposait d’aucune source de financement approuvée pour la construction ou la rénovation d’un stade. De plus, chaque proposant reconnaissait, comme condition préalable de leur proposition par la Ville, qu’il se chargerait de ses propres coûts. La Ville ne verserait aucun honoraire à quelque proposant que ce soit, et ne serait pas non plus tenue de compléter ou de mettre en œuvre quelque proposition que ce soit.

(b) Litiges

Le 6 septembre 2009, une demande d’examen judiciaire a été formulée concernant la décision du 2 septembre du Conseil municipal de recevoir le Plan de partenariat du parc Lansdowne et de le faire circuler à des fins de consultation publique. On demandait également une injonction pour mettre fin aux consultations publiques, faire cesser les négociations avec un fournisseur unique, OSEG en l’occurrence, et amorcer immédiatement un processus d’appel d’offres. La Ville a déposé un avis de comparution le 22 septembre 2009 pour faire suite à cette demande, en indiquant qu’elle appuierait la décision du Conseil sur cette question.

Le 30 septembre 2009, la Cour faisant part de sa décision provisoire rejetant la demande du demandeur pour une motion d’urgence e4n vue d’une injonction pour faire cesser les consultations publiques. La Cour faisait valoir que la motion n’était pas urgente et que, dans ce contexte, les tribunaux ne n’empêchent habituellement pas les consultations ni le discours publics. La Cour conseillait au demandeur d’attendre que le Conseil municipal prenne une décision sur la question avant d’entreprendre quelque action que ce soit.

Par la suite, une conférence préparatoire sur la question a eu lieu le 2 novembre 2009. Le demandeur a alors été avis. Par la Cour que toute motion ou demande d’injonction présentée avant une décision définitive de la Ville serait probablement mal reçue par la Cour et risquerait sans doute de faire en sorte que le demander soit déclaré responsables des coûts des procédures. En fonction de cette décision provisoire, il semble qu’en ce moment, le demandeur n’entend pas poursuivre ses actions tant et aussi longtemps que le Conseil municipal n’aura pas pris de décision définitive concernant le Plan pour le parc Lansdowne. D’autres commentaires sur ces procédures et ses fondements pourront être formulés à huis clos devant le Conseil municipal, si celui-ci souhaite recevoir de l’information plus approfondie sur cette question.

PORTÉE FINANCIÈRE

Les 1,132 million de dollars supplémentaires identifiés dans ce rapport comme étant la portion des coûts à assumer par la Ville dans le cadre de la première étape du projet peuvent être financés à partir des projets d’immobilisations 904321,904686 et 90496, qui sont les projets de rénovation du parc Lansdowne pour 2007, 2008 et 2009.

DOCUMENTS PERTINENTS

Document 1 – Directives du Conseil municipal et réponses du personnel de la Ville

Document 2 – Calendrier de mise en œuvre du Plan de partenariat pour le parc Lansdowne

Document 3 – Estimations des coûts et ressources pour la mise en œuvre du PPL

Document 4 – Résumé des directives du Plan officiel

Document 5 – Présentation du plan d’affaires de l’étape I au CSODE le 6 octobre 2009 Document 6 – Présentation de la stratégie des transports et des transports en commun du PPL au Comité conjoint du transport et du transport en commun le 8 octobre 2009

Document 7.1 et 7.2 – Mise à jour et mandat de l’étude d’impact sur la circulation sur le chemin Albion : Étude sur la circulation sur Hunt Club (site d’expositions de l’aéroport international d’Ottawa) – Veuillez noter que le document 7est offert au bureau du greffier de la Ville.

DISPOSITION

Sous réserve de l’approbation du Comité et du Conseil municipal, le personnel mettra en œuvre les recommandations telles que formulées dans le présent rapport.

Report to/Rapport au :

OBJET:

SUBJECT:

RECOMMANDATIONS DU RAPPORT

CONTEXTE

DISCUSSION