2.0 Situation Actuelle

Les commerces du boulevard Saint-Joseph n’entrent pas en concurrence directe avec ceux de la Place d’Orléans
On trouve divers centres commerciaux de part et d’autre du boulevard Saint-Joseph (figure 2). Le plus important est manifestement Place d’Orléans, qui occupe 70 000 m2 (750 000 pi2) sur deux étages. Bien que ce centre commercial soit situé aux limites du secteur à l’étude, son influence compte pour beaucoup dans le secteur local de la vente au détail et la planification du réaménagement du boulevard. Près de 200 magasins y sont installés, dont deux magasins à rayons, La Baie et Wal-Mart. On y trouve en outre un supermarché (Market Fresh) et le centre de liquidation national d’un important magasin d’articles de sport (SportChek), ainsi qu’une aire de restauration pouvant accueillir 450 personnes. Les commerces régionaux et nationaux suivants font partie des occupants les plus renommés : GAP, Eddie Bauer, Roots, The Home Company, HMV, Aldo et The Body Shop. Les commerçants du boulevard Saint-Joseph ne sont pas vraiment en mesure de livrer concurrence aux nombreux détaillants des secteurs de l’habillement et des magasins à rayons qui occupent la Place d’Orléans. Le boulevard convient davantage à d’autres secteurs de la vente au détail.

Le coût de location des locaux du boulevard Saint-Joseph est inférieur à celui de bon nombre de secteurs commerciaux d’Ottawa
Des études sur la vente au détail révèlent que malgré le peu d’espace commercial libre sur le boulevard Saint-Joseph, le coût de location net y varie en moyenne entre 107 $ et 161 $ le m2 (de 10 $ à 15 $ le pi2), à l’exception du centre le Carrefour, dont les locaux se louent à 215 $ le m2 (20 $ le pi2). Ces prix sont légèrement inférieurs à ceux de commerces semblables exploités dans d’autres secteurs d’Ottawa.

Figure 2 : Emplacement des centres commerciaux le long du boulevard Saint-Joseph

Les prix des maisons du secteur à l’étude sont comparables à ceux des autres banlieues d’Ottawa
Le marché de l’habitation à Ottawa, comme dans d’autres régions métropolitaines du pays, présente un niveau de construction et de revente élevé depuis quelques années, (particulièrement marqué en 2001-2002). Près de 8 000 unités ont été mises en chantier en 2001, ce qui représente une hausse importante comparativement aux 4 800 unités dont la construction a été entreprise en 1997. Cette année, le marché dépassera sans doute le total de 2001 pour atteindre 9 000 unités. Quant à la vente d’habitations existantes, le volume s’est accru tous les ans depuis 1997 (à l’exception de la légère baisse enregistrée l’an dernier) et devrait dépasser les 14 000 en 2002. Le prix de revente moyen s’est également accru depuis 1997, dépassant les 200 000 $, comparativement à 145 000 $ en 1997 et à 160 000 $ en 2000.

D’après une récente étude sur le prix des maisons, le prix de vente moyen pour six catégories types d’habitation dans le secteur du boulevard Saint-Joseph équivaut à celui de la plupart des autres banlieues d’Ottawa. De plus, comme dans la majorité des quartiers de la ville, la valeur de tous les genres d’habitation a connu une légère augmentation à Orléans.

Étude sur le prix des maisons de RLP
(source : Étude sur le prix des maisons au Canada de Royal LePage, T1 2002)

Les dimensions et la configuration des terrains sont des éléments essentiels du réaménagement du boulevard Saint-Joseph
Les données d’évaluation foncière du boulevard Saint-Joseph signalent les constructions existantes et les lots pouvant se prêter au réaménagement. L’orientation des parcelles est, à cet égard, une considération fondamentale. La topographie des lieux, en pente prononcée au sud de l’artère, et à l’arrière des terrains situés du côté nord du boulevard constituent des obstacles au développement. Les projets d’aménagement à faible densité n’y seraient pas rentables car il serait extrêmement coûteux de préparer les terrains (p. ex., excavation, nivellement). En outre, vu la superficie réduite de nombreuses parcelles, la surface disponible limitée et les contraintes relatives au stationnement et à l’accès des véhicules, il serait difficile d’envisager d’autres projets qu’un réaménagement restreint ou un aménagement intercalaire.

Les grandes parcelles non loties se prêtent le mieux à la densification mais sont rares dans le secteur à l’étude
Les parcelles non loties posent le moins de contraintes à l’aménagement, étant donné l’absence de bâtiments sur les lieux. Il en existe 21 dans le secteur, dont 16 ont une superficie inférieure à un acre. La plus grande, située sur la promenade Youville, contient près de trois acres de terrain industriel avec une façade de 480 pieds. On trouve 13 autres parcelles commerciales non loties le long du boulevard Saint-Joseph, d’une superficie maximale de deux acres (et inférieure à un acre dans le cas de neuf d’entre elles).

Les grandes parcelles offrent le plus de souplesse pour le réaménagement, notamment en ce qui concerne l’orientation des bâtiments, l’accès des véhicules et le stationnement.

a. Secteurs

The study area can be divided into four basic districts (Figure 3), as follows:

• Le secteur industriel – Ce tronçon comprend des parcelles non loties et des terrains servant à divers usages, dont les suivants:
  • Industries (Metrophotonics occupe l’ancien magasin Canadian Tire);
  • Commerces de détail (petits centres commerciaux, concessionnaire d’automobiles, station-service);
  • Centres de services/bureaux (petits centres commerciaux, centre médical Aphrodite)
  • Habitations (maisons unifamiliales);
  • Institutions (église pentecôtiste, Maison Notre-Dame-de-la-Providence).
  • Les usages industriels ne sont pas nombreux. On trouve beaucoup d’espaces verts dans cette zone, vu le passage de ruisseaux et la présence de l’escarpement.
• Le secteur de commerce de quartier – Cette zone « centrale » est consacrée à des usages multiples, comme en font foi les établissements commerciaux très variés qui s’y trouvent:
  • Commerces de détail et restaurants;
  • Centres de services, bureaux et centres médicaux;
  • Ateliers de réparation d’automobiles;
  • Quelques anciennes maisons unifamiliales et des maisons en rangée (faisant dos au boulevard);
  • Institutions.

Les commerces de détail et les centres de services prédominent et occupent surtout des centres commerciaux. Le terrain de stationnement de la plupart d’entre eux est situé devant l’immeuble. Certaines maisons unifamiliales ont maintenant une vocation commerciale ou industrielle.

Figure 3 : Utilisation du sol dans le secteur à l’étude

• Le secteur de la rue principale – On trouve dans cette zone à caractère plus ancien des bâtiments distinctifs servant à des usages très diversifiés:
  • Institutions (église historique, presbytère et cimetière connexes);
  • Commerces de détail (petits centres commerciaux, commerces individuels et de rue principale);
  • Centres de services/bureaux (petits centres commerciaux, commerces individuels et de rue principale);
  • Habitations (logements supplémentaires).

Bien qu’aucun usage ne soit prédominant, l’église occupe une place centrale dans le paysage. Il subsiste encore d’anciens bâtiments de la rue principale, mais ceux-ci sont remplacés peu à peu par de nouvelles constructions.

• Secteurs résidentiels d’arrière-plan – Les zones résidentielles entourant le secteur à l’étude sont aussi très diversifiées. On y trouve des densités moyennes et élevées de maisons unifamiliales, jumelées ou en rangée. Plusieurs nouveaux lotissements de maisons en rangée sont situés près du boulevard Saint-Joseph.

b. Désignations au Plan officiel

The Official Plan designations correspond to the observed land use districts. The following provides a description of the key objectives and concepts articulated in the Official Plan (organized by district and designation):

• Secteur industriel – Deux désignations sont permises dans ce secteur : industriel et résidentiel

Industriel – Principales caractéristiques de cette désignation :

• • Création d’emplois;
  • Usages industriels très variés et usages suivants : centres récréatifs auxiliaires, espaces libres, commerces, bureaux et centres communautaires; les commerces individuels sont permis s’ils sont accessibles à pied depuis une station du Transitway;
  • Usages auxiliaires limités afin d’empêcher la prolifération d’usages non industriels;
  • Entreposage extérieur, s’il n’est pas adjacent à des secteurs résidentiels ou à des artères principales.

Résidentiel – Principales caractéristiques de cette désignation:

• • Usages résidentiels variés, avec fonctions et services auxiliaires autorisés;
  • Usages résidentiels à densité moyenne et élevée encouragés le long d’artères et de voies collectrices principales, et à proximité de centres commerciaux et communautaires.

Figure 4 : Désignations au Plan officiel

• Secteur de commerce de quartier – Une seule désignation est permise dans ce secteur:

Commerce de quartier – Principales caractéristiques de cette désignation:

• • Commerces de détail et de services variés répondant aux besoins quotidiens des résidents;
  • Nombre limité d’entreprises auxiliaires, d’institutions, de bureaux de professionnels et d’usages résidentiels secondaires;
  • Entre 3 000 et 10 000 mètres carrés de SLB pour usages commerciaux;
  • Promotion de l’aménagement de centres commerciaux autonomes fermés ou de détaillants regroupés;
  • Unités résidentielles permises à l’arrière ou à l’étage des bâtiments commerciaux, à condition qu’elles subissent un test de compatibilité des utilisations de terrain et que le stationnement nécessaire soit prévu.

• Secteur de la rue principale – Deux désignations sont permises dans ce secteur : centre d’activités et résidentiel.

Centre d’activités – Principales caractéristiques de cette désignation :

• • Aménagement d’un pôle d’attraction communautaire à l’une des stations du Transitway;
  • Intégration d’immeubles à haute densité et à usages mixtes, compatibles avec des usages de nature commerciale, communautaire, récréative et institutionnelle; usages résidentiels également permis;
  • Édifices gouvernementaux, centres culturels et de loisirs, centres de congrès et hôtels encouragés;
  • Aménagement compact facilitant le déplacement des piétons; densités résidentielles et commerciales élevées;
  • Voies sécuritaires et pratiques pour les piétons et les cyclistes;
  • Aires de stationnement non souterraines en périphérie des terrains;
  • Facilité d’accès aux bâtiments à partir des stations du Transitway;
  • Au moins un parc urbain par secteur.

Résidentiel – Principales caractéristiques de cette désignation :

• • Usages résidentiels variés, avec fonctions et services auxiliaires autorisés;
  • Usages résidentiels à densité moyenne et élevée encouragés le long d’artères et de voies collectrices principales, et à proximité de centres commerciaux et communautaires.

La figure 4 illustre les désignations courantes au Plan officiel.

c. Zonage

Les zones commerciales communautaires Cc1 prédominent sur le boulevard Saint-Joseph et lui donnent sa vocation commerciale

Le zonage a été respecté dans l’ensemble – on trouve dans le secteur du boulevard très peu de constructions irrégulières et d’exceptions au règlement de zonage.

Afin de pouvoir y aménager davantage d’espaces à bureaux et de densifier l’aménagement résidentiel, il faudra toutefois vraisemblablement modifier les politiques de zonage en vigueur. La plupart des usages recherchés sont permis de façon conditionnelle et souvent comme composantes auxiliaires dans un secteur de commerces de détail et de centres de services.

Figure 5 : Zonage existant

Le zonage en vigueur est illustré à la figure 5 et comprend:

• Le secteur industriel – On y trouve les zones suivantes:
  • Mg – zone industrielle générale;
  • In – zone institutionnelle de quartier;
  • Ic – zone institutionnelle communautaire;
  • Cc1 – zone commerciale communautaire;
  • Cn – zone de commerce de quartier;
  • Ch – zone de commerce autoroutier;
  • Rs3 – zone résidentielle d’habitations unifamiliales.
• Le secteur de commerce de quartier – On y trouve les zones suivantes:
  • Ch – zone de commerce autoroutier;
  • Cc1 – zone commerciale communautaire;
  • Cc1 (E1) – zone commerciale communautaire – exception no 1;
  • Cc1 (E3) – zone commerciale communautaire – exception no 3;
  • Cn – zone de commerce de quartier;
  • Cn (E21) –
  • Cn (E29) – zone de commerce de quartier – exception no 29;
  • Rd1 – zone d’habitations en rangée no 1.
• Le secteur de la rue principale – On y trouve les zones suivantes:
  • Cc1 – zone commerciale communautaire;
  • Cc1 (E2) – zone commerciale communautaire – exception no 2;
  • Cc1 (E22) – zone commerciale communautaire – exception no 22;
  • Cc1 (E26) – zone commerciale communautaire – exception no 26;
  • HCc1 – zone commerciale communautaire (utilisation différée);
  • Cd – zone commerciale de district;
  • Hlc – zone institutionnelle communautaire (utilisation différée).

Des détails supplémentaires sur les zones sont fournis dans un tableau sommaire en annexe.

Les caractéristiques démographiques et socio-économiques du couloir du boulevard Saint-Joseph ont été comparées à celles d’autres secteurs commerciaux de la ville : la rue Bank, le chemin Merivale, le chemin de Montréal, la rue Somerset et la rue Wellington.

Aux fins de la présente étude, les secteurs commerciaux ont été définis à partir des données de recensement de 1996, lesquelles ont été analysées afin de comparer les caractéristiques démographiques de ces divers secteurs (les données de recensement de 2001 publiées jusqu’à maintenant ne font état que de la population et du nombre de logements, mais ont été prises en compte dans l’étude). En outre, on a comparé chaque secteur à la région métropolitaine de recensement (RMR) d’Ottawa afin d’observer les tendances se dégageant des variables socio-économiques.

La figure 6 illustre les limites de chaque secteur commercial de même que celles des secteurs de recensement.

Figure 6 : Comparaison des secteurs commerciaux

boulevard Saint-Joseph

la rue Bank

le chemin Merivale

le chemin de Montréal

la rue Somerset

rue Wellington

Bonne croissance démographique
La population du secteur commercial du boulevard Saint-Joseph était légèrement inférieure à 80 000 en 2001, ce qui représente une augmentation de 5,6 p. 100 par rapport à 1996 et correspond dans l’ensemble au taux de croissance démographique de 5,3 p. 100 de la RMR d’Ottawa. Seul le secteur de la rue Somerset a connu une croissance semblable avec un taux de 5,5 p. 100. Celle des autres secteurs se situait entre 1 et 3,7 p. 100.

La taille moyenne des ménages est supérieure

La moyenne des personnes par ménage sur le boulevard Saint-Joseph est le plus élevé : 3,2. La moyenne de la RMR d’Ottawa est de 2,6, tandis que celle des secteurs comparables se situe entre 1,8 et 2,5. Cet écart serait attribuable au type d’habitations plutôt qu’à la composition des ménages.

Une population plus jeune
Le profil démographique du secteur commercial du boulevard Saint-Joseph est plus jeune que celui de la RMR d’Ottawa, 40 p. 100 de la population ayant moins de 25 ans, contre 34 p. 100 pour la RMR. De même, seulement 9,4 p. 100 de la population du secteur Saint Joseph est âgée de 55 ans ou plus, comparativement à 18 p. 100 pour la RMR. Parmi les secteurs commerciaux étudiés, c’est celui du chemin Merivale, dont 31 p. 100 de la population a moins de 25 ans, qui se rapproche le plus du boulevard Saint-Joseph. Pour ce qui est de la proportion de personnes âgées de 55 ans ou plus, aucun des secteurs à l’étude ne rivalise avec le boulevard Saint-Joseph. Le plus rapproché est celui de la rue Somerset, dont près de 20 p. 100 de la population appartient à ce groupe d’âge. Le boulevard Saint-Joseph présente donc un profil démographique unique parmi les zones étudiées.

Le revenu moyen des ménages est plus élevé
Sur le plan du revenu moyen des ménages, le secteur du boulevard Saint-Joseph l’emporte sur tous les autres ainsi que sur la RMR d’Ottawa. Le revenu moyen des ménages y est de 76 200 $, dépassant de 10 000 $ celui du secteur de la rue Bank (qui affiche le revenu moyen des ménages le plus élevé parmi les cinq autres secteurs étudiés). De plus, le revenu moyen des ménages de la RMR d’Ottawa, se situant à près de 56 800 $, est de quelque 19 000 $ inférieur à celui enregistré pour le boulevard Saint-Joseph.

Il importe de distinguer entre le revenu moyen des ménages et le revenu moyen des ménages par personne. Étant donné que le nombre de personnes par ménage est plus élevé dans le secteur du boulevard Saint-Joseph que dans les autres, le revenu moyen des ménages par personne y est en fait inférieur à celui de la rue Bank et de la rue Somerset et égal à celui de la rue Wellington. Il dépasse cependant ceux des chemins de Montréal et Merivale et de la RMR d’Ottawa. Le revenu moyen des ménages par personne est une mesure déterminante pour le calcul des achats au détail dans un secteur commercial donné. Il est plus précis que le simple revenu moyen des ménages, car il tient compte du nombre de personnes par ménage et permet ainsi d’évaluer avec plus d’exactitude la consommation de biens et de services vendus au détail.

Les maisons unifamiliales prédominent
Le parc immobilier du boulevard Saint-Joseph se compose principalement de maisons unifamiliales (64 p. 100), et ce, dans une proportion beaucoup plus marquée que dans les autres secteurs à l’étude. La rue Bank occupe le deuxième rang, avec un peu plus de 50 p. 100 de maisons unifamiliales. La rue Somerset est au dernier rang, avec seulement 12 p. 100 de maisons unifamiliales.

Par contre, c’est dans le secteur du boulevard Saint-Joseph que la proportion d’immeubles d’appartements est la moins élevée (6,4 p. 100). Les secteurs de la rue Somerset et du chemin de Montréal ont la plus forte densité d’immeubles d’appartements, soit 78 et 60 p. 100 respectivement. Les maisons en rangée constituent cependant une proportion importante du parc immobilier du boulevard Saint-Joseph (23 p. 100).

Les habitations occupées par leur propriétaire sont majoritaires
Étant donné que les immeubles d’appartements sont peu nombreux dans le secteur du boulevard Saint-Joseph, il est logique que la proportion de logements locatifs n’y soit que de 12,5 p. 100 et que les habitations occupées par leur propriétaire représentent 87,5 p. 100 du total. La situation est bien différente dans les autres secteurs à l’étude, où le taux d’accession à la propriété varie entre 23 p. 100 pour la rue Somerset et 60 p. 100 pour la rue Bank.

Le parc immobilier est relativement neuf
Comparativement aux autres secteurs à l’étude et à la RMR d’Ottawa, le parc immobilier du secteur du boulevard Saint-Joseph est le plus récent. Près de 62 p. 100 des habitations ont été construites pendant les années 1980 et 15 p. 100, entre 1991 et 1996. En tout, plus des trois quarts du parc ont moins de 20 ans. En revanche, dans les autres secteurs, la proportion d’habitations érigées entre 1980 et 1996 varie entre 8 p. 100 (rue Bank) et environ 19 p. 100 (chemin de Montréal). Dans le cas de la RMR d’Ottawa, un tiers des habitations ont été construites entre 1980 et 1996.

Un peu plus de 5 p. 100 du parc immobilier du secteur du boulevard Saint-Joseph date d’avant 1970, ce qui fait ressortir encore davantage le caractère récent des habitations du secteur comparativement aux zones plus anciennes comme la rue Bank (où 82 p. 100 des habitations datent d’avant 1970 et 65 p. 100 d’avant 1960) et la rue Wellington (73 p. 100 avant 1970 et 58 p. 100 avant 1960).

Source : Experts-conseils Royal LePage et Recensement du Canada de 1996 et de 2001

Le boulevard Saint-Joseph constitue une artère principale à quatre voies, au profil en travers de type urbain. Le stationnement y est permis des deux côtés après 19 heures du lundi au samedi. Il n’y a pas de voies réservées aux bicyclettes. La limite de vitesse affichée sur le tronçon à l’étude est de 50 km/h. Des voies de virage ont été aménagées aux intersections principales. Six intersections du secteur à l’étude sont munies de feux de circulation tandis que huit ont des panneaux d’arrêt (intersections en « T »).

Le boulevard Saint-Joseph à l’ouest du boulevard d’Orléans
Le boulevard Saint-Joseph est sous-utilisé
D’après le dernier comptage de la circulation obtenu de la Ville d’Ottawa pour les intersections principales du secteur à l’étude, le débit journalier moyen d’une année dans les deux sens sur le boulevard Saint-Joseph est d’environ 20 000 véhicules. Sur le chemin Merivale, dont le profil transversal à quatre voies au nord de la promenade Viewmount est comparable, un débit de 29 000 véhicules a été enregistré en 1998.

La largeur prévue des emprises correspond à un modèle d’artère de banlieue
Selon le Plan directeur de l’ancienne Municipalité régionale, les emprises sur le tronçon du boulevard Saint-Joseph compris entre le boulevard Jeanne-d’Arc et la promenade Place d’Orléans doivent être larges de 34 mètres. Or, leur largeur réelle est d’environ 32 mètres sur une bonne partie de la voie, et d’entre 25 et 28 mètres par endroits dans les sections plus anciennes du boulevard (figure 7).

Par contraste, dans des secteurs plus urbains de la ville, comme la rue Bank dans le quartier Glebe et le chemin de Montréal dans l’ancienne ville de Vanier, la largeur des emprises prévue au Plan directeur de la Région est de 23 mètres.

Figure 7 : Dimensions des emprises existantes

Le câblage aérien dans le tronçon à l’étude est dense
On trouve des poteaux et des câbles de services publics des deux côtés du boulevard Saint-Joseph, ainsi qu’environ 44 câbles transversaux (dont 12 lignes de distribution, quatre servant à la fibre optique). Rogers a modernisé ses installations dans le secteur au cours de la dernière année.

Poteaux et câbles électriques le long du boulevard Saint-Joseph
La Ville n’a pas de programme d’enfouissement des câbles de services publics et ne projette pas d’enfouir ceux du boulevard Saint-Joseph. Dans d’autres quartiers, les installations de services publics aériennes restent en place après la réfection ou l’élargissement de la voie publique.

La Ville d’Ottawa prévoyait repaver une partie du tronçon à l’étude à l’automne 2002, mais les travaux ont été reportés au printemps de 2003 à la suite des délibérations du Comité consultatif formé de représentants du grand public. Ce dernier souhaite comparer en détail les avantages du revêtement de la route et ceux de la réfection de la chaussée et de l’enfouissement des câbles lorsque le Comité de l’urbanisme et de l’aménagement étudiera le dossier.

Une consultation des sociétés de services publics ayant des câbles aériens sur le boulevard Saint-Joseph a révélé qu’il serait impossible de procéder à l’enfouissement avant la réfection de la chaussée : les délais ne permettraient pas de concevoir le projet, d’assurer la coordination avec les autres entreprises de services publics, de commander les matériaux et d’obtenir les fonds et le personnel nécessaires.

Prédominance de l’automobile
Le boulevard Saint-Joseph ressemble à bien d’autres artères de banlieue. Le développement commercial s’y est fait progressivement, terrain par terrain, en convertissant parfois des maisons. Les automobiles y prédominent étant donné que le boulevard constitue l’une des principales artères traversant la ville d’est en ouest. Il existe des quartiers résidentiels contigus au tronçon, mais logements et commerces sont généralement répartis dans des zones distinctes.

La stratégie de revitalisation vise à transformer le boulevard Saint-Joseph en grande rue principale.

Les caractéristiques typiques des grandes rues principales sont les suivantes :

• Structure urbaine reliée aux quartiers résidentiels adjacents;
• Enceinte formée par des immeubles à plusieurs étages et constituant un « lieu public »;
• Espace public dynamique, animé par des immeubles et les usages autorisés;
• Zones agréables pour piétons – sécuritaires, avec vue sur la rue, à l’ombre et à l’abri du vent;
• Fruit d’une évolution graduelle par l’aménagement intercalaire et la densification;
• Présence de places, de parcs et d’espaces publics importants.

Cette section du rapport compare le boulevard Saint-Joseph à d’autres secteurs commerciaux d’Ottawa.

Une structure urbaine plus soignée
La rue Bank, dans le quartier Glebe, est une rue principale classique. Voie urbaine à usages mixtes, elle traverse un quartier de rues en quadrillé rapprochées les unes des autres : on y trouve huit intersections sur une distance de 800 mètres.

Rue Bank

Chemin de Montréal

À Vanier, le chemin de Montréal présente des conditions semblables : des rues très rapprochées relient à la rue principale les quartiers résidentiels adjacents.

Le chemin Merivale se distingue nettement des deux quartiers précédents. Avec la fermeture de voies de raccordement au fil des ans, les commerces ne sont devenus accessibles que depuis les artères principales. Certains îlots s’étendent sur 800 mètres, mais la plupart sur 400 ou 500 mètres. Souvent, il n’y a qu’une ou deux intersections par tronçon de 800 mètres.     

La structure urbaine du boulevard Saint-Joseph se situe entre celle de la rue principale classique et de l’artère commerciale de banlieue. La longueur des îlots varie entre 100 mètres à l’ouest de la Place d’Orléans, 250, 350 et 800 mètres.

Rue Somerset, à Ottawa

En milieu urbain, le rapprochement des intersections permet de relier à la rue principale les quartiers résidentiels adjacents. En banlieue, les quartiers résidentiels ne sont pas aussi bien raccordés aux secteurs commerciaux parce que les intersections sont plus espacées. Les voies y sont davantage fréquentées par les voitures que par les piétons, contrairement aux rues urbaines.

Un « lieu public » reconnaissable
Dans la plupart des grandes rues principales, les immeubles commerciaux forment une façade continue en bordure de l’emprise. Ces bâtiments à plusieurs étages servent d’enceinte à l’espace public de la rue et le définissent. La distance entre les façades de part et d’autre de la rue est normalement d’environ 25 mètres. Sur le boulevard Saint-Joseph, les façades sont entrecoupées.

Les centres commerciaux avec stationnement, aménagement paysager et zones tampons représentent la catégorie de bâtiments la plus fréquente, d’où l’absence de façades continues. Bien que certains des immeubles aient plusieurs étages, ils ne forment pas d’enceinte car leur architecture et leur marge de recul varient beaucoup. La distance entre les commerces des deux côtés du boulevard oscille entre 25 mètres à l’est de la rue Edgar-Brault et 70, 80 ou 100 mètres pour les centres commerciaux.

Des espaces publics animés
On trouve normalement dans les grandes rues principales une variété de boutiques, de services et de restaurants. Entrées, vitrines, étalages et cafés animent l’espace public le jour comme le soir. Une gamme intéressante de boutiques attire les piétons. Sur le boulevard Saint-Joseph, les boutiques et les services n’exercent pas nécessairement un tel attrait. Il existe un café-terrasse, de nombreux commerces du secteur automobile et des bureaux ne présentant pas d’intérêt particulier pour les piétons. Lorsqu’on prévoit faire des emplettes variées, on sera davantage enclin à les faire en voiture qu’à pied.   

Des zones piétonnières agréables
Dans la plupart des secteurs commerciaux, les piétons sont à l’aise dans les zones aménagées à leur intention : on y trouve des boutiques aux présentoirs attrayants, des arbres d’ombrage, des jardinières (au sol ou suspendues), des bancs et des abribus.

Sur le boulevard Saint-Joseph, les zones piétonnières ne sont pas délimitées par des édifices. On n’y trouve ni arbres d’ombrage, ni jardinières contenant des fleurs et des arbrisseaux. Les bancs sont en fait des supports publicitaires, tandis que de rares cages de verre servent d’abribus. De toute évidence, aucune attention particulière n’a été accordée à l’éclairage, à la plantation, au revêtement, aux affiches ou aux abribus.

Aménagement et densification graduels
Les rues principales les plus attrayantes ont évolué lentement et ont été aménagées en profitant des espaces intercalaires. Normalement, on y érigeait des édifices individuels sur de petits terrains dans une grille urbaine ajourée, en suivant des « règles » de construction très simples : les édifices étaient situés au bord du trottoir, occupaient toute la largeur du terrain, étaient raccordés aux services publics par l’arrière et étaient de la même hauteur que les immeubles adjacents. Façade, corniche, fenêtres, affiches et panneau inférieur s’harmonisaient. L’aménagement était très soigné.

Sur Saint-Joseph, les terrains de construction ont été regroupés en grandes parcelles afin de permettre la construction de centres commerciaux. On trouve de grandes aires de stationnement à l’avant des immeubles, ce qui donne au boulevard un aspect tout à fait différent de celui des rues principales traditionnelles. Les lieux sont aménagés pour des voitures et non pour des piétons, comme en témoignent les grandes surfaces pavées.

Des places, des parcs et des lieux publics variés
C’est dans les rues principales traditionnelles qu’on trouve également des places, des parcs, d’autres lieux publics ainsi que des édifices publics et institutionnels. Située sur le boulevard Saint-Joseph, l’église catholique du même nom est un point de repère pour la communauté, surtout à l’est du ruisseau Bilberry. Cependant, un seul centre d’intérêt public sur une distance de 3,5 kilomètres est nettement insuffisant. Il faut davantage de repères pour que le secteur ait du cachet et suscite un sentiment d’appartenance et de convivialité.   

L’analyse du marché, de l’utilisation du sol, de l’urbanisme, de la circulation et du transport en commun a permis de cerner diverses questions clés sur lesquelles fonder les lignes directrices en matière d’aménagement urbain. Voici un résumé des principales questions et observations formulées:

1. Le boulevard Saint-Joseph est bien situé et très accessible – Le boulevard Saint-Joseph est bien situé et très accessible. La densification d’un secteur ayant ces caractéristiques devrait se faire naturellement et mener peu à peu à l’aménagement d’un centre-ville.

2. Le boulevard Saint-Joseph doit être urbanisé davantage – À court et à moyen terme, le boulevard Saint-Joseph conservera son rôle d’artère principale traversant la ville et ayant une densité de circulation de 20 000 véhicules par jour. Avec le temps, à mesure que le réaménagement sera réalisé et que la vocation du boulevard évoluera, la vitesse et la fluidité de la circulation se prêteront mieux aux autres fonctions typiques des voies fortement urbanisées.

3. Le profil démographique du secteur offre un excellent potential
Les observations suivantes se dégagent de la comparaison du boulevard Saint-Joseph aux secteurs commerciaux similaires et à la RMR d’Ottawa:

• La croissance démographique du boulevard Saint-Joseph a été supérieure à celle de toutes les autres zones étudiées pendant la période de 1996 à 2001;
• La moyenne des personnes par ménage dans la zone du boulevard Saint-Joseph est de loin supérieure à celle des secteurs comparables;
• La population du boulevard Saint-Joseph est généralement plus jeune que celle des secteurs comparables;
• Le revenu moyen des ménages dans le secteur du boulevard Saint-Joseph est nettement supérieur à celui des secteurs comparables, bien que le revenu moyen des ménages par personne soit sensiblement le même;
• Le parc immobilier du boulevard Saint-Joseph est constitué principalement de maisons unifamiliales et de maisons en rangée, par opposition aux autres secteurs étudiés, où l’on trouve moins de maisons unifamiliales et plus d’immeubles d’appartements;
• Le parc immobilier du boulevard Saint-Joseph est plus récent que celui des autres zones étudiées.

4. L’amélioration du service de transport en commun pourrait accroître le potentiel de réaménagement
Le boulevard Saint-Joseph est bien servi par les services de transport en commun, ce qui est essentiel à la densification. Un meilleur aménagement des arrêts d’autobus rendra le transport en commun plus attrayant et pratique. De plus, un service amélioré contribuera à réduire la circulation et encouragera l’activité pédestre.

5. Le réaménagement devrait être axé sur les usages résidentiels à moyenne et à forte densité
La population du secteur commercial à l’étude est en croissance et est relativement aisée. Il serait donc avantageux de diversifier l’utilisation du sol. Les usages résidentiels à plus forte densité seraient indiqués pour atteindre cet objectif. Il en résulterait une densification de la population, ce qui assurerait une clientèle suffisante aux commerces de détail et aux autres usages commerciaux.

6. À plus long terme, des commerces de détail pourraient servir de complément au centre commercial Place d’Orléans
La population du secteur est habituée à magasiner au centre commercial régional Place d’Orléans. Dans ce contexte concurrentiel, la formule « rue principale » traditionnelle envisagée se prêterait plutôt aux produits-créneaux, aux produits de consommation courante, aux services professionnels et aux restaurants. Ces usages commerciaux attireraient les consommateurs qui font des arrêts multiples par opposition à ceux qui préfèrent la formule « guichet unique » de la Place d’Orléans.

7. Le boulevard Saint-Joseph a grand besoin d’urbanisation
Le tronçon à l’étude est un secteur commercial linéaire dont la qualité visuelle laisse fort à désirer – le manque de cohérence est flagrant, le paysage de rue fait défaut, certains immeubles sont mal entretenus ou désuets. Cette apparence négligée ne fait que perpétuer la tendance au laisser-aller et nuit au réaménagement de plus haut niveau des terrains adjacents.

On ne retrouve pas sur le boulevard Saint-Joseph des îlots rapprochés qui caractérisent les rues principales typiques. Des mesures d’envergure devront être adoptées pour relier les zones résidentielles aux centres commercial et municipal du secteur.

Comme le tronçon est trop long (3,5 km) pour constituer un secteur commercial continu, on devra y aménager plusieurs points de convergence permettant des usages plus diversifiés.

La création d’un milieu agréable et attrayant pour les piétons est essentielle au succès du projet. Les vastes étendues de gazon qui longent le boulevard se prêteraient bien à un traitement unique et approfondi du paysage, ainsi qu’à l’aménagement d’installations publiques.

8. L’analyse du marché laisse présager un réaménagement progressif par le secteur privé
Voici quelques-unes des conclusions de l’étude du marché :

• En raison de ses caractéristiques physiques, le boulevard Saint-Joseph ne se prête pas à un réaménagement d’envergure. La topographie en pente des deux côtés de la voie limite la profondeur des lots par endroits et accroît les coûts d’aménagement (comparativement aux vastes terrains non lotis).
• Les loyers du boulevard Saint-Joseph ne sont pas assez élevés pour qu’il soit rentable d’y ériger de nouveaux bâtiments commerciaux. Ils sont généralement équivalents à ceux des autres secteurs étudiés, compte tenu du taux d’inoccupation. Par conséquent, l’aménagement des terrains intercalaires aux fins du commerce de détail devra être axé sur des créneaux spécialisés (services, restauration, etc.) et se faire à relativement petite échelle.
• L’aménagement de secteurs résidentiels à moyenne et à haute densité a été pratiquement nul comparativement au reste de la ville. À Orléans, les maisons unifamiliales prédominent toujours.
• Comme pour les produits-créneaux, les terrains intercalaires présentent des possibilités d’aménagement résidentiel à haute densité, à proximité des services de transport en commun, de centres commerciaux et de services communautaires.

En somme, les possibilités de réaménagement sur le boulevard Saint-Joseph sont limitées par des contraintes géographiques, les bâtiments relativement nouveaux qu’on y trouve, le marché compétitif et les conditions socio-économiques actuelles. Le réaménagement se fera probablement de façon progressive étant donné que des commerces bien établis servent déjà le secteur et que l’on y favorise l’aménagement résidentiel à faible densité. L’amélioration du transport en commun, des commerces et des installations communautaires serait profitable aux projets de réaménagement futur.

9. Les politiques d’urbanisme en vigueur ne favorisent pas le réaménagement pour usages mixtes
Les politiques d’urbanisme en vigueur ne favorisent pas le réaménagement du secteur à l’étude comme centre urbain à haute densité et à usages mixtes. En fait, elles comportent des obstacles importants à ce genre d’entreprise. Un zonage simplifié et assoupli permettrait un aménagement plus adéquat, axé sur des lignes directrices portant davantage sur l’aspect visuel des bâtiments que sur l’utilisation qui en sera faite. La stratégie de revitalisation devra reposer sur un plan d’action alliant initiatives des secteurs public et privé, politiques d’amélioration communautaire, règles de zonage assouplies, normes réduites en matière de stationnement, lignes directrices pour la construction et incitatifs financiers.

10. Le secteur public devra diriger le réaménagement
Il est crucial que le secteur public soit le maître d’œuvre du réaménagement. À mesure que la masse critique touchée par le projet augmentera et que les infrastructures essentielles seront améliorées, le réaménagement deviendra plus rentable et s’intensifiera.

11. La prépondérance des câbles aériens dans le paysage de rue constitue, selon de nombreux participants à l’étude, un obstacle majeur au réaménagement
Il ne fait aucun doute que les câbles et les poteaux électriques dominent le paysage de rue et contribuent à l’aspect négligé du secteur. Dans de nombreux quartiers urbains, cependant, on a réussi à « dissimuler » les câbles et les poteaux en embellissant le paysage avec des commerces aux vitrines intéressantes bordant la rue, des étalages extérieurs, des affiches, des bannières, des arbres, etc.

12. L’amélioration esthétique peut se faire graduellement sans qu’il faille réaménager entièrement le secteur et enfouir les câbles de services publics
Afin de rehausser l’image du secteur, on pourrait mettre en œuvre un plan progressif d’embellissement du paysage de rue qui donnerait un aperçu du réaménagement proposé et servirait de catalyseur au changement à moyen terme.

13. Des chefs de file devront amorcer le changement
Les scénarios de réaménagement devront être mis en œuvre par des propriétaires fonciers; à mesure que les travaux se dérouleront et que l’image du secteur se renouvellera, d’autres leur emboîteront le pas.