City of Ottawa
Ville d'Ottawa

Biens immobiliers - Politiques et procédures

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Acquisition de biens-fonds – Politique

Approuvée par : Conseil municipal
Catégorie : Administration générale
Date d ’approbation : le 3 avril 2007
Date d ’entrée en vigueur : le 3 avril 2007
Date de révision : le 9 décembre 2019

Énoncé

La Ville d’Ottawa acquiert des droits immobiliers pour répondre aux besoins découlant de ses programmes, projets et politiques obligatoires. L’orientation générale de la présente politique est énoncée dans la section 5.2.1(4) – Acquisition et régime de possession du Plan officiel (dans sa version en vigueur la plus récente) et dans les plans de gestion de la croissance connexes de la Ville.

Objet

La présente politique vise à établir un cadre cohérent et juste pour l’acquisition d’intérêts immobiliers à l’appui des projets, programmes et politiques approuvés par le Conseil.

Champ d’application

La présente politique s’applique lorsque la Ville d’Ottawa acquiert des droits immobiliers, c’est-à-dire tout titre, intérêt ou avantage aux biens-fonds, y compris les acquisitions en fief simple, les servitudes, les droits de passage et tout autre intérêt limité comme les accords d’usage conjoint, les servitudes pour travaux temporaires, les autorisations d’accès et les permis.

La présente politique s’applique à tous les employés, représentants, ayants droit et consultants de la Ville autorisés à acquérir des biens immobiliers au nom de celle-ci. Les biens immobiliers, tels que les affectations et les servitudes routières, acquis par l’entremise des demandes d’aménagement ou de lotissement continueront d’être traités selon le processus actuel et conformément à la Loi sur l’aménagement du territoire et aux règlements pris en application de celle-ci.

Les lois suivantes donnent aussi à la Ville d’Ottawa le pouvoir d’acquérir des terrains :

  • Art. 6 de la Loi de 2001 sur les municipalités
  • Loi de 1990 sur l’expropriation
  • Par. 12.3(1) et 12.5(1) de la Loi de 1999 sur la ville d’Ottawa
  • Art. 17 de la Loi de 1990 sur le développement du logement, L.R.O. 1990, chap. H.18
  • Art. 22, 36, 37 et 45 de la Loi de 1990 sur le patrimoine de l’Ontario

Exigences de la politique

Le Bureau des biens immobiliers municipaux (BBIM) de la Ville doit procéder à l’acquisition de biens conformément à la présente, à moins de directives contraires données par le directeur municipal ou le Conseil municipal.

Évaluation des besoins des directions générales

Avant d’acquérir un bien-fonds (exception faite des biens-fonds requis pour l’aménagement d’infrastructures, des terres environnementales ou riveraines et des acquisitions effectuées aux termes de la Loi sur l’aménagement du territoire), la direction générale cliente doit préparer, en son nom ou en celui d’un organisme partenaire, une charte de projet ou un document similaire, comme un dossier de décision, énonçant la justification et le raisonnement pour l’acquisition proposée. Les évaluations doivent être vérifiées par le BBIM, en collaboration avec la direction générale cliente, afin de déterminer si l’inventaire existant de biens-fonds de la Ville d’Ottawa, ou tout autre projet d’immobilisations, répondrait aux exigences de la direction générale cliente. Ce processus pourrait comprendre la rationalisation des biens immobiliers. S’il est déterminé que les besoins de la direction générale cliente ne peuvent être comblés par des éléments de l’inventaire existants, le BBIM enclenchera le processus d’acquisition.

Approbation du Conseil municipal

Dans le cadre du processus d’approbation par le Conseil, les personnes ou les organismes compétents se voient confier le pouvoir d’effectuer des levés fonciers, des évaluations et des expropriations, ainsi que de mener des négociations et d’entreprendre des activités connexes ou d’ordre juridique, au besoin.

Avant que le BBIM n’enclenche le processus d’acquisition, un poste budgétaire doit être approuvé pour chaque programme ou projet, et ce poste doit comprendre les coûts associés à l’acquisition du bien-fonds et tenir compte des répercussions en découlant pour le budget de fonctionnement; ces deux derniers éléments doivent être fournis par la direction générale cliente.

Financement

L’acquisition de tout bien-fonds doit être prévue à un poste budgétaire approuvé par le Conseil, qui vise spécifiquement les besoins du programme, du budget ou de la politique, ou être financée à même le budget approuvé de la direction générale cliente, avec l’approbation de son directeur général.

Méthodes d’acquisition

Négociation

La négociation est la méthode privilégiée pour acquérir des droits immobiliers. Il s’agit d’un processus par lequel la Ville et le propriétaire (fournisseur) concluent une entente mutuellement acceptable qui respecte les exigences de la présente politique.

Expropriation

L’expropriation au moyen de la procédure prévue par la Loi sur l’expropriation sera utilisée seulement lorsque la négociation ou une entente conclue en vertu de l’article 30 ne sont pas raisonnablement possibles. La Ville d’Ottawa dispose des pouvoirs nécessaires pour exproprier des biens-fonds aux termes de la Loi sur l’expropriation, L.R.O 1990, chap. E26, dans sa version modifiée la plus récente).

Lorsqu’un bien-fonds est acquis au moyen de l’expropriation, la Ville paiera une indemnisation, qui comprend la valeur marchande des intérêts de propriété expropriés et tout autre droit prévu par la Loi sur l’expropriation, dont le montant sera négocié par la Ville et la partie expropriée, puis approuvé par le Conseil ou l’autorité délégataire, ou déterminé par le Tribunal d’appel de l’aménagement local (TAAL) après un arbitrage conforme à la Loi sur l’expropriation.

Au besoin, dans la planification de leur projet, les directions générales clientes peuvent prévoir une période d’au moins 18 mois après la fin de la conception détaillée lorsqu’elles croient que l’acquisition d’un bien-fonds pourrait se faire par expropriation.

Ententes en vertu de l’article 30

Lorsque les exigences relatives à un projet doivent être remplies rapidement, ou lorsque la négociation a échoué ou n’est pas possible, il peut être envisagé d’acquérir volontairement des biens-fonds par une entente en vertu de l’article 30 de la Loi sur l’expropriation.

Dons de bienfaisance

La Ville d’Ottawa peut acquérir un bien-fonds par l’entremise de dons, sous réserve de l’approbation du Conseil ou de son délégué. Avant que le don d’un bien-fonds ne soit accepté ou refusé, une analyse est effectuée pour déterminer l’état du bien-fonds, les restrictions liées aux servitudes, la direction générale cliente appropriée pour la gestion, les obligations potentielles et les répercussions fiscales. Un reçu de don de bienfaisance peut être remis pour le montant correspondant à la valeur marchande du bien-fonds donné, laquelle est établie au moyen d’une évaluation indépendante. La phase 1 – et la phase 2, au besoin – de l’évaluation environnementale de site (EES) doit également être effectuée et approuvée par la Ville. Tous les coûts associés aux travaux susmentionnés sont assumés par le donateur ou la direction générale cliente.

Processus d’approbation de l’aménagement

La Direction générale de la planification, de l’infrastructure et du développement économique doit respecter les exigences foncières relatives notamment aux terrains à vocation de parc et aux projets d’élargissement des routes en établissant les modalités régissant l’approbation finale des lotissements et des plans d’implantation ou des demandes d’aménagement, en vertu de pouvoirs délégués. Si les pouvoirs délégués ont été retirés du projet par le conseiller du quartier visé, les dossiers sont acheminés au Comité de l’urbanisme ou au Comité de l’agriculture et des affaires rurales, puis au Conseil municipal.

Échange de biens-fonds

Lorsqu’on envisage une acquisition pour appuyer une initiative municipale et qu’on estime que l’échange de biens-fonds excédentaires de la Ville est dans l’intérêt supérieur de cette dernière, des négociations fondées sur la valeur marchande des biens-fonds visés seront entreprises, conformément à la Politique sur l’aliénation des biens immobiliers. Les indemnisations seront aussi établies en fonction de la valeur marchande.

Partenariats public-privé (PPP)

Conformément aux politiques et procédures sur les partenariats public-privé (PPP), la Ville peut acquérir ou aliéner des intérêts de propriété dans le cadre d’un PPP afin de fournir des infrastructures, des installations communautaires et des services connexes dont la municipalité, le secteur privé et les résidents pourraient bénéficier.

Autres organismes

La Ville d’Ottawa peut acquérir des biens-fonds par suite d’un transfert de compétences d’un ordre de gouvernement à un autre, notamment dans le cas des autoroutes, des rampes d’accès à l’eau ou d’autres utilisations.

Évaluation

Tous les biens dont l’acquisition est projetée doivent faire l’objet d’une évaluation de la valeur marchande. Les évaluations doivent être effectuées par un professionnel de l’immobilier indépendant ou par un évaluateur qualifié de la Ville.

Lorsque la valeur marchande estimée est supérieure à 750 000 $, une deuxième évaluation est nécessaire. Au mois une évaluation doit être réalisée par un professionnel de l’immobilier indépendant. Les rapports d’évaluation doivent se fonder sur l’« utilisation optimale » des biens-fonds et seront préparés par un professionnel qualifié du secteur immobilier ou par un employé qualifié de la Ville, conformément aux normes en vigueur dans le domaine de l’estimation des biens immobiliers.

Acquisition de biens-fonds au prix du marché (valeur marchande)

L’acquisition est faite en fonction de la valeur marchande des biens fonds et, le cas échéant, des titres qui y sont associés, selon les définitions qu’en donne la Loi sur l’expropriation, à moins que d’autres facteurs approuvés par le Conseil ne doivent être pris en considération au moment de la transaction.

S’il existe un écart entre la valeur d’expertise et le prix d’achat, la justification de cet écart est incluse dans le rapport justificatif. Diligence raisonnable en matière d’environnement

Diligence raisonnable en matière d’environnement

La Ville d’Ottawa doit effectuer un pré-examen environnemental de tout bien-fonds à acquérir afin de détecter tout problème de contamination potentiel. Les pré-examens comprendront des recherches dans les dossiers de l’Unité d’assainissement de l’environnement, dans l’inventaire historique de l’utilisation des sols (IHUS) et dans le centre d’information des dessins de la Ville sur geoOttawa pour trouver tout rapport environnemental historique pertinent, et un examen des photographies aériennes disponibles pour évaluer l’historique d’aménagement et l’utilisation des propriétés dans le secteur.

L’acquisition d’intérêts en fief simple pour une parcelle entière (cote foncière) nécessite la réalisation de la phase I de l’EES, sauf si des renseignements environnementaux suffisants, fiables et récents tirés du pré-examen permettent de réduire raisonnablement les risques environnementaux associés à l’acquisition de la propriété. Pour annuler l’EES, il faut obtenir une autorisation écrite du gestionnaire de programme, Assainissement de l’environnement accompagnée d’un résumé des renseignements qui justifient la décision.

Si l’acquisition porte sur une participation moindre, le gestionnaire de programme, Assainissement de l’environnement peut exiger une EES de la phase I.

Toute EES doit être réalisée conformément aux critères de l’Association canadienne de normalisation (ASC) ou du Règlement de l’Ontario 153/04, dans sa version modifiée, selon les objectifs de l’acquisition.

Consultation des Premières nations

Pour l’acquisition de terres fédérales ou provinciales visées par une revendication territoriale des Algonquins de l’Ontario, le gouvernement fédéral ou provincial doit consulter les Premières Nations; il ne peut déléguer cette obligation à l’acheteur. En tant que bénéficiaire d’un transfert de terrain (à venir) et que partie à risque (si la consultation est inexistante ou inadéquate), la Ville supervisera le processus de consultation.

Biens-fonds patrimoniaux

Le Plan officiel de la Ville d’Ottawa énonce les directives relatives à l’acquisition de propriétés d’intérêt patrimonial (sections 2.5.5.15 et 4.6.1.5).

Il faut aussi tenir compte du Plan pour les arts et le patrimoine de la Ville : « Avant de construire ou de louer de nouvelles installations, [il faut] accorder la priorité à la possibilité de réhabiliter et de transformer des bâtiments patrimoniaux de la Ville afin de répondre aux besoins de celle-ci en matière de locaux. »

Pour acquérir des biens-fonds qui ont une désignation de biens à valeur patrimoniale ou une valeur historique, il faut réaliser une analyse complète dudit bien-fonds, à laquelle participeront le BBIM et les directions générales de la Ville concernées, et qui comprendra les éléments suivants :

Le Plan officiel de la Ville d’Ottawa énonce les directives relatives à l’acquisition de propriétés d’intérêt patrimonial (sections 2.5.5.15 et 4.6.1.5).

Il faut aussi tenir compte du Plan pour les arts et le patrimoine de la Ville : « Avant de construire ou de louer de nouvelles installations, [il faut] accorder la priorité à la possibilité de réhabiliter et de transformer des bâtiments patrimoniaux de la Ville afin de répondre aux besoins de celle-ci en matière de locaux. »

Pour acquérir des biens-fonds qui ont une désignation de biens à valeur patrimoniale ou une valeur historique, il faut réaliser une analyse complète dudit bien-fonds, à laquelle participeront le BBIM et les directions générales de la Ville concernées, et qui comprendra les éléments suivants :

  • Description de la désignation de bien à valeur patrimoniale ou de la valeur historique du bien-fonds;
  • Description des programmes de la Ville d’Ottawa pour lesquels ce bien patrimonial est acquis;
  • Description de la valeur patrimoniale du bien-fonds;
  • Description de l’utilisation à long terme visée et des mesures de protection du bien-fonds;
  • Évaluation des répercussions des coûts de fonctionnement du bien-fonds sur la Ville;
  • Élaboration d’un plan de gestion des actifs prévoyant les exigences en matière de renouvellement des immobilisations et des réinvestissements visant à préserver le bien patrimonial.

Avant l’acquisition d’un bien patrimonial, il doit être confirmé auprès du BBIM que la direction générale cliente ou le Conseil municipal l’ont financée et approuvée.

Espaces verts d’Ottawa et réseau d’espaces verts

La Ville d’Ottawa peut acquérir des biens-fonds pour assurer la durabilité de la valeur des espaces verts, comme le prévoit la section 5.2.1 du Plan officiel. Les directives à cet égard sont fournies dans les désignations qui régissent actuellement les zones écologiques naturelles, les caractéristiques naturelles urbaines et les espaces verts d’importance.

Responsabilités

Conseil municipal

L’approbation du Conseil municipal est requise pour les projets nécessitant l’acquisition de biens-fonds, y compris tout intérêt limité à l’égard d’un bien-fonds, sauf si le total des coûts associés à l’acquisition n’excède pas le seuil établi pour le fondé de pouvoir.

Pouvoirs délégués

Le directeur général de la Planification, de l’Infrastructure et du Développement économique, le directeur du BBIM, le gestionnaire des Services immobiliers, le gestionnaire, Développement et Initiatives en immobilier et/ou les gestionnaires de programme du BBIM, par voie de rapport d’approbation par délégation de pouvoirs approuvé et conformément aux dispositions du Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs (no 2019-280), dans sa version modifiée la plus récente, peuvent approuver l’acquisition de biens-fonds, dans le respect des dispositions du Règlement.

Service client

Avant de lancer un processus d’acquisition, la direction générale cliente doit examiner, en collaboration avec la Direction du développement et des initiatives en immobilier du BBIM, l’inventaire existant de biens-fonds et les autres initiatives d’acquisition pour vérifier s’ils peuvent satisfaire les besoins immobiliers. Elle participe directement aux efforts de rationalisation des biens et confirme que l’acquisition répond aux exigences des programmes obligatoires de la Ville. La direction générale cliente est responsable de la gestion du budget d’immobilisations et doit informer le conseiller du quartier de toute acquisition proposée au tout début du projet. Il incombe au BBIM d’informer le conseiller de quartier concerné lorsqu’un rapport de décision par délégation ou un rapport en attente de l’approbation du Conseil est soumis afin de faire approuver une acquisition.

Services juridiques

Le personnel des Services juridiques offre aux directions générales et à la Ville des conseils sur les transactions immobilières. L’avocat général peut effectuer toute démarche juridique nécessaire pour réaliser une acquisition, y compris l’expropriation.

Surveillance/non-respect

Le BBIM doit surveiller l’application de la présente politique afin que toutes ses exigences soient respectées.

Renvois

  • Politique sur l’aliénation des biens immobiliers
  • Politique sur les partenariats public-privé
  • Procédures relatives aux partenariats public-privé
  • Politique sur la location à bail du BBIM

Autorités législatives et administratives

Budget des immobilisations de la Ville d’Ottawa
Plan d’action renouvelé pour les arts, le patrimoine et la culture à Ottawa (2013-2018)
Plan directeur des espaces verts de la Ville d’Ottawa, 2006
Plan officiel de la Ville d’Ottawa 20/20, 2003
Plan officiel de la Ville d’Ottawa, dans sa version modifiée
Plan pour les arts et le patrimoine de la Ville d’Ottawa, 2003
Politique sur l’aliénation des biens immobiliers de la Ville d’Ottawa, 2007 (version de 2014)
Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs (no 2018-397)
Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs, 2007 (modification de 2013)
Loi de 1990 sur l’aménagement du territoire
Loi de 1990 sur l’expropriation
Loi de 1990 sur le développement du logement
Loi de 1990 sur le patrimoine de l’Ontario
Loi de 1990 sur les évaluations environnementales
Loi de 1990 sur les ventes pour impôts municipaux
Loi de 1999 sur la ville d’OttawaLoi de 2001 sur les municipalités
Loi de 2017 sur le Tribunal d’appel de l’aménagement local
Loi sur l’accès à l’information municipale et la protection de la vie privée, L.R.O. 1990, chap. M.56

Définitions

Cote foncière – Identifiant unique à neuf chiffres attribué à chaque propriété de l’Ontario à des fins d’indexation numérique des descriptions officielles des propriétés.

Direction générale cliente – Direction générale faisant partie des clients du BBIM et souhaitant acquérir un bien-fonds pour les besoins d’un programme ou projet approuvé.

Entente en vertu de l’article 30 – Entente entre la Ville et un propriétaire ou le titulaire des droits ou des intérêts liés à la propriété conclue conformément à l’article 30 de la Loi sur l’expropriation, L.R.O. 1990, chap. E.26, dans sa version modifiée la plus récente, dans le cadre de laquelle ledit propriétaire consent à céder la propriété en échange d’un paiement ou d’autres considérations, et dont lesdites considérations n’ont aucune incidence sur les demandes soumises au Tribunal d’appel de l’aménagement local par ledit propriétaire afin de déterminer l’indemnisation (en tout ou en partie) à laquelle il a droit en vertu de la Loi sur l’expropriation si la propriété est expropriée, sous réserve de toute condition convenue entre les parties dans le cadre de ladite entente.

Évaluation – Acte ou processus consistant à élaborer une opinion de la valeur (Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada [NUPPEC], 2018).

Évaluation des besoins de la direction générale – Rapport d’une direction générale cliente sur la nécessité et le motif de l’acquisition de biens-fonds.

Expropriation – Acquisition d’un bien-fonds sans le consentement de son propriétaire, faite par une autorité expropriante exerçant les pouvoirs conférés par voie législative.

Fief simple – Forme la plus pure de propriété, assujettie seulement aux restrictions de l’État (p. ex. imposition, expropriation, pouvoir policier et déshérence).

Partenariats public-privé (PPP) – Ententes juridiques établies entre une administration publique et des entités du secteur privé dans le but de fournir à la collectivité une infrastructure, des installations communautaires et des services municipaux connexes.

Pouvoir délégué – Pouvoir de donner son approbation conformément au Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs (no 2018-397), dans sa version modifiée.

Professionnel du secteur immobilier – Personne ou entreprise qualifiée pour fournir, conformément aux offres à commande courantes de la Ville, des évaluations ou des services de consultation dans le domaine immobilier.

Programmes obligatoires de la Ville – Programmes mis en œuvre à l’appui d’initiatives de la Ville d’Ottawa établies dans le Plan officiel ou le programme des immobilisations de la Ville.

Projets d’immobilisations – Projets bénéficiant d’un financement ou d’un budget et inscrits au budget des immobilisations de la Ville.

Rapport d’approbation au Conseil – Rapport soumis au Conseil municipal pour recommander l’approbation d’une acquisition par la Ville d’Ottawa.

Rapport d’approbation par délégation de pouvoirs – Rapport soumis au directeur général de la Planification, de l’Infrastructure et du Développement économique, au directeur du BBIM, au gestionnaire des Services immobiliers, au gestionnaire de la Direction du développement et des initiatives en immobilier et/ou aux gestionnaires de programme du BBIM, dans lequel il est recommandé d’approuver l’acquisition d’un intérêt dans un bien-fonds, conformément aux dispositions du Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs (no 2018-397), dans sa version modifiée la plus récente.

Rationalisation des biens – Processus visant à favoriser la prise de décisions rentables relatives à l’acquisition, à la restauration et à l’aliénation d’un bien-fonds tout en s’assurant que l’atteinte des objectifs associés à la mise en œuvre des programmes et des services essentiels n’est pas compromise.

Règlement administratif – Dans les situations où des droits de propriété mineurs sont nécessaires, montant payé au propriétaire en plus de la valeur estimée.

Valeur marchande – Somme qu’un vendeur consentant peut s’attendre à toucher d’un acheteur consentant pour la vente sur le marché libre d’un bien-fonds et des aménagements qui y ont été faits.

Demandes d’information
Pour en savoir plus sur la présente politique, communiquer avec la personne suivante :
Gestionnaire, Services immobiliers
Bureau des biens immobiliers municipaux
Tél. : 613‑580‑2424, poste 21549

Aliénation des biens immobiliers - Politique

Approuvée par : Conseil municipal
Catégorie : Administration générale
Date d’approbation : le 14 novembre 2001
Date d’entrée en vigueur : le 14 novembre 2001
Révision approuvée par : Conseil municipal
Date de révision : le 26 février 2018

Énoncé

La Ville d’Ottawa doit aliéner ses biens immobiliers d’une manière transparente qui maximise les retombées sociales, économiques et culturelles.

Objet

La présente politique vise à ce que tout bien immobilier soit aliéné conformément à un processus transparent donnant lieu à des retombées équitables et raisonnables dans les meilleurs intérêts de la Ville.

Champ d’application

La présente politique s’applique à l’aliénation des biens immobiliers de la Ville d’Ottawa.

Le Bureau des biens immobiliers municipal (BBIM) de la Ville doit procéder à l’aliénation des biens immobiliers conformément à la présente politique et aux Procédures sur l’aliénation de biens immobiliers à moins d’une autorisation spéciale du Conseil municipal.

La présente politique s’applique à tous les employés, représentants et ayants droit de la Ville autorisés à aliéner des biens immobiliers au nom de celle-ci.

Les terrains transférés à la Ville dans le cadre de l’Initiative visant à mettre des biens immobiliers excédentaires fédéraux à la disposition des sans-abri (IBIEF) ne sont pas visés par la présente politique.

Exigences de la politique

1. Général

1.1 À la suite d’une proposition d’aliénation de biens immobiliers, le directeur du BBIM doit en premier lieu déterminer si ceux-ci sont viables ou non.
1.2 Sous réserve de l’article 1.3, les biens immobiliers doivent être aliénés à leur valeur marchande courante
1.3 Nonobstant l’article 1.2, le Conseil municipal peut autoriser l’aliénation de biens immobiliers à un prix inférieur à leur valeur marchande s’il est d’avis que cette mesure concourt aux meilleurs intérêts de la Ville, à moins que la Loi sur les municipalités ne l’interdise
1.4 Tout bien immobilier de la Ville appartient à la municipalité et non à une direction générale. Les sommes reçues pour l’aliénation d’un bien immobilier doivent être déposées au compte de vente de terrain excédentaire de la Ville, sauf indication contraire de la part du Conseil municipal ou selon ce que prévoit la Politique sur les terrains et le financement pour les logements abordables.
1.5 La présente politique ne s’applique pas à l’aliénation de biens immobiliers régis par une entente conclue avec la Ville pour la fourniture d’immobilisations municipales en vertu de l’article 110 de la Loi sur les municipalités.
1.6 L’aliénation d’une emprise routière qui devait servir à la construction ou à l’élargissement d’une route et qui est déclarée excédentaire doit être réalisée conformément à la Déclaration de principes sur la cession des emprises routières adoptée par le Conseil. Les lotissements excédentaires qui ne sont plus requis pour la construction d’une route doivent être aliénés conformément à la «Déclaration de principes sur la cession des emprises routières». Les autres emprises routières fermées excédentaires doivent être aliénées de la même façon que tout autre bien immobilier excédentaire, soit selon la présente politique.

2. Conditions applicables à l’aliénation de biens immobiliers

Sauf indication contraire dans la présente politique, les conditions suivantes doivent être remplies avant l’aliénation de tout bien immobilier, viable ou non :

2.1 Le bien immobilier doit être déclaré excédentaire compte tenu des besoins des programmes et des exigences opérationnelles actuels et futurs de la Ville;

2.2 Au moins une (1) estimation du bien immobilier doit être obtenue;

2.3 Un avis concernant le projet d’aliénation du bien immobilier viable doit être diffusé publiquement pour solliciter des offres d’achat, comme le prévoient les Procédures sur l’aliénation de biens immobiliers. L’entente directe n’est pas permise pour les biens immobiliers viables;

2.4 Un avis concernant le projet d’aliénation du bien immobilier non viable doit être envoyé aux propriétaires des biens-fonds attenants, comme le prévoient les Procédures sur l’aliénation de biens immobiliers.

3. Autorisation

3.1 Tous les biens immobiliers viables doivent être déclarés excédentaires par le Comité des finances et du développement économique (CFDE).

3.2 Les biens immobiliers non viables doivent être déclarés excédentaires par le directeur du BBIM, à condition :

  • que le conseiller du quartier soit d’accord avec cette déclaration;
  • qu’une estimation du bien immobilier non viable soit obtenue;
  • que le bien immobilier non viable soit aliéné à sa valeur marchande.

4. Estimations

4.1 Au moins une (1) estimation de la valeur marchande actuelle du bien immobilier doit être obtenue. Deux (2) estimations doivent être obtenues si la valeur du bien immobilier est supérieure à un million de dollars (1 000 000 $). Les rapports d’estimation doivent demeurer confidentiels jusqu’à ce que l’aliénation soit complètement effectuée.
4.2 Nonobstant l’article 4.1, l’obligation d’obtenir une estimation ne s’applique pas à l’aliénation de biens immobiliers d’une largeur de 0,3 m ou moins acquis dans le cadre d’une approbation donnée ou d’une décision prise en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire.

5. Avis concernant la proposition d’aliénation

5.1 Avant l’aliénation d’un bien immobilier viable, un avis doit être diffusé publiquement par un ou plusieurs des moyens suivants :

Responsabilités

L’approbation du Conseil municipal est requise pour l’aliénation d’un bien immobilier lorsque le revenu total dépasse le montant maximal énoncé dans la version à jour du Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs.

L’approbation du Comité des finances et du développement économique (CFDE) est requise pour déclarer excédentaire un bien immobilier viable ou non viable lorsque le conseiller du quartier n’est pas d’accord avec une déclaration faite en ce sens par le directeur du BBIM.

Le directeur du BBIM doit obtenir l’accord du conseiller du quartier pour déclarer excédentaire un bien immobilier non viable.

Le directeur du BBIM, avec l’accord du conseiller du quartier, peut déclarer excédentaire un bien immobilier non viable. Il doit présenter un rapport sur l’exercice de ce droit au CFDE deux fois par année.

Le gestionnaire de la Direction des services immobiliers ou le gestionnaire de la Direction des initiatives et de la mise en valeur en immobilier doit veiller à ce qu’une estimation soit obtenue et à ce qu’un avis soit diffusé publiquement conformément à la présente politique.

Le services juridiques a le mandat de fournir des services et des conseils juridiques concernant les transactions immobilières et peut entreprendre toutes les démarches juridiques nécessaires à l’aliénation d’un bien immobilier.

Surveillance/Non-respect

Le BBIM doit surveiller l’application de la présente politique afin que toutes ses exigences soient respectées.

Renvois

Politique de priorité au logement

Politique sur les terrains et le financement pour les logements abordables

Procédures sur l’aliénation de biens immobiliers

Autorités législatives et administratives

Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs

Plan official de la Ville d'Ottawa

Loi sur l’expropriation

Loi sur les municipalités

Loi sur le patrimoine de l’Ontario

Loi sur l’aménagement du territoire

Définitions

Aliénation – Vente ou échange, contre d’autres biens immobiliers, de tout bien immobilier de la Ville déclaré excédentaire, à l’exclusion de la location d’un bien immobilier de la Ville et de l’octroi d’une servitude ou d’une emprise.

Bien immobilier – Bien-fonds ou bâtiments, y compris toutes les améliorations qui y sont apportées.

Bien immobilier excédentaire – Bien immobilier qui n’est pas nécessaire pour répondre aux besoins des programmes et aux exigences opérationnelles du moment ou à venir de la Ville et qui a été déclaré excédentaire par le Conseil municipal ou son délégué.

Bien immobilier non viable – Bien immobilier pour lequel un permis de construire ne peut être délivré parce qu’il est soit enclavé, soit d’une taille ou d’une forme inadéquates pour permettre tout aménagement, sauf en conjonction avec un bien-fonds attenant.

Bien immobilier viable – Bien immobilier pour lequel un permis de construire peut être délivré.

Estimation – – Estimation écrite de la valeur marchande actuelle d’un bien immobilier préparée par des membres qualifiés du personnel de la Ville d’Ottawa ou par un évaluateur indépendant qualifié.

Initiative visant à mettre des biens immobiliers excédentaires fédéraux à la disposition des sans-abri (IBIEF) – Voie de financement de la Stratégie des partenariats de lutte contre l’itinérance (SPLI), un programme communautaire qui offre un soutien et un financement directs à certaines collectivités désignées du Canada. L’Initiative vise à rendre des biens immobiliers excédentaires fédéraux disponibles pour les bénéficiaires admissibles dans le cadre de projets visant à prévenir et à réduire l’itinérance.

Propriétaire de bien-fonds attenant – Dans le cas d’une aliénation de route ou d’autoroute fermée, « propriétaire d’un bien-fonds attenant » s’entend du propriétaire d’un bien-fonds qui borde immédiatement la route ou l’autoroute (n’inclut pas les biens-fonds bordant seulement l’extrémité). Pour toute autre aliénation de biens immobiliers, « propriétaire d’un bien-fonds attenant » s’entend de tout propriétaire dont le bien immobilier touche à un bien immobilier de la Ville.

Valeur marchande – Prix le plus élevé qu’un acheteur consentant peut s’attendre à payer et qu’un vendeur consentant est prêt à accepter, les deux parties étant pleinement informées et les biens immobiliers étant mis en vente pendant un délai raisonnable.

Mots-clés

Aliénation

Avis

Diffusion

Estimation

Évaluation environnementale d’un site

Excédentaire

Valeur marchande

Demandes d’information

Pour plus de renseignements sur la présente politique, communiquer avec :

Directeur

Bureau des biens immobiliers municipal
Direction générale des services organisationnels
110 av Laurier ou
Ottawa, On
Tél. : 613-580-2424, poste 21217

DateÉtatDescriptions des modifications

Modifications antérieures

18 septembre 2001DéposéeLe Comité des services organisationnels et du développement économique dépose le rapport ACS2001-CRS-RPR-0048, qui recommande l’adoption du règlement.

23 janvier 2002Règlement adoptéLe Règlement municipal no 2002‑38 crée les procédures, y compris l’obligation de diffuser un avis public, qui encadrent la vente des biens immobiliers de la Ville d’Ottawa.

28 mars 2012Politique et procédures approuvéesLe Règlement municipal no 2002‑38 est abrogé et remplacé par la Politique sur l’aliénation des biens immobiliers et les Procédures sur l’aliénation de biens immobiliers.

26 février 2018RéviséeRévision de la politique : retrait des articles 5.2 à 5.5, conformément à la mise à jour de la Loi sur les municipalités, et amélioration de la définition de « valeur marchande » en fonction de la mise à jour du Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs.

Aliénation de biens immobiliers - Procédures

Approuvée par : Conseil municipal
Catégorie : Administration générale
Date d’approbation : le 14 novembre 2001
Date d’entrée en vigueur : le 14 novembre 2001
Révision approuvée par : Conseil municipal
Date de révision :  26 février 2018

Champ d’application

Les présentes procédures s’appliquent lorsque la Ville d’Ottawa aliène des biens immobiliers.

Le Bureau des biens immobiliers municipal (BBIM) de la Ville respecte la Politique sur l’aliénation des biens immobiliers et les présentes procédures au moment de céder des biens immobiliers, à moins de directives à l’effet contraire données par le Conseil municipal.

Les présentes procédures s’appliquent à tous les employés de la Ville d’Ottawa, ainsi qu’aux agents et ayants droit qui agissent au nom de la Ville et qui sont autorisés à aliéner des biens immobiliers pour le compte de la Ville.

Renvois

Politique de priorité au logement

Politique sur les terrains et le financement pour les logements abordables

Politique sur l’aliénation des biens immobiliers

Autorités législatives et administratives

Déclaration de principes sur la cession des emprises routières

Loi sur l’expropriation

Loi sur les municipalités

Loi sur le patrimoine de l’Ontario

Loi sur l’aménagement du territoire

Plan officiel de la Ville d’Ottawa

Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs (no 2014-435)

Stratégie visant à reconnaître et à protéger l’utilisation de certaines emprises routières en tant que points d’accès riverains publics pour des activités récréatives sur les rivières Rideau et des Outaouais

Description

1. Vérification de la liste

La Direction du développement et des initiatives en immobilier du BBIM vérifie régulièrement la liste des biens immobiliers de la Ville pour s’assurer que les biens immobiliers sont inscrits, gérés efficacement et, s’il y a lieu, désignés comme potentiellement excédentaires.

2. Recherche complémentaire de titre

Lorsqu’un bien immobilier a été désigné comme potentiellement excédentaire, il faut consulter le registre des parcelles, disponible au Bureau d’enregistrement immobilier, pour savoir s’il existe des entraves d’ordre juridique à la cession des biens immobiliers.

3. Diffusion interne et diffusion de renseignements sur les services publics

3.1  Avant de désigner des biens immobiliers comme potentiellement excédentaires, le BBIM consulte les directions générales de la Ville, le conseiller de quartier et les autorités des services publics pour vérifier les besoins en biens immobiliers afin de s’assurer que les éléments suivants sont pris en compte :

  • Besoins découlant du mandat de la Ville qui pourraient être comblés au moyen des biens immobiliers;
  • Coordination des objectifs généraux de la Ville, énoncés notamment dans les plans stratégiques et officiels;
  • Initiatives de développement de la Société d’aménagement des terrains communautaires d’Ottawa (SATCO) qui visent des objectifs stratégiques environnementaux, culturels, sociaux ou économiques;
  • Le logement figurant parmi les responsabilités officielles de la Ville, les Services de logement de la Direction générale des services sociaux et communautaires ont la possibilité d’utiliser les biens immobiliers aux fins de logement, conformément à la Politique sur les terrains et le financement pour les logements abordables. On peut offrir aux coopératives et aux groupes de logements sans but lucratif de la ville la possibilité d’acquérir les biens immobiliers à leur valeur marchande actuelle;
  • Les points d’accès riverains pour des activités récréatives sont protégés conformément à la «Stratégie visant à reconnaître et à protéger l’utilisation de certaines emprises routières en tant que points d’accès riverains publics pour des activités récréatives sur les rivières Rideau et des Outaouais»;
  • Les caractéristiques naturelles importantes sont prises en compte et, au besoin, des clauses restrictives ou d’autres mesures sont prévues pour assurer la protection adéquate de ces caractéristiques naturelles;
  • Il est possible d’envisager l’aliénation de biens immobiliers comme il est prévu aux parties IV ou V de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario. Le BBIM peut recommander de retenir les services d’un consultant indépendant pour confirmer l’importance patrimoniale des biens immobiliers, ainsi que les possibilités de rénovation ou de réutilisation adaptative. Lorsque des biens patrimoniaux sont susceptibles d’être aliénés, le Comité consultatif sur la conservation de l’architecture locale en est informé;

3.2 Les directions générales de la Ville ont vingt (20) jours ouvrables pour formuler, par écrit, des exigences ou des commentaires en réponse à une consultation interne.

3.3 Si un service municipal a besoin de conserver les biens immobiliers pour les besoins d’un programme municipal, il dispose de trois (3) mois pour prouver la viabilité financière et opérationnelle de l’utilisation ou de la modification des biens immobiliers pour un programme défini ou la prestation de services ainsi que la disponibilité des fonds conformément à son Plan financier à long terme.

3.4 Lorsque deux ou plusieurs directions générales ou organismes municipaux veulent conserver les biens immobiliers, ceux-ci prennent les mesures prévues au paragraphe 3.3, et le directeur du BBIM convoque un comité spécial, composé de représentants de chacune des directions générales clientes et présidé par le Bureau, pour déterminer l’utilisation optimale des biens.

4. Consultation externe (biens immobiliers viables seulement)

Si aucune direction générale n’exprime le besoin de conserver les biens immobiliers, une consultation externe est effectuée, assortie d’un délai de vingt (20) jours ouvrables pour la présentation de toute manifestation d’intérêt écrite visant l’acquisition des biens. Sont ainsi consultés, notamment, les gouvernements fédéral et provincial, les conseils scolaires et les offices de protection de la nature.

5. Loi sur l’expropriation – Droit de l’ancien propriétaire

Concernant les biens-fonds expropriés, l’aliénation doit se faire conformément à l’article 42 de la Loi sur l’expropriation. Toute négation des droits de l’ancien propriétaire doit être approuvée par le Conseil municipal.

6. Estimation

6.1 Un rapport d’évaluation visant à évaluer la valeur marchande actuelle des biens immobiliers est rédigé en appui à chaque cession, sauf indication contraire dans la Politique sur l’aliénation des biens immobiliers.

6.2 Une deuxième estimation est nécessaire lorsque la valeur marchande estimée est d’un million de dollars (1 000 000 $) ou plus. Dans ce cas, une entreprise d’évaluation indépendante devra préparer au moins un des rapports. Les rapports d’estimation reposent sur l’« utilisation optimale » des biens et sont préparés par un évaluateur accrédité conformément aux normes courantes de l’Institut canadien des évaluateurs.

7. Évaluation environnementale du site

Le personnel du BBIM effectue un examen pour déterminer s’il est nécessaire de procéder à une évaluation environnementale indépendante du site avant l’aliénation.

8. Modes d’aliénation

Le choix du mode d’aliénation et de négociation assure la transparence du processus. Le mode d’aliénation est déterminé en fonction de la maximisation des retombées sociales, économiques, environnementales et culturelles pour la Ville et tient compte de facteurs comme la viabilité, l’intérêt exprimé dans le cadre de la consultation externe, les conditions du marché et la disponibilité des ressources. 

8.1 Tout transfert d’un bien immobilier à la Société d’aménagement des terrains communautaires d’Ottawa doit être approuvé par le Conseil municipal.
8.2 Sous réserve du paragraphe 8.1, sauf si le Conseil municipal en décide autrement, le directeur du BBIM choisit le mode d’aliénation parmi les possibilités suivantes :

  • vente directe dans le cas de biens immobiliers non viables, échange de terrains ou cession à des organismes gouvernementaux ou quasi gouvernementaux;
  • mise sur le marché par le BBIM;
  • convention d’inscription avec un agent immobilier accrédité;
  • demande d’offres;
  • vente aux enchères publiques.

9. Avis sur le projet d’aliénation

9.1   Avant de procéder à l’aliénation, avis doit être donné au public, conformément à la Politique sur l’aliénation des biens immobiliers.

9.2   Un avis d’aliénation de biens immobiliers non viables doit être donné à tout propriétaire de biens-fonds attenants.

Surveillance/Non-respect

Le BBIM est responsable de la surveillance de l’application des présentes procédures et veille au respect de la Politique sur l’aliénation des biens immobiliers.

Renvois

Politique de priorité au logement

Politique sur les terrains et le financement pour les logements abordables

Politique sur l’aliénation des biens immobiliers

Autorités législatives et administratives

Déclaration de principes sur la cession des emprises routières

Loi sur l’expropriation Loi sur les municipalités

Loi sur le patrimoine de l’Ontario

Loi sur l’aménagement du territoire

Plan officiel de la Ville d’Ottawa Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs (no 2014-435)

Stratégie visant à reconnaître et à protéger l’utilisation de certaines emprises

routières en tant que points d’accès riverains publics pour des activités

récréatives sur les rivières Rideau et des Outaouais

Définitions

Aliénation – Vente ou échange, contre d’autres biens immobiliers, de tout bien immobilier de la Ville déclaré excédentaire, à l’exclusion de la location des biens appartenant à la Ville et de l’octroi d’une servitude ou d’une emprise.

Bien immobilier – Bien-fonds ou bâtiment, y compris toutes les améliorations qui y sont apportées.

Bien immobilier excédentaire – Bien immobilier qui n’est pas nécessaire pour répondre aux besoins des programmes et aux exigences opérationnelles du moment ou à venir de la Ville et qui a été déclaré excédentaire par le Conseil municipal ou son délégué.

Bien immobilier non viable – Bien immobilier pour lequel un permis de construire ne peut être délivré parce qu’il est soit enclavé, soit d’une taille ou d’une forme inadéquates pour permettre tout aménagement, sauf en conjonction avec un bien-fonds attenant.

Bien immobilier viable – Bien immobilier pour lequel un permis de construire peut être délivré.

Estimation – Estimation écrite relative à la valeur marchande actuelle préparée par un employé compétent de la Ville d’Ottawa ou un évaluateur accrédité indépendant compétent.

Initiative visant à mettre des biens immobiliers excédentaires fédéraux à la disposition des sans-abri – Voie de financement de la Stratégie des partenariats de lutte contre l’itinérance (SPLI), un programme communautaire qui offre un soutien et un financement directs à certaines collectivités désignées du Canada. L’Initiative vise à rendre des biens immobiliers excédentaires fédéraux disponibles pour les bénéficiaires admissibles dans le cadre de projets visant à prévenir et à réduire l’itinérance.

Propriétaire de bien-fonds attenant – Dans le cas d’une aliénation de route ou d’autoroute fermée, « propriétaire d’un bien-fonds attenant » s’entend du propriétaire d’un bien-fonds qui borde immédiatement la route ou l’autoroute (n’inclut pas les biens-fonds bordant seulement l’extrémité). Pour toute autre aliénation de biens immobiliers, « propriétaire d’un bien-fonds attenant » s’entend de tout propriétaire dont le bien immobilier touche à un bien immobilier de la Ville.
Valeur marchande – Prix le plus élevé qu’un acheteur consentant peut s’attendre à payer et qu’un vendeur consentant est prêt à accepter, les deux parties étant pleinement informées et les biens immobiliers étant mis en vente pendant une période raisonnable.

Mots-clés

Aliénation

Avis

Diffusion

Estimation

Évaluation environnementale du site

Excédentaire

Valeur marchande

Demandes d’information

Pour plus de renseignements sur les présentes procédures, communiquer avec :

Directeur Bureau des biens immobiliers municipal
Direction générale des services organisationnels
110 ave Laurier O.
Ottawa, Ontario
Tél. : 613-580-2424, poste 21217

DateÉtatDescriptions des modifications

Modifications antérieures

18 septembre 2001DéposéeLe Comité des services organisationnels et du développement économique dépose le rapport ACS2001-CRS-RPR-0048, qui recommande l’adoption du règlement.

23 janvier 2002Règlement adoptéLe Règlement municipal no 2002‑38 crée les procédures, y compris l’obligation de diffuser un avis public, qui encadrent la vente des biens immobiliers de la Ville d’Ottawa.

28 mars 2012Politique et procédures approuvéesLe Règlement municipal no 2002‑38 est abrogé et remplacé par la Politique sur l’aliénation des biens immobiliers et les Procédures sur l’aliénation de biens immobiliers.

26 février 2018RéviséeRévision des procédures : mise à jour des renvois à l’organigramme et prolongation de la période d’avis prévue pour les aliénations de biens immobiliers non viables. 

Politique sur la location à bail de la Ville d’Ottawa

Approuvée par : le Conseil municipal
Approuvée le : 6 juillet 2022
Avec effet le : 6 juillet 2022

Énoncé de politique

L’objectif de cette politique consiste à instituer la structure‑cadre de l’approbation et de la signature des contrats liés à l’acquisition et à l’aliénation des droits immobiliers temporaires de la Ville d’Ottawa (la « Ville ») afin de s’assurer que ces contrats sont équitables et raisonnables et qu’ils répondent aux intérêts supérieurs de la Ville.

Objet

Cette politique vise à s’assurer que l’on respecte des processus transparents et justifiables dans l’acquisition et l’aliénation des droits immobiliers temporaires et à veiller à ce que les coûts et les recettes soient équitables et raisonnables et répondent aux intérêts supérieurs de la Ville.

Champ d’application

Cette politique s’applique à tous les employés (des directions générales clientes) de la Ville qui interviennent dans les baux à approuver par le Conseil municipal ou par les fondés des pouvoirs délégués par le Conseil. Cette politique ne s’applique pas aux directions générales clientes qui autorisent l’utilisation journalière ou horaire des installations appartenant à la Ville pour le déroulement de certains événements ou programmes.

Le Bureau des biens immobiliers municipaux (BBIM) doit intervenir à titre de propriétaire foncier municipal et doit appliquer les principes reproduits dans cette politique et en rendre compte lorsqu’il s’agit de conclure des baux.

Exigences de la politique

Un guide de procédures détaillé vient étayer chaque énoncé de politique à mettre en œuvre.

Baux lucratifs selon les loyers du marché

Sauf si la loi le permet et que le Conseil municipal l’autorise ou que cette politique le prévoit, le BBIM est tenu, en sa qualité de propriétaire foncier de la Ville, de céder temporairement les biens immobiliers appartenant à la Ville ou loués à bail par elle aux loyers du marché. Cette obligation est reproduite dans l’article 106 (1) de la Loi de 2001 sur les municipalités.

Les loyers du marché s’entendent des loyers qui s’appliqueraient vraisemblablement aux propriétés à louer en régime de concurrence, comme en témoignent les loyers actuels versés ou comptés pour des propriétés comparables qui ont la même vocation.

Les loyers du marché sont normalement calculés selon l’une des méthodes suivantes :

  • une étude des loyers du marché pour des biens immobiliers comparables;
  • les loyers les plus élevés offerts pour donner suite à une publicité;
  • les loyers reproduits dans la proposition la mieux cotée d’après des critères de sélection préétablis;
  • les loyers fixes majorés du pourcentage du chiffre d’affaires brut normal pour le secteur d’activité visé, déterminé selon une étude;
  • la valeur commerciale expertisée du bail;
  • toute autre pratique en usage sur le marché pour des baux comparables;
  • les autres vocations qui ne sont pas toujours considérées comme les vocations optimales sur le marché, mais qui répondent à des besoins provisoires ou qui sont avantageuses pour la Ville et dans lesquelles il peut exister un marché secondaire (valeur d’usage, par exemple l’aménagement de terrain inoccupé à vocation agricole, les aménagements commerciaux de substitution, le remisage et l’entreposage, le stationnement et l’espace‑programme).

En plus d’établir les loyers du marché pour les biens immobiliers, il faut aussi tenir compte des critères suivants :

  • le traitement des frais d’exploitation dans le calcul des loyers du marché établis en tenant compte de la structure du bail;
  • le transfert ou la récupération des frais d’exploitation de la Ville (apports en nature, mesures de compensation des frais d’exploitation ou coûts des programmes qui constitueraient normalement des dépenses pour la Ville);
  • les autres avantages apportés à la Ville;
  • les améliorations acquises.

Ces critères constituent des facteurs qui, dans l’ensemble, peuvent avoir une incidence sur le calcul des mesures de compensation financière et des rajustements dont il faut tenir compte pour calculer les loyers du marché. Veuillez consulter les appendices A et C pour de plus amples renseignements et pour connaître les autres considérations.

L’autorisation d’accès, qui permet aux personnes physiques et morales d’avoir temporairement accès au domaine municipal, n’oblige pas à compter les loyers du marché; on peut toutefois compter, s’il y a lieu, des frais d’administration ou adopter des mesures de recouvrement des coûts et exiger un dépôt de garantie.

Baux lucratifs dont les loyers sont inférieurs aux loyers du marché (permis d’occupation communautaires) :

Le concept des loyers du marché n’est pas toujours adapté au contexte des services publics et des programmes réalisés dans l’intérêt public, ni dans la réalisation de l’ensemble des objectifs de la Ville. En vertu de l’article 107 de la Loi de 2001 sur les municipalités, la Ville est habilitée à autoriser les personnes (physiques et morales) qui ne sont pas des entreprises industrielles ou commerciales à utiliser ou louer à bail les biens‑fonds de la Ville à une valeur inférieure aux loyers du marché si l’on considère que l’utilisation ou la location à bail de ces biens‑fonds répond aux intérêts de la municipalité. Il se peut que la Ville veuille offrir des incitations financières sous la forme de mesures de compensation dans les permis d’occupation communautaires. Ces mesures de compensation peuvent comprendre des clauses et des conditions favorables ou la réduction des loyers du marché, sans toutefois que les loyers soient inférieurs à la somme permettant de récupérer les frais d’exploitation.

L’importance de ces mesures de compensation doit être justifiable pour atteindre le résultat souhaité dans le cadre des objectifs et des mandats des programmes de la Ville ou des directions générales clientes. Il est nécessaire d’estimer ou de quantifier la valeur de ces mesures de compensation par rapport aux loyers du marché conformément à cette politique. Veuillez consulter l’appendice B (Lignes de conduite pour les contrats de location à conclure avec les organismes à but non lucratif et les organismes communautaires (permis d’occupation communautaires). L’appendice C comprend les lignes de conduite pour la transition entre les locataires qui paient moins cher que les loyers du marché et le niveau des loyers permettant de récupérer les frais d’exploitation.

Recettes locatives

Tous les biens immobiliers appartenant à la Ville constituent des actifs municipaux, et non les actifs d’une direction générale cliente en particulier. Les recettes apportées par les baux doivent être consacrées aux directions générales clientes et compétentes de la Ville.

Impôts fonciers

Le bail et le permis d’occupation communautaire sont assujettis aux impôts fonciers si l’établissement est occupé par une personne physique ou morale normalement passible de l’impôt, selon les modalités établies par la Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM), à moins que le Conseil municipal ait donné à l’établissement la désignation d’infrastructure municipale. La Ville fournit à la SEFM les baux pour déterminer la catégorie d’imposition voulue. Elle récupère la quote‑part des impôts fonciers du locataire à même le bail ou le permis d’occupation.

Les locataires qui ont le statut d’organisme de bienfaisance enregistré doivent acquitter les impôts fonciers et déposer, le cas échéant, une demande de remboursement de taxes.

Assurances et indemnisation

La Ville oblige les personnes morales ou physiques (locataires) occupant des terrains municipaux dans le cadre d’un bail ou d’une autorisation d’accès à souscrire des assurances portant entre autres sur les biens immobiliers et des assurances de responsabilité civile générale des entreprises adaptées à leurs activités et tenant compte des dommages potentiels qu’elles peuvent causer aux biens immobiliers municipaux. Le certificat d’assurance du locataire doit désigner la Ville à titre d’assuré supplémentaire.

En outre, la Ville exige que les baux fassent état de l’indemnisation voulue.

Avis de biens immobiliers excédentaires à louer selon les loyers du marché

Quand des biens immobiliers excédentaires peuvent être loués à bail, la Ville diffuse publiquement un avis pour annoncer les locaux à louer en faisant appel à l’une ou à ces deux méthodes à la fois :

  • en plaçant un écriteau sur la propriété à louer pour une durée d’au moins 10 jours;
  • en publiant un avis sur le site Web de la Ville pour une durée d’au moins 10 jours.

Méthode de location à bail selon les loyers du marché

Les méthodes de location à bail et de négociation des baux auxquelles la Ville fait appel doivent permettre de s’assurer que l’on applique des processus transparents et justifiables lorsqu’elle passe des baux.

De concert avec la direction générale cliente de la Ville, le BBIM détermine la méthode à adopter pour conclure un bail ou établir un permis d’occupation avec un locataire, ce qui peut consister à :

  • lancer publiquement un appel d’offres ou de propositions :
  • mener des efforts de marketing;
  • faire appel à un courtier;
  • négocier directement avec un locataire existant en règle auprès de la Ville.

Priorité

L’offre de biens immobiliers à louer est limitée. C’est pourquoi on peut donner la priorité aux groupes ou aux clubs de services affiliés à la Ville, en consultant la direction générale cliente compétente.

Dans l’étude des groupes à recommander, on peut tenir compte des facteurs suivants :

  • la justification apportée par la direction générale cliente;
  • la complémentarité du mandat de la direction générale cliente et du client potentiel;
  • le nombre d’années d’existence;
  • le secteur du programme dans lequel le groupe offre des services;
  • la portée, l’envergure et la nature des services offerts;
  • l’évaluation de la capacité du groupe à mener ses activités sans l’aide financière de la Ville, à court et à long termes;
  • le total des coûts et des avantages (financiers et non financiers/en nature) pour la Ville dans l’aide apportée au groupe;
  • la mesure dans laquelle le groupe est ou était en règle dans le cadre d’autres baux conclus avec la Ville.

Responsabilités

Bureau des biens immobiliers municipaux (BBIM)

  • Acquérir les propriétés louées à bail à l’intention des directions générales clientes de la Ville.
  • Intervenir à titre de propriétaire foncier et d’agent de location officiel de la Ville pour l’occupation des biens immobiliers municipaux.
  • Offrir les droits immobiliers de la Ville pour la location, reconduire les baux et les résilier s’il y a lieu.
  • Établir les facteurs dont il faut tenir compte lorsqu’on décide d’offrir des biens à louer, notamment les besoins éventuels de la Ville, la négociabilité, l’adéquation et l’à‑propos pour la vocation prévue.
  • Jouer le rôle de premier organisme à contacter pour tous les locataires et prendre la responsabilité d’administrer les baux et de consulter les directions générales clientes au besoin.
  • Produire et encadrer la Politique sur la location à bail de la Ville et établir les procédures pour mettre en œuvre et administrer cette politique.
  • Déterminer si l’occupation proposée des biens immobiliers de la Ville doit être administrée dans le cadre d’un bail, d’un permis ou d’une autorisation d’accès.
  • Se mettre en rapport avec la Direction des services juridiques, la Direction générale des services des finances et les autres directions générales de la Ville dans l’application des politiques et des procédures sur la location à bail.
  • Négocier les baux et préparer des rapports à l’intention du Conseil municipal pour recommander les clauses et les conditions des baux.
  • Prévoir les modèles de bail destinés exclusivement aux directions générales clientes; le BBIM doit approuver toutes les modifications à apporter aux modèles de bail approuvés.
  • Conclure un bail dans tous les cas où les biens immobiliers de la Ville sont occupés.
  • Administrer les baux, mener chaque année le contrôle de concordance des loyers et des frais et tenir des dossiers dans les applications logicielles voulues ou sur supports imprimés.
  • Garder la responsabilité des baux dans les cas faisant intervenir plusieurs directions générales clientes.
  • Se concerter avec les Services des recettes pour soumettre les baux à la SEFM.

Direction de l’aménagement des espaces intérieurs

  • Tenir la liste à jour des infrastructures municipales et s’assurer que les caractéristiques de toutes les infrastructures nécessaires, par exemple la « superficie brute », sont enregistrées dans le module Immobilier de SAP de la Ville.
  • Passer en revue les infrastructures municipales à louer avant de conclure des baux.

Services d’exploitation des installations (Direction générale des loisirs, de la culture et des installations [DGLCI])

  • Calculer les frais d’exploitation des biens immobiliers municipaux pour étayer le contrôle de concordance des dépenses dans le cadre des baux.
  • Calculer chaque année les frais d’exploitation moyens par pied carré pour les infrastructures appartenant à la Ville dans le portefeuille de la DGLCI. Ces frais d’exploitation sont répartis entre le BBIM et toutes les directions générales clientes pour veiller à récupérer les coûts dans le cadre des baux.

Directions générales clientes de la Ville

  • Établir les budgets et prévoir la justification des contrats de location‑acquisition.
  • Surveiller l’occupation des installations municipales, assurer le soutien de la gestion immobilière et communiquer au besoin, au BBIM, l’information sur les frais d’exploitation.
  • Jouer le rôle de directions générales marraines dans le cas des locataires qui demandent des loyers de base inférieurs aux loyers du marché.
  • Jouer le rôle de directions générales marraines dans la définition des critères servant à justifier les permis d’occupation communautaires; évaluer et surveiller les services fournis par le locataire, dans les cas nécessaires.
  • Faire connaître à la Direction de l’aménagement des espaces intérieurs la superficie locative disponible dans les infrastructures municipales, que l’on peut ajouter dans l’inventaire de la superficie disponible.
  • Signer et administrer les baux dont la valeur est inférieure à quinze mille dollars (15 000 $) par an, à la condition :
    • d’utiliser dans tous les cas le modèle de bail établi par le BBIM;
    • d’obtenir, auprès du locataire, le certificat d’assurance désignant la Ville comme assuré supplémentaire pour les baux lucratifs;
    • d’établir le bail en conformité de cette politique et d’en faire suivre une copie au BBIM pour l’enregistrer dans SAP et pour les besoins du suivi;
    • de répondre aux intérêts de la direction générale cliente dans le cadre du bail.

Conseil municipal

Le Conseil municipal est habilité à approuver tous les baux qui ne font pas l’objet du Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs.

Pouvoirs délégués

Le directeur général de la Direction générale de la planification, de l’infrastructure et du développement économique, le directeur du Bureau des biens immobiliers municipaux, le gestionnaire des Services immobiliers, le gestionnaire de la Direction du développement et des initiatives en immobilier et les gestionnaires de programme du BBIM ont, en vertu du rapport d’approbation des pouvoirs délégués et conformément aux dispositions du Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs no 2020‑360 dans sa version modifiée périodiquement, le pouvoir d’approuver l’acquisition et l’aliénation de biens immobiliers conformément aux dispositions de ce règlement.

Services juridiques

Les Services juridiques interviennent à titre de conseiller juridique auprès des directions générales et conseillent la Ville sur les transactions immobilières, notamment dans l’examen et l’établissement des baux. L’avocat général a le pouvoir de mener toutes les actions en justice nécessaires dans les transactions immobilières.

Surveillance

Le BBIM a le pouvoir d’administrer l’application de cette politique et de préparer les procédures et les directives à cette fin.

Documents à consulter

  • Politique sur l’aliénation des biens immobiliers
  • Politique sur les partenariats publics
  • Procédures relatives aux partenariats publics
  • Politique sur la facturation des comptes débiteurs municipaux

Pouvoirs législatifs et administratifs

  • Politique sur les subventions et les contributions, en vigueur depuis le 1er janvier 2011 dans sa version modifiée
  • Politique sur l’acquisition de biens en date du 23 décembre 2014
  • Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs no 2012-109, dans sa version modifiée
  • Règlement de la Ville d’Ottawa pour fixer les droits pour les activités et les services offerts par le Bureau des partenariats et du développement en immobilier no 2010‑115, dans sa version modifiée
  • Plan officiel de la Ville d’Ottawa, dans sa version modifiée
  • Loi de 2001 sur les municipalités de l’Ontario, dans sa version modifiée
  • Loi sur l’évaluation foncière de l’Ontario, 2001, dans sa version modifiée
  • Loi sur la location commerciale de l’Ontario, 1990, dans sa version modifiée
  • Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation de l’Ontario, dans sa version modifiée
  • Loi sur l’aménagement du territoire de l’Ontario, 1990, dans sa version modifiée
  • Politique sur l’accessibilité, en vigueur depuis le 11 avril 2012, dans sa version modifiée (pour respecter la LAPHO)
  • Plan du Réseau de jardins communautaires
  • Loi sur les ventes pour impôts municipaux, 1990
  • Loi de 2017 sur le Tribunal d’appel de l’aménagement local
  • Loi sur l’aménagement du territoire, 1990
  • Loi sur l’accès à l’information municipale et la protection de la vie privée, L.R.O. 1990, chap. M.56

 

Définitions

Améliorations locatives : améliorations apportées aux locaux loués et destinées exclusivement au locataire et à ses activités, dont les revêtements de sol, la peinture intérieure, les cloisons et les portes intérieures, le voilage des fenêtres, les scènes, les fauteuils et les accessoires.

Autorisation d’accès : convention conclue entre deux parties et donnant à l’une le droit non exclusif d’avoir accès à la propriété de l’autre pour une activité à moindre risque précise et pour un délai défini.

Bail à loyer brut : bail structuré pour que le locataire paie des loyers fixes tout compris et dans lequel la responsabilité du paiement des frais d’exploitation revient au locateur. Le recours à cette structure dépend des attentes du marché, des négociations et de la capacité à définir et à quantifier les frais d’exploitation.

Bail à loyer net : bail structuré de manière à apporter au locateur des loyers nets et dans lequel le locataire a la responsabilité de payer des frais d’exploitation, en plus des loyers de base, sous la forme de frais d’exploitation directs ou récupérables. Le recours à cette structure dépend des attentes du marché, des négociations et de la capacité à définir et quantifier les frais d’exploitation.

Bail à loyer semi‑brut : structure du bail prévoyant à la fois un loyer net et un loyer brut et dans laquelle le locateur et le locataire se répartissent le paiement des frais d’exploitation. Le recours à cette structure dépend des attentes du marché, des négociations et de la capacité à définir et à quantifier les frais d’exploitation.

Bail lucratif : bail ou permis permettant à un tiers ou à une personne physique d’occuper des biens immobiliers appartenant à la Ville. Dans ce cas, la Ville intervient à titre de locateur.

Bail : contrat en vertu duquel le locateur donne au locataire le droit de jouissance d’un bien immobilier pour une durée précisée en contrepartie du paiement des loyers.

Biens immobiliers : terrains, bâtiments, structures ou plans d’eau loués en partie ou en totalité et droits correspondants à la propriété de ces biens.

Contrat de location : contrat portant sur l’acquisition et l’aliénation de droits immobiliers temporaires dans le cadre d’un bail, d’un permis d’occupation ou d’une convention d’utilisation conjointe.

Contrat de location‑acquisition : bail ou permis d’occupation du bien immobilier qui appartient à un tiers ou à une personne physique et qui est loué par la Ville pour qu’elle puisse s’en servir.

Convention d’utilisation conjointe : convention conclue entre au moins deux parties pour mener des activités conjointes de construction (s’il y a lieu), d’utilisation et d’entretien d’une installation partagée.

Direction générale cliente : direction générale de la Ville qui a besoin de louer des locaux pour mener ses programmes et exercer ses activités ou qui apporte de l’aide au BBIM dans l’administration et la gestion des locaux loués à bail de la Ville.

Frais d’exploitation : frais calculés proportionnellement (sans tenir compte des immobilisations) et liés à l’entretien et à l’exploitation d’une propriété au quotidien. Les frais d’exploitation peuvent comprendre les éléments suivants :

  • services publics : électricité, eau, égout, gaz naturel ou propane et téléphone;
  • réparation et entretien : chauffage, aération, climatisation, électricité, structures, toiture, plomberie, prévention des incendies, systèmes de sûreté et de sécurité, peinture, décoration, cloisons sèches, revêtement de sol et entretien divers;
  • nettoyage : conciergerie, matériaux et enlèvement des ordures et des déchets;
  • routes et terrains : entretien, réparation et paysagement;
  • sécurité : salaires ou honoraires contractuels;
  • taxes, permis, droits de permis et primes d’assurance;
  • frais d’administration : fournitures, traitements et salaires et frais généraux.

Locataire : occupant d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail ou d’une autre convention prévoyant la jouissance de ce bien.

Loyers de base : sommes à verser par le locataire au locateur, conformément au bail, pour l’occupation des locaux. Le loyer de base correspond au rendement du bien immobilier et ne tient pas compte des loyers supplémentaires.

Loyers du marché : loyers qui s’appliqueraient vraisemblablement aux propriétés à louer en régime de concurrence, comme en témoignent les loyers ou les frais actuels acquittés pour des biens comparables ayant la même vocation.

Loyers supplémentaires : sommes à verser par le locataire au locateur conformément au bail et qui viennent s’ajouter aux loyers de base, pour tenir compte, entre autres, de l’entretien des zones communes, des impôts fonciers et des assurances du locateur sur les immeubles et les biens immobiliers.

Permis d’occupation communautaire : contrat de location conclu par la Ville à des loyers inférieurs à ceux du marché avec des organismes communautaires qui offrent des services et des programmes cadrant avec les services et les programmes de la Ville.

Permis ou permis d’occupation : permis prévoyant l’utilisation des locaux pour des activités opérationnelles et la mise à la disposition de l’occupant des infrastructures et des ressources supplémentaires moyennant contrepartie, qu’il s’agisse de loyers du marché ou de loyers inférieurs à ceux du marché (sans toutefois être inférieurs aux frais d’exploitation). Le permis ne donne pas au cessionnaire de participation financière dans la propriété; le cessionnaire n’a qu’un droit d’utiliser la propriété; ce droit est révocable à la discrétion du locateur et est incessible.

Pouvoirs délégués : pouvoirs permettant d’approuver un bail ou un permis d’occupation conformément au Règlement municipal sur la délégation de pouvoirs no 2020-360, dans sa version modifiée.

Structure du bail : on peut généralement dire que la structure du bail prévoit un bail à loyer net, un bail à loyer semi‑brut ou un bail à loyer brut, ou une autre variante de ces baux.

Demandes de renseignements

Pour en savoir davantage sur cette politique, veuillez communiquer avec le :
Gestionnaire, Direction du développement et des initiatives en immobilier
Bureau des biens immobiliers municipaux.

 

Appendice A
Location à la valeur marchande (baux lucratifs) – considérations supplémentaires

Environnement

Le locataire éventuel prend la responsabilité de faire assainir les sites contaminés. Dans les cas où la contamination constitue un facteur dont on doit tenir compte, on peut apporter un rajustement aux loyers du marché afin de compenser les frais d’assainissement et de surveillance de l’environnement. C’est pourquoi l’évaluation tient compte de l’estimation de la valeur marchande du site en état de propreté, en apportant des rajustements au taux de location pour tenir compte des frais d’assainissement si le locataire les prend en charge.

Transfert des dépenses de la Ville d’Ottawa

Le locataire doit généralement prendre en charge les frais d’exploitation des locaux qu’il loue. Toutefois, dans certains cas, il se peut que les frais d’exploitation d’un bien immobilier soient, en raison de sa nature et de ses caractéristiques, supérieurs aux frais d’exploitation d’autres biens immobiliers comparables, ce qui pourrait rendre ce bien moins attrayant pour un éventuel locataire. Dans ce cas, il se peut que la Ville envisage de louer les locaux à des loyers inférieurs à ceux du marché, afin de compter, pour ces locaux, sur un locataire qui absorbera ensuite les frais d’exploitation. On peut consentir des taux de location inférieurs à ceux du marché, mais supérieurs aux frais d’exploitation dans les cas justifiés par la direction générale cliente.

Autres avantages pour la Ville d’Ottawa

Le contrat de location peut prévoir, pour le locataire, des obligations supérieures à celles qui pourraient être jugées normales sur le marché par rapport à des propriétés concurrentes comparables. Ces autres obligations (soit la tranche de l’engagement qui est supérieure à celle qui pourrait être jugée normale sur le marché) pourraient être avantageuses pour la Ville lorsqu’il s’agit de s’acquitter d’un mandat plus vaste et pourraient lui apporter un avantage net du point de vue de ses finances et de ses programmes. C’est pourquoi la Ville pourrait être justifiée de louer un bien immobilier moyennant des loyers inférieurs afin d’attirer des locataires éventuels.

Commerce de détail ou bureaux

L’importance globale d’un locataire dans l’ensemble du parc immobilier réunissant plusieurs locataires peut vouloir dire que les loyers du marché peuvent varier parmi, à titre d’exemple, les locataires principaux, les partenaires‑locataires dans la réalisation des programmes publics et les autres locataires pour veiller à réunir un ensemble d’établissements de détail ou de services qui devraient, dans l’ensemble, apporter des avantages, en acquittant l’intégralité des loyers du marché. Par conséquent, les différents locataires qui occupent les mêmes installations peuvent être appelés à acquitter des loyers du marché différents, selon le concours qu’ils apportent dans l’ensemble.

Améliorations acquises

Les améliorations locatives peuvent avoir une incidence positive, neutre ou négative sur la valeur marchande ou sur les loyers du marché. Ainsi, les améliorations qui rehaussent la vocation d’un bien en augmentent la valeur locative; les améliorations locatives qui sont enlevées à la fin d’un bail, lorsque le locataire doit rendre le bien dans l’état dans lequel il l’a loué à l’origine, n’ont aucune incidence sur la valeur de revente ou sur la valeur locative; enfin, les améliorations locatives qui nuisent à la valeur optimale du bien en diminuent la valeur locative.

 

Appendice B
Lignes de conduite pour les contrats de location à conclure avec les organismes à but non lucratif et les organismes communautaires (permis d’occupation communautaires)

Déclaration d’intention

L’objectif de ces lignes de conduite consiste à instituer en bonne et due forme un processus permettant d’offrir, aux organismes à but non lucratif et aux organismes communautaires répondant aux conditions, des permis d’occupation communautaires de biens immobiliers appartenant à la Ville moyennant des loyers inférieurs à ceux du marché.

Principes directeurs

  • La Ville est chargée de détenir des terrains publics en fiducie et de veiller à ce que ces terrains soient accessibles publiquement.
  • Elle a, envers les contribuables, l’obligation de gérer ses avoirs fonciers avec circonspection.
  • Elle reconnaît qu’il faut offrir, aux organismes communautaires répondant aux conditions, des conventions de location à des loyers inférieurs à ceux du marché.
  • La capacité des organismes à assurer certains services que n’offre pas la Ville et les avantages des programmes et des services offerts améliorent la qualité de vie des citoyens d’Ottawa.
  • Les organismes qui répondent aux conditions doivent respecter les exigences de l’article 107 de la Loi de 2001 sur les municipalités. On pourrait apporter un rajustement aux loyers du marché afin de compenser les frais d’assainissement et de surveillance de l’environnement pour pouvoir profiter des loyers du marché. La Ville pourrait ainsi, entre autres avantages :
    • offrir des services et des programmes qui donneraient normalement lieu à des frais pour la Ville ou ne pas les offrir;
    • maintenir ou accroître la valeur bilancielle des biens immobiliers occupés grâce à l’entretien ménager, à l’entretien technique et aux améliorations locatives, quantifiables et démontrés par les organismes communautaires.

Restrictions dans l’offre de biens immobiliers

  • Les directions générales clientes ont, de concert avec le BBIM, le pouvoir de déterminer l’offre de biens immobiliers pour les permis d’occupation communautaires.
  • Les facteurs qui déterminent l’offre de biens immobiliers comprennent, sans restriction, les besoins éventuels de la Ville, la négociabilité, l’adéquation et l’à‑propos pour la vocation prévue.

Clauses et conditions générales des permis d’occupation communautaires

  • Les organismes communautaires doivent acquitter, directement ou sous la forme de loyers supplémentaires, tous les frais d’exploitation attribuables aux locaux qu’ils sont autorisés à occuper.
  • Les permis assortis de frais d’exploitation facturés par la Ville à titre de loyers supplémentaires peuvent donner lieu, chaque année, à un examen des coûts. Les frais d’exploitation peuvent être rajustés au besoin afin de tenir compte de l’inflation ou des autres hausses de coûts.
  • À moins d’en être exemptés, les organismes communautaires sont assujettis à l’évaluation foncière et aux taxes des locaux qu’ils sont autorisés à occuper, le cas échéant.
  • Les organismes communautaires doivent être en règle et ne doivent pas avoir failli à leurs obligations dans le cadre de leur permis d’occupation communautaire actuel auprès de la Ville pour avoir droit au permis d’occupation à des loyers inférieurs à ceux du marché.
  • Les permis d’occupation communautaires ne permettent pas de changer de vocation ni de céder ou de sous-louer les locaux sans l’accord du BBIM et des directions générales clientes.
  • Les directions générales clientes de la Ville adressent chaque trimestre, au BBIM, la liste des permis d’occupation communautaires approuvés, ainsi que les pièces justificatives de leur sélection et les certificats d’assurance applicables.

Ces lignes de conduite sont assujetties :

    • à l’ensemble des politiques, des procédures et des règlements municipaux approuvés par la Ville;
    • à l’ensemble des lois et des règlements fédéraux et provinciaux applicables.

 

Appendice C
Transition avec la récupération des frais d’exploitation

La Ville doit récupérer les frais d’exploitation municipaux auprès des locataires des biens immobiliers qui lui appartiennent, notamment dans le cadre de tous les baux.

Le BBIM a mis au point, en partenariat avec le personnel de la DGLCI, une méthode pour récupérer les frais d’exploitation des infrastructures de la Ville. Dans les cas où les infrastructures municipales appartiennent aux catégories des infrastructures complexes ou des infrastructures autonomes, il faut récupérer les frais d’exploitation conformément aux modalités suivantes.

Infrastructures complexes (soit les centres de loisirs dotés de piscines, de patinoires ou réunissant différents locataires)

Il se peut que dans ces infrastructures, les frais d’exploitation soient élevés en raison des autres activités ou services qui pourraient ne pas représenter fidèlement les frais d’exploitation liés à l’occupation des locaux par le locataire ou à la vocation commune des infrastructures. Au début de chaque année, le personnel de la DGLCI fait connaître le coût unitaire approprié par pied carré, qui correspond à la moyenne des frais d’exploitation se rapportant aux frais raisonnables liés à l’occupation des locaux par le locataire ou à la vocation commune des infrastructures complexes. Ce calcul ne tiendrait pas compte des taxes foncières qui pourraient s’appliquer si le locataire est réputé passible de l’impôt. Les taxes sont récupérables directement auprès du locataire.

Le conseiller en affaires immobilières applique le coût unitaire moyen établi à la superficie locative des locaux loués pour calculer la somme annuelle à récupérer (dont la quote‑part du locataire pour l’utilisation de certaines zones communes). Les frais d’exploitation sont indexés sur l’inflation pour la durée du bail. Au moment de la reconduction du bail ou de la conclusion d’un nouveau bail, le conseiller en affaires immobilières demande d’actualiser le coût unitaire pour la récupération des frais.

Infrastructures autonomes (non complexes)

Il peut entre autres s’agir d’infrastructures comme les centres communautaires, les bureaux des zones rurales, ainsi que les autres établissements dans lesquels les frais peuvent être quantifiés ou sont divisibles. Le personnel de la DGLCI fournit l’estimation annuelle des frais d’exploitation par pied carré pour l’établissement visé. Le conseiller en affaires immobilières applique le coût unitaire estimé à la superficie locative des locaux loués afin de calculer la somme à récupérer chaque année (qui peut comprendre la quote‑part du locataire dans l’utilisation de certaines zones communes). Les frais d’exploitation sont indexés sur l’inflation pendant la durée du bail. Au moment de la reconduction du bail ou de la conclusion d’un nouveau bail, le conseiller en affaires immobilières demande d’actualiser le coût unitaire pour la récupération des frais.

Exception : Dans toute la mesure du possible, les frais traçables ou comptés se rapportant directement aux locaux loués sont acquittés directement par le locataire et déduits de l’estimation des frais récupérables.

Considérations

La récupération des frais d’exploitation a une incidence sur les nombreux locataires de longue date de la Ville qui ont des permis d’occupation communautaires à usage exclusif. Il se peut que les groupes qui ont profité des loyers inférieurs à ceux du marché pour avoir accès à ces locaux expriment des inquiétudes.

Pour faciliter la transition avec la récupération des frais d’exploitation au moment de la reconduction des baux et des permis d’occupation en vigueur, les premiers loyers à acquitter ne sont pas immédiatement augmentés pour permettre de récupérer l’intégralité des frais d’exploitation. Cette directive sera plutôt étalée sur une durée de trois à cinq ans suivant l’adoption de cette politique ou après le premier trimestre de 2023, selon le dernier terme atteint. Ou encore, les locataires pourraient profiter du blocage des loyers de base pour les trois premières années du bail ou du permis. Afin de profiter du blocage des loyers de base, les directions générales clientes de la Ville qui parrainent des groupes communautaires doivent déposer une justification et avoir l’autorisation de leur directeur général.