Le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles

Les friches industrielles sont des propriétés abandonnées, inoccupées ou sous-utilisées, dans lesquelles des interventions ont eu pour effet, en réalité ou en apparence, de contaminer l’environnement et de délabrer ou détériorer des bâtiments. Il s’agit généralement, mais non exclusivement, d’anciennes propriétés industrielles ou commerciales. Les friches industrielles comprennent parfois d’anciennes décharges, ainsi que des usines, des établissements de nettoyage à sec, des stations-service, des aires d’entreposage, des installations de stockage en vrac du carburant ou des terminaux pétroliers, de même que des usines d’asphalte et des ateliers d’imprimerie abandonnés.

Le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles est une structure cadre complète, destinée à promouvoir l’aménagement des friches industrielles dans le périmètre urbain de la Ville et dans les villages désignés, comme l’indique le Plan officiel. Pour être recevables, les propositions doivent comporter un volet consacré au logement. Le financement offert peut s’ajouter à tous les autres programmes d’améliorations communautaires, à l’exception du Plan d’améliorations communautaires des édifices à valeur patrimoniale.

Le Conseil municipal a adopté le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles le 27 avril 2007 et l’a modifié le 12 mai 2010, le 14 octobre 2015 et le 17 avril 2024.

Formulaire de demande de subvention

Au moment où la demande est déposée, le site doit appartenir à une zone dans laquelle les aménagements résidentiels sont autorisés. Pour les sites qui obligent à modifier le Règlement de zonage afin d’autoriser des aménagements résidentiels, la demande de réaménagement de friches industrielles ne peut être déposée que lorsque la demande de modification du Règlement de zonage est jugée complète.

Description du programme

Dans le cadre du Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles, le demandeur doit soumettre différents documents techniques pour que sa demande soit admissible, ainsi que les coûts estimatifs recevables pour la subvention. Le lecteur trouvera ci après la liste de six éléments de coût recevables, qui sont liés directement à l’assainissement des sites contaminés. 

Éléments de coût recevables 

• Études environnementales, plan de travaux d’assainissement et évaluation des risques non compris dans l’un des éléments ci après
• Assainissement environnemental, dont les frais de préparation du relevé de l’état des lieux
• Placement de remblai propre et nivellement
• Application de mesures environnementales ou techniques et travaux afférents selon les modalités précisées dans le plan des travaux d’assainissement ou dans l’évaluation des risques
• Surveillance, maintien et exécution des mesures environnementales et techniques et réalisation des travaux afférents selon les modalités précisées dans le plan de travaux d’assainissement ou dans l’évaluation des risques
• Primes d’assurance environnementale

Le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles précise que la subvention totale versable est plafonnée à 50 pour cent du total des coûts recevables estimatifs.

Vous trouverez ci après la description des deux volets du programme de réaménagement des friches industrielles.

Le Programme de subventions pour le réaménagement 

La subvention prévue pour le réaménagement est versable sur une durée maximum de 20 ans à partir de la date à laquelle le Conseil donne son approbation ou jusqu’à ce qu’on ait versé l’intégralité de la subvention, selon le premier terme atteint. Le tableau ci après fait état de la subvention annuelle correspondant au relèvement de l’impôt foncier ainsi que des sommes maximums versables pour les différents scénarios de dépôt des demandes. Le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles peut s’ajouter à d’autres PlanS d’améliorations communautaires, sauf le Plan d’améliorations communautaires des édifices à valeur patrimoniale.

Le financement du programme est administré grâce au relèvement progressif de l’impôt foncier (le « relèvement de l’impôt foncier ») suivant le réaménagement des friches industrielles. Si par exemple une friche industrielle rapporte actuellement 10 000 $ d’impôts fonciers municipaux par an et qu’après les travaux de réaménagement, les impôts fonciers s’établissent à 500 000 $ par an, on calcule le relèvement à 490 000 $ par an et la subvention annuelle est calculée d’après cette somme. 

Dans le cas des accords de Plans d’améliorations communautaires cumulés, les subventions annuelles ne doivent pas dépasser 100 pour cent du relèvement de l’impôt foncier annuel. La Ville ne paie la subvention annuelle que si toutes les clauses et conditions précisées dans l’accord officiel enregistré entre la Ville et le demandeur ont été respectées.

Le Programme de report des redevances d’aménagement

Dans le cadre du Programme de report des redevances d’aménagement, le propriétaire des lieux a droit à un report des redevances d’aménagement correspondant à 50 pour cent des coûts des travaux recevables, en signant avec la Ville d’Ottawa une convention de report prévoyant un taux d’intérêt annuel de faveur par rapport au taux d’intérêt indiciel publié. La durée de la convention serait d’au plus deux ans après la délivrance du permis de construire ou trois ans suivant l’approbation, par le Conseil municipal, de la demande déposée dans le cadre du Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles par le propriétaire, selon le premier terme atteint. Le propriétaire paierait alors la redevance d’aménagement reportée, majorée des intérêts.

Pour de plus amples renseignements sur ces programmes et pour savoir comment déposer une demande, veuillez communiquer avec :

Laurel McCreight, coordinatrice (par intérim)
Ententes préalables et Programme des friches industrielles
613-580-2424, poste 16587
laurel.mccreight@ottawa.ca

Contexte

La première version du Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles a été adoptée par le Conseil municipal le 27 avril 2007, puis modifiée le 12 mai 2010 et le 14 octobre 2015. D’autres modifications ont suivi le 22 novembre 2023 et le 24 janvier 2024, après un examen approfondi.

Le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles aide les personnes requérantes à surmonter les obstacles au réaménagement associés à la contamination des sites pour générer des retombées environnementales, économiques et sociales pour le quartier et toute la ville.

Fondement du Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles

Les friches industrielles sont des terrains abandonnés, vacants ou sous-utilisés essentiellement à vocation industrielle ou commerciale où les activités ont entraîné une contamination réelle ou perçue de l’environnement ou encore sur lesquels se trouvent des bâtiments laissés à l’abandon ou délabrés. Il peut s’agir d’anciennes décharges ou d’installations abandonnées : usines, établissements de nettoyage à sec, stations-service, aires d’entreposage, sites de stockage de carburant en vrac ou terminaux pétroliers, usines d’asphalte, ateliers d’imprimerie, etc.

Le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles d’Ottawa est un cadre complet qui promeut l’aménagement des friches industrielles dans les limites urbaines et les villages désignés.

Législation provinciale

L’article 28 de la Loi sur l’aménagement du territoire habilite les municipalités dont le plan officiel contient des dispositions sur les améliorations communautaires à désigner, par voie de règlement, une « zone d’améliorations communautaires » ainsi qu’à préparer et à adopter un plan d’améliorations communautaires pour cette zone. Suivant l’adoption et l’entrée en vigueur de ce plan, la municipalité a le pouvoir d’accorder des subventions, conformément à sa réglementation sur les plans d’améliorations communautaires.

Conformément au paragraphe 28(7.1), « les frais admissibles d’un plan d’améliorations communautaires peuvent comprendre les frais liés à l’évaluation environnementale de site, à l’assainissement environnemental, à l’exploitation, à la réexploitation, à la construction et à la restauration de terrains et de bâtiments aux fins de réhabilitation ou pour la fourniture d’utilisations, de bâtiments, de constructions, de travaux, d’améliorations ou d’installations écoénergétiques ».

Le paragraphe 28(7.3), lui, précise que le total des subventions et des prêts accordés à l’égard de terrains et de bâtiments particuliers en vertu des paragraphes 28(7) et (7.2) ne doit pas dépasser les frais admissibles du plan d’améliorations communautaires qui s’y rapportent. Le programme de subventions présenté à la partie II du présent document énonce les critères du Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles assurant le respect de cette exigence légale.

La municipalité qui adopte un plan d’améliorations communautaires au titre de la Loi sur l’aménagement du territoire n’est pas assujettie à l’article 106 de la Loi sur les municipalités, qui interdit le paiement de primes, et peut, au titre de l’article 365.1, verser une aide fiscale.

Déclaration de principes provinciale

La Déclaration de principes provinciale de 2020, qui découle de l’application de l’article 3 de la Loi sur l’aménagement du territoire, oriente les décisions d’aménagement des municipalités. Cette loi exige que les décisions municipales relatives à l’exercice d’un pouvoir influant sur un dossier d’aménagement respectent la Déclaration de principes provinciale.

La Déclaration de principes provinciale encourage la prospérité économique et le bien-être à long terme de la population ontarienne, notamment l’aménagement de collectivités fortes, durables et résilientes pour les personnes de tout âge, d’un environnement propre et sain et d’une économie vigoureuse et concurrentielle, ce qui comprend le réaménagement des friches industrielles.

Plan officiel de la Ville d’Ottawa

Les politiques relatives aux améliorations communautaires prévues à l’article 11.3 du Plan officiel expliquent comment préparer un plan d’améliorations communautaires, les critères de désignation d’une zone d’améliorations communautaires, les zones prioritaires pour les améliorations communautaires et les mesures que peut prendre le Conseil pour appliquer les plans d’améliorations communautaires. Il est possible de préparer et d’adopter un plan d’améliorations communautaires pour rénover, réparer, remettre en valeur, assainir, aménager ou améliorer autrement un terrain ou un bâtiment.

Priorités pour le mandat du Conseil

Le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles cadre parfaitement avec les priorités pour le mandat du Conseil 2023-2026 suivantes, soit faire d’Ottawa une ville :

• avec des logements abordables et plus vivable pour tous
• verte et résiliente
• avec une économie diversifiée et prospère
   

Exigences générales du programme

• Ce programme s’applique aux friches industrielles dans les limites urbaines d’Ottawa et les villages désignés.
• Les terres de la Couronne fédérale, de la Couronne du chef de l’Ontario (ou d’une autre province) ou d’une société d’État (y compris la Commission de la capitale nationale) sont exclues.
• Aux fins du plan d’améliorations communautaires, on entend par « personne requérante » le propriétaire enregistré, le propriétaire inscrit au rôle d’imposition et le locataire des terrains et bâtiments situés dans la zone d’améliorations communautaires, ainsi quiconque autorisé par le propriétaire ou locataire à recevoir une subvention ou un prêt pour payer la totalité ou une partie des frais admissibles du plan d’améliorations communautaires.
• Les exigences générales et propres au programme contenues dans le plan d’améliorations communautaires ne sont pas nécessairement exhaustives; la Ville se réserve le droit d’en ajouter, de même que des conditions, au cas par cas, si elle le juge nécessaire.
• La Ville se réserve le droit de vérifier, aux frais de la personne requérante, le coût des études ou travaux approuvés au titre du programme.
• La Ville n’est aucunement responsable des coûts engagés par la personne requérante relativement au programme, notamment en prévision d’une subvention.
• Si la personne requérante ne respecte pas les exigences du programme ou toute autre exigence imposée par la Ville, cette dernière peut reporter, réduire ou annuler la subvention approuvée.
• La Ville peut mettre fin à n’importe quel programme en tout temps, auquel cas les personnes requérantes dont les subventions ou allégements fiscaux ont été approuvés continueront de recevoir les sommes convenues, sous réserve des exigences du programme.
• Tous les travaux approuvés au titre des programmes d’incitatifs, et les améliorations connexes apportées aux bâtiments ou aux terrains, doivent respecter les règlements municipaux et les politiques, procédures, normes et directives applicables, y compris les politiques du Plan officiel et les exigences et approbations en matière de zonage.
• Les améliorations apportées aux bâtiments ou aux terrains doivent être conformes au permis de construire ou à tout autre permis exigé, et respecter le Code du bâtiment de l’Ontario.
• Le versement des subventions est conditionnel à l’exécution des ordres de travail, à la satisfaction des ordonnances ou demandes de conformité et au paiement des frais municipaux impayés (dont les arriérés d’impôts).

• Le personnel, les représentants et les mandataires de la Ville peuvent inspecter une propriété visée par une demande au titre des programmes d’incitatifs financiers du plan d’améliorations communautaires.

 Critères d’admissibilité au programme

• Si la personne requérante ou une de ses sociétés affiliées est responsable de la contamination du site, elle ne peut pas demander une subvention.
• Le projet d’aménagement doit inclure des habitations.
• Si seulement une partie du site d’un grand projet d’aménagement satisfait aux critères d’admissibilité, il n’y a que les coûts associés à cette portion qui peuvent être financés. Par exemple, si le terrain doit être remblayé, mais qu’il n’est contaminé qu’à 50 pour cent, seuls les coûts de remblayage de cette portion sont admissibles aux fins du financement.
• La subvention au titre du Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles peut s’ajouter au financement d’autres programmes de plan d’améliorations communautaires. Toutefois, le total annuel ne peut excéder 100 pour cent du relèvement de l’impôt foncier.
• Le financement approuvé est sans effet si aucun permis de construire ou d’excavation n’est délivré dans les 18 mois suivant l’approbation de la demande de réaménagement de friches industrielles par le Conseil.

Mesures et coûts de remise en valeur admissibles

Le tableau suivant résume les mesures et montants admissibles.

• Seules les mesures énumérées dans le tableau ci-dessus sont admissibles, selon le pourcentage indiqué.
• Les coûts projetés excluent la TVH.
• Les coûts projetés doivent correspondre à la différence, dans le relèvement progressif des coûts, entre le réaménagement de zones vertes et le réaménagement de friches industrielles. Par exemple, les coûts ne sont pas admissibles si des travaux d’excavation et d’étayage sont nécessaires qu’il s’agisse ou non d’un projet de réaménagement de friches industrielles. Toutefois, les redevances de déversement, qui sont exclusivement associées à ce type de projet, le sont.
• Les coûts de gestion de projet ne peuvent excéder 10 pour cent des coûts d’assainissement (factures ou feuilles de temps à l’appui).
• Les coûts d’assainissement de futurs terrains à vocation de parc ne sont pas admissibles.

Documents à joindre à la demande

• Toutes les études environnementales (évaluations environnementales d’un site [phases I et II], plan de mesures correctives, évaluation des risques).
• Un plan de travail détaillé et une estimation des coûts préparés par une personne compétente (au sens de la Loi sur la protection de l’environnement et du Règlement de l’Ontario 153/04, dans sa version modifiée) pour tous les travaux d’assainissement de l’environnement, d’évaluation des risques et de gestion des risques (s’ils ne faisaient pas partie des études environnementales susmentionnées).
• Une estimation des coûts de remise en valeur admissibles préparée par un entrepreneur reconnu.
• Les dessins architecturaux, de conception ou d’exécution détaillés.
• Une estimation de la valeur de la propriété après les travaux préparée par un expert-conseil en fiscalité foncière du secteur privé.
• Un formulaire de demande dûment rempli.

Marche à suivre

1. Le propriétaire ou son représentant peut demander à participer à une consultation préalable pour connaître les documents requis et les critères d’admissibilité.
2. La personne requérante soumet un dossier complet. Les demandes doivent viser un terrain dont le zonage permet l’aménagement résidentiel. Si cet aménagement requiert un changement de zonage, la demande de réaménagement de friches industrielles ne peut être soumise qu’une fois la demande de modification du Règlement de zonage jugée complète.
3. Le personnel de la Ville examine le dossier et commente la demande.
4. La personne requérante soumet une nouvelle version, à la lumière des commentaires formulés.
5. La Ville se réserve le droit de soumettre, aux frais de la personne requérante, n’importe quel document à un examen par les pairs.
6. Une fois tous les commentaires pris en compte, le personnel juge la demande complète et prépare un rapport à l’intention du Comité des finances et des services organisationnels en vue des délibérations du Conseil. Pour les demandes nécessitant une approbation du plan d’implantation, ce rapport n’est présenté que lorsque l’approbation est obtenue ou que tout est réglé.
7. Les coûts d’assainissement engagés en raison d’une demande jugée admissible sont remboursables, et la personne requérante peut procéder à l’assainissement à ses propres risques, sous réserve de l’approbation, par le Conseil, de la demande de réaménagement des friches industrielles.
8. Suivant l’approbation du Conseil, la Ville rédige une entente et l’inscrit sur le titre de la propriété. Les incitatifs ne sont pas transférables, sauf si le propriétaire se départit de la totalité ou d’une partie de ses terres, auquel cas le nouveau propriétaire inscrit pourra, sous réserve de l’approbation de la Ville, toucher le solde de la subvention et devenir cessionnaire de l’entente.
9. Si le plan d’améliorations communautaires est modifié, la Ville doit adopter les modifications par voie de règlement.
10. Si le personnel n’appuie pas l’approbation d’une demande, la personne requérante peut demander qu’un rapport soit présenté au Comité des finances et des services organisationnels et au Conseil, qui jouit du pouvoir d’approbation finale.

Conditions de versement de la subvention pour la remise en valeur

Pour recevoir la subvention, la personne requérante doit répondre aux exigences ci-dessous à la satisfaction de la Ville, après quoi cette dernière procédera aux versements jusqu’à l’obtention du montant maximal ou pendant au plus 20 ans, selon la première éventualité.

1. Obtenir un permis de construire dans les 18 mois de l’approbation de la demande de réaménagement de friches industrielles par le Conseil.
2. Terminer les travaux de remise en valeur.
3. Après les travaux, présenter un dossier de l’état du site au ministère de l’Environnement, de la Protection de la nature et des Parcs, conformément aux lois applicables, pour démontrer que le site a été adéquatement remis en valeur et répond aux normes ministérielles applicables, et fournir une preuve à la Ville.
4. Prouver, à la satisfaction de la Ville, que les dépenses de remise en valeur ont été payées en totalité et qu’il n’existe ni privilège, ni réclamation, ni litige relativement à l’obligation du propriétaire de rembourser ces dépenses, ou qu’en présence d’un privilège, d’une réclamation ou d’un litige, le propriétaire s’y oppose de bonne foi.
5. Prouver, à la satisfaction de la Ville, l’absence d’ordres d’exécution et d’ordonnances ou de demandes de conformité provenant d’une direction générale de la Ville ou d’une autre autorité réglementaire en lien avec le projet, les terres et les activités découlant, directement ou indirectement, des terres.
6. Demander à la Société d’évaluation foncière des municipalités d’évaluer les terres et que cette évaluation révisée soit ajoutée au rôle d’imposition de la Ville, puis faire la preuve, à la satisfaction raisonnable de la Ville, que la remise en valeur et l’aménagement des terres a donné lieu à une hausse d’impôt.
7. Payer ou faire en sorte que soient payés tous les arriérés d’impôts fonciers pour une période d’au moins un an suivant la réévaluation des terres par la Société d’évaluation foncière des municipalités. La subvention peut toutefois être versée si le terrain a été vendu à quelqu’un et qu’il reste des arriérés d’impôts, mais elle le sera au prorata du montant total des taxes foncières payées pour l’année. Le montant impayé du relèvement de l’impôt foncier ne pourra être récupéré les années suivantes. Si le promoteur d’origine demeure l’unique propriétaire du terrain, le montant total de l’impôt foncier doit être payé avant que la subvention soit versée.
8. Prouver, à la satisfaction de la Ville, que le bâtiment a été construit conformément au permis de construire.
9. Soumettre une demande écrite à la Ville pour le paiement initial de la subvention de remise en valeur.

Remboursement

• Les coûts admissibles, y compris pour les projets d’aménagement par phases, peuvent être récupérés sur au plus 20 ans ou jusqu’au remboursement total de la subvention, selon la première éventualité.
• Le montant total de toutes les subventions octroyées pour les bâtiments et terrains d’une personne requérante au titre des programmes compris dans le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles ne peut excéder 50 pour cent des coûts de remise en valeur.
• La subvention maximale pour une demande distincte au titre du Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles est de trois millions de dollars.
• Le Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles peut s’ajouter à d’autres programmes de plan d’améliorations communautaires, mais le total des subventions ne peut pas excéder 100 pour cent du relèvement de l’impôt foncier annuel et se limite à cinq millions de dollars pour tous les plans d’améliorations communautaires combinés, à l’exception du Plan d’améliorations communautaires pour le logement abordable.
• Le remboursement annuel correspond à 50 pour cent du relèvement de l’impôt foncier pour les demandes non admissibles au Plan d’améliorations communautaires pour le logement abordable.
• Le remboursement annuel correspond à 75 pour cent du relèvement de l’impôt foncier pour les demandes admissibles au Plan d’améliorations communautaires pour le logement abordable ou à 100 pour cent si ces demandes visent aussi une zone protégée des grandes stations de transport en commun du Plan officiel, afin d’accélérer l’aménagement près des stations de transport en commun.
• Si le total des subventions pour l’ensemble des programmes de plan d’améliorations communautaires excède 100 pour cent du montant du relèvement de l’impôt foncier, uniquement ce 100 pour cent sera versé pour l’année. La subvention continuera d’être versée à raison de 100 pour cent du montant du relèvement de l’impôt foncier chaque année, jusqu’à ce que le montant total ait été obtenu ou jusqu’à la fin de la période de 20 ans. Passé 20 ans, les versements cessent.

Programme de report des redevances d’aménagement

Dans le cadre du Programme de report des redevances d’aménagement, le propriétaire peut reporter des redevances d’aménagement correspondant à 50 pour cent des coûts des travaux admissibles en signant avec la Ville d’Ottawa une entente de report à un taux d’intérêt annuel préférentiel plutôt qu’au taux d’intérêt indiciel publié. Cette entente se terminera au plus tard deux ans après la délivrance du permis de construire ou trois ans suivant l’approbation, par le Conseil, de la demande déposée par le promoteur au titre du Plan d’améliorations communautaires pour le réaménagement des friches industrielles, selon la première éventualité. Le propriétaire devra alors payer les redevances d’aménagement reportées, plus les intérêts.

La Stratégie de gestion des anciens sites d’enfouissement a été mise en œuvre par la Ville d'Ottawa dans le but de protéger la santé publique et l'environnement, d'évaluer et de limiter la responsabilité éventuelle de la municipalité et des particuliers et de fournir des renseignements aux différents intervenants en lien avec d'anciens sites d'enfouissement dans la ville fusionnée d'Ottawa.

La première phase de la Stratégie de gestion des anciens sites d’enfouissement comprenait un inventaire détaillé des anciens sites d'enfouissement de la ville, qui a été documenté dans le rapport intitulé  Stratégie de gestion des anciens sites d'enfouissement, Phase 1 - Détermination des sites, Ville d'Ottawa, Ontario.  Des copies électroniques sont disponibles sur demande.

Les demandes de renseignements généraux, par exemple, pour savoir si la maison d'un résident a été construite sur un ancien site d'enfouissement, peuvent être adressées à 

Unité de l’assainissement de l’environnement et des locations-  ERU-UAE@ottawa.ca

Kimberley Millar,gestionnaire, Unité de l’assainissement de l’environnement et des locations
613-580-2424, poste 23416
Kimberley.Millar@ottawa.ca.

Erin Tait, spécialiste, Assainissement de l'environnement
613-580-2424, poste 12958
Erin.Tait@ottawa.ca.