Plan de conception communautaire de Leitrim

Plan de conception communautaire de Leitrim​ [PDF 5.34 MB]

Le présent document constitue le guide de l’aménagement et de la croissance Leitrim approuvé par le Conseil. Le plan de conception communautaire offre des lignes directrices quant à la prise de décision au jour le jour concernant l’utilisation du sol et établit les priorités de la communauté pour l’avenir.

Barbara Barr Fred Barrett George Barrett Joan Barrett Lois Barrett Ian Baxter Tom Breuer Jim Burghout Sandra Cadieox Vandra Candon Gilles Champoux Glenn Clarke Seth Cwinn Marc Daigneault Louis DiRamo Russell Drummond Albert Dugal Arlene Bomback-Fortin Sandy Garland David Gladstone William Grant Lisa Headley Kennedy Johnstone Aleata Karstad Maureen Kemp Kristean Kemp Robert Kemp Paul Koch David Krajaefski Peter Krippel Yvon Lacroix Silvie Lacroix Sylvie Lalonde Andre Larouche John Lawrence Marc Lebelle Bruce Lillies Cindy MacMillan Philip Martis John McCalla Shawn Melhotre Nicole Parent Vince Petrelli Tad Piarscinnowski Stephen Pichette L.D. Raimo Graham Ritchie Nick Roberts Jeanne Romain Bill Royds Andy Ruta Carm Saffioti Willis Scanlon Meg Sears Gina St. Amoir Mike Thomas Stella Val Leo Vanderydt Suzanne Vanderydt Fiona Walker Pansy Waterman Corey Wood

Ville d’Ottawa: Dana Collings Kevin Muir

Technical Advisory Committee:

Debbie Belfie Judy Billingsley Guy Bourgon Karen Currie Sandra Candow Roman Diduch Pierre Dufresne Diane Emmerson Chris Gordon Charles Goulet Annette Jones Cathlyn Kaufman Don Kennedy Jean Lachance Myles Mahon Diane Matichuk Larry Morrison Andy Naoum Heather Sanders Pat Scrimgeour Amira Shehata Harold Ship Leslie Vanclief

The Planning Partnership: Donna Hinde Rick Merrill Ron Palmer Michael Tocher Philip Weinstein

Cumming Cockburn Limited: Bob Wingate

Delcan Corporation: Ronald Jack Jason Jardine Ann Tremblay

StoneStable Consultants: Bill Levesque

La communauté de Leitrim est un secteur d’environ 520 hectares situé dans le sud d’Ottawa. Il est délimité au nord par le chemin Leitrim, au sud-ouest par les terres humides de Leitrim et, pour la plus grande part, par la rue Bank à l’est et le chemin Albion à l’ouest. À l’exception de quelques usages commerciaux, institutionnels, industriels et résidentiels concentrés principalement aux intersections de la rue Bank et du chemin Albion avec le chemin Leitrim, son territoire est, à l’heure actuelle, essentiellement non aménagé. En raison des pressions accrues qu’exercent les grands et petits propriétaires fonciers qui désirent lotir leurs biens-fonds, il était devenu indispensable d’élaborer un plan de conception communautaire afin de definer une vision coordonnée pour guider la croissance de ce secteur.

C’est donc dans cette optique que le Plan de conception communautaire (PCC) de Leitrim a été entamé en novembre 2003. Le Plan officiel préconise pour les « collectivités en développement », comme celle de Leitrim, une combinaison d’utilisations du sol et de types d’habitations, dans un aménagement compact et polyvalent où sont regroupés installations et services de quartier et qui favorise la marche et le transport en commun. Le PCC de Leitrim comporte six grands volets : plan d’utilisation du sol, lignes directrices pour la conception communautaire, plan des espaces verts, plan des services publics, plan du réseau de transport et plan de mise en oeuvre.

Le plan d’utilisation du sol (Section 4.0) a été préparé en fonction des considérations actuelles relatives aux conditions, à l’infrastructure de transport et aux services publics pour le secteur, des orientations du Plan officiel et des commentaires recueillis à l’occasion des ateliers publics. Le cadre du plan a été établi à partir des discussions sur les trois solutions en matière d’utilisation du sol élaborées lors de l’atelier tenu en décembre 2003. Ces solutions proposaient différentes structures communautaires, qui variaient entre elles sur les plans du réseau routier, des zones d’emploi, des terrains à usage commercial, des réseaux de parcs et des combinaisons de types d’habitations. L’option privilégiée a été retravaillée au cours des ateliers publics subséquents, qui ont eu lieu en février et en septembre 2004. Le plan prévoit huit désignations d’utilisation du sol sur lesquelles reposeront les décisions futures concernant l’aménagement du territoire de Leitrim. Le plan d’utilisation du sol propose cinq secteurs résidentiels, trois centres polyvalents situés le long de la rue Bank et des terrains consacrés à l’emploi dans le nord-ouest. Selon le PCC, la communauté de Leitrim comptera, une fois entièrement aménagée, environ 15 000 habitants et à peu près 5 300 unités d’habitation, 6 900 emplois et 30 000 m2 de surface utile réservée au commerce de détail. Le plan est organisé en fonction de huit éléments clés :

(1) Espaces verts – Une organisation selon les parcs structurés et les espaces naturels, qui doivent être ouverts et accessibles au public, soit en donnant directement sur le domaine public, soit en y étant reliés par des sentiers pour piétons et des pistes.

(2) Rues – De belles rues faisant partie intégrante du domaine public, organisées selon un réseau modifié d’artères, de routes collectrices et de routes locales.

(3) Transport en commun – Un réseau routier intégré donnant accès aux circuits d’autobus qui, eux, seront reliés au futur emplacement de la station du train léger sur rail et du parc-o-bus.

(4) Centres polyvalents – Trois centres polyvalents aménagés le long de la rue Bank et qui, en tant que lieux de concentration d’activités, abriteront un vaste éventail de services et d’usages commerciaux, institutionnels et résidentiels.

(5) Écoles – Quatre écoles élémentaires construites à des endroits qui deviendront des pôles d’attraction; les écoles mêmes seront considérées comme des bâtiments repères.

(6) Zones résidentielles de haute densité – Usages résidentiels à densité plus élevée situés à proximité des pôles d’attraction comme les centres polyvalents ou autour de parcs.

(7) Quartiers – Série de dix quartiers résidentiels, chacun doté d’un centre névralgique et caractérisé par une combinaison de types d’habitations.

(8) Emploi – Secteur réservé aux usages créateurs d’emplois de manière à respecter l’orientation du Plan officiel concernant un équilibre entre l’habitation et l’emploi.

Les lignes directrices pour la conception communautaire (Section 5.0) établissent une orientation concrète en matière de conception en indiquant comment les objectifs du Plan officiel seront réalisés dans la communauté. Elles fournissent des directives précises pour le processus d’examen des projets d’aménagement. Elles sont également organisées en fonction des huit éléments clés du plan d’utilisation du sol. En règle générale, elles régissent la conception de ce qui suit :

• tous les bâtiments (orientation, matériaux utilisés pour la façade, dimensions, surface construite, aménagement paysager, etc.);
• les stationnements et les rues internes (emplacement, aménagement paysager, écrans, normes, etc.);
• les rues (arbres, éclairage, affichage, etc.);
• les parcs et la gestion des eaux pluviales;
• les sentiers publics et les liens pour les piétons.

Le plan des espaces verts (Section 6.0) circonscrit le réseau de parcs et précise l’emplacement des caractéristiques naturelles, des bassins de gestion des eaux pluviales et des sentiers publics proposés pour Leitrim. Il est conforme aux objectifs du Plan officiel puisqu’il prévoit 82,3 hectares en tout d’espaces verts (5,5 hectares pour 1 000 résidents) et 36,9 hectares de parcs (2,46 hectares pour 1 000 résidents). Ces espaces verts sont répartis entre le parc Leitrim (parc de district existant), deux nouveaux parcs communautaires, sept nouveaux parcs de quartier, deux nouveaux basins de rétention des eaux pluviales, le couloir de gestion des eaux pluviales et le boisé situé à l’ouest du chemin Albion.

Le plan du réseau de transport (Section 7.0) précise les réseaux routiers recommandés pour Leitrim, selon les orientations du Plan officiel et du Plan directeur des transports. Ainsi, la rue Bank et le chemin Albion seront transformés en artères à quatre voies, tandis que le chemin Leitrim et le prolongement de la promenade Earl Armstrong au sud de Leitrim seront des artères à deux voies. Le réseau de routes collectrices et de routes locales proposé pour Leitrim est inspiré d’un réseau routier modifié. Une évaluation a confirmé qu’il a la capacité voulue pour permettre la circulation locale et de transit, qu’il assure un bon accès piétonnier, qu’il dessert bien les centres commerciaux et que le transport en commun y sera accessible et offrira plusieurs possibilités d’itinéraires. En ce qui a trait au transport en commun rapide dans le secteur, le PCC renvoie à l’étude d’évaluation environnementale (EE) du projet de couloir nord-sud du train léger sur rail, qui doit être terminée en septembre 2005.

Le plan des services publics (Section 8.0) repose sur le Leitrim Community Design Plan Serviceability Report, lequel contient les plans recommandés pour le branchement de Leitrim aux réseaux d’aqueduc et d’égouts séparatifs et pluviaux. Le secteur sera raccordé à la station de pompage de Leitrim, qui se trouve sur la promenade Findlay Creek, à l’ouest de la rue Bank, et qui est reliée à l’égout collecteur du chemin Conroy par une conduite de refoulement située sous la rue Bank. L’approvisionnement en eau sera ultérieurement assuré par le réservoir et la station de pompage d’Ottawa-Sud. Entre-temps, il est recommandé que la principale source d’eau provienne de la rue Bank. Pour ce qui est de la gestion des eaux pluviales, un bassin de retention drainant la majorité du territoire de Leitrim sera aménagé du côté est de la rue Bank tandis qu’un second bassin, plus petit, sera construit dans le nord-ouest du secteur pour assurer le drainage des zones d’emploi et des propriétés résidentielles du nord.

Le plan de mise en oeuvre (Section 9.0) précise comment la vision énoncée dans le PCC de Leitrim sera réalisée. La mise en oeuvre du plan pourra faire l’objet d’une certaine interprétation, pourvu que la portée générale des politiques et des principes du PCC soit respectée. L’aménagement de Leitrim se fera par étapes, d’est en ouest à partir de la rue Bank, là où se trouve présentement l’égout séparatif collecteur. Les règlements de zonage habilitants, les plans de lotissement et la réglementation du plan d’implantation seront les principaux outils de mise en oeuvre. Le plan d’utilisation du sol et les lignes directrices pour la conception communautaire régiront les questions relatives aux demandes d’aménagement. Le personnel pourra approuver des modifications mineures au PCC, mais les changements en profondeur devront être soumis à l’examen et à l’approbation du Comité et du Conseil.

Leitrim est une communauté urbaine située dans la partie sud d’Ottawa, dans l’ancienne Ville de Gloucester. Le présent Plan de conception communautaire concerne un territoire d’environ 500 hectares. Bien que ce secteur soit historiquement conçu comme un village, une modification au Plan officiel de la Ville de Gloucester a fait passer Leitrim de zone visée par la Politique rurale à zone visée par la Politique urbaine en 1990. Le Plan officiel de la Ville d’Ottawa (2003), appelé « Plan officiel » dans le présent document sauf mention contraire, désigne la plus grande partie de Leitrim comme étant une « collectivité en développement ». Cette désignation nécessite la réalisation d’un plan de conception communautaire avant tout traitement de nouvelle demande d’aménagement.

À l’automne 2003, l’équipe de The Planning Partnership (le Partenariat pour la planification) était constituée par la Ville d’Ottawa et chargée d’élaborer un plan de conception communautaire permettant d’orienter les aménagements à Leitrim. En raison des récentes pressions en faveur d’aménagement dans la collectivité provenant de divers propriétaires, la réalisation d’un plan de conception communautaire pour Leitrim est opportune.

1.1 Objet du Plan

Le Plan de conception communautaire de Leitrim vise principalement à préparer un plan conceptuel détaillé d’aménagement et une étude de viabilisation qui orienteront les aménagements futurs dans le secteur d’étude. Le Plan de conception communautaire (PCC) de Leitrim a pour objet :

• De décrire le contexte du secteur et tout problème devant être abordé;
• D’établir la diversité et l’emplacement des types de logements résidentiels, dont 60 % au maximum seront des logements unifamiliaux ou jumelés, au moins 10 % des appartements et au moins 30 % d’autres formes de logements multiples;
• D’établir une moyenne globale par hectare net de 29 unités de logements unifamiliaux, jumelés et maisons en rangée;
• De déterminer comment les utilisations de sol proposées aideront à atteindre les objectifs d'emplois et de ménages (1,3 emploi par ménage);
• D’établir un quadrillage modifié comme méthode privilégiée d'alignement des routes du secteur;
• De protéger et de mettre en valeur les fonctions et les éléments naturels du secteur;
• De déterminer comment le modèle d’aménagement permettra de créer une identité propre, une variété de formes bâties et de façades grâce notamment aux couleurs, aux matériaux, aux marges de reculement uniformes, à la dispersion plutôt qu’à la concentration des types de logements et aux variations dans l’agencement des bâtiments sur les terrains;
• D’exposer une stratégie de mise en œuvre du PCC qui fasse état des modifications requises au Plan officiel et qui permette d’orienter le zonage;
• De fournir un plan d’exécution graduel pour le plan d’aménagement et un projet de mise en œuvre efficace.

Le Plan de conception communautaire de Leitrim contient :

• Un Plan d’utilisation du sol (page 26);
• Des lignes directrices de conception communautaire (chapitre 5);
• Un plan des espaces verts (chapitre 6);
• Un plan du réseau de transport (chapitre 7);
• Un plan de viabilisation (chapitre 8).

1.2 Secteur d’étude

Leitrim est situé au sud-est d’Ottawa, à environ 2 km à l’est et légèrement au sud de l’aéroport international d’Ottawa. Le secteur est délimité au nord par le chemin Leitrim, à l’est par la rue Bank essentiellement et à l’ouest par le chemin Albion essentiellement. De petites parties du secteur d’étude, à l’extrémité nord et jouxtant le chemin Leitrim, se prolongent un peu au-delà de la rue Bank et légèrement à l’ouest au-delà du chemin Albion. La limite sud du secteur d’étude n’est pas définie par une voie publique mais le prolongement futur du chemin Earl Armstrong sera situé à proximité de cette limite.

Secteur d’étude de la collectivité de Leitrim.

1.3 Propriétaires principaux

Le schéma de propriété foncière, sur lequel figurent les propriétaires principaux, est illustré sur le plan ci-dessous.

Principaux propriétaires dans le Plan de conception communautaire de Leitrim.

1.4 Processus de consultation

La conception communautaire de Leitrim a été organisée autour de trois ateliers, au cours desquels tous les participants intéressés ont été invités à collaborer avec l’équipe de consultants. Ces ateliers ont permis la participation du personnel de la Ville, des offices de protection de la nature, des propriétaires, des groupes d’intérêts, des résidents du quartier et des membres du public intéressés.

Atelier no 1 (les 1er et 2 décembre 2003) :

Compréhension commune des problèmes, défis et principes de conception, et options d’aménagement

La première journée a permis de rencontrer les intervenants, d’obtenir de l’information, d’échanger des idées, de confirmer les « acquis » qui permettraient d’orienter la préparation des concepts d’utilisation du sol, et d’établir les principes fondamentaux orientant la conception.

Quatre réunions séquentielles ont été organisées pendant cette journée. On a pu y discuter de la viabilisation, de transport, de transport en commun, d’éléments naturels et de politique d’aménagement dans le secteur. Ces réunions comportaient des discussions avec les membres du Comité consultatif technique du projet, les promoteurs et leurs consultants, les groupes d’intérêts et le public. Chaque séance a débuté par une courte présentation de l’équipe de consultants, qui avait pour but de partager l’information et d’assurer la précision et la cohérence des données disponibles. Les discussions qui ont suivi ont permis de rassembler les nouvelles données et de partager les nouvelles idées et les nouveaux intérêts. Chaque séance était échafaudée à partir de la précédente. Dès que de nouveaux renseignements étaient obtenus, ils étaient présentés aux groupes suivants aux fins de discussion. La première journée s’est achevée par une discussion sur les acquis de la collectivité et les principes fondamentaux qui permettraient d’orienter un aménagement conceptuel.

La seconde journée d’atelier s’est appuyée sur les résultats de la première pour préparer des concepts d’utilisation du sol pour la collectivité. Les membres du Comité consultatif technique, les consultants des promoteurs, les groupes d’intérêts et les membres du public ont été invités à se joindre à l’équipe de consultation pour élaborer des options pour Leitrim.

Le groupe a été divisé en quatre équipes, chacune étant affectée à un programme précis et chargée d’élaborer un tracé routier de base et un Plan d’utilisation du sol fondés sur ce programme. Après la séance de conception, chaque groupe a fait une brève présentation suivie d’une discussion visant à obtenir des commentaires sur les différentes options de conception formulées. Ensuite, après quelques ajustements apportés à chacune de ces options, les concepts ont été présentés aux membres du public lors d’une réunion portes ouvertes tenue en soirée.

Atelier no 2 (le 23 février 2004) :

Élaboration du plan de conception communautaire recommandé

Le deuxième atelier avait pour objet de prendre connaissance des commentaires émis sur le cadre de travail d’un plan de conception communautaire recommandé. D’abord, une réunion a été organisée avec les membres du Comité consultatif technique afin d’évaluer les diverses options et les éléments privilégiés. À partir de ces discussions, l’équipe de consultants a préparé un plan-cadre regroupant les éléments privilégiés du plan. Des séances de travail ont été menées avec les promoteurs et leurs consultants, les groupes d’intérêts et les membres du public afin d’examiner les concepts et le cadre de travail d’un plan privilégié d’utilisation du sol.

Atelier no 3 (le 23 septembre 2004) :

Solutions de rechange en matière d’utilisation du sol sur les anciens sites de gestion des eaux pluviales

Un troisième atelier a été programmé afin de traiter de certains changements possibles au plan de conception. Des études détaillées de conception technique, conjuguées au plan de gestion environnementale et aux mesures d’atténuation, ont révélé une sensibilité de l’assise rocheuse. Étant donné les avantages financiers liés au déplacement du bassin de rétention des eaux pluviales, la Ville a choisi de rechercher de nouveaux emplacements pour les bassins. Par conséquent, les nouvelles options d’utilisation du sol visant trois emplacements précédemment consacrés à la gestion des eaux pluviales ont été examinées par le Comité consultatif technique, les propriétaires et les membres du public.

Préparation des concepts lors de la 2e journée de l’atelier.

Présentation des concepts au groupe.

Présentation des concepts au groupe.

Préparation de l’un des concepts lors du 2^e atelier de décembre.

3.1 Acquis

Les concepts d’utilisation du sol à Leitrim dégagés lors du processus de consultation publique étaient fondés sur les acquis suivants :

Acquis des concepts préparés lors du premier atelier.

Limites du secteur d’étude

Le secteur d’étude du Plan de conception communautaire correspond aux limites du secteur urbain, telles que définies à l’annexe B du Plan officiel (voir la carte à la page opposée) et inspiré du Plan officiel de Gloucester et du Plan officiel régional. Les limites des terres humides de Leitrim sont ainsi fixées et aucun changement n’a été pris en compte dans le cadre du Plan de conception communautaire de Leitrim.

Emplacement et nombre de bassins de gestion des eaux pluviales

Pour le premier atelier, les installations de gestion des eaux pluviales devaient être intégrées dans le secteur d’étude. Le bassin de gestion des eaux pluviales précédemment approuvé était aménagé au centre de la localité. Son emplacement et sa conception préliminaire faisaient suite à une évaluation environnementale provinciale de portée générale, réalisée avec succès. Ils avaient également été approuvés en vertu de la Loi canadienne sur les évaluations environnementales. Le ministère des Pêches et des Océans a également conclu avec la Ville une entente de compensation pour l’habitat du poisson. L’installation a en outre reçu un certificat d’approbation du ministère de l’Environnement. L’aménagement de trois autres installations de gestion des eaux pluviales était nécessaire à Leitrim : une à l’extrémité sud du territoire, une autre à son extrémité nord et la dernière du côté est de la rue Bank. Toutefois, à la suite d’examens subséquents des emplacements, les bassins central, Remer, et est ont été remplacés par un bassin regroupé unique qui jouxtera le ruisseau Findlay, immédiatement à l’est de la rue Bank et au nord du chemin Blais. L’aménagement d’un bassin de gestion des eaux pluviales immédiatement à l’ouest du cimetière est toujours nécessaire afin de desservir la partie nord du secteur d’étude, à l’ouest de la rue Bank.

Ministère de la Défense nationale

À l’est du secteur, le ministère de la Défense nationale (MDN) exploite la station des forces canadiennes Leitrim. Lors du premier atelier, un représentant du ministère de la Défense nationale a soulevé la question de l’aménagement proposé, en précisant que cet aménagement perturberait la zone de tranquillité de la base. Toutefois, aucune preuve susceptible de faire obstacle à l’aménagement de Leitrim n’a été fournie au cours de l’élaboration du présent plan.

Site d’enfouissement de Gloucester

Transports Canada a réalisé une évaluation des risques pour l'ensemble de la zone d'étude de l’ancien site d’enfouissement de Gloucester, adjacent à l’angle nord-ouest du secteur d’étude. Cette évaluation des risques, examinée par des pairs, concluait que « les conditions environnementales associées au site d’enfouissement de Gloucester ne représentent pas un risque pour la santé humaine ou écologique dans les utilisations du sol actuelles ou futures de la collectivité ».

Cimetière

Le cimetière est une utilisation existante (voir la carte à la page opposée) qui doit être intégrée dans la conception communautaire.

Zone d'influence d'exploitation de l'aéroport

La zone d'influence d'exploitation de l'aéroport (voir la carte à la page opposée), qui exclut toute utilisation sensible au bruit, s’étend sur environ 200 mètres à l’est du chemin Fenton et au sud de l’avenue Del Zotto.

Politiques d’urbanisme

Le Plan officiel de la Ville d’Ottawa exige que divers types de logement soient proposés, y compris un maximum de 60 % de maisons unifamiliales et jumelées, un minimum de 30 % d’habitations multifamiliales et un minimum de 10 % d’appartements. Le Plan officiel exige une densité globale de 29 unités par hectare dans le cas des habitations unifamiliales, jumelées et multiples, et un total de 5 300 unités et 1,3 emplois par ménage. Le Plan de conception communautaire doit également tenir compte des objectifs de la Ville en matière de transport d’ici à 2021, fixés à 10 % pour la marche, 3 % pour le vélo et 30 % pour le transport en commun. Autant que possible, tous les résidents devraient habiter à moins de 400 mètres d’un espace vert.

Écoles

Quatre emplacements d’écoles primaires ont été exigés à Leitrim par trois conseils scolaires, chacun d’une superficie de deux à trois hectares. Quatre emplacements ont donc été réservés dans le Plan de conception communautaire de Leitrim.

Couloir de train léger

Le couloir du prolongement futur du projet de train léger nord-sud, dans sa partie située à Leitrim, est prévu à l’ouest du chemin Albion et constitue la limite la plus à l’ouest du secteur d’étude. Dans ce couloir, une station de train léger et un parc-o-bus devront vraisemblablement être aménagés dans l’un des trois quadrants non aménagés de l’intersection du chemin Leitrim et du couloir de train léger. L’étude d’évaluation environnementale actuellement menée sur le couloir nord-sud permettra de déterminer l’emplacement privilégié pour la station de train léger et le parc-o-bus.

3.2 Trois options

Trois concepts ont été préparés lors du premier atelier avec les membres du comité consultatif technique, les consultants des promoteurs, les groupes d’intérêts et les membres du public. Après cet atelier, les concepts ont été précisés et la répartition des utilisations du sol a été calculée.

Le programme de création des concepts a été établi lors de l’atelier afin de déterminer l’emplacement du cœur commercial, la quantité de terrains destinés à l’emploi et les autres considérations d’utilisation du sol à prendre en compte. Cette approche a permis de préparer diverses options de conception. Les concepts proposaient des changements dans les domaines suivants :

• Tracé routier;
• Quantité de terrains destinés à l’emploi;
• Emplacement du centre commercial;
• Réseaux de parcs;
• Diversité des types de logement.

Le concept A proposait l’aménagement du cœur commercial au centre historique de Leitrim, à l’angle du chemin Leitrim et de la rue Bank. Les terrains destinés à l’emploi ont été limités au secteur situé à l’ouest d’une route collectrice nord-sud proposée, qui constitue une limite pour les utilisations résidentielles situées au nord du cimetière. La quantité de terrains destinés à l’emploi proposée est légèrement inférieure à ce que propose le Plan officiel.

Concept A

Le concept B proposait l’aménagement du cœur commercial au centre de la collectivité, les terrains destinés à l’emploi étant limités à l’intérieur de la zone d'influence d'exploitation de l'aéroport, ce qui correspond à l’utilisation actuelle. Les terrains restants au nord du cimetière ont été illustrés en tant qu’utilisations résidentielles. Par conséquent, ce concept offre beaucoup moins de terrains destinés à l’emploi par rapport à ce que propose le Plan officiel.

Concept B

Le concept C proposait l’aménagement du cœur commercial à l’extrémité sud du site, à la hauteur de la rue Bank. Les plans précédemment préparés par les promoteurs ont été intégrés avec des changements mineurs nécessaires pour améliorer les liens entre les aménagements. L’extrémité nord du site, à l’ouest de la rue Bank, a été désignée pour l’emploi, tel qu’illustré dans le Plan officiel.

Concept C

Concept A

Concept B

Concept C

Le réseau d’espaces verts contenu dans le Plan d’utilisation du sol est constitué d’éléments naturels, de parcs, d’installations de gestion des eaux pluviales et de sentiers. Le but de ce réseau d’espaces verts, conformément à l’orientation du Plan officiel, est d’offrir diverses possibilités de loisirs dans des cadres différents, tout en protégeant les aires naturelles du secteur.

Selon la définition du Plan officiel, on entend par espaces verts les parcs structurés, qu’il s’agisse de grands parcs communautaires ou de petits parcs de quartier, et les aires naturelles et environnementales, comme les terres humides et les couloirs de ruisseaux. Le Plan officiel établit deux objectifs en matière d’espaces verts dans les zones urbaines :

• 2 ha par millier d’habitants, soit 8 à 10 %, des terrains aménageables doivent être consacrés à des parcs et des aires de loisirs;
• 4 ha par millier d’habitants, soit 16 à 20 % de superficie brute de terrain, doivent être consacrés à tous les espaces verts, notamment les parcs et les aires de loisirs, en plus des plaines inondables, des terrains vulnérables, des installations de gestion des eaux pluviales et des terrains environnementaux.

Le Plan de conception communautaire de Leitrim atteint ces objectifs. Le Plan d’utilisation du sol contient au total 82,3 ha d’espaces verts, soit environ 5,5 ha par millier d’habitants, et 36,9 ha de parcs, soit environ 2,5 ha par millier d’habitants. Si l’on ajoute à ces espaces les terres humides de Leitrim, adjacentes et couvrant environ 300 hectares, ainsi que la Ceinture de verdure de la Commission de la capitale nationale, au nord du chemin Leitrim, Leitrim suit facilement l’orientation du Plan officiel en matière de conception de collectivités « vertes ».

Les espaces verts seront principalement publics. Ces terrains seront obtenus lors du processus d’approbation des demandes de lotissement, soit en vertu de la Loi sur l'aménagement du territoire, qui permet de consacrer à l’aménagement d’espaces verts 2 % de la superficie des utilisations d’emploi et 5 % de celle des utilisations résidentielles, ou de consacrer à l’aménagement d’espaces verts des terrains limités comme les couloirs de ruisseaux ou les tampons de terres humides, selon la superficie la plus grande.

6.1 Répartition des espaces verts

Réseau d’espaces verts

Le Plan des espaces verts a pour objet de localiser stratégiquement les parcs afin d’accroître la superficie des autres espaces verts et ainsi créer un réseau d’espaces verts nord-sud et est-ouest. Ainsi, la plupart des résidents habiteraient à moins de 400 m d’un espace vert quelconque. Les parcs de la collectivité sont hiérarchisés : des parcs de secteur pouvant accueillir les terrains de sports et les installations nécessaires dans les plus grands secteurs, des parcs communautaires répondant aux besoins en terrains de sports et en installations de la collectivité, et les parcs de quartier répondant aux besoins récréatifs des résidents habitant dans les environs.

Le Plan des espaces verts est constitué des éléments suivants :

Parc Leitrim (12,9 ha)

Le parc Leitrim est un parc de secteur existant de 12,9 ha. On y retrouve l’aréna Fred-Barrett et un certain nombre de terrains de sports et de balle. L’aréna Fred-G.-Barrett compte deux patinoires, une salle communautaire, une concession et des salles de réunion. Le parc contient trois terrains de balle, dont un est éclairé, un terrain de football, un terrain mixte soccer/football et cinq terrains de soccer. Le parc peut accueillir certains tournois de la Ville et est utilisé à pleine capacité ou presque. On peut également y étendre le programme du parc de manière à ajouter diverses utilisations supplémentaires. Un système d’éclairage pourrait être installé dans les installations non éclairées et ainsi augmenter le temps d’utilisation des terrains de balle et de soccer. L’accès des véhicules et le stationnement sont actuellement possibles depuis le chemin Leitrim, et l’accès des véhicules sera possible depuis les routes du sud lorsque les terrains situés à l’est de la rue Bank seront aménagés.

Parc communautaire au nord des terres humides (10,6 ha)

Un nouveau parc communautaire de 10,6 hectares est proposé au nord des terres humides de Leitrim et constituerait l’un des deux parcs communautaires de Leitrim. Les parcs communautaires ont pour fonction d’accueillir la majorité des nouveaux terrains de sports de Leitrim. On peut également y retrouver, entre autres, des terrains de tennis, des patinoires, des terrains en revêtement dur et des jeux d’eau. Ce parc aidera à relier les quartiers grâce à des sentiers et servira de zone tampon entre les terrains d’emploi et les zones résidentielles. L’accès aux terrains de sports et le stationnement sont possibles aux deux extrémités du parc. Les terrains de sports pourront être éclairés, mais leur emplacement devra être soigneusement étudié afin d’éviter de perturber les résidents des habitations adjacentes. Un centre communautaire pourrait également être aménagé, en fonction du nombre d’écoles construites et de leurs équipements. Un bassin de gestion des eaux pluviales jouxtant le parc sera intégré dans la conception du parc.

Parc communautaire au sud des terres humides (3,2 ha)

L’aménagement d’un nouveau parc communautaire de 3,2 hectares est proposé le long de la route collectrice est-ouest du sud de Leitrim. Tout comme l’autre parc communautaire, ce parc abriterait des terrains de sports. Il sera conçu de manière à créer le moins de répercussions possible sur les terres humides de Leitrim, notamment grâce à la plantation de végétation dans des zones tampons naturelles du parc.

Parcs de quartier adjacents à des écoles

On compte trois parcs de quartier adjacents à des cours d’école. Le parc de quartier central (1,0 ha) est relié à deux écoles. Les parcs de quartier nord et sud sont associés à une seule école et ont une superficie de 0,8 ha. Ces parcs permettront certaines activités de loisirs actifs, grâce à des installations comme des terrains de tennis, des patinoires et des structures de jeux. Les terrains de sports et les installations plus grandes seront aménagés dans les parcs communautaires. Le succès de ces parcs dépendra de la collaboration de la Ville et des conseils scolaires sur leur conception.

Parcs de quartier

Un certain nombre de parcs de quartier, d’une superficie allant de 0,4 à 0,8 ha, sont destinés à être les points d’attraction de chaque quartier. On imagine ces parcs comme des lieux de rassemblement de quartier et de jeux informels, où l’on retrouverait des structures de jeux pour enfants, des boîtes aux lettres communautaires, des panneaux d’affichage, etc. L’aménagement d’un parc de quartier de 0,8 ha est proposé dans le centre commercial à la hauteur du ruisseau Findlay. Idéalement, ce parc serait davantage un parc urbain puisqu’il est entouré d’utilisations polyvalentes commerciales et résidentielles de plus forte densité. Ce parc contiendrait idéalement des zones en revêtement dur, un traitement paysager formel et des équipements de jeu. Aucun aménagement de terrain de sports n’est prévu dans ce parc.

Terrains de Transports Canada

On propose de maintenir dans son état naturel un espace ouvert de 16,9 ha à l’ouest du chemin Albion.

Zone tampon des terres humides

La zone tampon des terres humides de Leitrim, sur les terres Remer, a été désignée par la Commission des affaires municipales de l'Ontario. Ce secteur offre une transition pour protéger les éléments et les fonctions sensibles des terres humides. L’aménagement de sentiers polyvalents est possible dans ce secteur, sous réserve de réalisation des études nécessaires, et devrait être planifié de manière à relier le réseau de sentiers de Leitrim.

Couloir de gestion des eaux pluviales

On propose l’aménagement d’un couloir de gestion des eaux pluviales, large d’environ 40 m, sur les bordures nord et est des terres humides de Leitrim, qui relierait le ruisseau. Il est possible d’aménager dans ce couloir un sentier polyvalent reliant les quartiers à un éventuel réseau de sentiers proposé dans les terres humides par la Société d'aménagement de la rivière Nation-Sud.

6.2 Installations des parcs

La Ville d’Ottawa a réalisé un rapport sur les options stratégiques et les recommandations en matière de terrains de sports en juillet 2003 et une étude provisoire sur les installations en juin 2003. Ces documents visaient à offrir un cadre pour l’aménagement d’installations de loisirs. L’étude sur les installations contenait une recommandation pour la partie sud-ouest de Gloucester, qui comprend Leitrim et Riverside Sud, visant une installation multifonctionnelle qui comprendrait une piscine, un centre communautaire et peut-être une garderie ou une bibliothèque. L’emplacement et la faisabilité de cette installation n’ont pas été confirmés.

La stratégie en matière de terrains de sports établissait les normes suivantes pour l’aménagement de terrains de sports :

• 1 terrain de soccer par tranche de 850 habitants;
• 1 terrain de softball par tranche de 2 700 habitants;
• 1 terrain de football par tranche de 23 000 habitants.

Au regard de ces normes, la collectivité de Leitrim nécessite environ dix terrains de soccer et sept terrains de softball. Aucun terrain de football n’est requis. Le Plan de conception communautaire de Leitrim dispose de suffisamment de parcs ayant la configuration nécessaire pour accueillir les installations requises par la collectivité de Leitrim. En plus des terrains de softball, de soccer et de football, le Plan d’utilisation du sol contient suffisamment de terrains pour accueillir diverses installations, comme des terrains de tennis, des patinoires de hockey, des terrains en revêtement dur et des jeux d’eau. En bout de ligne, la Direction des parcs et des loisirs des Services communautaires et de protection déterminera le type et l’emplacement de tous les terrains et équipements de loisirs, en fonction des besoins de la collectivité.

Le réseau de transport a pour objet d’offrir à tous les résidents et les commerçants des transports intégrés et multimodaux qui soient sûrs, pratiques, abordables et économes en énergie.

Le réseau de transport de la collectivité de Leitrim est composé d’une série de routes collectrices et locales interreliées, organisées dans un quadrillage modifié permettant l’accessibilité et la liberté de mouvement. Ce quadrillage modifié offre un bon accès piétonnier aux principales voies collectrices est-ouest et nord-sud, tout en dissuadant les flux de circulation de transit. Les principaux pôles d’activité commerciale, polyvalente et institutionnelle sont facilement desservis par le réseau routier, ce qui limitera les itinéraires indirects des autobus de transport en commun. Le Plan de conception communautaire prévoit un degré élevé d’accès par transport en commun et de nombreuses options d’itinéraires. Il s’agit là d’un élément important car tous les secteurs résidentiels et commerciaux se trouvent à plus de 400 m à pied de la station de transport en commun proposée sur le chemin Leitrim. Le réseau routier offre une capacité suffisante pour accueillir les volumes de circulation internes et externes prévus. Les terrains d’emploi sont orientés vers les principales artères afin de maximiser la visibilité et l’accès, et sont desservis par des rues distinctes des utilisations résidentielles, limitant ainsi au minimum les possibilités pour la circulation de transit non locale. Un certain nombre de liens vers le chemin Leitrim sont assurés afin de limiter les embouteillages aux heures de pointe à l’angle de la route collectrice nord-sud et du chemin Leitrim et de mieux séparer les flux de circulation résidentiels et d’emploi.

7.1 Transport en commun

Le Plan officiel de la Ville fixe un objectif de fractionnement du transport de 30 % pour le transport en commun sur l’ensemble du territoire municipal. Le Plan de conception communautaire de Leitrim prévoit faire du transport en commun un élément intégral de la structure communautaire.

Tel que décrit à la section 5.3, le service de transport en commun par autobus desservirait, à court ou à moyen terme, les axes suivants :

• Au sud, sur la rue Bank, depuis la station Greenboro;
• À l’ouest, sur le chemin Blais;
• Au nord, sur la route collectrice principale nord-sud;
• À l’est, sur la route est-ouest située au sud du chemin Leitrim;
• Au nord, sur la rue Bank.

Le circuit roulerait dans le sens des aiguilles d’une montre de manière à ce que les résidents habitant à l’ouest de la rue Bank puissent se rendre à pied aux arrêts de transport en commun, sans devoir traverser les routes collectrices. L’installation de feux de circulation pourrait s’avérer nécessaire à l’angle de la rue Bank et de la route collectrice au sud du chemin Leitrim, afin de permettre les virages à gauche sur la rue Bank. À long terme, un circuit d’autobus pourrait desservir les axes suivants :

• Au sud, sur la rue Bank, depuis la station Greenboro;
• À l’ouest, sur le chemin Blais;
• Au nord, sur la route collectrice principale nord-sud;
• À l’ouest, sur le prolongement de la promenade Findlay Creek;
• Au nord, sur le chemin Albion;
• À l’ouest, du chemin Leitrim à la future station de train léger.

Les autobus retourneraient à la station Greenboro par le trajet inverse. Ce circuit pourrait nécessiter l’installation de feux de circulation à l’angle du chemin Blais et de la rue Bank, afin de permettre les virages à gauche sur Bank.

Le couloir prioritaire de transport en commun rapide sur rail de la Ville est le prolongement nord-sud du couloir de l’O-Train. La Ville compte prolonger la ligne d’O-Train de manière à ce que le couloir de train léger nord-sud relie un jour le centre-ville de Nepean au centre-ville d’Ottawa. Ce couloir constitue la limite ouest de la collectivité de Leitrim, à l’ouest du chemin Albion. De la même manière, on retrouvera une station de train léger et un parc-o-bus à l’intersection du couloir et du chemin Leitrim, à un endroit qui n’a pas été confirmé précisément. La Ville a amorcé une étude d’évaluation environnementale sur le prolongement du couloir nord-sud. Elle devrait permettre de déterminer, entre autres choses, la nature du couloir approprié et désigner des emplacements pour les stations et les parcs de stationnement. Cette étude d’évaluation environnementale devrait prendre fin en 2006. Le Plan de conception communautaire de Leitrim permet d’assurer une bonne connectivité vers les stations de transport en commun rapide. Toutes les principales routes collectrices est-ouest et nord-sud seront conçues de manière à permettre la circulation des autobus, et la connectivité de ces routes collectrices vers les chemins Leitrim et Albion permettra à OC Transpo de bénéficier d’une souplesse maximale dans ses trajets d’autobus locaux et ses correspondances vers la station, en empruntant le chemin Leitrim. Toutes les nouvelles routes et les élargissements de routes existantes tiendront compte des besoins des piétons et des cyclistes. On y retrouverait également sans doute une aire d’attente couverte, des services locaux, un quai de correspondance et des zones de stationnement pour autobus. Leur aménagement et leur utilisation sont essentiels pour atteindre les objectifs du Plan officiel en matière de nombre d’usagers.

7.2 Génération de la circulation

La collectivité de Leitrim, telle que proposée, compte environ 7 000 emplois, 323 000 pi2 de terrains commerciaux / vente au détail et 5 300 unités résidentielles de densité variable. Plus de 20 ha d’utilisation institutionnelle ont également été prévus pour desservir cette nouvelle collectivité. Les taux de génération de circulation pour ces utilisations du sol ont été fondés sur les données de la Région de la capitale nationale, que l’on retrouve dans le manuel TRANS sur la génération de déplacements. Ces taux tiennent compte d’un fractionnement du transport non-automobile (transport en commun / vélo / marche) de 25 à 30 % pour les utilisations administratives et résidentielles, ce qui est conforme aux objectifs du Plan officiel. En période de pointe de l’après-midi, la situation la plus difficile puisqu’elle tient compte du chevauchement des déplacements des navetteurs, des acheteurs et personnels, les taux de génération de la circulation suivants ont été pris en compte :

Résidentiel

• 0,8 véhicule/heure/unité de logement de faible densité;
• 0,7 véhicule/heure/unité de logement de densité moyenne à haute;
• 65 % à l’arrivée, 35 % au départ pour les faibles densités;
• 62 % à l’arrivée, 38 % au départ pour les densités moyenne à haute;
• 20 % de tous les déplacements restent internes à la collectivité (déplacements partagés)

Administration

• 0,28 véhicule/heure/emploi;
• 10 % d’absentéisme;
• 50 % de facteur d’heure de pointe;
• 1,2 personne par véhicule;
• 20 % de tous les déplacements restent internes à la collectivité (déplacements partagés)

Commerce de détail

• 5,0 véhicules/heure/1 000 pi2;
• 80 % de tous les déplacements sont considérés internes à la collectivité ou empruntent déjà des rues adjacentes

Le tableau suivant résume le nombre de déplacements total et de véhicules externes généré par chaque zone du Plan d’utilisation du sol (page opposée). On a estimé que les utilisations institutionnelles généraient une forte proportion de déplacements internes qui ne correspondent pas à la période de pointe des navetteurs. Elles ont donc été considérées comme négligeables pour le calibrage du réseau routier.

Comme l’illustre le tableau ci-dessus, la génération de circulation en période de pointe prévue ajoutée aux artères est de 3 860 véhicules par heure, 2 037 véhicules par heure à l’arrivée et 1 823 véhicules par heure au départ. Cette circulation externe représente environ 60 % du total de déplacements non liés (origine unique à destination unique) générés par la collectivité.

7.3 Incidence de la circulation

L’incidence de la circulation a été évaluée sur une échelle globale à l’aide de la répartition suivante des déplacements mixtes en heure de point :

• 25 % en provenance/à destination de l’ouest, par le chemin Leitrim;
• 30 % en provenance/à destination du nord, par le chemin Albion;
• 25 % en provenance/à destination du nord, par la rue Bank;
• 15 % en provenance/à destination de l’est, par le chemin Leitrim;
• 2,5 % en provenance/à destination du sud, par le chemin Albion;
• 2,5 % en provenance/à destination du sud, par la rue Bank

La répartition à grande échelle reflète l’emplacement de la collectivité de Leitrim par rapport à la répartition des utilisations d’emploi et résidentielles prévue dans le Plan officiel, de même que les liens de transport régional prévus entre ces utilisations. La circulation externe a été répartie par zones sur le réseau routier, à l’aide du trajet le plus près menant à leur destination à l’échelle globale. En superposant la circulation en provenance/à destination de toutes les zones sur le réseau routier communautaire proposé, les volumes projetés dans les deux sens ont été vérifiés pour s’assurer qu’ils correspondaient à la fonction prévue des rues principales. La capacité d’une route collectrice importante est de 800 véhicules à 1 200 véhicules par heure, au total dans les deux sens. Les deux routes ayant le volume le plus élevé se sont avéré être la promenade Findlay Creek (900 véhicules par heure), qui relie la rue Bank au chemin Albion, et le lien nord-sud (1 100 véhicules par heure), qui divise le secteur en deux et qui relie le chemin Leitrim, à mi-chemin entre la rue Bank et le chemin Albion. Ces deux voies publiques doivent être conçues comme des routes collectrices importantes, en raison des volumes de circulation qui y sont prévus, des utilisations du sol qui y auront un accès direct et de leur fonction dans le déplacement des volumes de circulation internes et externes dans la collectivité. La voie publique ayant le troisième volume le plus élevé est le lien est-ouest passant juste au sud du chemin Leitrim (500 véhicules par heure), qui dessert diverses utilisations d’emploi et résidentielles de la zone 2 et qui relie la rue Bank et le chemin Albion. Il a été prévu que les autres liens vers le réseau d’artères (desservant les zones 3 et 5) supporteront des volumes inférieurs à 200 véhicules par heure, ce qui correspond à une fonction de route collectrice mineure ou de rue locale.

Dans une perspective de viabilisation municipale, le Plan d’utilisation du sol a été élaboré en fonction de l’emplacement des principales infrastructures existantes et proposées à Leitrim. Le plan protège les principaux couloirs de viabilisation pour les infrastructures collectrices d’approvisionnement en eau, d’eaux usées et d’eaux pluviales, de manière à permettre un aménagement par étapes rentable de toute la collectivité tout en préservant une souplesse maximale dans le déroulement par étapes et ainsi faire face aux besoins changeants du secteur de l’aménagement.

Le Plan d’utilisation du sol a été examiné et analysé dans une perspective de viabilisation municipale. Le rapport sur la fonctionnalité du Plan de conception communautaire de Leitrim, figurant à l’appendice B du Plan de conception communautaire et présenté séparément, décrit l’infrastructure d’approvisionnement en eau, d’eaux usées et d’eaux pluviales requise pour desservir la collectivité, tel que proposé dans le Plan d’utilisation du sol. Le rapport sur la fonctionnalité fournit en outre de l’information sur le calendrier et les étapes de réalisation des travaux de viabilisation de la collectivité. Cette section résume l’analyse et les conclusions du « rapport sur la fonctionnalité ».

8.1 Services d’égouts

À l’exception du petit secteur aménagé à l’angle de la rue Bank et du chemin Leitrim, toute la collectivité de Leitrim est viabilisée par une station de pompage d’eaux d’égout située sur la promenade Findlay Creek, juste à l’ouest de la rue Bank. Cette station de pompage se décharge dans l’égout collecteur du chemin Conroy par le biais d’une conduite de refoulement sous la rue Bank. Une analyse de conception précédente limitait la capacité de cette station de pompage à 380 litres/seconde, en raison des contraintes en aval de l’égout collecteur du chemin Conroy. À partir des critères de conception habituels de la Ville dans l’analyse des eaux usées, le Plan d’utilisation du sol a été évalué afin de déterminer le débit de pointe pour la tranche de densité de population prévue une fois les aménagements terminés. Cette analyse suggère que, dans les prévisions démographiques les plus basses pour le Plan d’utilisation du sol privilégié, la station de pompage existante a une capacité suffisante pour desservir toute la collectivité une fois les aménagements terminés.

Cette analyse suggère également que la capacité admissible de la station de pompage de Leitrim est dépassée au fur et à mesure que les prévisions démographiques atteignent le maximum suggéré dans le Plan. Toutefois, le dépassement du débit de pointe maximum par rapport au débit de pointe admissible est marginal (10 %) et peut être résolu par une conception efficace. L’accroissement général relatif de la capacité du débit de pointe nécessaire pour satisfaire les prévisions de densité maximale pour le Plan d’utilisation du sol suggère que cette hausse peut être résolue en reconnaissant les pointes non-séquentielles entre les utilisations résidentielles et d’emploi dans la collectivité.

Si les pointes non-séquentielles sont factorisées dans l’analyse, les prévisions de densité maximale pour ce plan peuvent être prises en compte dans l’attribution de capacité actuelle d’eaux usées de la station de pompage de Leitrim. Une fois les aménagements terminés, il est également recommandé d’effectuer une surveillance détaillée du débit à la station de pompage de Leitrim, afin de confirmer l’hypothèse de calcul appliquée dans l’analyse du rapport sur la fonctionnalité et d’élaborer des critères de conception pouvant servir à compléter les exigences de conception une fois les aménagements terminés. Les chiffres de la page opposée illustrent un modèle de services d’égout convenant au développement par étapes figurant dans le Plan d’utilisation du sol.

Modèle de viabilisation du grand collecteur d’eaux pluviales.

8.2 Eau

Leitrim puise traditionnellement son eau à la station de pompage de Gloucester-Sud, située à l’angle du chemin Conroy et de la rue Bank. Cette station de pompage alimente une conduite principale de 405 mm de diamètre sous la rue Bank, qui descend vers le sud jusqu’à la promenade Mitch Owens. En prévision du développement de Leitrim, la Ville d’Ottawa a récemment prolongé une amenée principale vers le sud, depuis la station de pompage d’Ottawa-Sud jusqu’au chemin Leitrim. Cette nouvelle amenée principale deviendra avec le temps la principale source d’approvisionnement de toute la collectivité de Leitrim. L’appendice B contient une modélisation hydraulique détaillée du réseau de distribution d’eau nécessaire proposé pour l’aménagement final du Plan d’utilisation du sol. Cette analyse a été divisée en cinq étapes distinctes afin d’illustrer les besoins éventuels en matière de viabilisation provisoire et de réseau en circuit fermé permettant de soutenir un aménagement par étapes de tout le secteur visé.

La dernière source principale d’eau se trouve à l’extrémité nord-ouest de Leitrim, tandis que les décharges d’eaux usées et d’eaux pluviales sont situées sur la limite est de la collectivité. Pour cette raison, il est recommandé d’utiliser la conduite principale de 405 mm de la rue Bank comme source principale d’eau pour les premières étapes d’aménagement. L’analyse hydraulique révèle que cette source peut répondre à la demande de la Phase I et de la moitié est de la Phase II sans compromettre le niveau de base de besoins en services de la Ville. Toutefois, le présent Plan de conception communautaire recommande la mise en service d’une seconde alimentation en eau, entre l’achèvement de la Phase I et celui de la Phase II. Cette seconde alimentation pourrait être assurée en prolongeant une conduite d’eau principale au nord du chemin Leitrim ou vers l’ouest jusqu’au chemin Albion.

L’analyse hydraulique révèle également que la station de pompage de Gloucester-Sud ne peut pas être mise hors service avant que la conduite principale du chemin Leitrim, à l’ouest du chemin Albion, ne soit jumelée, que la conduite principale du chemin Albion, au sud du chemin Leitrim, ne soit jumelée, et qu’une alimentation secondaire ne soit aménagée pour la Phase I de l’aménagement. Un modèle de conduite principale d'alimentation, qui permettra l’aménagement par étapes proposé dans le Plan d’utilisation du sol, est illustré sur la page opposée.

Modèle de viabilisation de la conduite principale

8.3 Eaux pluviales

Le drainage à Leitrim s’écoule dans un affluent du ruisseau Findlay. Traditionnellement, l’écoulement de surface est dirigé vers ce ruisseau à l’aide d’une série de fossés et de drains municipaux. En 1995, l’ancienne Ville de Gloucester réalisait un « rapport et avant-projet d’étude environnementale sur la gestion des eaux pluviale » pour tout le territoire de Leitrim. Ce plan directeur de drainage proposait un modèle privilégié de drainage qui faisait apparaître la nécessité d’aménager quatre bassins de gestion des eaux pluviales afin d’assurer un traitement suffisant en eau de qualité, à la satisfaction des divers organismes d’approbation, et de permettre la poursuite des aménagements. Ce processus d’approbation consistait notamment à réévaluer les options, pour le cas où d’autres contrôles le nécessiteraient. Cette réévaluation a révélé qu’une installation collective de gestion des eaux pluviales devait être construite à l’est de la rue Bank.

Le Plan d’utilisation du sol a été élaboré en tenant compte des recommandations du plan de gestion des eaux pluviales privilégié et figurant à l’appendice B. Dans le cadre de l’analyse technique de ce Plan d’utilisation du sol, les recommandations du plan de gestion des eaux pluviales privilégié ont été examinées et se sont avérées conformes aux critères de conception actuels. Les chiffres de la page opposée correspondent à un modèle de collecteur d’eaux pluviales qui conviendra aux aménagements par étapes du Plan d’utilisation du sol et permettent la souplesse nécessaire pour réagir aux ajustements au cours des étapes d’aménagement.

Modèle de viabilisation du grand collecteur d’eaux usées.

Le Plan officiel exige que les plans de conception communautaire indiquent de quelle manière ses politiques et ses lignes directrices seront mises en œuvre à l’échelle communautaire. Tel est l’objet de la présente section, qui décrit la manière avec laquelle le Plan doit être interprété, les étapes de l’aménagement de la collectivité, les lignes directrices sur l’examen des demandes d’aménagement, la manière avec laquelle les objectifs de logement abordable seront atteints et le processus permettant d’apporter d’éventuelles modifications au Plan.

9.1 Interprétation

Le présent PCC est un énoncé de politique d’aménagement du territoire. Il constitue un guide dans l’aménagement de la collectivité de Leitrim. Une certaine souplesse d’interprétation est permise, à condition que la portée générale des politiques et des principes du présent PCC soit maintenue.

Les désignations figurant à la page 26 du Plan d’utilisation du sol visent à illustrer que les secteurs d’ensemble et les limites sont souples et peuvent varier sans nécessiter une modification du Plan, sauf lorsque les désignations sont établies par des limites fixes, comme des terres humides ou des routes, ou d’une manière précisée dans les politiques du présent Plan.

Les listes d’exemples d’utilisations autorisées fournies visent à illustrer la portée et le type possibles d’utilisations devant être prises en compte. Les utilisations n’apparaissant pas sur les listes mais considérées par la Ville comme étant similaires à celles y figurant et conformes à la portée générale de la désignation d’utilisation du sol applicable peuvent être reconnues comme des utilisations autorisées. Les aménagements réalisés dans la collectivité doivent être conformes à toutes les politiques et lignes directrices du présent PCC et à toute politique applicable du Plan officiel.

9.2 Échelonnement

Les aménagements à Leitrim seront échelonnés de manière à assurer le prolongement continu et méthodique de la collectivité et ainsi garantir une utilisation la plus efficiente et économique de l’infrastructure existante et proposée. Fondamentalement, Leitrim sera aménagé de concert avec les égouts collecteurs et la mise en service des installations nécessaires de gestion des eaux pluviales. Les aménagements futurs dans le secteur visé par le PCC seront toujours réalisés vers l’extérieur et d’une manière graduelle, vers l’ouest, le nord et le sud de la promenade Findlay Creek. Pour faire face à cette croissance, la partie restante du réseau d’égouts domestiques, y compris une seconde conduite de refoulement et le prolongement de l’égout gravitaire, sera construite au besoin. Le rapport sur la fonctionnalité figurant à l’appendice B expose en détail le calendrier d’aménagement de l’infrastructure à Leitrim.

Résidentiel

La Ville doit avoir l’assurance que les exigences du Plan officiel en matière d’utilisations résidentielles et de densité sont satisfaites lors de l’aménagement de Leitrim. À cette fin, le Plan d’utilisation du sol a été conçu à partir de cinq zones, comme illustré à la page 29. Le présent Plan illustre chacune de ces zones avec les différents types de logement prévus qui, pris dans leur ensemble, atteignent les objectifs généraux des exigences du Plan officiel en matière d’utilisations résidentielles et de densité.

Les modèles d’utilisation du sol, les différents types de logement et les densités désignés dans le Plan d’utilisation du sol permettent une certaine souplesse. À titre d’exemple, lorsque des habitations multiples en rez-de-chaussée, comme les logements superposés en rangée ou les maisons en rangée sur rue, sont les principales utilisations d’une désignation résidentielle de densité moyenne, les maisons unifamiliales et les petits immeubles d’appartements sont également autorisés à certains endroits. Ce « déplacement » d’utilisations et de formes est intégré dans le Plan de conception communautaire, aux conditions suivantes :

1. Les densités globales et les objectifs d’unités de chaque zone, tel que désigné sur la carte de la page 26, sont respectés;
2. La planification des quartiers, comme l’illustre la carte de la page 54, est réalisée lors de processus d’examen des demandes de lotissement, l’emplacement des utilisations à plus forte densité étant précisé dès le début;
3. Toute mise à jour requise de l’étude sur la fonctionnalité ou toute autre analyse de capacité de viabilisation doit être effectuée dans le cadre du processus d’examen des demandes de lotissement si davantage d’unités de logement sont proposées dans un quartier qu’il n’était prévu dans le présent plan.

En outre, les petits immeubles d’appartements construits et excédant le minimum de 10 % peuvent être crédités dans le calcul de 29,0 unités par hectare net. Ces appartements ne peuvent être crédités que lorsque les 10 % d’unités d’appartement ont été construits et livrés. Ces exigences seront mises en œuvre et contrôlées par le biais du zonage et des plans de lotissement provisoires de la Ville. Les objectifs doivent servir à des fins de contrôle tout au long de la mise en œuvre du PCC.

Emploi

On retrouve des utilisations industrielles et administratives dans l’angle nord-ouest de la collectivité qui ont été désignées comme emploi dans le Plan d’utilisation du sol. Ces utilisations sont actuellement dépendantes de fosses septiques privées pour leurs besoins de viabilisation domestique. Toutefois, la collectivité de Leitrim, notamment ces terrains, est désignée comme étant un secteur de service public et est destinée à être viabilisé complètement par des conduites d’eau et des égouts domestiques municipaux. Puisque les égouts domestiques seront installés d’est en ouest au fur et à mesure de l’aménagement résidentiel, des délais seront à prévoir avant que les services complets ne soient offerts sur ces terrains. Dans de telles situations, le Plan officiel permet l’application de solutions provisoires de viabilisation. L’aménagement des terrains d’emploi lorsque la viabilisation municipale totale n’est pas encore disponible sera autorisé, sous réserve des politiques de la section 2.3.2 du Plan officiel.

9.3 Examen des demandes d’aménagement

Le présent PCC sera principalement mis en œuvre lors du processus d’examen des demandes d’aménagement, essentiellement aux étapes de zonage, de plan de lotissement et de réglementation du plan d'implantation. La section 4 du Plan officiel expose en détail les principales politiques et les études nécessaires visant les demandes d’aménagement et traitant de diverses questions, comme la viabilisation et le transport ou la protection de l’environnement, la santé et la sécurité. Tous les aménagements réalisés à Leitrim doivent être conformes à ces politiques et exigences.

Plus particulièrement, les exigences suivantes sont propres au PCC de Leitrim :

1. 1. Pour chaque secteur d’utilisation polyvalente sur la rue Bank, un plan d’implantation mixte visant tout le secteur doit être approuvé par le Conseil avant que ne soit déposée la première demande d’aménagement dans le secteur. Ce plan d’implantation mixte doit démontrer comment toutes les utilisations du sol pourront être appliquées ensemble, comment les lignes directrices du PCC pourront être respectées et comment les demandes individuelles pourront être prises en compte dans le plan global.
   2. Une étude d’impact sur l’environnement doit être réalisée au cours du processus d’examen des demandes d’aménagement pour chacun des quatre sites désignés dans l’étude d'évaluation environnementale des zones naturelles urbaines.
   3. Une étude d’impact de la circulation doit être réalisée au cours du processus d’examen des demandes d’aménagement pour tous les lotissements futurs sur la promenade Findlay Creek. Cette étude doit rechercher des mesures de modération de la circulation et envisager la possibilité de les appliquer sur la promenade Findlay Creek si elles s’avèrent justifiées.

9.4 Logement abordable

Des logements abordables devront être aménagés, conformément à la politique applicable de la Ville, dans tous les nouveaux aménagements et les réaménagements résidentiels de Leitrim. Le Plan officiel stipule que 25 % de tous les aménagements et réaménagements d’habitation doivent être abordables pour les ménages dont le revenu est égal au 30e percentile (locataires) et égal au 40e percentile (propriétaires occupants). Le Plan officiel définit le logement abordable comme étant un logement, appartenant à ses occupants ou loué par eux, pour lequel un ménage dont le revenu est faible ou moyen ne paye pas plus de 30 % de son revenu annuel brut.

Dans le secteur visé par le Plan de conception communautaire (PCC) de Leitrim, environ 1 325 unités résidentielles (5 300 unités x 25 %) doivent être aménagées dans cette fourchette d’abordabilité, tel que déterminé au moment de l’approbation de la demande de lotissement. À Leitrim, environ 55 % de toutes les unités se trouvent dans des habitations multifamiliales, comme des maisons jumelées, des maisons en rangée sur rue, des logements superposés en rangée et des unités d’appartement. Les prix du marché actuels pour des logements de ce type indiquent que la majorité de ces résidences permettent d’atteindre les objectifs du Plan officiel en matière d’abordabilité.

L’aménagement de « logements sociaux » par des fournisseurs de logement social, avec ou sans financement ou encouragements de la Ville, sera compris dans le 25 % de logements abordables à Leitrim. La part de logements sociaux abordables à Leitrim sera d’au moins 7 % des unités résidentielles, sous réserve de financement fédéral-provincial. À Leitrim, quelque 370 unités doivent être réservées au logement social et doivent être abordables pour les ménages dont le revenu est égal ou inférieur au 20e percentile pour Ottawa. Avec un mélange de maisons en rangée et d’immeubles d’appartements, environ 5,5 hectares de terrains devraient être acquis par la Ville ou par des fournisseurs de logement social pour atteindre cet objectif. Le type de logement requis et l’emplacement adéquat des logements sociaux dans la collectivité seront décidés dans le cadre d’un processus de circulation aux organismes techniques au moment de l’approbation de la demande d’aménagement, sous réserve de l’attribution de fonds par le Conseil. Les emplacements privilégiés des logements sociaux doivent offrir un accès pratique au transport en commun, aux commerces et aux services communautaires.

Pour appuyer l’aménagement de logements abordables, la Ville entend négocier, entre autres, l’utilisation des encouragements et soutiens directs municipaux suivants :

• Subventions d’immobilisation, terrains;
• Report ou exemption de droits et redevances;
• Encouragements ou transferts de densité, zonage souple, normes d’aménagement modifiées;
• Autres encouragements à négocier, en fonction de l’importance de l’abordabilité atteinte.

Lorsque des encouragements municipaux sont fournis pour soutenir l’aménagement de logements abordables, la Ville conclura avec les promoteurs des ententes visant à préserver le niveau d’intérêt du public pour le logement abordable. Ces ententes refléteront le niveau d’investissement public requis, les plus grands investissements donnant lieu à des niveaux plus importants d’abordabilité. Ces ententes incluront des mécanismes permettant de préserver l’abordabilité, mentionneront le type d’unités à fournir et seront normalement inscrits au titre foncier ou deviendront un règlement sur les installations de logement municipal.

9.5 Processus de modification du PCC

Étant donné que le PCC constitue un énoncé de politique d’aménagement du territoire, les politiques et lignes directrices du présent document ont été élaborées avec une certaine souplesse afin de tenir compte des circonstances variables dans la collectivité. La présente sous-section expose en détail les motifs de modification du PCC ainsi que la méthode à adopter pour les effectuer. Cette méthode dépend de la nature des modifications nécessaires.

Pour toutes les modifications proposées, les objectifs du Plan officiel et du PCC doivent être pris en compte. Pour que les objectifs du Plan officiel en matière de types de logement, de répartition et de densités minimales soient atteints, des modifications à l’emplacement et/ou au nombre de ces unités doivent être apportées dans la zone où elles se trouvaient à l’origine sur le Plan d’utilisation du sol. Des mises à jour des études appuyant le PCC, notamment celles touchant les travaux techniques et le transport, peuvent également être nécessaires pour appuyer les modifications proposées. De même, les variations, qui nécessitent une modification au Plan officiel, requerront également une modification officielle correspondante dans le PCC.

Modifications mineures

Des modifications au Plan d’utilisation du sol du PCC proposées avant les approbations de zonage, de plan de lotissement et de plan d'implantation, peuvent être apportées à la discrétion du directeur, Approbation des demandes d'aménagement et d'infrastructure. Il peut s’agir :

• De modifications mineures à la configuration et au plan des rues locales;
• De modifications mineures à la dimension et à la configuration des îlots d’aménagement;
• De modifications mineures à l’emplacement, à la dimension ou au regroupement des utilisations polyvalentes et des secteurs d’emploi;
• De modifications mineures à l’emplacement, ou au « déplacement », d’utilisations résidentielles de densité faible et moyenne, sous réserve d’atteinte des objectifs de quartier.

L’approbation par la Ville d’une modification de zonage, de plan de lotissement ou de demande de réglementation du plan d'implantation reflétant ces changements constitue une approbation de modification du PCC.

Modifications importantes

Lorsque des modifications plus substantielles au Plan d’utilisation du sol sont proposées avant l’approbation du plan de lotissement ou du plan d’implantation, l’approbation du Comité de l'urbanisme et de l'environnement est requise. Il peut s’agir :

• De modifications importantes à l’emplacement, à la dimension ou au nombre d’utilisations polyvalentes ou de secteurs d’emploi;
• De modifications importantes à l’emplacement des routes collectrices;
• De modifications importantes à l’emplacement ou au nombre de cours d’école;
• De modifications importantes à l’emplacement, à la dimension générale ou à la configuration des parcs.

Pour lancer l’examen de ces modifications proposées et pour les approuver, le promoteur doit présenter à la Ville les plans de lotissement et/ou d’implantation, sur lesquels figurent les zones visées, ainsi qu’un plan d’implantation mixte illustrant comment les modifications proposées toucheront les autres plans dans le quartier, soit un plan approuvé ou un plan du processus d’examen, et illustrant comment les modifications proposées touchent la collectivité en général. Lorsque les modifications proposées touchent des terrains ne faisant pas l’objet d’un plan approuvé ou un plan du processus d’examen, le plan mixte doit illustrer le quartier environnant ou la collectivité à l’échelle plus large, au besoin, tel qu’illustré dans le Plan d’utilisation du sol.

La Ville diffusera des exemplaires de tous les plans aux propriétaires de terrains aménagés et réaménagés directement touchés par les modifications proposées. Lorsqu’une modification proposée est jugée par le personnel comme touchant la collectivité en général, il peut également s’avérer nécessaire d’organiser une réunion publique pour présenter les modifications proposées au PCC et pour connaître l’avis des résidents à ce sujet.

Une fois ces modifications acceptées, l’approbation par la Ville de la modification de zonage, de plan de lotissement ou de demande de réglementation du plan d'implantation reflétant ces modifications constitue une approbation de la modification au PCC. En cas de désaccord sur ces modifications, l’approbation du Comité de l'urbanisme et de l'environnement est nécessaire. Chaque modification successive au Plan d’utilisation du sol doit refléter les révisions précédentes et approuvées par le biais du processus décrit ci-dessus. La Ville gardera dans ses dossiers toutes les modifications approuvées.

Modifications effectuées par la Ville

Des modifications au Plan d’utilisation du sol peuvent être apportées par le personnel de la Ville, à la discrétion et après approbation du directeur, Approbation des demandes d'aménagement et d'infrastructure. Ces modifications doivent faire l’objet d’un avis aux propriétaires des terrains aménagés ou réaménagés. L’approbation par la Ville d’une modification de zonage, d’un plan de lotissement ou d’une demande de réglementation du plan d'implantation reflétant ces modifications constitue une approbation de la modification au PCC. Lorsque ces modifications sont jugées significatives par le personnel, ou en cas de désaccord entre le personnel et les propriétaires touchés par les modifications proposées, l’approbation du Comité de l'urbanisme et de l'environnement peut être nécessaire.

9.6 Modification requise au Plan officiel

Une modification du Plan officiel est requise pour mettre en œuvre le PCC de Leitrim. L’annexe B du Plan officiel doit être modifiée pour tenir compte du Plan d’utilisation du sol. Les modifications aux cartes seraient les suivantes : Plan officiel – l’annexe B, Plan des politiques en milieu urbain, doit être modifiée tel qu’indiqué sur la figure ci-dessous afin de changer la désignation d’emploi à aire urbaine générale, afin de faire correspondre cette annexe au Plan d’utilisation du sol du Plan de conception communautaire de Leitrim.