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Lignes directrices d'esthétique urbaine pour les habitations de grande hauteur

Approuvé par le Conseil municipal le 23 mai 2018

Lignes directrices d’esthétique urbaine pour les habitations de grande hauteur [Version PDF 5.371 MB]

Définition

Le Plan officiel définit les édifices de grande hauteur comme étant des bâtiments d’une hauteur de dix étages ou plus. Dans les habitations de grande hauteur, les utilisations résidentielles prédominent mais côtoient souvent d’autres utilisations dans le cas de projets mixtes, notamment des utilisations commerciales de détail, administratives, institutionnelles, culturelles et de divertissement. Qu’un édifice soit ou non de grande hauteur, il peut paraître relativement élevé lorsque sa taille est beaucoup plus grande que celle des édifices environnants, ou s’il est plus grand que la largeur de l’emprise sur lequel il donne.

Un édifice de grande hauteur présente trois principaux éléments intégrés dans la globalité de la conception : une base ou un socle, un milieu ou une tour, et un sommet. La base est la principale interface avec le contexte urbain de la rue, des résidents et des services. La tour est dimensionnée, formée, orientée et revêtue pour répondre à des exigences fonctionnelles et contextuelles, et pour correspondre au style de vie des résidents des environs. Le sommet intègre l’équipement mécanique et contribue aux vues verticales.

Objet et application

Les présentes lignes directrices d’esthétique urbaine doivent être utilisées pour l’examen des demandes d’aménagement, afin de favoriser et de réaliser l’aménagement adéquat d’habitations de grande hauteur. Elles seront appliquées chaque fois que la construction d’édifices résidentiels et polyvalents de grande hauteur est proposée. Bien qu’elles soient destinées aux aménagements résidentiels, ces lignes directrices représentent des références utiles pour les aménagements commerciaux de grande hauteur et ceux de hauteur moyenne paraissant élevés dans leur contexte.

Ces lignes directrices sont de nature générale et ne s’appliqueront pas toutes de la même manière dans toutes les circonstances. Chaque contexte justifiera l’application et la mise en valeur de diverses lignes directrices. Le contexte et les conditions propres à chaque emplacement seront pris en compte pour l’interprétation de ces lignes directrices.

Un plan de conception communautaire (PCC) ou d’autres études de planification peuvent servir à étoffer ou à préciser ces lignes directrices dans un secteur en particulier. Elles serviront en outre de ressource pour la préparation de nouveaux plans de conception communautaire.

Objectifs

Les présentes lignes directrices d’esthétique urbaine visent les objectifs suivants :

  • Tenir compte de la compatibilité et de la relation entre les immeubles de grande hauteur et leur contexte existant ou prévu;
  • Coordonner et intégrer le stationnement, les services, les services publics et le transport en commun dans la conception des immeubles et de leur emplacement;
  • Encourager une variété d’utilisations et d’espaces ouverts, qui contribuent à la commodité de la vie urbaine;
  • Créer des rues à échelle humaine et favorables à la marche à pied, et des espaces publics qui contribuent à rendre les quartiers agréables à vivre, sûrs et sains;
  • Encourager la construction d’immeubles de grande hauteur qui offrent des vues sur la silhouette de la ville et qui mettent en valeur son orientation et son image;
  • Promouvoir les aménagements qui, par leur conception, correspondent à l’environnement physique et au microclimat.

Orientation du Plan officiel et des règlements municipaux

Les immeubles élevés comptent parmi les nombreux types possibles de bâtiment contribuant à la densification de l’utilisation du sol correspondant aux mandats du provincial et correspondant à l’orientation du Plan officiel qui suggère de créer des modèles d’aménagement et d’utilisation du sol efficaces, capables de soutenir des quartiers agréables à vivre, sûrs et sains. Les sections 2.5.1 et 4.11 du Plan officiel ainsi que les critères de conception de l’annexe 3 contiennent des politiques qui orientent les édifices de grande hauteur vers des secteurs particuliers de la ville, notamment au centre-ville, le long des rues principales, dans les centres polyvalents et à proximité des principales stations de transport en commun. Le Plan officiel fournit également des directives destinées à évaluer la pertinence de certains emplacements et à préciser de nombreux aspects de la conception d’immeubles élevés.

Le Règlement général de zonage représente également un outil permettant d’établir un cadre de conception préliminaire pour l’aménagement d’immeubles de grande hauteur. Au cours de l’analyse détaillée d’un emplacement, des modifications au règlement de zonage peuvent s’avérer nécessaires pour tenir compte de problèmes et de possibilités liés au contexte, au regroupement d’immeubles, à l’ombrage occasionné et aux espaces publics. Toute une gamme de règlements pertinents doivent en outre être respectés.

Contexte et enjeux

Bien que le contexte actuel puisse constituer le cadre applicable aujourd’hui en matière d’immeubles de grande hauteur, le contexte prévu, décrit dans des documents comme les plans de conception communautaire et le Règlement général de zonage, se veut une référence face à la croissance et au changement. Le changement, lorsqu’il se traduit par la construction d’immeubles de grande hauteur, prévue ou non dans les plans approuvés, est souvent vécu avec appréhension.

Les immeubles de grande hauteur, par leur nature même, sortent du contexte et attirent l’attention. On observe donc un certain nombre de préoccupations conceptuelles liées à l’adéquation et à la compatibilité, à l’impact sur l’environnement des piétons et sur les espaces ouverts, à la qualité des matériaux utilisés et aux opérations des immeubles nécessitant une attention particulière.

Lorsqu’ils sont mal aménagés, les immeubles de grande hauteur peuvent représenter autant d’éléments indésirables dans un quartier. La mauvaise conception peut envahir les espaces piétonniers, envahir les espaces privés, détériorer le caractère des quartiers et contribuer à un microclimat négatif et à des problèmes environnementaux, comme les effets de tunnel de vent, l’ombrage, le bruit et la qualité de l’air.

Dans les aménagements adéquats, la plupart des effets négatifs peuvent être résolus tôt dans le processus de conception, entraînant ainsi des résultats assez importants pour la collectivité. Les immeubles de grande hauteur bien conçus et intégrés dans le quartier peuvent abriter une variété d’utilisations propices aux services et aux commodités du milieu urbain, contribuer à la viabilité d’un secteur, et former les voies et les espaces publics à une échelle humaine. Ces immeubles peuvent constituer autant de points de repère caractéristiques dans une collectivité, mettre en valeur la silhouette d’un quartier et contribuer à renforcer l’image de la ville.

Les immeubles de grande hauteur sont souvent proposés dans des contextes différents, posant chacun leurs propres défis. À titre d’exemple :

  • Les habitations de grande hauteur situées dans les quartiers existants sont habituellement construites sur des terrains plus petits, dans un modèle établi d’aménagement le long des rues et dans les îlots. Les problèmes de liaison, de transition, d’ombrage, de compatibilité, de stationnement et de viabilisation sont souvent à l’avant-plan. Ce type d’aménagement intercalaire crée des possibilités de renouveler les quartiers, de mettre à niveau les services, d’atteindre les objectifs de densification et de créer des quartiers plus durables, sûrs, sains et agréables à habiter.
  • Les habitations de grande hauteur situées dans les nouveaux quartiers sont souvent construites sur des terrains plus vastes, selon un modèle incomplet ou fragmenté d’aménagement. Les problèmes d’échelle, de construction par phases, d’accessibilité aux services et de sensibilité à l’environnement naturel et social sont les plus évidents. Ce type d’aménagement peut donner le ton à la création d’aménagements polyvalents continus et nodaux, qui sont plus regroupés, favorables à la marche à pied et au transport en commun rapide.

Bien que les présentes lignes directrices présentent un certain nombre d’approches élargies, chaque contexte doit malgré tout être analysé de manière à déterminer l’échelle et la hauteur adéquates, les vues, les possibilités situationnelles et l’efficience des bâtiments. Les demandes d’aménagement d’immeubles de grande hauteur nécessitent souvent une analyse détaillée du microclimat observé dans le secteur, du contexte social, des modèles historiques et existants d’utilisation du sol, du transport en commun, des services et des services publics ainsi que de la fonction prévue du secteur.