Étude sur les logements locatifs

Le Règlement sur la location à court terme (n^o 2021‑104) est maintenant en vigueur :

• Les gestionnaires de plateformes de location à court terme, les gestionnaires immobiliers et les hôtes doivent demander un permis de location à court terme.
• Les propriétaires, les conseils d’administration des immeubles en copropriété et des coopératives de logement peuvent également demander à inscrire une interdiction de location à court terme dans leurs immeubles.

Le Règlement sur la gestion des logements locatifs (n^o 2020‑255) est maintenant en vigueur :

• Guide à l’intention des locataires
• Guide à l’intention des locateurs

Étude sur les logements locatifs

L’étude a été approuvée par le Conseil municipal dans le cadre du budget de 2018. On a constaté la nécessité de cette étude à la vue de plusieurs tendances émergentes :

• Les résidents et les organismes communautaires se questionnent sur la qualité et la sécurité des logements locatifs relevant du secteur privé et sur la façon dont la Ville traite ces enjeux;
• Une augmentation des demandes de services de 34 p. 100 au cours des 3 dernières années;
• La croissance des établissements d’enseignement postsecondaire et des besoins des étudiants en matière de logement;
• Des maisons unifamiliales sont converties en maisons de chambres ou en d’autres types de logements partagés sans qu’aucun permis ne soit obtenu;
• La location à court terme (au moyen de plateformes comme Airbnb ou Expedia);
• La révision des règlements existants s’appliquant aux hôtels, aux motels et aux gîtes touristiques traditionnels.

Conditions du logement locatif

La Direction générale des services de protection et d’urgence a réalisé un examen de la réglementation municipale touchant les logements locatifs dans le secteur privé relativement à la santé et la sécurité publiques, à la protection des consommateurs, aux nuisances publiques et à d’autres questions d’intérêt municipal.

Cet examen comprend une évaluation des options stratégiques qui permettraient de traiter les enjeux liés aux conditions de logement, aux logements pour étudiants, aux maisons de chambres et aux logements partagés.

Règlements relatifs au logement locatif

Environ le tiers des résidents d’Ottawa vivent dans des logements locatifs. Pour certains cependant, la location pose plusieurs difficultés en ce qui concerne la qualité, la disponibilité et l’abordabilité des logements locatifs qui répondent à leurs besoins.

Tribunaux décisionnels Ontario régit la plupart des aspects de la relation entre locataires et propriétaires. La Ville d’Ottawa a adopté certains règlements qui touchent directement ou indirectement les logements locatifs :

• Le Règlement sur le bâtiment (2014‑220), qui régit l’administration et l’application des dispositions de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment concernant la construction, la rénovation et la modification de l’usage d’immeubles et de structures désignées.
• Le Règlement sur le chauffage (2010‑210), qui porte sur le maintien d’un système de chauffage adéquat dans les logements locatifs.
• L’annexe 26 (Maisons de chambres) du Règlement sur les permis (2002‑189) porte sur la délivrance de permis pour les maisons de chambres.
• Le Règlement sur l’entretien des propriétés (2005-208), qui régit le nettoyage et l’enlèvement des résidus, des débris, de la neige et de la glace pour toutes les propriétés.
• Le Règlement sur les normes d’entretien des biens (2013-416), qui prescrit les normes régissant l’entretien des biens. Il s’applique aux propriétés résidentielles et non résidentielles, aux immeubles et aux terrains vacants, aux espaces libres et aux biens à valeur patrimoniale.

Dans le cadre de l’étude sur les logements locatifs, la Ville a étudié la question à savoir si ces règlements doivent être modifiés ou si de nouveaux règlements sont nécessaires pour assurer adéquatement la santé et la sécurité publiques, la protection des consommateurs et la lutte contre les nuisances publiques en lien avec les logements locatifs.

Location à court terme

L’émergence de la location à court terme dans les habitations privées facilitée par les plateformes en ligne a transformé l’industrie du tourisme d’accueil.

Toutefois, la croissance rapide de la location à court terme a également causé de nouveaux problèmes :

• des gens qui font la fête et perturbent le voisinage;
• des logements initialement loués à long terme sont maintenant loués à court terme, ce qui diminue le nombre de logements disponibles et fait hausser le coût des logements à long terme;
• les logements loués à court terme causent des problèmes aux propriétaires et aux conseils d’administration des immeubles en copropriété, qui ne veulent pas de ce type de location;
• la location à court terme soulève des questions de sécurité liées au surpeuplement.

Consultations publiques menées en 2019

L’étude comprenait trois périodes de consultation publique au cours desquelles le personnel de la Ville a rencontré des organismes de défense des intérêts, des associations industrielles et des fournisseurs de services locaux.

Première consultation – Le 30 juin 2019

Douze ateliers ont été réalisés, ainsi qu’une série de rencontres avec des groupes d’intervenants afin de cerner les préoccupations des résidents par rapport à la situation des logements locatifs, aux logements à court terme, aux logements pour étudiants et aux logements partagés. Nous avons également invité les résidents à répondre à un sondage en ligne et à remplir un formulaire de commentaires.

Deuxième consultation – Le 4 septembre 2019

Cette consultation visait à demander aux résidents d’envisager les options stratégiques proposées pour donner suite aux préoccupations soulevées lors de la première consultation.

Troisième consultation – Du 4 au 18 octobre 2019

Le public a été invité à prendre connaissance des conclusions du personnel à donner son avis sur celles-ci. Le personnel s’est inspiré de cette consultation pour formuler ses recommandations au Conseil.

Novembre 2019

Le rapport de l’Étude sur les logements locatifs a été présenté le 15 novembre 2019 au Comité des services communautaires et de protection. Le rapport a été approuvé par le Conseil municipal le 27 novembre 2019 avec des modifications mineures.

Août 2020

Le 20 août 2020, le rapport intitulé « Règlement municipal sur la gestion des logements locatifs et nouvelles de l’Étude sur les logements locatifs » a été présenté et approuvé par le Comité des services communautaires et de protection. La mise à jour du rapport et les versions provisoires des règlements recommandés ont été approuvées par le Conseil municipal le 26 août 2020.

Le Règlement municipal sur la gestion des logements locatifs (n^o 2020‑255) et une modification au Règlement sur les normes d’entretien des biens (n^o 2013‑416) ont été adoptés en août 2020 afin d’améliorer la qualité des logements locatifs.

Avril 2021

Le rapport sur le Règlement sur la location à court terme a été présenté lors de la réunion extraordinaire conjointe du Comité des services communautaires et de protection et du Comité de l’urbanisme du 22 avril 2021. Le rapport sur le Règlement sur la location à court terme et les documents à l’appui ont été approuvés par le Conseil municipal le 28 avril 2021.

Logements locatifs

• Des droits de réinspection de 500 $ pour les propriétés non conformes ont été approuvés par le Conseil en décembre 2019 et sont en vigueur depuis février 2020.
• Le Règlement municipal sur la gestion des logements locatifs (n^o 2020‑255) établit des normes de base pour l'exploitation des logements locatifs.
• Des modifications ont été apportées à l’actuel Règlement sur les normes d’entretien des biens (n^o 2013‑416), y compris de nouveaux règlements sur la lutte antiparasitaire et le déverminage, ainsi que des normes et des obligations imposées aux propriétaires et aux locataires.
• Deux nouveaux agents d’application des règlements municipaux ont été embauchés afin de faire appliquer rigoureusement les normes de biens‑fonds et d’entretien des propriétés aux adresses problématiques.
• De meilleurs mécanismes de suivi ont été adoptés pour mieux surveiller la qualité des logements locatifs.
• Une base de données consultable, qui affichera l’historique des infractions aux normes de biens‑fonds et d’entretien des propriétés associées à une adresse municipale, est en cours d’élaboration.

Location à court terme

• Un permis délivré par la Ville, au coût de 110 $ pour deux ans, doit être obtenu pour toutes les propriétés destinées à la location à court terme.
• Les logements loués à court terme ne peuvent être annoncés que sur des plateformes enregistrées.
• Les plateformes sont tenues de soumettre des données à la Ville et de retirer les annonces illicites lorsqu’elles en reçoivent l’ordre.
• Les hôtes sont tenus d’informer leurs clients des règlements municipaux.
• Une nouvelle équipe chargée de l’application des règlements municipaux a été mise en place pour enquêter sur les locations à court terme et faire appliquer les règlements.
• La Ville surveille activement plus de 65 plateformes de location à court terme afin de repérer toute activité de location non autorisée et d’y remédier.

Prenez connaissance des études préliminaires qui orientent l’élaboration des politiques publiques liées à des questions clés en matière de logements locatifs.

Les enjeux touchant le logement locatif sont complexes et souvent interreliés.

C’est pourquoi la Ville a adopté une approche globale pour son examen de la réglementation sur les logements locatifs, laquelle est appuyée par des études poussées sur le marché locatif d’Ottawa.

Sur cette page, vous trouverez les principaux rapports réalisés par la Ville ou produits à sa demande à l’appui de cette étude.

Revue de la littérature et analyse du contexte dans d’autres villes (PDF) Prism Economics and Analysis

Ce rapport offre une vue d’ensemble des principaux articles universitaires et documents d’orientation écrits partout dans le monde sur des questions concernant le logement locatif, ainsi qu’une analyse des applications concrètes observées dans plusieurs villes canadiennes et américaines. Il a permis de trouver des approches prometteuses en matière de réglementation qui seront considérées en tant que stratégies potentielles pour résoudre les enjeux locaux.

Analyse du marché locatif (PDF) Prism Economics and Analysis

Cette étude présente des données exhaustives sur le marché locatif privé local, y compris la taille et l’état du parc de logements, les loyers et leurs variations, les taux d’inoccupation et la demande en logement. Ces données ont été analysées à l’échelle des secteurs de recensement pour brosser un portrait détaillé des conditions du marché propres à chaque quartier.

L’étude présente également des données importantes sur la location à court terme à Ottawa et sur l’influence de ce type de logement sur la disponibilité et l’abordabilité du marché locatif privé local.

Avis : Certaines données de l’analyse du marché locatif sont maintenant accessibles sur le site Données ouvertes Ottawa.

État de la situation des logements locatifs – Document de travail (PDF) Maclaren Municipal Consulting

Ce document présente les problèmes actuels concernant le logement locatif : le besoin de logement, la disponibilité du logement et les conditions des locataires et des propriétaires. 

Logements pour étudiants – Document de travail (PDF) Maclaren Municipal Consulting

Ce document présente les problèmes actuels concernant les logements pour étudiants : la demande, la disponibilité et les conflits entre étudiants et voisins.

Logements à court terme – Document de travail (PDF) Maclaren Municipal Consulting

Ce document traite de la croissance du marché de la location à court terme dans les propriétés résidentielles, des difficultés qui en découlent pour l’industrie hôtelière, des problèmes que rencontrent les voisins et des possibilités que ce type de location offre aux voyageurs et aux propriétaires.

Document sur les options stratégiques sur les logements locatifs (PDF) (Maclaren Municipal Consulting) – Août 2019

Ce document présente une série d’options stratégiques fondées sur les recherches et l’analyse des politiques de Maclaren, ainsi que les commentaires de la population recueillis lors des consultations portant sur les logements locatifs et sur les logements pour étudiants et les logements partagés.

Document sur les options stratégiques pour les locations de courte durée (Maclaren Municipal Consulting) – Août 2019

Ce document présente une série d’options stratégiques fondées sur les recherches et l’analyse des politiques de Maclaren, ainsi que les commentaires de la population recueillis lors des consultations portant sur les locations à court terme (comme Airbnb et VRBO), et expose les avantages et les désavantages de chaque option stratégique.

Normes foncières dans les logements locatifs – Ville d’Ottawa 

Ce rapport présente l’évolution, sur 10 ans, des demandes de service associées aux logements locatifs du marché privé. Ces données dresseront un portrait approfondi de la portée et de la nature des problèmes que rencontrent les locataires et les propriétaires.

Ce rapport a permis de faire la lumière sur les lacunes dans la réglementation et d’établir les questions prioritaires pour l’élaboration de politiques. Les Services des règlements municipaux s’en servent également pour évaluer la prestation des services, les protocoles d’application et l’allocation des ressources.

Réglementation des logements locatifs à long terme – Rapport final (Maclaren Municipal Consulting) – Septembre 2019

Ce rapport rend compte des recommandations de la firme Maclaren Municipal Consulting sur la réglementation des logements locatifs à Ottawa. Le personnel municipal a tenu compte de ces recommandations et des arguments à l’appui pour formuler ses recommandations et rédiger un rapport au Comité des services communautaires et de protection et au Conseil.

Réglementation du logement locatif à courte terme – Rapport final (Maclaren Municipal Consulting) – Octobre 2019

Ce rapport rend compte des recommandations de la firme Maclaren Municipal Consulting sur la réglementation des locations à court terme. Le personnel municipal a tenu compte de ces recommandations et des arguments à l’appui pour formuler ses recommandations et rédiger un rapport au Comité des services communautaires et de protection et au Conseil.