6.0 Stratégie d'utilisation du sol et échelle appropriée de bâtiment

La stratégie d’utilisation du sol du PCC du chemin Richmond/Westboro est fondée sur la division de la zone d’aménagement en îlots distincts identifiés précédemment. Cette stratégie propose des recommandations sur le caractère de l’utilisation du sol, les hauteurs maximales, l’échelle appropriée des bâtiments et le potentiel d’aménagement pour chacun des îlots.

Carte 9a

Carte 9b

La promotion des utilisations mixtes constitue un thème commun aux secteurs de rues traditionnelles, conformément aux politiques du Plan officiel. On entend généralement par utilisation mixte une utilisation commerciale en rez-de-chaussée, comme un commerce de détail ou un restaurant, et des utilisations de bureaux dans certains secteurs, comme sur la rue Scott. Les étages supérieurs devraient être résidentiels. Les utilisations mixtes se retrouvent également côte à côte dans des bâtiments distincts.

Les recommandations du PCC sont conformes aux politiques du Plan officiel pour ce qui est des hauteurs maximales de bâtiment dans les rues principales traditionnelles. Le Plan officiel autorise des hauteurs de l’ordre de quatre à six étages, bien que des hauteurs plus élevées puissent être envisagées dans l’une ou l’autre de ces circonstances : par suite d’études sur le PCC; si elles sont conformes aux hauteurs de bâtiment existantes ou si elles permettent une transition entre des bâtiments existants; si l’aménagement crée un point d’intérêt communautaire (p. ex. : terrain d’angle, point d’accès ou station/arrêt de transport en commun); si des services ou des installations sont fournis en échange d’un accroissement de hauteur/densité; si elles sont jugées appropriées en vertu des politiques de compatibilité du Plan officiel.

Pour tous les îlots, le PCC recommande, dans le cas des bâtiments historiques, leur conservation et leur réutilisation réadaptative, conformément aux politiques de la Ville d’Ottawa en matière de patrimoine.

Les cartes 9A et 9B illustrent les changements de hauteurs maximales proposés dans le PCC, tels que décrits ci-après.

L’îlot 1, le secteur d’Ambleside, devrait graduellement être réaménagé de manière à passer d’utilisations du sol axées sur l’automobile à un quartier résidentiel, avec des bâtiments abritant des commerces au rez-de-chaussée, afin de desservir les plus de 3 000 résidents de l’îlot. La limite actuelle de huit étages fixée pour tous les aménagements donnant sur le chemin Richmond est suffisante pour permettre une densification d’échelle appropriée, qui offre une transition du sud vers le nord, depuis les quartiers résidentiels de faible hauteur au sud de Richmond jusqu’aux tours d’habitation du quartier Ambleside. Le 99, New Orchard devrait voir sa hauteur maximale actuelle augmentée de six à huit étages, conformément à la limite de huit étages fixée dans l’îlot pour les nouveaux aménagements intercalaires.

L’îlot 2, le secteur de Woodroffe-Nord, devrait graduellement être réaménagé de manière à passer d’utilisations axées sur l’automobile, caractérisées par des concessionnaires automobiles, des mails linéaires à un étage et des édifices commerciaux autonomes ceinturés de parcs de stationnement, à un quartier résidentiel/polyvalent, avec des bâtiments abritant des commerces au rez-de-chaussée.

Un concessionnaire automobile, situé aux 955, 965 et 971, chemin Richmond, a collaboré avec la collectivité voisine de Woodroffe-Nord au cours des trois dernières années afin d’élaborer un plan permettant d’officialiser son activité. La collectivité est satisfaite de l’agrandissement plus modeste du bâtiment maintenant proposé, qui comprend une façade donnant au bord du chemin Richmond, afin d’améliorer le caractère esthétique de la salle de montre. Au printemps 2007, le Conseil municipal approuvait une demande visant à modifier le zonage et ainsi permettre au concessionnaire automobile d’utiliser les trois adresses. À plus long terme, il est prévu que cette utilisation soit remplacée par un aménagement plus approprié de rue principale traditionnelle.

Comme c’est le cas partout dans la zone d’aménagement, les hauteurs maximales de bâtiment recommandées dans cet îlot sont liées à la nature de l’utilisation du sol adjacente au nord. L’un des principes du PCC relatifs aux aménagements compatibles stipule que la densification des principaux terrains pouvant être consacrés au réaménagement (comme le long du chemin Richmond) doit prévoir des marges de reculement appropriées et une transition dans la hauteur des bâtiments, avec des hauteurs plus faibles sur les limites des quartiers résidentiels de faible densité/échelle. Dans l’îlot 2, une hauteur limite de quatre étages (15 mètres) est appropriée pour les terrains du chemin Richmond adjacents au quartier résidentiel de faible densité/échelle situé au nord, ou dans son secteur d’influence.

À partir du secteur le plus à l’ouest, la limite de hauteur de huit étages des 993 et 979, chemin Richmond doit être maintenue car ces propriétés donnent sur l’espace ouvert de la promenade de l’Outaouais. Vers l’est, les hauteurs maximales doivent être réduites de huit à quatre étages entre le 979, Richmond et Woodroffe (sauf le 945, Richmond – Parkview Place), à proximité du quartier résidentiel de faible densité/échelle de Woodroffe-Nord, compte tenu de l’élévation plus importante des propriétés donnant sur Richmond en comparaison du secteur résidentiel situé au nord.

À l’est de Woodroffe, la limite actuelle de quatre étages devrait être maintenue là où les terrains commerciaux donnant sur Richmond sont adjacents au quartier de Woodroffe-Nord.

Le terrain situé au 809, chemin Richmond présente une limite de hauteur de six étages et une très large façade de 100 mètres. Le campus de l’église unitarienne se trouve directement derrière ce terrain. Toutefois, puisque trois maisons du croissant Aylen sont situées dans le secteur d’influence de la moitié ouest du 809, Richmond, la hauteur maximale des bâtiments devrait être réduite de six à quatre étages. La moitié est se trouve à une distance suffisante de ces maisons pour que soit conservée la limite actuelle de six étages.

Plus à l’est encore, toujours à proximité du campus de l’église unitarienne, la limite de quatre étages actuellement fixée pour les 797-801, Richmond devrait être haussée à six étages puisqu’il n’existe aucune utilisation résidentielle de faible densité/échelle adjacente à ces propriétés.

Les anciennes emprises du CP appartenant à l’église et immédiatement adjacentes aux terrains donnant sur Richmond devraient également présenter la même limite de hauteur (de quatre à huit étages, y compris derrière le 793, Richmond, tel qu’indiqué sur la carte 9A) de manière à garantir la compatibilité et une transition appropriée entre ces secteurs.

Carte 9a

Le PCC ne propose aucune modification à la limite de hauteur de quinze étages pour le 793, Richmond car cette limite a été approuvée par le Conseil municipal en 2005 et par la Commission des affaires municipales de l’Ontario en 2006. Ce choix de zonage correspond aux caractéristiques propres au 793, Richmond et n’est pas considéré comme étant la hauteur de bâtiment de référence pour cet îlot.

Une demande faite au Comité de dérogation et visant les 793 et 761, Richmond a été approuvée le 10 janvier 2007. L’aménagement proposé concerne un immeuble d’appartements de quinze étages au 793, Richmond, ainsi qu’un immeuble à bureaux de deux étages qui le relierait à un immeuble d’appartements de cinq étages au 761, Richmond. La demande concernait des dérogations mineures destinées à accroître la limite maximale du 761, Richmond de 13,8 à 15 mètres et à supprimer, entre autres, la limite du rapport plancher-sol. La décision faisait état de l’accord du propriétaire pour céder le terrain au moment de l’approbation du plan d’implantation, en vue de permettre l’élargissement de l’avenue Cleary et d’apporter d’autres modifications à la chaussée. Des cessions de terrain similaires pourraient être requises des propriétaires du 747, chemin Richmond au moment de l’approbation du plan d’implantation, en vue de permettre la densification de ce terrain.

À l’angle nord-est de Cleary et Richmond, le 747, chemin Richmond est l’un des terrains suscitant le plus de controverse dans la zone d’aménagement. Bien que les parties intéressées aient signifié leur accord pour accroître la hauteur maximale actuelle de quatre étages, une divergence d’opinion s’est créée sur ce à quoi devrait correspondre cet accroissement de hauteur.

Les résidents de l’immeuble de cinq étages situé au 727, chemin Richmond (Parkway Terrace), à l’est, ont proposé une hauteur maximale de six étages, conformément aux politiques en matière de rues principales traditionnelles. Plusieurs conditions d’aménagement ont été exposées pour le cas où une hauteur supérieure à six étages était proposée. Les représentants de l’église unitarienne, propriétaires adjacents, soutiennent cette position, tout comme les autres membres du Comité consultatif d'aménagement du territoire.

L’auteur de la proposition de changement de zonage visant à permettre la construction d’immeubles de copropriétés de 19 et de 21 étages a mentionné que cette demande était conforme aux politiques de densification de la Ville, qu’elle améliorait l’environnement piétonnier et que la hauteur proposée respectait les politiques de compatibilité du Plan officiel. L’auteur de la proposition a noté que le terrain était relativement isolé, sans aucun aménagement à l’arrière ni effets négatifs sur les utilisations adjacentes, et que le secteur était en transition, comme le démontrait l’approbation de construction d’un édifice de quinze étages au 793, chemin Richmond.

En avril 2007, en réaction aux préoccupations exprimées par les résidents, le promoteur a révisé sa demande, qui concernait dorénavant une hauteur de quinze étages pour la tour est et une hauteur de 18 étages pour la tour ouest du 747, chemin Richmond. Le personnel de la Ville a tenté un compromis en proposant une limite de hauteur de huit étages dans la moitié est de l’emplacement et de douze étages dans la moitié ouest, mais cette proposition n’était acceptable par aucune des parties.

L’aménagement du 747, chemin Richmond soulève certains problèmes importants de politique municipale en matière de densification, de compatibilité et de développement communautaire collectif, qui dépassent le cas de ce terrain en particulier. Cela étant, le personnel recommande que le zonage du 747, chemin Richmond ne soit pas modifié dans le cadre du PCC du chemin Richmond/Westboro. Le personnel soumettra plutôt à l’examen du Comité de l’urbanisme et de l’environnement et du Conseil municipal un rapport distinct traitant précisément de la demande de modification de zonage présentée pour cette propriété.

Le 9 juillet 2007, le Conseil municipal approuvait une modification au PCC visant à accroître à six étages (18 mètres) la hauteur maximale autorisée au 747, chemin Richmond. Le 16 septembre 2008, la Commission des affaires municipales de l'Ontario a cependant approuvé des constructions de huit à douze étages compte tenu des mesures expressément indiquées dans sa décision et se reflétant dans le règlement municipal de zonage adopté.

Le caractère de ce quartier résidentiel doit être préservé. On n’observe aucune nécessité de modification dans un avenir prévisible, d’ici à ce que les réaménagements d’autres îlots soient complètement réalisés, à l’exception de l’élargissement du trottoir et d’un aménagement paysager garantissant l’uniformité du paysage de rue.

L’îlot 4, c’est-à-dire le secteur Maplelawn/495, chemin Richmond, comprend l’espace vert du pré Rochester ainsi que l’édifice historique et le jardin Maplelawn, appartenant tous deux à la CCN, le 495, chemin Richmond (immeuble à bureaux de sept étages, immeuble d’appartements de six étages en construction et zonage permettant une tour résidentielle prévue de 20 étages) et le 471, chemin Richmond (immeuble à bureaux/télécommunications Rogers d’un et deux étages).

Cet îlot offre une transition et une interface entre le réseau d’espaces ouverts de la promenade de l’Outaouais et el cadre bâti. L’ensemble du terrain constituant le pré Rochester devrait être conservé comme espace vert donnant sur une voie et comme lien menant au réseau de sentiers récréatifs longeant la promenade de l’Outaouais et la rivière des Outaouais. L’accès au jardin Maplelawn et à l’édifice historique devrait également être amélioré.

Les nouveaux bâtiments devraient être en retrait de la voie publique et offrir une transition d’échelle entre le chemin Richmond et l’arrière des propriétés donnant sur le couloir d’espaces ouverts de la promenade de l’Outaouais (six à dix étages au maximum).

Le caractère et la vitalité de rue principale traditionnelle que l’on retrouve dans l’îlot 5, village de Westboro, notamment son tissu urbain très serré et son paysage de rue invitant, doivent être renforcés par des lignes directrices de conception urbaine mises à jour, des vitrines de magasins mises en valeur et des arbres de rue. Les utilisations polyvalentes sont encouragées, y compris les suites de commerces de détail ou restaurants au rez-de-chaussée, surmontés d’utilisations résidentielles et de bureau aux étages supérieurs. Les terrains sous-utilisés et ceux à utilisation axée sur l’automobile doivent être réaménagés avec davantage d’utilisations commerciales actives et propices à la marche.

L’impression d’échelle humaine est essentielle pour renforcer le caractère de rue principale traditionnelle, avec des hauteurs maximales de bâtiments de l’ordre de quatre à six étages et deux au minimum.

Les bâtiments doivent être construits près de la voie publique (sauf aux principaux carrefours de Churchill/Richmond, où des trottoirs plus larges sont nécessaires). S’ils ont plus de trois étages, les bâtiments doivent avoir une marge de reculement plus importante depuis la voie publique.

Une limite de hauteur de huit étage prévaut dans la plus grande partie du village de Westboro. Le PCC propose de réduire cette limite à un maximum de quatre et six étages, ce qui est davantage conforme au caractère de rue principale prédominant du village, avec des bâtiments d’un à trois étages à l’échelle des piétons. Les rues principales traditionnelles comme l’avenue Beechwood et la rue Bank, dans le Glebe et l’ancien secteur d’Ottawa-Sud, présentent des hauteurs de bâtiment maximales de l’ordre de quatre à six étages, et parfois moins. On peut tolérer six étages aux carrefours servant de point d’accès (Golden, Churchill) et à d’autres endroits où l’on retrouve suffisamment de profondeur de terrain pour permettre une transition adéquate avec les quartiers résidentiels de faible hauteur adjacents, des deux côtés de Richmond, comme l’indique l’analyse de l’îlot 2, Woodroffe-Nord. Les terrains ayant moins de profondeur (moins de 45 mètres environ) devraient être limités à quatre étages.

Une exception à cette recommandation est proposée pour l’îlot donnant sur le chemin Richmond (côté sud) et l’avenue Danforth et l’îlot donnant sur le chemin Richmond (côté nord) et l’avenue Madison. Dans ces cas, il faut conserver la limite de hauteur de huit étages car les îlots sont assez éloignés des voies sur lesquelles ils donnent, et la rue arrière offre une distance de séparation suffisante pour assurer une transition appropriée avec les quartiers résidentiels aux immeubles bas situés au sud de l’avenue Byron et du côté nord de l’avenue Madison. En outre, de ces îlots, les véhicules ont accès à la rue arrière. Les bâtiments donnant sur les avenues Danforth ou Madison devront être construits de manière à ce que ce soit la façade qui donne sur ces voies et que les étages supérieurs au deuxième ou au troisième soient bâtis en retrait. Les nouvelles dispositions pour la zone EP prévoient à tout le moins un retrait à partir ou au-dessus du quatrième étage ou à partir de 15 mètres, si cette hauteur est inférieure. Sur l’avenue Madison, dont le côté nord est occupé par des immeubles résidentiels bas, un retrait minimal de trois mètres sera exigé, mais aucun maximum n’est imposé.

Le 4 octobre 2006, le Comité de dérogation approuvait une demande d’augmentation de hauteur maximale de six à neuf étages dans le tiers ouest (approximativement) du 416-30, Richmond (connu comme étant le terrain Bourk/station Westboro), conformément à un concept réduisant la partie médiane à deux étages et conservant la limite de six étages dans le tiers est du terrain. Le 28 août 2008, le Conseil municipal a adopté une modification au règlement municipal de zonage permettant la présence d’un bâtiment de huit étages sur le tiers est de l’emplacement.

L’îlot 6, secteur est du village, ne présente pas le caractère bien défini de rue principale traditionnelle propre au village de Westboro. Le secteur est du village présente une grande variété de types de bâtiments, de grands édifices institutionnels/industriels ayant un vaste parterre avant paysagé, des structures d’habitation patrimoniales plus anciennes, des parcs de voitures et des bâtiments de commerce de détail plus récents, le Great Canadian Superstore, de grande dimension, et un centre commercial plus petit. Le secteur est du village devrait adopter un style se rapprochant davantage d’une rue principale traditionnelle, compte tenu du caractère changeant des bâtiments existants ainsi que de la dimension des terrains et des pâtés de maisons. Ce secteur constituerait un prolongement du village de Westboro et un lien vers la rue principale de Wellington-Ouest, à l’est de la promenade Island Park. Les hauteurs maximales de bâtiments dans cet îlot devraient être de quatre étages lorsque la profondeur des terrains est faible (moins de 45 mètres environ) et donne par l’arrière sur des secteurs résidentiels de faible hauteur. Elle devrait être de six étages au maximum lorsque la profondeur des terrains est plus importante, comme l’indique l’analyse de l’îlot 2, Woodroffe-Nord.

La Compagnie canadienne des billets de banque restera vraisemblablement au même endroit dans un avenir prévisible. Tout réaménagement polyvalent futur devrait tenir compte de l’utilisation, partielle ou totale, de cet édifice servant de point de repère et de la conservation des pelouses avant, si possible, y compris une place publique servant de lieu de rassemblement communautaire. En raison de la dimension de ce terrain et de sa proximité avec le 175, chemin Richmond, et puisque aucun plan de réaménagement n’est prévu, le zonage industriel actuel doit être conservé jusqu’à ce que des propositions de réaménagement soient déposées. Dans cette éventualité, les propriétés pourraient faire l’objet d’une modification de zonage en TM-Rue principale traditionnelle, permettant une limite de hauteur générale de six étages. Le réaménagement de l’arrière de ces terrains doit être compatible avec les quartiers résidentiels de faible hauteur adjacents, et offrir une transition appropriée vers ces quartiers.

Dans le cas où le terrain du couvent des Sœurs de la Visitation serait un jour réaménagé, le mur du couvent devrait être abattu et le bâtiment devrait être utilisé de manière à être adapté, avec des commerces polyvalents en rez-de-chaussée sur Richmond et des résidences à l’arrière, afin d’intégrer le plus possible l’aménagement paysager et les points de vue sur le couvent. À ce moment, le zonage institutionnel actuel pourrait être modifié à la faveur d’un zonage plus approprié (TM le long de Richmond, maximum de six étages; zonage résidentiel à l’arrière, maximum de quatre étages, compatible avec l’utilisation du sol adjacente). D’autres bâtiments historiques situés du côté sud de Richmond, entre les avenues Kirkwood et Hilson, devraient être préservés et utilisés à des fins commerciales.

Le terrain de voitures d’occasion et le terrain du Canadian Tire, entre Patricia et la promenade Island Park, devraient être réaménagés dans le style d’une rue principale, avec des bâtiments polyvalents abritant des commerces en rez-de-chaussée. Dans le cas du 93, chemin Richmond, le Comité de dérogation a accordé une augmentation de la hauteur maximale, de quatre à six étages, ce qu’a confirmé une décision de la CAMO. Un point d’accès, comme un bâtiment proéminent et bien conçu (dans la limite maximale des quatre étages) devrait être aménagé sur la promenade Island Park, d’un côté du carrefour ou des deux, dans la zone d’aménagement, afin d’annoncer l’entrée dans le village.

Rue Scott

Le côté sud de la rue Scott, une rue désignée principale traditionnelle, devrait passer de secteur industriel/axé sur l’automobile, avec un aménagement paysager peu favorable aux piétons, à un environnement polyvalent où l’on peut habiter et travailler. Les commerces en rez-de-chaussée devraient compter des utilisations d’emploi, comme des bureaux, afin de profiter de la proximité de la station Westboro du Transitway. Bien que certains terrains aient une profondeur inférieure à 45 mètres, des hauteurs maximales de bâtiments sont de l’ordre de six à huit étages ont été imposées par l’attribution de nouveaux zonages propres aux emplacements ou dans le cadre de l’étude de zonage M1 de 1997, afin d’encourager le réaménagement des utilisations industrielles et commerciales existantes. Les nouveaux aménagements intercalaires devront garantir une transition appropriée avec le quartier résidentiel adjacent.

Le terrain du club de curling Granite offre la possibilité d’un réaménagement futur, dans le cadre d’un projet polyvalent, en intégrant peut-être le bâtiment de la patinoire de curling, conformément aux politiques du présent PCC.

Deux autres propriétés situées à l’ouest de la rue Scott, entre Winston et Roosevelt (les 335 et 342-60, Roosevelt) bénéficient actuellement d’utilisations industrielles mais ont un zonage résidentiel avec une hauteur limitée à 18,3 mètres. Une anomalie du zonage permet la présence d’une maison de retraite de six étages, mais des immeubles d’appartements de seulement quatre étages. Ce zonage a été établi en 1997, dans le cadre de l’étude de zonage M1 de 1997, afin d’encourager le réaménagement des utilisations industrielles en davantage d’utilisations résidentielles appropriées et compatibles avec le quartier résidentiel de faible hauteur adjacent. (On retrouve un cas de zonage similaire aux 1946-50, rue Scott.)

L’analyse de ce zonage est cohérente avec les principes de compatibilité établis dans le PCC. Toutefois, dans le but de corriger l’anomalie de zonage, le PCC recommande que l’expression « tour d’habitation » du Règlement de zonage soit ajoutée comme utilisation autorisée. Cette mesure permettra l’aménagement d’un immeuble d’appartements de six étages conformément à la hauteur limitée à 18,3 mètres. Dans le nouveau Règlement de zonage provisoire, la nouvelle expression « immeuble d’appartements de hauteur moyenne » sera utilisée afin de définir plus précisément la forme bâtie.

Secteur de la station Westboro du Transitway

Cette partie de l’îlot 7 comprend l’ancien site de la CBC, abritant aujourd’hui des bureaux du fédéral, et la station Westboro du Transitway. Ce vaste site (31 841 m2), avec une hauteur limite de six étages, offre d’excellentes possibilités de densification à proximité d’une station du Transitway, ce qui correspond aux politiques du Plan officiel. Dans la partie la plus au sud du site, on propose une hauteur maximale de douze étages afin d’offrir une transition entre l’édifice Metropole, de 32 étages, à l’est et les immeubles d’appartements d’échelle plus petite à l’ouest. Dans la moitié nord du site, on propose de retenir la limite de hauteur actuelle de six étages afin de permettre une transition vers le quartier résidentiel de petite échelle au nord. Des aménagements polyvalents pourraient être réalisés, soit dans les mêmes bâtiments ou soit dans des bâtiments séparés, avec des utilisations de bureaux dans la moitié sud et des utilisations résidentielles dans la moitié nord. Un examen de l’ensoleillement et des zones d’ombre serait nécessaire au moment de la demande de plan d’implantation afin de tenir compte des possibles répercussions de l’ombre sur le quartier du secteur Lanark.

En raison de la superficie du site, et en l’absence prévue de plans de réaménagement, le zonage actuel devrait rester le même jusqu’au moment d’une proposition de réaménagement. À ce moment, une étude de la circulation portant sur le site devra être entreprise pour prendre en compte la question des répercussions de la circulation, en particulier sur l’avenue Lanark, résultant de la densification dominant le quartier du secteur Lanark. L’un des moyens susceptibles de permettre de faire face à ce problème consisterait à offrir aux véhicules un accès à la rue Scott par-dessus le Transitway, et à demander au promoteur d’élaborer un plan de gestion de la demande en transport. Des exigences plus basses dans le Règlement de zonage provisoire en ce qui concerne le nombre minimal de places de stationnement, pour les emplacements situés à moins de 600 mètres d’une station de Transitway, seraient en outre imposées, ainsi que des limites maximales en matière de places de stationnement.

L’allée piétonnière menant à la station du Transitway depuis le 250, Lanark devrait être mise en valeur afin d’aider à promouvoir le transport en commun.

Une place publique jouxtant la station Westboro du Transitway devrait être construite au-dessus du Transitway, créant ainsi un environnement favorable aux piétons, agrémenté d’éléments de paysage de rue. Sur cette place, un bâtiment d’un ou deux étages pourrait abriter des commerces de proximité et d’autres services aux usagers du Transitway.

Dans l’îlot 8, les terrains d’Atlantis et Selby devraient être préservés comme espaces verts afin d’offrir un communautaire local et une attraction pour toute la ville.

La cour Bloomfield restera au même endroit et constituera la principale installation pour les opérations forestières de la Ville, conformément à la récente étude sur l’Initiative d’harmonisation stratégique de la Ville. En outre, il n’existe aucun plan de réaménagement du Centre Jules-Léger, qui restera, dans un avenir prévisible, une école pour personnes ayant des besoins particuliers. Par conséquent, le zonage industriel existant de la cour Bloomfield et le zonage institutionnel du Centre Jules-Léger seront maintenus. Si ces propriétés font un jour l’objet d’un réaménagement, il serait approprié de procéder à une modification de zonage favorable à une utilisation résidentielle compatible avec le quartier adjacent et qui tienne compte des répercussions de la circulation sur l’avenue Lanark. Ces deux propriétés sont adjacentes à un quartier résidentiel de faible densité et ne sont pas situées sur une artère désignée comme étant une rue principale. La limite maximale de hauteur de tout nouveau zonage d’utilisations résidentielles devrait être de quatre étages afin d’offrir une transition vers les quartiers résidentiels de faible hauteur et de faible densité situés au nord et à l’ouest.

L’îlot 9, celui des avenues McRae et Churchill, entre Richmond et Scott, devrait être réaménagé en rues polyvalentes, comprenant des utilisations d’emploi et de bureau reliant le village de Westboro, la rue Scott et la station du Transitway.

En ce qui concerne l’avenue Churchill, le zonage GM-Zone polyvalente générale proposé dans le Règlement de zonage provisoire est approprié en tant que zone polyvalente imposant une limite de hauteur de 18 mètres (six étages). L’avenue Churchill n’est pas désignée comme étant une rue principale traditionnelle, n’est pas soumise à des pressions d’aménagement et devrait très probablement faire l’objet de changements très progressifs. Dans cette zone, les aménagements résidentiels, commerciaux et polyvalents sont autorisés, bien que les utilisations commerciales ne doivent pas nuire à l’aménagement de rues principales désignées traditionnelles constituant des zones polyvalentes viables. Les bureaux sont des exemples de ce type d’utilisation commerciale.

Les adresses situées sur l’avenue McRae et ayant un zonage industriel doivent faire l’objet d’un changement de zonage correspondant à celui de l’ancien Règlement de zonage d’Ottawa, CG-Zone commerciale générale, conformément aux recommandations du PCC, afin de favoriser le statut polyvalent de l’avenue McRae. On propose de maintenir les hauteurs maximales plus faibles à moins de 20 mètres d’une zone résidentielle. Lors de l’adoption du Règlement de zonage provisoire, la zone CG deviendra une zone GM.

Les aménagements intercalaires sur Churchill et McRae devront offrir une transition appropriée vers le quartier résidentiel se trouvant à l’arrière.

Le tableau 3 illustre une comparaison entre le potentiel maximal d’aménagement avec le zonage actuel et celui proposé dans le PCC pour chaque îlot. Le nombre d’unités de logement et de mètres carrés de surface utile destinée à d’autres utilisations (commerces de détail, restaurants, bureaux, institutions, loisirs) est comparé dans chaque catégorie.

Le fait que le potentiel maximal d’aménagement ait servi à des fins comparatives afin de donner une idée de ce que serait le projet selon le zonage actuel ou selon les recommandations du PC constitue une réserve importante dans l’interprétation des données du tableau 3. Il est en effet peu probable que toutes les propriétés soient réaménagées à leur plein potentiel avant de nombreuses années. Certaines propriétés risquent de ne pas être réaménagées avant longtemps en raison des difficultés liées au remembrement des parcelles, des utilisations du sol existantes, des intentions des propriétaires, des conditions du marché, etc.

À titre d’exemple, les réaménagements dans le village de Westboro continueront vraisemblablement d’inclure des édifices commerciaux à deux étages ne contenant aucune unité de logement, ainsi que des projets d’immeubles résidentiels/polyvalents plus hauts. Le tableau 3 illustre le type d’aménagement possible selon les principes de polyvalence des rues principales traditionnelles.

Les hypothèses d’aménagement sont les suivantes :

• Sur les terrains ayant un zonage TM-Rue principale traditionnelle ou GM-Zone polyvalente générale, le rez-de-chaussée serait commercial et les étages supérieurs seraient résidentiels;
• En ce qui concerne le 250, avenue Lanark, le tableau 3 suppose des bâtiments à vocation uniquement commerciale dans la moitié sud et à vocation uniquement résidentielle dans la moitié nord (les aménagements eux-mêmes seront déterminés au moment des demandes d’aménagement);
• Les bâtiments résidentiels et polyvalents ayant été approuvés mais non construits ou pleinement occupés au 31 décembre 2006 sont pris en compte dans les colonnes d’aménagements existants et proposés car ces projets ont atteint le potentiel maximal du zonage malgré l’absence de résidents pour engendrer des répercussions sur la circulation;
• Des modifications de zonage seraient apportées conformément aux recommandations du PCC;
• Dans quelques cas, comme pour le secteur est du village, certains aménagements potentiels en vertu d’un zonage prévu pour d’autres utilisations (commerciales, industrielles) ont été consacrés à des unités résidentielles, conformément au potentiel maximal d’aménagement proposé dans le PCC;
• Seules les propriétés ayant un potentiel de réaménagement sont prises en compte dans le tableau. Les propriétés que l’on a estimé ne pas avoir ce potentiel, comme les immeubles résidentiels du chemin Richmond et les édifices historiques, n’y figurent pas.

Tableau 3 – Synthèse du potentiel maximal des aménagements existants et proposés, par îlot

*On entend par autres utilisations celles de commerce de détail, de restaurant, de bureau, industrielles, institutionnelles et récréatives.
# Le potentiel existant est le potentiel maximal d’aménagement autorisé selon le zonage existant et le potentiel proposé est le nombre maximal d’aménagements pouvant être réalisés selon la proposition du PCC.

Ce tableau illustre que peu de projets de densification peuvent être réalisés avec le zonage actuel dans la zone d’aménagement et qu’il n’est pas nécessaire de les concentrer dans un ou deux îlots en particulier. Des hausses modestes de potentiel maximal d’unités résidentielles, par rapport au zonage actuel, sont observées dans l’îlot 4 et dans le secteur de la station Westboro du Transitway dans l’îlot 7. Des réaménagements conformes au zonage actuel auraient permis une densification de tous les îlots. Dans certains cas, le PCC recommande des réductions des hauteurs maximales de bâtiment, conformément à la vision unificatrice et aux principes du PCC, et aux directives concernant les rues principales traditionnelles.

L’îlot 6, le secteur est du village, possède un potentiel plus grand de hausse du nombre d’unités résidentielles en raison du passage proposé d’une utilisation industrielle à une utilisation résidentielle polyvalente aux 175 et 145, chemin Richmond, dans le cas où ces propriétés seraient un jour réaménagées, conformément à l’hypothèse d’aménagement illustrée au tableau 3. L’îlot 5, Village de Westboro, présente le plus grand potentiel d’aménagement d’unités résidentielles, bien que la proposition du PCC concerne en fait une diminution plus faible du nombre d’unités potentielles maximales selon le zonage actuel, en raison des recommandation visant à réduire la plupart des hauteurs maximales actuelles dans le village, pour les faire passer de huit étages à six et quatre étages.

Dans l’ensemble de la zone d’aménagement, on propose de ne pas changer de manière importante la surface de plancher totale des autres utilisations, bien que les types d’utilisation puissent être modifiés dans certains secteurs et être répartis différemment. Dans les îlots 4 et 6 ainsi que sur l’avenue McRae, les utilisations industrielles seraient un jour remplacées par des utilisations polyvalentes. Tel que mentionné précédemment, le secteur de la station Westboro du Transitway, en particulier le 250, Lanark, offre d’excellentes possibilités de densification permettant des utilisations d’emploi de bureau et résidentielles.

Dans le secteur du chemin Richmond/Westboro, des projets de densification peuvent être réalisés conformément à la stratégie de gestion de la croissance du Plan officiel, tout en tenant compte des problèmes de compatibilité avec les quartiers existants.

Au cours de la préparation du PCC, le CCAT avait proposé l’idée que des « plafonds de densité » et des « points critiques » étaient nécessaires pour surveiller en permanence la densification du secteur du chemin Richmond/Westboro. Le CCAT était d’avis qu’un mécanisme de surveillance/examen des aménagements était nécessaire pour déterminer si les projets de densification avaient des effets négatifs sur la collectivité (p. ex. : répercussions sur les capacités de circulation et d’infrastructure, niveau de circulation de transit, répartition modale du transport en commun, etc.). À une certaine hausse de pourcentage du nombre d’unités résidentielles dans l’ensemble du secteur ou du sous-secteur visé par le PCC, un mécanisme d’examen de ces effets serait déclenché afin de déterminer si les prévisions du PCC en matière de potentiel d’aménagement maximal doivent être ajustées, si le zonage doit être modifié en conséquence et/ou si des besoins en infrastructures ou en installations communautaires doivent être pris en compte.

Cette question n’est pas propre au secteur du chemin Richmond/Westboro. Elle a été soulevée dans d’autres études du PCC et a été récemment traitée, le 24 octobre 2006, par le Comité de l’urbanisme et de l’environnement dans son rapport sur l’étude de règlement de restriction provisoire pour Queensway Terrace-Nord. Le Comité a chargé le personnel d’examiner le modèle de mécanisme d’examen des aménagements, proposé par le Comité consultatif public sur Queensway Terrace-Nord, dans le cadre de l’interprétation et de la mise en application des objectifs de densification de la Ville prévues dans l’examen quinquennal de 2008 du Plan officiel. La mise en place d’un mécanisme d’examen des aménagements visant à surveiller les effets de la densification dans des quartiers établis est un enjeu municipal qui pourra mieux être abordé à l’échelle de la ville. Le secteur du chemin Richmond/Westboro, visé par le PCC doit également être intégré dans l’examen des objectifs de densification du Plan officiel.