Étude sur les logements locatifs

La popularité croissante des services de location à court terme, comme Airbnb et VRBO, a créé de nouvelles possibilités ainsi que de nouveaux défis pour Ottawa et ses résidents. La Ville a mis en œuvre de nouvelles règles afin de gérer cette industrie émergente. 

Situation actuelle

Le Règlement sur la location à court terme (Règlement n° 2021-104) a été adopté par le Conseil municipal le 12 mai 2021. Vous pouvez consulter le rapport et les documents du Conseil ici.

Les plateformes de location à court terme, les gestionnaires immobiliers et les hôtes doivent soumettre une demande de permis, qui se trouve sur la page des locations à court terme.

Les propriétaires, les conseils d’administration des immeubles en copropriété et des coopératives de logement peuvent également demander à inscrire une interdiction de location à court terme dans leurs immeubles.

Contexte

L’émergence de la location à court terme dans les habitations privées facilitée par les plateformes en ligne comme Airbnb et Expedia a transformé l’industrie du tourisme d’accueil. Ce nouveau marché a créé autant de possibilités que de défis pour les résidents d’Ottawa.

Le potentiel financier créé par l’offre de services de location à court terme en ligne a permis à certains de renforcer leur sécurité de logement et d’avoir une meilleure qualité de vie. Certains quartiers ont aussi profité de la montée du tourisme à l’extérieur des secteurs traditionnellement touristiques.

En revanche, la croissance rapide du marché de la location à court terme a aussi apporté son lot de problèmes:

• Création de « lieux de fête » qui dérangent les résidents du quartier;
• Logements servant uniquement à la location à court terme, ce qui réduit l’offre de logements et contribue à la hausse du prix des locations à long terme et des logements;
• Désagréments pour les propriétaires et les associations condominiales qui ne veulent pas de cette pratique dans leurs bâtiments;
• Risques pour la sécurité en cas de surpeuplement.

Dans son Étude sur les logements locatifs, la Ville a évalué ses options pour gérer ces risques.

Le premier rapport du personnel et ses recommandations ont été présentés à la réunion extraordinaire du Comité des services communautaires et de protection du 15 novembre 2019 et approuvés par le Conseil municipal à sa réunion du 27 novembre 2019, avec des modifications mineures. Ce rapport a orienté le personnel municipal dans la rédaction du Règlement sur la location à court terme, qui a été examiné par le Comité des services communautaires et de protection et le Comité de l’urbanisme à leur réunion extraordinaire conjointe du 22 avril 2021, puis approuvé par le Conseil municipal le 28 avril 2021 avec des modifications mineures. Le Règlement no 2021-104, soit le Règlement sur la location à court terme, a été promulgué par le Conseil municipal le 12 mai 2021.

La Direction Générale des services de protection et d’urgence réalisent un examen de la règlementation municipale touchant les logements locatifs dans le secteur privé relativement à la santé et la sécurité publiques, à la protection des consommateurs, aux nuisances publiques et à d’autres questions d’intérêt municipal.

Cet examen comprend une évaluation des options stratégiques qui permettraient de traiter les enjeux liés aux conditions de logement, aux logements pour étudiants, aux maisons de chambres et aux logements partagés.

Situation actuelle

Le premier rapport du personnel et ses recommandations ont été déposés le 15 novembre 2019, à l’occasion d’une réunion extraordinaire du Comité des services communautaires et de protection, et ont été approuvés pendant la séance du Conseil municipal le 27 novembre 2019.

Dans la foulée des décisions du Conseil municipal sur les règlements-cadres recommandés, le personnel de la Ville a élaboré les règlements, politiques et procédures nécessaires, conformément aux directives qui lui ont été données. Le deuxième rapport du personnel, issu de l’Étude sur les logements locatifs, met l’accent sur les mesures à adopter afin d’améliorer la qualité des logements locatifs (à long terme); le 20 août 2020, ce rapport a été déposé auprès du Comité des services communautaires et de protection, qui l’a approuvé. Par la suite, le rapport et la version provisoire des règlements municipaux recommandés ont été approuvés à la séance du Conseil municipal le 26 août 2020.

Les deux règlements adoptés en août 2020 afin d’améliorer la qualité des logements locatifs sont le Règlement municipal sur la gestion des logements locatifs (règlement no 2020-255) et le règlement no 2020-256 qui modifie le Règlement sur les normes d’entretien des biens (règlement no 2013-416). Le nouveau Règlement sur la gestion des logements locatifs entre en vigueur le 31 août 2021.

Logements locatifs

Environ le tiers des résidents d’Ottawa vivent dans des logements locatifs.

Pour beaucoup, la location est une solution de rechange à la propriété qui est souple et abordable. Pour certains cependant, elle pose plusieurs difficultés en ce qui concerne la qualité, la disponibilité et l’abordabilité de logements locatifs qui répondent à leurs besoins.

Bien que la plupart des aspects de la relation entre locataires et propriétaires soit régie par la province de l’Ontario, la Ville d’Ottawa a adopté certains règlements qui touchent directement ou indirectement les logements locatifs. Voici ces règlements :

• Le Règlement sur les bâtiments (2014-220), qui régit l’application des dispositions de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment concernant la construction, la rénovation et la modification de l’usage d’immeubles et de structures désignées.
• Le Règlement municipal sur le chauffage (2010-210), qui porte sur le maintien d’un système de chauffage adéquat dans les logements locatifs.
• Le Règlement sur les permis (2002-189), dont l’annexe 26 porte sur la délivrance de permis pour les maisons de chambres et les règles connexes.
• Le Règlement sur l’entretien des propriétés (2005-208), qui régit le nettoyage et l’enlèvement des résidus, des débris, de la neige et de la glace pour toutes les propriétés.
• Le Règlement sur les normes d’entretien des biens (2013-416), qui prescrit les normes régissant l’entretien des biens. Il s’applique aux propriétés résidentielles et non résidentielles, aux immeubles et aux terrains vacants, aux espaces libres et aux biens à valeur patrimoniale.

Dans le cadre de l’étude sur les logements locatifs, la Ville a étudié la question à savoir si ces règlements doivent être modifiés ou si de nouveaux règlements sont nécessaires pour assurer adéquatement la santé et la sécurité publiques, la protection des consommateurs et la lutte contre les nuisances publiques en lien avec les logements locatifs.

Plus particulièrement, la Ville a examiné ce que pourraient apporter les modifications réglementaires proposées à l’égard de trois facteurs clés :

Qualité

• Les normes d’entretien des biens actuelles sont-elles appropriées pour les logements locatifs?
• Que peut faire la Ville pour garantir un plus grand respect de ces normes?

Disponibilité

• Les modifications réglementaires proposées stimuleront-elles les investissements dans les logements locatifs du secteur privé, ou protégeront-elles les logements existants?
• Les règlements en place ou les dispositions proposées découragent-ils les investissements dans ce secteur, ou entraînent-ils la perte de logements?
• Quelle est l’incidence des logements à court terme sur la disponibilité des logements locatifs sur le marché privé?
• Quelle est l’incidence des propriétés vacantes à ce même égard?

Abordabilité

• Quelle serait l’incidence des modifications réglementaires sur le coût des logements?
• Quelle est l’incidence de l’embourgeoisement sur les coûts de location, et quel rôle la municipalité devrait-elle jouer dans la gestion des enjeux en découlant, comme les « rénovictions »?

À la suite du rapport du personnel et des recommandations, le Conseil a approuvé les nouvelles mesures suivantes :

• Des droits de réinspection de 500 $ pour les propriétés non conformes ont été approuvés par le Conseil en décembre 2019 et sont en vigueur depuis février 2010.
• Le nouveau Règlement municipal sur la gestion des logements locatifs établira les normes de base pour l’exploitation des logements locatifs. Le personnel de la Ville a commencé à élaborer les documents auxiliaires pour les propriétaires et les locataires en prévision de la mise en œuvre de ce règlement, en août 2021.
• Les modifications à apporter au Règlement sur les normes de biens-fonds (2013-416), notamment les nouveaux règlements sur la lutte antiparasitaire et le déverminage, ainsi que les normes et les obligations imposées aux propriétaires et aux locataires, seront aussi mises en œuvre en août 2021.
• Nous avons embauché deux autres agents d’application des règlements municipaux afin de faire appliquer précisément les normes de biens-fonds et les questions d’entretien des propriétés aux adresses problématiques.
• De meilleurs mécanismes de suivi seront adoptés pour mieux surveiller la qualité des logements locatifs.
• Une nouvelle base de données consultable est en cours d’élaboration pour permettre de suivre l’évolution des normes immobilières et des contraventions dans l’entretien des propriétés.

Prenez connaissance des études préliminaires qui orientent l’élaboration des politiques publiques liées à des questions clés en matière de logements locatifs.

Les enjeux touchant le logement locatif sont complexes et souvent interreliés.

C’est pourquoi la Ville a adopté une approche globale pour son examen de la réglementation sur les logements locatifs, laquelle est appuyée par des études poussées sur le marché locatif d’Ottawa.

Sur cette page, vous trouverez les principaux rapports réalisés par la Ville ou produits à sa demande à l’appui de cette étude.

Revue de la littérature et analyse du contexte dans d’autres villes (PDF) Prism Economics and Analysis

Ce rapport offre une vue d’ensemble des principaux articles universitaires et documents d’orientation écrits partout dans le monde sur des questions concernant le logement locatif, ainsi qu’une analyse des applications concrètes observées dans plusieurs villes canadiennes et américaines. Il a permis de trouver des approches prometteuses en matière de réglementation qui seront considérées en tant que stratégies potentielles pour résoudre les enjeux locaux.

Analyse du marché locatif (PDF) Prism Economics and Analysis

Cette étude présente des données exhaustives sur le marché locatif privé local, y compris la taille et l’état du parc de logements, les loyers et leurs variations, les taux d’inoccupation et la demande en logement. Ces données ont été analysées à l’échelle des secteurs de recensement pour brosser un portrait détaillé des conditions du marché propres à chaque quartier.

L’étude présente également des données importantes sur la location à court terme à Ottawa et sur l’influence de ce type de logement sur la disponibilité et l’abordabilité du marché locatif privé local.

Avis : Certaines données de l’analyse du marché locatif sont maintenant accessibles sur le site Données ouvertes Ottawa.

État de la situation des logements locatifs – Document de travail (PDF) Maclaren Municipal Consulting

Ce document présente les problèmes actuels concernant le logement locatif : le besoin de logement, la disponibilité du logement et les conditions des locataires et des propriétaires. 

Logements pour étudiants – Document de travail (PDF) Maclaren Municipal Consulting

Ce document présente les problèmes actuels concernant les logements pour étudiants : la demande, la disponibilité et les conflits entre étudiants et voisins.

Logements à court terme – Document de travail (PDF) Maclaren Municipal Consulting

Ce document traite de la croissance du marché de la location à court terme dans les propriétés résidentielles, des difficultés qui en découlent pour l’industrie hôtelière, des problèmes que rencontrent les voisins et des possibilités que ce type de location offre aux voyageurs et aux propriétaires.

Document sur les options stratégiques sur les logements locatifs (PDF) (Maclaren Municipal Consulting) – Août 2019

Ce document présente une série d’options stratégiques fondées sur les recherches et l’analyse des politiques de Maclaren, ainsi que les commentaires de la population recueillis lors des consultations portant sur les logements locatifs et sur les logements pour étudiants et les logements partagés.

Document sur les options stratégiques pour les locations de courte durée (Maclaren Municipal Consulting) – Août 2019

Ce document présente une série d’options stratégiques fondées sur les recherches et l’analyse des politiques de Maclaren, ainsi que les commentaires de la population recueillis lors des consultations portant sur les locations à court terme (comme Airbnb et VRBO), et expose les avantages et les désavantages de chaque option stratégique.

Normes foncières dans les logements locatifs – Ville d’Ottawa 

Ce rapport présente l’évolution, sur 10 ans, des demandes de service associées aux logements locatifs du marché privé. Ces données dresseront un portrait approfondi de la portée et de la nature des problèmes que rencontrent les locataires et les propriétaires.

Ce rapport a permis de faire la lumière sur les lacunes dans la réglementation et d’établir les questions prioritaires pour l’élaboration de politiques. Les Services des règlements municipaux s’en servent également pour évaluer la prestation des services, les protocoles d’application et l’allocation des ressources.

Réglementation des logements locatifs à long terme – Rapport final (Maclaren Municipal Consulting) – Septembre 2019

Ce rapport rend compte des recommandations de la firme Maclaren Municipal Consulting sur la réglementation des logements locatifs à Ottawa. Le personnel municipal a tenu compte de ces recommandations et des arguments à l’appui pour formuler ses recommandations et rédiger un rapport au Comité des services communautaires et de protection et au Conseil.

Réglementation du logement locatif à courte terme – Rapport final (Maclaren Municipal Consulting) – Octobre 2019

Ce rapport rend compte des recommandations de la firme Maclaren Municipal Consulting sur la réglementation des locations à court terme. Le personnel municipal a tenu compte de ces recommandations et des arguments à l’appui pour formuler ses recommandations et rédiger un rapport au Comité des services communautaires et de protection et au Conseil.

Au cours de la dernière année, la Ville a rencontré des organismes de défense des intérêts, des associations industrielles et des fournisseurs de services locaux.

Trois périodes de consultation publique ont également été tenues dans le cadre de cette étude.

Période de consultation 1

La première période de consultation a pris fin le 30 juin 2019 et visait à connaître les préoccupations des résidents par rapport à la situation des logements locatifs, aux logements à court terme, aux logements pour étudiants et aux logements partagés. Douze ateliers ont été réalisés, ainsi qu’une série de rencontres avec des groupes d’intervenants. Nous avons également invité les résidents à répondre à un sondage en ligne et à remplir un formulaire de commentaires.

Période de consultation 2

En vue de cette consultation, les résidents peuvent envisager les options stratégiques proposées pour donner suite aux préoccupations soulevées lors de la première période de consultation. Deux documents portant sur ces options sont disponibles, l’un se rapportant aux logements locatifs et l’autre aux logements à court terme.

Période de consultation 3

La troisième et dernière période de consultations de l’étude sur les logements locatifs s’est déroulée entre le 4 et le 18 octobre 2019, et comprenait un sondage en ligne et deux réunions publiques.

Le public a été invité à prendre connaissance des études et rapports publiés jusqu’à présent et à donner son avis sur les conclusions du personnel. Ce dernier s’en est inspiré pour formuler ses recommandations au Conseil.

L’étude sur les logements locatifs, l’un des éléments du budget de 2018, a été approuvée par le Conseil municipal. On a constaté la nécessité de cette étude à la vue de plusieurs tendances émergentes :

• Les résidents et les organismes communautaires se questionnent sur la qualité et la sécurité des logements locatifs relevant du secteur privé et sur la façon dont la Ville traite ces enjeux;
• Les demandes de service relatives au respect des normes d’entretien des biens se sont multipliées, ayant augmenté de 34 % ces trois dernières années et presque triplé depuis la création de la nouvelle Ville d’Ottawa en 2001 (passant de 5 045 à 13 543);
• Les établissements d’enseignement postsecondaire sur le territoire connaissent une croissance continue, et l’on se questionne sur la capacité de la Ville à combler les besoins des étudiants en matière de logement;
• Des maisons unifamiliales sont converties en maisons de chambres ou en d’autres types de logements partagés sans qu’aucun permis ne soit obtenu;
• La location à court terme (au moyen de plateformes telles que Airbnb ou Expedia) fait sa place sur le marché, avec toutes les répercussions que cela peut avoir sur la disponibilité et l’abordabilité des logements sur le marché privé, de même qu’en ce qui concerne la santé et la sécurité, les nuisances publiques, le respect des normes d’entretien des biens et la protection du consommateur;
• Les règlements existants s’appliquant aux hôtels, aux motels et aux gîtes touristiques traditionnels doivent être revus.

Depuis la fin de l’année 2018, le personnel de la Ville mène des recherches et travaille en collaboration avec des conseillers externes afin de produire les études et les rapports préliminaires nécessaires.

Un groupe de travail composé de membres clés du personnel de six directions générales de la Ville a été mis sur pied. Il a pour tâche de s’assurer que l’étude cadre avec les autres initiatives de la Ville en matière de logements locatifs et de prestation de services.

Au début de 2019, la Ville a fait appel à la firme Maclaren Municipal Consulting pour la réalisation d’un examen indépendant des règlements municipaux concernant les logements locatifs du secteur privé. Cet examen consistera à cerner les problèmes potentiels et à recommander des solutions possibles.

Visée

Le but de cette étude est de mettre en place un cadre réglementaire qui tienne davantage compte des besoins des résidents et de l’économie locale.

Les options stratégiques proposées seront évaluées en fonction de leurs répercussions sur la qualité, la disponibilité et l’abordabilité des logements locatifs.

Les options stratégiques relatives à la location à court terme seront axées d’abord sur les répercussions sur la population plutôt que sur les perspectives économiques.

Dans tous les cas, la réglementation proposée devra être applicable, efficace et viable.

Réglementation applicable : La Ville doit être en mesure de prouver que les règles ont été enfreintes, et ce, dans les limites des pouvoirs du personnel chargé de l’application de la loi.

Réglementation efficace : Les règles doivent avoir un objectif et permettre la gestion ou la résolution de problèmes précis.

Réglementation viable : Les coûts liés à l’application doivent être recouvrés à même les droits, sans poser de fardeau financier excessif aux résidents et pour l’économie.

L’étude sur les logements locatifs porte sur la règlementation visant le marché privé des logements locatifs et les services de location à court terme.

Cela dit, la réglementation ne peut à elle seule résoudre tous les enjeux. La planification et les services sociaux sont tous deux des éléments essentiels pour surmonter les défis rencontrés en matière de logement. La Ville mène actuellement un certain nombre de projets. En voici quelques-uns.

Direction générale de la planification, de l’infrastructure et du développement économique

Révision du zonage R4, Phase 1 (« dortoirs ») – Surveillance des effets

Les modifications de zonage de juillet 2018 ont servi à éliminer les échappatoires qui permettaient l’offre de maisons de chambres sans permis (« dortoirs ») dans des endroits inappropriés. Au deuxième trimestre de 2019, la Direction générale soumettra un rapport sur la surveillance des effets de ces changements, qui a été exercée pendant un an.

Révision du zonage R4, Phase 2 (examen de l’absence d’habitats intermédiaires)

Est permise dans les zones résidentielles de densité 4 (R4) à Ottawa la construction d’immeubles d’appartements de faible hauteur, ce qui élargit les possibilités pour la construction de nouveaux logements locatifs urbains à prix abordable. Cependant, les urbanistes de la Direction générale, en analysant les règles associées au zonage R4, ont récemment décelé des lacunes ayant empêché ce type de projet, ce qui a contribué à la pénurie de logements locatifs près du centre-ville.

La révision du zonage R4 (également appelée « examen de l’absence d’habitats intermédiaires ») permettra de corriger ces lacunes et d’éliminer les obstacles indus à la construction d’immeubles résidentiels de faible hauteur. On estime que la révision du zonage R4 entraînera la construction de milliers de nouveaux logements dans le noyau urbain au cours des décennies à venir. Les consultations publiques sur l’examen de l’absence d’habitats intermédiaires débuteront au troisième trimestre de 2019, et des modifications de zonage seront soumises au Comité de l’urbanisme au premier trimestre de 2020.

Révision du Plan officiel et politiques relatives au logement

Le Plan officiel est en cours de révision, un exercice qui devrait prendre fin en 2021. La révision comprend un examen minutieux des politiques sur l’utilisation du sol qui ont une incidence sur l’offre de logements à l’échelle de la ville. On trouve un ensemble de documents de travail, dont un portant spécifiquement sur le logement, sur la page du Nouveau plan officiel de la Ville d'Ottawa. L’équipe de révision du Plan officiel invite la population à donner ses commentaires sur ces documents d’ici le 31 mai.

Direction générale des services sociaux et communautaires

Les Services de logement de la Direction générale des services sociaux et communautaires offrent un éventail de services afin d’aider les résidents admissibles à combler leurs besoins en matière de logement. Ils s’occupent aussi d’élaborer et de faire exécuter le Plan décennal de logement et de lutte contre l’itinérance de la Ville.

La mise à jour de ce plan devrait commencer plus tard cette année.